Vše, co Potřebujete Vědět O tom, Jak Začít Self-Storage Podnikání

Z Aljašky do Alabamy, zhruba 50 000 self-storage zařízení jsou roztroušeny po celé zemi. To je asi stejný počet McDonaldâ € ™s, Starbucks a Subway míst po celé USA  v kombinaci. Tato zařízení jsou základem amerického samoobslužného průmyslu, který měl v roce 2019 generovat příjmy ve výši 37 miliard dolarů.,

v každém z těchto zařízení samoobsluhy, lidé platit nájemné †„obvykle do měsíce – ukládat své věci v jednotkách různých velikostí. Mohly by to být skrýš nábytek, umění, spotřebiče, televizory, dokumenty, sváteční dekorace, víno, vozidla, lodě nebo RVs. Mnoho malých podniků se spoléhá na samoobslužné jednotky, které udržují obchodní vybavení, zásoby a zásoby. Někteří zákazníci dokonce převedli samoobslužné jednotky na high-end â € œman caves†a â € œshe přístřešky.â€

každá z těchto vlastností self-storage není jen sklad pro naše zboží †“ každé zařízení je také malý podnik., A může to být lukrativní byznys. Podle jednoho odhadu je typické ziskové rozpětí samoobsluhy v USA 11 procent. To je výrazně nad ziskovými maržemi pro mnoho jiných typů malých podniků; například typické ziskové rozpětí restaurace se pohybuje od 3 procent do 5 procent.

vzhledem k těmto číslům, zahájení podnikání s vlastním skladováním zní docela přitažlivě, doesnâ € ™t to? Určitě ano., Nicméně, někdo se dívá na zahájení self-storage společnost, musíme se podívat za zisky a váží praktické úvahy:

• kolik to bude stát začít self-storage podnikání?
• jaký druh výzkumu a plánování musíte udělat před zahájením vlastního obchodu?
• měli byste si koupit existující samoobslužné zařízení?
• měli byste postavit vlastní skladovací zařízení od základů?
• kolik bude stát provozovat svůj vlastní obchod?
• jak budete spravovat a prodávat své vlastní skladovací zařízení?,

to jsou samozřejmě velké otázky, ale pak zahájení vlastního obchodu je velký podnik. Sledujte spolu, jak jsme vás provede, co to znamená začít self-storage podnikání.

Vážení Náklady Vstupu Self-Storage Obchod

Před lokace pro self-storage zařízení — bez ohledu na to, zda you’re při pohledu na koupi existujícího zařízení nebo budování nové — you’ll muset tíseň některá čísla.

na začátku budete potřebovat dobrý pocit, kolik to bude stát, abyste se dostali do vlastního obchodu., Čísla se budou značně lišit v závislosti na různých faktorech, jako je umístění, pořizovací náklady, náklady na pozemky a náklady na výstavbu. (Podrobnosti se dozvíme později.)

nejen, že musíte přemýšlet o náklady na nákup, nebo vyvinout zařízení, ale také musí zkoumat, kde peníze budou pocházet z:

• máte dostatek likvidních aktiv, aby koupit nebo vyvinout vlastní storage zařízení na své vlastní? Můžete si dovolit vyčlenit tato aktiva pro self-storage zařízení?
• potřebujete uzavřít a získat nebo stavební úvěr?,
• potřebujete získat vlastní investory, abyste pomohli financovat akvizici nebo rozvojovou dohodu?

poté, co jste přišli s odpověďmi na tyto otázky, budete muset zjistit, kolik stojí provoz zařízení, jakmile bude vaše. Vy a vaše rodina to budete řídit sami? Budete muset najmout zaměstnance, aby ji provozovat? Bylo by nejlepší ponechat provozní stranu správcovské společnosti třetí strany? Potřebujete nainstalovat software pro správu vlastního úložiště od poskytovatele, jako je SiteLink?, Na konci, kolik času chcete strávit provoz samoobslužného zařízení?

pamatujte, že samoobslužné zařízení je více než struktura. Je to obchod.

Chcete-li se dostat do samoobsluhy, budete téměř jistě potřebovat vyřezat miliony dolarů na nákup nebo výstavbu zařízení a pokrýt různé provozní náklady, zejména mzdy a daně., Zpráva vydaná na začátku roku 2018 do komerčních nemovitostí společnosti CBRE ukazuje, daně z nemovitostí činil 28 procent všech self-storage provozní náklady, s on-site a off-site management nákladů, jíst dalších 38 procent provozních nákladů.

Dávat Dohromady Studii Proveditelnosti

Jednou you’jsem udělal nějaké vysoké úrovni přemýšlet o založení vlastní storage podnikání, ita€™s čas udělat nějaký výzkum. Celý tento výzkum půjde do studie proveditelnosti, která vám, jak naznačuje její název, řekne, zda je podnikatelský nápad proveditelný., Můžete být schopni udělat tuto studii na vlastní pěst, ale you’d být lepší najímat Self-storage konzultanta k jeho provedení.

bez ohledu na trasu, kterou jdete, musíte odpovědět na kritickou otázku:

pokud ji postavím nebo koupím,přijdou?

jinými slovy: pokud investujete peníze do samoobslužného zařízení, vytvoříte dostatek příjmů na pokrytí dluhových služeb a provozních nákladů a stále získáte zisk?

provádění průzkumu trhu je zásadní. Toto cvičení vám pomůže určit demografii zákaznické základny v okruhu jednoho až pěti mil od zařízení., Tří-až pět mil oblast je typická velikost trhu pro self-storage zařízení.

You’ll chtít na hřebík dolů mediánu příjmů v oblasti trhu (self-storage nájemníci mají tendenci být uprostřed-příjem a vyšší střední příjmové skupiny), spolu s mediánem věku (self-storage nájemníci jsou obvykle v jejich počátku 20. let do poloviny 50. let).

kromě toho, you’ll chtějí přezkoumat následující aspekty navrhované oblasti trhu:

• Aktuální populace (kdekoli od asi 20 000 lidí ve venkovských nastavení 100 000 a více v městském prostředí, jako obecné vodítko).,
• předpokládaný růst populace (více lidí znamená více potenciálních nájemců).
• denní provoz vozidel (většina samoobslužných zařízení je silně závislá na provozu podle jízdy, aby přilákala zákazníky).
• konkurenční Krajina. Která samoobslužná zařízení již v této oblasti fungují? Jaká je jejich obsazenost? Existují nějaká zařízení, která jsou ve výstavbě nebo jsou plánována v obchodní oblasti?,

Další součásti studie proveditelnosti obvykle bude zahrnovat přehled o self-storage průmyslu; long-range projekce pro nájemného, příjmy, výdaje a hodnotu nemovitosti, a podrobnosti o skladování project’s zónování.

psaní podnikatelského plánu

každé podnikání by mělo mít obchodní plán. Jednoduše řečeno, podnikatelský plán může pomoci pohánět podnikání k úspěchu, což vám umožní realizovat vaše cíle a spravovat problémy, které by mohly nastat. Většina věřitelů bude chtít vidět podnikatelský plán před prodloužením půjčky.,

spousta online šablon je k dispozici pro psaní podnikatelského plánu, takže si určitě můžete vyzkoušet řešení na vlastní pěst. Můžete také požádat o pomoc od neziskové organizace, jako je SCORE, která nabízí bezplatné obchodní mentoring, nebo si můžete najmout spisovatele, který se specializuje na obchodní plány.

mějte na paměti, že obchodní plán pro stávající zařízení pro vlastní ukládání bude vypadat zcela odlišně od podnikatelského plánu navrhovaného zařízení.,

každý podnikatelský plán by měl být přizpůsoben vašim vlastním potřebám, ale obchodní plán pro zařízení s vlastním skladováním obvykle obsahuje informace, jako jsou:

• prohlášení o misi.
• Vision statement.
• vlastnická struktura.
• obchodní struktura (jako je LLC nebo společnost s ručením omezeným).
• role a povinnosti zaměstnanců.
• SWOT analýza (silné, slabé stránky, příležitosti a hrozby).
• analýza trhu.
• Konkurenční analýza.
• marketingové a prodejní strategie.
• cenová strategie., Zhruba řečeno, měsíční nájemné za samoobslužné zařízení v oblasti s vysokou populací může být kdekoli od 50 centů do 4 $za čtvereční stopu.
• nabídka nabídky produktů a služeb, včetně rozložení velikostí jednotek, jako jsou 5×5, 10×10 a 10×20.
• zdroje kapitálu.
• toky příjmů.
• projekce příjmů a výdajů zahrnující několik let. Finanční modelování umožní odhady příjmů a výdajů na základě čtverečních stop.

jedním z faktorů při zajišťování plnění projekcí příjmů je marketing., Zatímco drive-by traffic přináší spoustu zákazníků, marketing †„zejména internetový marketing – canâ € ™t být ignorován. Samoobslužní spotřebitelé se stále více obracejí na internet jako na svou první zastávku při nákupu úložné jednotky.

Každý inteligentní internetová strategie by měla zajistit, aby vaše zařízení lze nalézt na vyhledávačích jako je Google, jakož i prostřednictvím on-line self-storage tržišť, jako je SpareFoot. Kromě toho by měl být váš web facility’s aktuální. Společnosti jako storeEDGE se specializují na vývoj, vylepšení a údržbu webových stránek připravených na mobilní zařízení pro operátory s vlastním úložištěm.,

nákup Self-Storage zařízení

pokud jde o koupi stávajícího zařízení, ceny jsou po celé mapě, stejně jako self-storage zařízení sami jsou. Jak se dalo očekávat, stávající self-storage zařízení v New Yorku, NY, pravděpodobně půjde o desítky milionů dolarů, zatímco stávající zařízení ve venkovských Iowa pravděpodobně lze zakoupit za méně než $ 1 milión.

spotová analýza samoobslužných zařízení na prodej v březnu 2019 zjistila, že požadovaná cena se obecně pohybovala od 1 milionu do 10 milionů dolarů za zařízení., Některá zařízení na trhu byla také dodávána k prodeji jako jediné portfolio.

Pokud you’re licencovaný realitní profesionální, ita€™s moudré najmout zkušeného self-storage makléř, který vám pomůže najít a nakonec koupit zařízení. Zkušený makléř zná trh a ví, jak vyjednat cenu.

Pokud budete zařízení provozovat, budete samozřejmě chtít koupit zařízení v regionu, kde žijete. Ale pokud budete předávat operace správcovské společnosti třetí strany, pak nezáleží na tom, kde je zařízení., Jen se ujistěte, že vy a váš makléř máte dobrý přehled o místním trhu.

Vývoj Self-Storage Zařízení

To by mělo přijít jako žádné překvapení, ale umístění také hraje velkou roli v nákladech na budování nových zařízení. Můžete být schopni postavit jednopatrový, 40,000-čtverečních stop self-storage vývoj v malém městě za $ 1 milión nebo méně, zatímco dvoupodlažní, 80,000-čtverečních stop zařízení ve více městském prostředí by vám mohl vrátit $ 6 milión. Mějte na paměti, že se jedná o hrubé odhady.,

jako pravidlo můžete očekávat, že utratíte kdekoli od $25 do $ 75 za čtvereční stopu na novou výstavbu. To je však pouze přibližný rozsah. Opět platí, že umístění zařízení †„včetně nákladů na pozemku – bude diktovat cenovku pro výstavbu.

Zde jsou některé statistiky, mít na paměti, pokud you’re rozvoji self-storage zařízení:

• Zařízení se pohybují od 10 000 čtverečních stop na 100.000 čtverečních stop nebo více.,
• průměrná self-storage zařízení zahrnuje 46,000 čisté pronajímatelné čtverečních stop (množství peněz, vytvářející prostor, který je možné si pronajmout nájemci).
• zařízení obvykle pokrývá 2,5 až 5 akrů.

následuje šest věcí, které je třeba vzít v úvahu při budování skladovacích jednotek:

1. jaká bude směs jednotek? Pokud zařízení je v obchodu that’s osídlené převážně o nájemce bytu, pak budete chtít, aby zahrnovala více malých jednotek, jako 5×5 nebo 5×10., Ale pokud obyvatelé obchodní oblasti jsou většinou majitelé domů, více 10×10 a 10×20 jednotek může být v pořádku.
2. mělo by zařízení odpovídat pouze jednotkám pohonu nebo pouze jednotkám s vnitřním přístupem? nebo by měla existovat směs jednotek drive-up a indoor-access. Odpovědi závisí na demografii obchodní oblasti.
3. měly by existovat pouze klimaticky řízené jednotky nebo pouze jednotky bez kontroly klimatu? nebo by měla existovat kombinace těchto dvou? Místní klima vstoupí do hry, pokud jde o toto rozhodnutí, stejně jako váš rozpočet na výstavbu.,
4. měli byste omezit zařízení na jednu budovu? nebo budete mít dostatek prostoru †„a má smysl – šířit jednotky v několika budovách? Kolik pozemků je k dispozici, spolu s tím, jak velká poptávka se předpokládá, ovlivní konfiguraci zařízení.
5. měl by být vyhrazen prostor pro skladování lodí, RVs a dalších vozidel? odpověď závisí částečně na průzkumu trhu, který ukazuje, kolik majitelů lodí, RV a vozidel žije v obchodní oblasti.,
6. měli byste se podívat na přeměnu stávající struktury, jako je například uzavřený maloobchodní obchod, na samoobslužné zařízení? řada samoobslužných vývojářů úspěšně transformovala nevyužité a často přehlížené prostory na úložiště vytvářející daňové příjmy a vytváření pracovních míst.

kromě toho, jak bude zařízení vypadat, dalším klíčovým faktorem je zónování a nárok.

velkým problémem bude, jak je nemovitost zónována. Pokud je nemovitost již zónována pro vlastní skladování, odstraní to obrovskou překážku., Ale pokud je třeba nemovitost změnit, pak byste mohli věnovat měsíce nebo dokonce roky hledání schválení změny územního plánu.

V některých místech, vládní úředníci a místní obyvatelé intenzivně proti self-storage zařízení, založené na špatně informovaný názor, že tato zařízení jsou magnety na trestné činnosti a provozu, a že they’re bolení očí. Opak je vlastně pravdou. Samoobslužná zařízení nezpůsobují nárůst kriminality nebo dopravy a mnoho moderních zařízení je navrženo tak, aby se vešly do čtvrtí a dokonce zdůrazňovaly.

navíc existuje otázka nároku., To zahrnuje získání souhlasu vládních subjektů pro vaše rozvojové plány. Stejně jako u rezoningu by se případ nároku mohl táhnout měsíce až měsíce.

to Vše bylo řečeno, mějte na paměti dvě věci:

1. Rozvoj self-storage zařízení vyžaduje čas a trpělivost (a samozřejmě peníze). kromě zónování a nároku může být stavba zpožděna špatným počasím, nedostatkem pracovních sil a omezenými dodávkami stavebních materiálů.
2. vývoj self-storage zařízení vyžaduje odborné znalosti., vývojový tým by měl zahrnovat zkušené právní, realitní, finanční, stavební a designové profesionály. Jen málo lidí, kteří jsou nové pro self-storage průmyslu může jít sám při vývoji nového zařízení.

Financování Self-Storage Zařízení

stejně jako u jakékoliv podnikání, tam jsou některé tvrdé pravdy o self-storage, bez ohledu na to, zda you’re mluví o nově vybudovaných nebo nově nabytých zařízení.

pro jednu věc budete potřebovat peníze na zahájení podnikání a jeho provoz.,

jak jsme již zmínili, množství peněz, které vložíte do zařízení, se velmi liší podle umístění a nesčetných dalších faktorů. Ale než utratíte desetník, budete se muset rozhodnout, jak budete financovat akvizici nebo nový vývoj.

například budete muset vzít půjčku? K dispozici je řada možností, jako jsou akviziční úvěry, stavební úvěry a půjčky SBA. Mnohé z těchto úvěrů pokrývají podmínky 10 až 25 let. Práce s úvěrovým profesionálem whoâ € ™s dobře zběhlý v self-storage průmyslu, aby vás nasměrovat správným směrem.,

Chcete-li získat úvěr na vlastní úložiště, zde jsou čtyři věci, které budete pravděpodobně potřebovat:

• kreditní skóre nejméně 680.
• a credit history clear of recent bankrotcies, foreclosures and tax liens.
• hotovostní záloha ve výši 10 procent nebo více.
• obchodní záznam nejméně tři roky.

možná si nemusíte vzít půjčku a místo toho máte dostatek tekutého kapitálu na nákup nebo výstavbu zařízení. Máte však dost peněz na provoz zařízení?, Vy donâ € ™t chcete vypustit svůj penzijní fond na nákup nebo rozvíjet self-storage zařízení.

nebo byste mohli zvážit spojení s ostatními investory k nákupu nebo výstavbě zařízení. To lze provést prostřednictvím:

• dluh partnerství, což je úvěrový vztah, který není přiřadit vlastnictví podíl, aby osoba nebo subjekt, si půjčují peníze od.
• akciové partnerství, s každým partnerem chipping v určité výši hotovosti a vlastnit podíl na podnikání.
• společný podnik s, řekněme, Self-storage developer., Každý partner vlastní určité procento podnikání.
• syndikát akreditovaných investorů sestavený pouze za účelem nákupu nebo rozvoje zařízení.
• společné ujednání nájemce, které umožňuje alespoň dvěma osobám vlastnit nemovitost a umožňuje relativně bezproblémový převod vlastnického podílu na jinou stranu.

Vydělávání Peněz v Self-Storage

Zatímco self-storage zařízení tradičně vytvářet zdravé, stabilní cash flow, každý, kdo vstupuje do self-storage podnikání musí uvědomit, že to won’t být dostat-bohatý-rychlá operace.,

obecně lze říci, že míra obsazenosti samoobslužných zařízení se pohybuje od 70 procent do 95 procent. S zařízení that’s nově vybudovaných nebo that’s být přemístěny, nový majitel často bude čelit nájemní období od 18 do 36 měsíců předtím, než zařízení dosáhne obsazenost stabilizace. Pozitivní peněžní tok by také mohl být roky po silnici.

dobrou zprávou však je, že míra obsazenosti zařízení s vlastním skladováním klesá hluboko pod ostatní třídy aktiv., Jedním opatřením je bod zlomu 40 až 45 procent obsazenosti v samoobsluze, oproti 60 procentům nebo více v sektoru více rodin. Kromě toho, self-storage zařízení se mohou pochlubit jedny z nejlepších krátkodobých a dlouhodobějších výnosů v komerčních nemovitostí.

pokud jde o nákup self-storage facility, jedno investiční číslo, které je nezbytné poznamenat, je kapitalizační sazba (zkráceně cap)., “Capitalization sazby jsou vždy zastřešující úvahu pro oba kupující a prodávající v self-storage průmyslu,” podle self-storage makléřské firmy SkyView Poradců.

jak je vysvětleno SkyView Advisors, cap sazba je poměr propertyâ € ™s NOI (čistý provozní příjem) k hodnotě nemovitosti. Pokud se například nemovitost prodá za 1,5 milionu dolarů a její NOI je 120 000 dolarů, pak je sazba cap 8 procent (120 000 dolarů je 8 procent z 1,5 milionu dolarů).,

â € œIn nejjednodušších termínech, míra cap odhalí investorovi příjmů nemovitosti, jaké procento lze očekávat, že vydělat, pokud si koupí nemovitost se všemi hotovostí, â € SkyView Advisors řekl.

například, pokud si investor myslí, že nemovitost má hodnotu SZP ve výši 8 procent, pak očekává návratnost hotovosti ve výši 8 procent.

ve třetím čtvrtletí roku 2018 se podle CBRE sazby cap pro samoobslužná zařízení pohybovaly od 4,5 procenta u zařízení třídy A do 8,5 procenta u zařízení třídy C.,

Sečteno a podtrženo

na konci dne bude nákup nebo budování vlastního skladovacího zařízení s největší pravděpodobností spotřebovávat čas, energii a peníze. Výplata však může být podstatná v neustále rostoucím odvětví. Důkazy o tomto růstu oplývají:

• v roce 2018 dosáhla míra obsazenosti vlastního úložiště a míra pronájmu na řadě amerických trhů rekordních maxim.,
• Poptávka po self-storage stále stoupá díky řadu trendů, včetně celkového zeštíhlování baby boomers’ domácností, obecné preference mezi milénia pro pronájem bytů versus vlastnit domy a udržitelné mobility Amerických pracovníků.
• v průběhu času samoobsluha prokázala, že jde o odvětví odolné proti recesi.

stručně řečeno, self-storage poskytuje nepřeberné množství důvodů, proč získání existujícího zařízení nebo budování nových zařízení může otevřít dveře k atraktivní investiční zisky.,

“Storage zařízení potřebují trochu kapitálové výdaje nebo údržbu, jejich majetkové daně jsou skromné a čisté akvizic v tomto odvětví vzrostly,” Forbes.com přispěvatel Brad Thomas pozorován v listopadu 2017. â € œAnd tak, v dobrých časech a ve špatném, něco jako manželství, staré dobré skladovací jednotky jsou jako věrný †/ manžel.v roce 2006

---