jaký je význam multiplikátoru hrubého nájemného v investicích do nemovitostí?
investice do nemovitostí jsou hmotná aktiva, která mohou z mnoha důvodů ztratit hodnotu. Proto je důležité, abyste si před nákupem cenili investiční nemovitost, abyste se vyhnuli případným výpadkům. Úspěšní investoři do nemovitostí používají k oceňování investiční nemovitosti různé metody oceňování, mezi něž patří mimo jiné multiplikátor hrubého nájemného (GRM), míra kapitalizace, peněžní návratnost., Každá metoda oceňování nemovitostí analyzuje výkon pomocí různých proměnných. Například cash on cash return měří výkon hotovosti investované do investičního majetku ignorování a ne účetnictví pro hypotéku, sama o sobě. Míra kapitalizace, na druhou stranu, může být výhodnější pro generování příjmů nebo pronájem nemovitostí. Je to proto, že míra kapitalizace měří návratnost realitní investice do nemovitosti na základě příjmů, které nemovitosti se očekává, že vytvoří.
Co multiplikátor hrubého nájemného?, A jaký je jeho význam v investicích do nemovitostí?
v tomto článku vysvětlíme, jaký je multiplikátor hrubého nájemného, jeho význam a omezení. Abychom vám poskytli lepší představu o multiplikátoru hrubého nájemného, porovnáme jej s jinou metodou oceňování nemovitostí, kapitalizační sazbou nebo „cap rate“.“
co je násobitel hrubého nájemného?
podobně jako u jiných metod oceňování nemovitostí se multiplikátor hrubého nájemného stává účinným při screeningu, oceňování a porovnávání investičních nemovitostí., Na rozdíl od jiných metod oceňování však multiplikátor hrubého nájemného analyzuje nájemní nemovitosti pouze pomocí svého hrubého příjmu. Je to poměr ceny nemovitosti k hrubému příjmu z pronájmu. Prostřednictvím příjmů top-line vám multiplikátor hrubého nájemného řekne, kolik měsíců nebo let trvá, než se investiční nemovitost zaplatí za sebe.
GRM se vypočítá vydělením reálné tržní hodnoty nebo požadováním ceny nemovitosti odhadovaným ročním hrubým příjmem z pronájmu. Vzorec je:
GRM = Cena / hrubý roční nájem
Vezměme si příklad., Předpokládejme, že máte za cíl koupit pronájem nemovitosti za $200,000, který bude produkovat měsíční příjem z pronájmu $ 2,300. Než připojíme čísla do rovnice, chceme vypočítat roční hrubý příjem. Pozor! Takže $2,300*12= $27,600. Nyní máme všechny proměnné potřebné pro naši rovnici.
multiplikátor hrubého nájemného = cena nemovitosti / hrubý roční nájem = $200,000 / $27,600 = 7.25.
Násobitel hrubého nájemného je tedy 7,25. Ale co to znamená?, GRM vám může říci, kolik nájemného budete vybírat vzhledem k ceně nebo ceně nemovitosti a / nebo kolik času bude trvat, než vaše investice zaplatí za sebe prostřednictvím nájemného. V našem příkladu bude mít investor nemovitosti poměr výplaty 87 měsíců ($200,000/$2,300), který se promítá do 7.25 let. To je násobitel hrubého nájemného!
související: jak ocenit investiční nemovitost
co je dobrý multiplikátor hrubého nájemného?
v našem předchozím příkladu vyšlo GRM na 7, 25 let. Možná se divíte, je to dobrá sazba? Jistě. Čím nižší je GRM, tím lépe., To znamená, že vaše nájemní nemovitost bude trvat méně času na splacení ceny nemovitosti. Obvykle chcete, aby se Váš multiplikátor hrubého nájemného pohyboval od 4 do 7. Přemýšlejte o tom, chcete získat co nejvíce nájemného za nejmenší cenu.
Související: Cap cena vs. Gross Rent Multiplikátor: Výhody a Nevýhody,
Při výpočtu GRM, je důležité posoudit, opravy, poplatky, které mohou vzniknout a vzít je v úvahu. Často, realitní investoři kupují pronájem nemovitostí za příliš levné, které mají také nízkou GRM., Zanedbávají však skutečnost, že opravy investičních nemovitostí jako takových by vám mohly nechat více let na splacení ceny nemovitosti. Ne vždy jít na příliš levné vlastnosti. Doporučujeme porovnat GRM napříč různými investičními nemovitostmi v rámci lokality. Ve skutečnosti se GRM nejlépe používá ve srovnání s jinými GRMs pro podobné nemovitosti na realitním trhu.
jaké jsou výhody a nevýhody použití multiplikátoru hrubého nájemného?
Pros
- snadno se používá.,
- Chcete-li vypočítat multiplikátor hrubého nájemného, musíte počítat s hrubým příjmem z pronájmu. Vzhledem k tomu, příjmy z pronájmu je tržně řízený, GRM je spolehlivý způsob oceňování nemovitostí pro porovnání investičních nemovitostí.
- To je efektivní screening nástroj pro potenciální vlastnosti: tento nástroj umožňuje porovnat a kontrast několik nemovitostí v rámci realitního trhu a uzavřít na pozemku s nejvíce slib, co se týče ceny a nájemné shromážděné.
nevýhody
- GRM nezohledňuje provozní náklady., Jedna investiční nemovitost může mít až 12 GRM, nicméně, vynakládá minimální náklady, zatímco jiná investiční nemovitost může mít GRM 5 a vznikly náklady vyšší než 5% ceny nemovitosti. Všimněte si, že starší vlastnosti mohou prodávat za nižší, a tak mají nižší GRM. Mají však tendenci mít vyšší výdaje. Proto při účtování nákladů bude počet let splácení ceny nemovitosti vyšší. Vzhledem k tomu, že GRM zvažuje pouze hrubý příjem, GRM nedokáže rozlišit investiční nemovitosti s nižšími nebo vyššími provozními náklady.,
- GRM nezahrnuje pojištění ani daň z nemovitosti. Můžete mít dvě vlastnosti se stejnou cenou nemovitosti a příjmy z pronájmu, ale různé pojištění a daň z nemovitosti. To znamená, že při účtování pojištění a daně z nemovitosti bude doba na splacení ceny nemovitosti vyšší než GRM.
- vzhledem k tomu, že Násobitel hrubého nájemného používá pouze hrubé plánované nájemné na rozdíl od čistého příjmu, nedokáže vyčíslit a vypočítat volná místa., Očekává se, že všechny investiční nemovitosti budou mít volná místa; ve skutečnosti, chudší investice do nemovitostí mají tendenci mít vyšší míru neobsazenosti. Je důležité, aby investoři do nemovitostí rozlišovali mezi tím, co může investiční nemovitost přinést, a tím, co skutečně generuje, z čehož GRM nezohledňuje.
jaký je rozdíl mezi sazbou stropu a multiplikátorem hrubého nájemného?
mnoho realitních investorů zaměňuje cap rate a GRM. Vyřešíme to za vás., V první řadě je sazba SZP založena spíše na čistém provozním příjmu než na hrubém plánovaném příjmu vypočítaném v GRM. Takže pro rovnici cap rate namísto rozdělení ceny nemovitostí podle příjmů top-line, jak je tomu v měření GRM, vydělíme čistý provozní příjem (NOI) cenou nemovitosti. Co se liší v sazbě szp od GRM, je to, že sazba cap bere v úvahu většinu provozních nákladů, včetně oprav, utilit a upgradů. Někteří investoři do nemovitostí by si mohli myslet, že míra SZP je lepším ukazatelem výkonu investiční nemovitosti., Všimněte si však, že často lze manipulovat s výdaji, protože může být obtížné odhadnout provozní náklady nemovitosti. Proto můžeme konstatovat, že míra SZP je obtížnější ověřit na rozdíl od GRM.
Související: Zde Je Vše, co Potřebujete Vědět O Nemovitosti, Analýza Trhu,
Abych to shrnul, Gross Rent Multiplikátor je oceňování nemovitostí metodu k pomoci při zjišťování potenciálních investic do nemovitostí. Je to dobré pravidlo, které vám pomůže analyzovat nemovitost a vybrat si z potenciálních investic do nemovitostí., Mějte na paměti, že GRM nepředstavuje provozní náklady, volná místa a pojištění a daně. Nezapomeňte tyto výdaje zohlednit v analýze investičních nemovitostí. Další informace o multiplikátoru hrubého nájemného nebo jiných metodách oceňování naleznete na adrese Mashvisor. Ve skutečnosti, Mashvisor pronájem nemovitostí kalkulačka vám může pomoci s těmito výpočty.
ve společnosti Mashvisor jsme hrdí na to, že vám a všem investorům do nemovitostí pomáháme pochopit, kolik zaplatit za konkrétní investiční nemovitost, abychom dosáhli pozitivního peněžního toku., Chcete-li se dozvědět o možnostech přihlášení k našim službám, klikněte zde.