Jak funguje odpisy nájemních nemovitostí

odpisy nemovitostí jsou důležitým nástrojem pro vlastníky nájemních nemovitostí. To umožňuje odečíst náklady z daní z nákupu a zlepšení majetku v průběhu jeho životnosti, a tím snižuje váš zdanitelný příjem v procesu.

daňové odpisy

investice do nájemních nemovitostí se mohou ukázat jako chytrý finanční tah. Pro začátek, pronájem nemovitosti může poskytnout stálý zdroj příjmů, zatímco budete stavět vlastní kapitál v nemovitosti, jak to (ideálně) oceňuje v průběhu času. Existuje také několik daňových výhod., Často si můžete odečíst náklady na pronájem z jakéhokoli příjmu z pronájmu, který vyděláte, čímž snížíte celkovou daňovou povinnost.

Většina pronájmu majetku výdaje, včetně hypotéky, pojištění, daně z majetku, opravy a údržbu, náklady, domácí kancelář výdaje, pojištění, profesionální služby a cestovní náklady související s řízením jsou všechny uznatelné v roce utrácet peníze.

odpisy nemovitostí

další klíčový daňový odpočet-konkrétně příspěvek na odpisy – funguje poněkud jinak., Odpisy je proces používaný k odečtení nákladů na nákup a zlepšení nájemní nemovitosti. Spíše než brát jeden velký odpočet v roce, kdy si koupíte (nebo zlepšit) vlastnost, odpisy rozděluje odpočet po celou dobu životnosti nemovitosti.

služba Interních příjmů (IRS) má velmi specifická pravidla týkající se odpisů, a pokud vlastníte nájemní nemovitost, je důležité pochopit, jak tento proces funguje.

který majetek je odpisovatelný?,

Podle IRS, můžete odepisovat pronajatý majetek, pokud splňuje všechny tyto požadavky:

• vlastní majetek (ty se považují za vlastníka i v případě, že nemovitost je předmětem dluhu).
• nemovitost používáte ve svém podnikání nebo jako činnost produkující příjmy.
• vlastnost má stanovenou životnost, což znamená, že“s něco, co nosí, se rozpadá, zvykne, se stává zastaralým, nebo ztrácí svou hodnotu z přirozených příčin.
• očekává se, že nemovitost bude trvat déle než jeden rok.,

I když je vlastnost splňuje všechny výše uvedené požadavky, nelze jej oslabil pokud jste uvedli do provozu a zlikvidován (nebo již použít pro obchodní účely) v témže roce.

všimněte si, že půda není považována za znehodnocitelnou, protože se nikdy nevyčerpá.“A obecně nemůžete odepisovat náklady na zúčtování, výsadbu a terénní úpravy, protože tyto činnosti jsou považovány za součást nákladů na půdu a nikoli na budovy.

kdy začíná odpisy?,

odpočty odpisů můžete začít provádět, jakmile uvedete nemovitost do provozu nebo když je připravena a k dispozici jako pronájem.

zde je příklad: 15. května si koupíte nájemní nemovitost. Po práci na domě po dobu několika měsíců, máte ji připraven k pronájmu 15. července, takže začnete inzerovat on-line a v místních novinách. Najdete nájemce, a pronájem začíná září. 1., Jak byl majetek uveden do provozu—to je, připravený být pronajata a obsazené—15. července, by si měl začít odepisovat domu v červenci, a to v září, když začnete vybírat nájemné.

můžete pokračovat v odpisování nemovitosti, dokud nebude splněna jedna z následujících podmínek:

• odečetli jste v nemovitosti celou cenu nebo jiný základ.
• odejmete majetek ze služby, i když jste plně nezískali jeho náklady nebo jiný základ., Nemovitost je v důchodu ze služby, když ji již nepoužíváte jako majetek produkující příjmy-nebo pokud ji prodáte nebo vyměníte, převést ji na osobní potřebu, opustit ji, nebo pokud je zničena.

můžete i nadále požadovat odpočet odpisů pro majetek, který je dočasně“nečinný „nebo se nepoužívá. Pokud například provedete opravy poté, co se jeden nájemce odstěhuje, můžete pokračovat v odpisování nemovitosti, zatímco ji připravíte na další.,

Jak Vypočítat Odpisy

Tři faktory určují výši odpisů, kterou lze odečíst každý rok: svůj základ v majetku, rekonvalescence, a odpisové metody.

rezidenční pronájem nemovitostí uvedena do provozu po roce 1986 je odepisován Modifikované Zrychlené Nákladů Zotavení Systému (MACRS), účetní technika, která se šíří náklady (a odpisy odpočty) více než 27.5 let. To je doba, kterou IRS považuje za „užitečnou životnost“ nájemní nemovitosti.,

i když se vždy doporučuje pracovat s kvalifikovaným daňovým účetním při výpočtu odpisů, zde jsou základní kroky:

1. Určete základ nemovitosti. Základem nemovitosti jsou její náklady nebo částka, kterou jste zaplatili (v hotovosti, hypotékou nebo jiným způsobem) za účelem získání nemovitosti. Některé vypořádání poplatky a náklady na uzavření, včetně poplatků za právní služby, nahrávání poplatky, průzkumy, převodní daně, název pojištění, a žádné množství prodávající dluží, že souhlasíte, že budete platit (jako daně), jsou zahrnuty v bázi., Některé poplatky za vypořádání a náklady na uzavření nemohou být zahrnuty do vašeho základu. Mezi ně patří oheň, pojistné, nájemné za nájem majetku před zavřením, a poplatků spojených se získání či refinancování úvěru, včetně bodů, hypotéky, pojištění, kreditní zprávy, náklady a poplatky za posouzení.
2. oddělte náklady na pozemky a budovy. Jak můžete jen odepisovat náklady na budovy a pozemky, musíte určit hodnotu každého odepisovat správné množství., K určení hodnoty, můžete použít tržní hodnotu každého v době, kdy jste si koupili nemovitost, nebo můžete založit číslo na vyměřené daně z nemovitostí hodnoty. Řekněme, že jsi koupil dům za 110 000 dolarů. Nejnovější nemovitostí daňové posuzování hodnoty majetku na 90 000 dolarů, z toho $81,000 je pro dům a $9,000 je na zemi. Proto můžete přidělit 90% ($81,000 ÷ $90,000) z kupní ceny do domu a 10% ($9,000 ÷ $90,000) z kupní ceny pozemku.
3. Určete svůj základ v domě., Nyní, když znáte základ nemovitosti (Dům plus pozemek) a hodnotu domu, můžete určit svůj základ v domě. Pomocí výše uvedeného příkladu by váš základ v domě-částka, kterou lze znehodnotit-byla $99,000 (90% z $110,000). Váš základ v zemi by bylo $11,000 (10% z $110,000).
4. v případě potřeby určete upravený základ. Možná budete muset provést zvyšuje nebo snižuje na základě určitých událostí, které se dějí mezi čas koupit nemovitost a čas, máte to připravené k pronájmu., Příklady se zvyšuje na základě zahrnují náklady na doplnění nebo vylepšení, které mají životnost nejméně jeden rok dělal předtím, než jsi místo majetku v provozu, peníze vynaložené na obnovu poškozeného majetku, náklady na přivedení inženýrských sítí k nemovitosti, a některé soudní poplatky. Snižuje na základě může být z pojištění plateb, obdržíte jako výsledek poškození nebo odcizení, úrazové ztráty, na něž se nevztahuje pojištění, pro který jste vzal na odpočet daně, a peníze obdržíte udělit věcné břemeno.,

, Který Systém Použít

další krok spočívá v určení, který ze dvou MACRS platí: Obecné Oslabení Systému (GDS) nebo Alternativní Odpisy Systém (ADS). GDS platí pro většinu vlastnosti, uvedení do provozu, a obecně, můžete jej musíte použít, pokud uděláte neodvolatelné volby pro REKLAMY nebo zákon vyžaduje, abyste využít REKLAMY.,

REKLAMY je pověřena když vlastnost:

• Má kvalifikovaný obchodní využití 50% času, nebo méně
• Má osvobozené od daně použít
• Je financován daně osvobozeny dluhopisy
• používá Se především v zemědělství

obecně platí, že jste“ll použít GDS pokud máte takový důvod zaměstnávat REKLAMY. Opět se doporučuje konzultovat kvalifikovaného daňového účetního, který vám pomůže určit nejvýhodnější způsob znehodnocení vaší nájemní nemovitosti.,

jakmile víte, který systém MACRS se použije, můžete určit dobu zotavení nemovitosti. Doba zotavení pomocí GDS je 27,5 let pro rezidenční pronájem nemovitostí. Pokud používáte reklamy, doba zotavení pro stejný typ nemovitosti je 30 let pro nemovitosti umístěné v provozu po Dec. 31, 2017, nebo 40 let, pokud jsou uvedeny do provozu před tím.

dále určete částku, kterou můžete každý rok znehodnotit. Protože většina rezidenčních nájemních nemovitostí používá GDS, zaměříme se na tento výpočet.,

za každý celý rok, kdy je nemovitost v provozu, byste odpisovali stejnou částku: 3.636% každý rok, pokud budete pokračovat v odpisování nemovitosti. Pokud byl majetek v provozu za méně než jeden rok (například, jste si koupili dům v Květnu a začal pronájmu v červenci), tak bys odepisovat menší procento, že rok, v závislosti na tom, kdy byl uveden do provozu., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
srpna	1.364%
září	1.061%
října	0.758%
listopadu	celkem 0,455 celkem%
prosince	0.152%

například, mít dům, který má základ ve výši $99,000 a která byla uvedena do provozu na 15.července.

• Pro první rok, budete odepisovat 1.667%, nebo $1,650.33 ($99,000 x 1.,667%).
• pro každý rok poté, budete odepisovat ve výši 3.636%, nebo $3,599. 64, pokud je pronájem v provozu po celý rok.

Všimněte si, že toto číslo je v podstatě stejné, jako byste vzali základ a dělení 27,5 rekonvalescence: $99,000 ÷ 27.5 = $3,600. Malý rozdíl pramení z prvního roku částečné služby.

kolik snižuje odpisy daňovou povinnost?,

Pokud si pronajmout nemovitost, obvykle hlásit své příjmy z pronájmu a výdaje pro každý pronájem nemovitostí na příslušném řádku Plánu E, když jste podat roční daňové přiznání. Čistý zisk nebo ztráta pak jde na formuláři 1040. Odpisy jsou jedním z nákladů, které budete zahrnout do plánu E, takže odpisová částka účinně snižuje vaši daňovou povinnost za rok.

Pokud odpisujete $3,599.64 a jste například v daňovém pásmu 22%, ušetříte $791.92 ($3,599.64 x 0.22) na daních toho roku.,

Spodní Řádek

Odpisy mohou být cenným nástrojem, pokud budete investovat do pronájem nemovitostí, protože to vám umožní rozložit náklady na nákup majetku po celá desetiletí, čímž se snižuje každý rok vyúčtování daně. Samozřejmě, pokud budete odepisovat majetek a pak prodat za více, než jeho zůstatkové hodnotě, jste“ll dlužit daně na zisk přes odpisy zachytit daně.,

Protože pronájem nemovitostí daňové zákony jsou složité a pravidelně měnit, to je vždy doporučeno, že budete pracovat s kvalifikovaným daň účetní při založení, provoz, prodej a pronájem nemovitostí podnikání. Tímto způsobem si můžete být jisti, že obdržíte nejvýhodnější daňové zacházení a vyhnete se jakýmkoli překvapením v době zdanění.

diskriminace na základě hypotečních úvěrů je nezákonná., Pokud si myslíte, že jste byli diskriminováni na základě rasy, náboženství, sex, rodinný stav, využití veřejné pomoci, národní původ, postižení, nebo věk, existují kroky, které můžete podniknout. Jedním z takových kroků je podat zprávu Úřadu pro finanční ochranu spotřebitele nebo americkému ministerstvu bydlení a rozvoje měst (HUD).,

---