Alt Du Behøver at Vide Om, Hvordan du Starter en Self-Storage Virksomhed

Fra Alaska til Alabama, omkring 50.000 self-storage faciliteter, der er spredt rundt om i landet. Det er det samme antal McDonald ‘ s, Starbucks og sub Subwayay steder over hele USA kombineret. Disse faciliteter er grundlaget for den amerikanske selvopbevaringsindustri, som forventes at generere 37 milliarder dollars i omsætning i 2019.,

på hver af disse selvstændige storage facilities faciliteter, folk betaler leje”€” normalt ved måneden “”” til at gemme deres ting i enheder af forskellige størrelser. De kunne stashing møbler, kunst, apparater, tv, dokumenter, ferie dekorationer, vin, køretøjer, både eller autocampere. Mange små virksomheder er afhængige af self-storage units enheder til at holde business udstyr, lager og forsyninger. Nogle kunder har endda konverteret self-storage units enheder i high-end and andmanman caves and and Og and andshshe skure.Each

hver af disse selvstændige storage properties Egenskaber er ikke kun et lager for vores varer” “”” hver facilitet er også en lille virksomhed., Og det kan være en lukrativ forretning, på det. Ved et skøn, den typiske avance af en selvstændig storage business virksomhed i USA er 11 procent. Thata.s S langt over avancer for mange andre typer af små virksomheder; for eksempel den typiske avance på en restaurant spænder fra 3 procent til 5 procent.i betragtning af disse tal, starter en selvstændig storage business business lyder temmelig tiltalende, doesna?? t det? Det gør det., Men nogen ser på at starte en selvstændig storage company selskab skal se ud over overskuddet og afveje de praktiske overvejelser:

• hvor meget vil det koste at starte en selvstændig storage business virksomhed?
• hvilken slags forskning og planlægning skal du gøre, før du starter en selvstændig storage business virksomhed?
• skal du købe en eksisterende Self-Storage facility facilitet?
• skal du bygge en selvstændig storage facility facilitet fra jorden op?
• hvor meget vil det koste at drive din egen storage business virksomhed?
• Hvordan vil du styre og markedsføre din egen storage facility facilitet?,

disse er store spørgsmål, selvfølgelig, men derefter starte en selvstændig storage business virksomhed er en stor virksomhed. Følg med, mens vi guide dig gennem, hvad det tager at starte en selvstændig storage business virksomhed.

Vejer Omkostningerne ved at Indtaste Selv-Storage Virksomhed

Før scouting steder for en selv-storage facilitet — uanset om you’re at kigge på at købe et eksisterende anlæg eller bygning af en ny — you’ll brug for, til at knuse nogle numre.det er en god id., at du har brug for en god fornemmelse af, hvor meget det koster at komme ind i selvopbevaringsbranchen., Tallene vil variere meget baseret på en række faktorer, såsom placering, anskaffelsesomkostninger, jordomkostninger og byggeomkostninger. Det er en god id..)

ikke kun skal du tænke over omkostningerne til at købe eller udvikle en facilitet, men du skal også undersøge, hvor pengene kommer fra:

• har du nok likvide aktiver til at købe eller udvikle en selvstændig storage facility facilitet på egen hånd? Har du råd til at øremærke disse aktiver til en selvstændig storage facility facilitet?
• har du brug for at tegne og købe eller bygge lån?,har du brug for at rekruttere selvstændige storage investors investorer til at hjælpe med at finansiere en erhvervelse eller udvikling aftale?efter at du er kommet med svar på disse spørgsmål, skal du finde ud af, hvor meget det koster at betjene anlægget, når det er din. Vil du og din familie køre det på egen hånd? Bliver du nødt til at ansætte personale til at betjene det? Ville det være bedst at overlade driftssiden til et tredjepartsadministrationsselskab? Har du brug for at installere soft ?are til selvlagring fra en udbyder som SiteLink?, I sidste ende, hvor meget tid vil du bruge kører en selvstændig storage facility facilitet?husk, at en selvopbevaringsfacilitet er mere end en struktur. Det er en god id..for at komme ind i self-storage business business, vil du næsten sikkert nødt til at skære ud millioner af dollars til at købe eller konstruere en facilitet, og til at dække forskellige driftsudgifter, især løn og skatter., En rapport udgivet i begyndelsen af 2018 af erhvervsejendomme firma CBRE viser, ejendomsskatter, tegnede sig for 28 procent af alle self-storage driftsudgifter, med on-site og off-site management omkostninger spise op en anden 38 procent af driftsudgifterne.
  

  at Sammensætte en Forundersøgelse

  

  Når you’ve gjort nogle høje niveau tænker på at starte en selvstændig storage virksomhed, ita€™s tid til at gøre nogle forskning. Al denne forskning vil gå ind i en gennemførlighedsundersøgelse, der vil, som navnet antyder, fortælle dig, om forretningsid .en er mulig., Du kan være i stand til at gøre denne undersøgelse på egen hånd, men you d d d være bedre stillet ansætte en self-storage konsulent til at udføre det.uanset hvilken rute du går, skal du svare på et kritisk spørgsmål:

  Hvis jeg bygger det eller køber det, kommer de?

  med andre ord: hvis du investerer penge i en selvstændig storage facility facilitet, vil du generere nok indtægter til at dække gæld service og driftsudgifter, og stadig opnå en fortjeneste?

  udførelse af markedsundersøgelser er afgørende. Denne øvelse vil hjælpe dig med at lokalisere demografi af kundebase inden for en en – til fem-mile radius af anlægget., En tre-til fem-mile område er den typiske størrelse af et marked for en selvstændig storage facility facilitet.

  You’ll ønsker at nagle ned medianindkomsten i markedet område (self-storage lejere tendens til at være i midten-indkomst og høj-og mellemindkomstlande i parentes), sammen med en median alder (self-storage lejere er normalt i begyndelsen af 20’erne til midten af 50’erne).

  derudover vil du gennemgå følgende aspekter af dit foreslåede markedsområde:

  • nuværende befolkning (hvor som helst fra omkring 20.000 mennesker i landlige omgivelser til 100.000 eller mere i bymæssige omgivelser som en generel retningslinje).,
  • forventet befolkningstilvækst (flere mennesker betyder flere potentielle lejere).
  • daglig køretøjstrafik (størstedelen af self-storage facilities faciliteter afhænger stærkt af drive-by trafik for at tiltrække kunder).
  • konkurrencedygtigt landskab. Hvilke selvstændige storage facilities faciliteter allerede opererer i området? Hvad er deres belægningsgrad? Er der nogen faciliteter, der er under opførelse eller er planlagt inden for handelsområdet?,

  andre komponenter i forundersøgelsen normalt vil omfatte en oversigt over selv-storage industry industri; langtrækkende fremskrivninger for leje satser, indtægter, udgifter og ejendomsværdi; og detaljer om opbevaring Project s s s s zoneinddeling.

  skrivning af en forretningsplan

  hver virksomhed skal have en forretningsplan. Kort sagt, en forretningsplan kan hjælpe med at drive en virksomhed mod succes, så du kan realisere dine mål og styre problemer, der måtte opstå. De fleste långivere vil gerne se en forretningsplan, før du forlænger et lån.,masser af online skabeloner er tilgængelige til at skrive en forretningsplan, så du helt sikkert kan prøve at tackle det på egen hånd. Du kan også søge hjælp fra en nonprofit som SCORE, som tilbyder gratis business mentoring, eller du kan ansætte en forfatter, der har specialiseret sig i forretningsplaner.

  husk på, at en forretningsplan for en eksisterende selvstændig storage facility facilitet vil se helt anderledes fra en forretningsplan for en foreslået facilitet.,

  hver forretningsplan skal være skræddersyet til dine egne behov, men en forretningsplan for en selvstændig storage facility facilitet normalt vil indeholde oplysninger såsom:

  • mission statement.
  • Vision erklæring.
  • ejerstruktur.
  • forretningsstruktur (såsom en LLC eller selskab med begrænset ansvar).
  • Personaleroller og-ansvar.
  • s .ot-analyse (styrker, svagheder, muligheder og trusler).
  • markedsanalyse.
  • konkurrencedygtig analyse.
  • marketing og salg strategier.
  • prisstrategi., Groft sagt, månedlige husleje for en selvstændig storage facility facilitet i en høj befolkning område kan være alt fra 50 cent til $ 4 per kvadratfod.
  • Menu med produkt-og servicetilbud, herunder en oversigt over enhedsstørrelser, som f.eks. 5 .5, 10 .10 og 10 .20.
  • kilder til kapital.
  • indtægtsstrømme.
  • indtægter og udgifter fremskrivninger, der dækker flere år. Finansiel modellering muliggør estimater af indtægter og udgifter pr.

  en faktor for at sikre, at indtægtsfremskrivninger er opfyldt, er markedsføring., Mens drive-by trafik leverer masser af kunder, marketing”” “”især internet marketing can can “Cana “” t ignoreres. Selvopbevaringsforbrugere henvender sig i stigende grad til internettet som deres første stop, når de handler efter en lagerenhed.enhver smart internetstrategi skal sikre, at din facilitet kan findes på søgemaskiner som Google såvel som via online selvopbevaringsmarkeder som SpareFoot. Derudover skal din facility s should.s hjemmeside være ajour. Virksomheder som storeEDGE specialiserer sig i at udvikle, modernisere og vedligeholde mobile-klar hjemmesider for self-storage operatører.,

  køb af en selvstændig Storage Facility facilitet

  med hensyn til at købe en eksisterende facilitet, priserne er over hele kortet, ligesom de selvstændige storage facilities faciliteter selv er. Som man kunne forvente, en eksisterende selvstændig storage facility facilitet i Ne.York City, NY, sandsynligvis vil gå for millioner af dollars, mens en eksisterende facilitet i landdistrikterne io .a sandsynligvis kan købes for mindre end $1 million.

  en spotanalyse af self-storage facilities faciliteter til salg i marts 2019 fandt, at asking priser generelt varierede fra $1 millioner til $10 millioner pr facilitet., Nogle faciliteter på markedet blev også samlet til salg som en enkelt portefølje.hvis du er en af de mest erfarne mæglere i verden, er det en god id.at købe en fast ejendom. En erfaren mægler kender markedet og ved, hvordan man forhandler prisen.hvis du vil køre anlægget, vil du selvfølgelig gerne købe en facilitet i den region, hvor du bor. Men hvis you ll ll ll ll overdrage operationer til en tredjepart administrationsselskab, så det doesna.. t nødvendigvis noget, hvor anlægget er., Bare vær sikker på at du og din mægler har en god forståelse af det lokale marked.

  udvikling af en selvstændig Storage Facility facilitet

  

  dette bør ikke komme som nogen overraskelse, men placering spiller også en stor rolle i omkostningerne ved at bygge en ny facilitet. Du kan være i stand til at sætte op en enkelt-etagers, 40.000-kvadratmeter self-storage udvikling i en lille by for $1 million eller mindre, mens en to-etagers, 80.000-kvadratmeter facilitet i en mere bymæssig indstilling kunne sætte dig tilbage $6 millioner. Husk, at dette er grove skøn.,

  som tommelfingerregel kan du forvente at bruge alt fra $25 Til $75 pr. Men, thata.s S blot en omtrentlig rækkevidde. Igen, placeringen af anlægget”” “”herunder udgifterne til jorden will “” vil diktere prisseddel for byggeri.

  Her er nogle statistikker at huske på, hvis you developing re re at udvikle en selvstændig storage facility facilitet:

  • faciliteter spænder fra 10.000 kvadratfod til 100.000 kvadratfod eller mere.,
  • den gennemsnitlige selvopbevaringsfacilitet omfatter 46.000 nettoleje kvadratfod (det beløb, der genererer plads, der kan lejes af lejere).
  • en facilitet dækker typisk 2.5 til 5 acres.

  hvad der følger er seks ting at tage hensyn til, når du bygger lagerenheder:

  1. hvad vil blandingen af enheder være? Hvis anlægget er i en handel område that’s befolket overvejende af lejlighed lejere, så du måske ønsker at inkludere flere små enheder, som 5×5 eller 5×10., Men hvis beboerne i området handel er for det meste husejere, flere 10 .10 og 10 .20 enheder kan være i orden.
  2. bør anlægget kun være konsistent af drive-Up-enheder eller kun indendørs adgangsenheder?Or eller skal der være en blanding af drive-up og indendørs adgang enheder. Svarene afhænger af demografien i handelsområdet.
  3. bør der kun være klimakontrollerede enheder eller kun ikke-klimakontrollerede enheder?Or eller skal der v combination / re en kombination af de to? Det lokale klima vil komme i spil vedrørende denne beslutning, ligesom dit byggebudget.,
  4. bør du begrænse anlægget til en bygning?Or eller vil du have nok plads and€” og giver det mening and” ” at sprede enhederne på tværs af flere bygninger? Hvor meget jord der er til rådighed, sammen med hvor meget efterspørgsel der forventes, vil påvirke anlæggets konfiguration.
  5. skal der afsættes plads til opbevaring af både, autocampere og andre køretøjer?Answer svaret hængsler, delvis, på markedsundersøgelser angiver, hvor mange båd, RV og køretøjsejere bor i området handel.,
  6. bør du se på at konvertere en eksisterende struktur, såsom en shuttered detailbutik, til en selvstændig storage facility facilitet?A En r. / kke selv-storage udviklere har med succes omdannet ubrugte og ofte overset rum i skat-indtægtsskabende, jobskabende lagerfaciliteter.

  bortset fra, hvordan anlægget vil se ud, er en anden nøglefaktor zoneinddeling og ret.

  et stort problem vil være, hvordan ejendommen er zonet. Hvis ejendommen allerede er zoneret til selvopbevaring, fjerner det en enorm hindring., Men hvis ejendommen skal genzoneres, kan du bruge måneder eller endda år til at søge godkendelse til en zoneinddeling.

  nogle steder er embedsmænd og lokale beboere kraftigt imod selvopbevaringsfaciliteter baseret på den dårligt informerede opfattelse af, at disse faciliteter er magneter til kriminalitet og trafik, og at de er øjne. Det modsatte er faktisk sandt. Selvopbevaringsfaciliteter forårsager ikke en stigning kriminalitet eller trafik, og mange moderne faciliteter er designet til at passe ind i og endda fremhæve kvarterer.der er ingen tvivl om, at det er en god id.., Dette indebærer at få godkendelse fra offentlige enheder til dine udviklingsplaner. Som med re .oning, en ret sag kunne trække på i måneder efter måneder.

  alt dette er sagt, holde to ting i tankerne:

  1. udvikling af en selvstændig storage facility facilitet tager tid og tålmodighed (og, selvfølgelig, penge).Aside bortset fra zoneinddeling og ret, kan byggeriet blive forsinket af dårligt vejr, mangel på arbejdskraft og begrænsede forsyninger af byggematerialer.udvikling af en selvstændig storage facility facilitet kræver ekspertise.,Development et udviklingsteam bør omfatte erfarne juridiske, fast ejendom, finansielle, byggeri og design fagfolk. Få mennesker, der er nye til selv-storage industry industri kan gå det alene, når de udvikler en ny facilitet.

  Finansiering af en Self-Storage Facilitet

  Lige som der er med enhver virksomhed, der er nogle hårde sandheder om self-storage, uanset om you’re tale om en nyopført eller nyerhvervede facilitet.for onen ting, You ll ll ll brug for penge til at starte virksomheden og holde det kørende.,

  som vi nævnte før, varierer mængden af penge, du lægger i en facilitet, meget, baseret på placering og utallige andre faktorer. Men før du bruger en skilling, you ll ll ll nødt til at beslutte, hvordan you go ll ll ll gå om finansiering af en erhvervelse eller en ny udvikling.

  for eksempel, vil du nødt til at tage et lån? En række muligheder er tilgængelige, såsom købslån, byggelån og SBA-lån. Mange af disse lån dækker vilkår på 10 til 25 år. Arbejde med en udlån professionel whoho well s S velbevandret i self-storage industry industri til at pege dig i den rigtige retning.,

  for at kvalificere sig til et selvopbevaringslån er her fire ting, du sandsynligvis har brug for:

  • en kredit score på mindst 680.
  • en kredit historie klar af de seneste konkurser, tvangsauktioner og skat panterettigheder.
  • en kontant udbetaling på 10 procent eller mere.
  • en business track record på mindst tre år.

  måske behøver du ikke at tage et lån og i stedet have nok likvid kapital til at købe eller bygge en facilitet. Men har du nok penge til at betjene anlægget?, Du don want want t t ønsker at dræne din pensionsfond til at købe eller udvikle en selvstændig storage facility facilitet.

  eller du kan overveje at samarbejde med andre investorer for at købe eller bygge en facilitet. Dette kan gøres gennem:

  • et gældspartnerskab, som er et udlånsforhold, der ikke tildeler en ejerandel til den person eller enhed, du låner pengene fra.
  • et egenkapitalpartnerskab, hvor hver partner Chipper i en vis mængde kontanter og ejer en andel af virksomheden.
  • et joint venture med f.eks., Hver partner ejer en vis procentdel af virksomheden.
  • et syndikat af akkrediterede investorer samlet med det ene formål at købe eller udvikle en facilitet.
  • en lejer-i-fælles arrangement, som giver mindst to personer til at eje en ejendom og muliggør relativt problemfri overførsel af en ejerandel til en anden part.

  at tjene Penge i Self-Storage

  Mens selvstændige storage faciliteter traditionelt skabe sunde, stabile cash flow, nogen ind i self-storage virksomhed må indse, at det won’t blive en get-rig-hurtig betjening.,

  generelt belægning satser for selvstændige storage facilities faciliteter spænder fra 70 procent til 95 procent. Med en facilitet, der er nyopført eller det bliver omplaceret, vil en ny ejer ofte stå over for en lejeperiode på 18 Til 36 måneder, før en facilitet når belægningsstabilisering. Positiv pengestrøm kan også være år nede ad vejen.

  men den gode nyhed er, at breakeven belægning sats for en selvstændig storage facility facilitet falder langt under andre aktivklasser., Med en foranstaltning er breakeven-punktet 40 procent til 45 procent belægning i selvopbevaring, mod 60 procent eller mere i multifamiliesektoren. Desuden, self-storage facilities faciliteter prale nogle af de bedste kortere og længere sigt afkast i erhvervsejendomme.

  Når det kommer til at købe en selvstændig storage facility facilitet, en investering nummer thata.. s vigtigt at bemærke er kapitalisering sats (cap sats for korte)., ratescccapitali .ation rates satser er altid den overordnede overvejelse for både købere og sælgere i self-storage industry industri,according according ifølge self-storage mæglerfirma Skyvie.Advisors.som forklaret af Skyvie.Advisors, cap sats er forholdet mellem en property no s s S NOI (netto driftsindtægter) til værdien af ejendommen. For eksempel, hvis en ejendom sælger for $1.5 millioner og dens NOI er $ 120,000, så cap sats er 8 procent ($120,000 er 8 procent af $ 1.5 millioner).,ninin de enkleste vilkår, cap sats afslører en indkomst ejendom investor, hvilken procentdel kan forvente at tjene,hvis han køber ejendommen med alle kontanter, Sky Sky Skyvie.rådgivere sagde.

  for eksempel, hvis en investor mener, at en ejendom er værd at en cap-sats på 8 procent, forventer han eller hun et kontantafkast på 8 procent.

  i tredje kvartal af 2018, Cap satser for selvstændige storage facilities faciliteter varierede fra 4,5 procent blandt klasse A-faciliteter til 8,5 procent for klasse C-faciliteter, ifølge CBRE.,

  Bottom Line

  i slutningen af dagen, købe eller bygge en selvstændig storage facility facilitet vil helt sikkert forbruge tid, energi og penge. Udbetalingen kan dog være betydelig i en stadigt voksende industri. Bevis for, at væksten bugner:

  • i 2018 nåede belægningsgraden for selvopbevaring og lejepriser på en række amerikanske markeder rekordhøjder.,efterspørgslen efter selvopbevaring fortsætter med at stige takket være en række tendenser, herunder den samlede nedskæring af babyboomers husholdninger, den generelle præference blandt årtusinder for at leje lejligheder i forhold til at eje boliger og den vedvarende mobilitet hos amerikanske arbejdere.
  • over tid har selvopbevaring vist, at det er en recession-resistent sektor.

  kort sagt, selvopbevaring giver et væld af grunde til, at erhvervelse af en eksisterende facilitet eller bygning af en ny facilitet kan åbne roll-up døren til attraktive investeringsgevinster.,tststorage faciliteter har brug for lidt kapital udlæg eller vedligeholdelse, deres ejendomsskatter er beskedne,og nettoanskaffelser i denne sektor er steget, have Forbes.com bidragyder Brad Thomas observeret i November 2017. âandandand så, i gode tider og i dårlige, lidt ligesom ægteskab, gode gamle lagerenheder er som en trofast spouse¦ / ægtefælle.â

---