Hvad er betydningen af Bruttolejemultiplikator i ejendomsinvesteringer?
ejendomsinvesteringer er materielle aktiver, der kan miste værdi af mange grunde. Det er således vigtigt, at du værdsætter en investeringsejendom, før du køber den for at undgå nedfald. Succesfulde ejendomsinvestorer bruger forskellige værdiansættelsesmetoder til at værdsætte en investeringsejendom, og disse inkluderer Bruttolejemultiplikator (GRM), kapitaliseringsrate, kontanter ved kontantafkast, blandt andre., Hver eneste ejendomsvurderingsmetode analyserer ydeevnen ved hjælp af forskellige variabler. For eksempel måler kontanter ved kontantafkast udførelsen af de kontanter, der investeres i en investeringsejendom, ignorerer og ikke tegner sig for et pant i sig selv. Kapitaliseringsfrekvens kan på den anden side være mere gavnlig for indkomstgenererende eller udlejningsejendomme. Dette er fordi kapitalisering sats måler forrentning af en fast ejendom investeringsejendom baseret på den indkomst, som ejendommen forventes at generere.
hvad med bruttolejemultiplikatoren?, Og hvad er dens betydning i investeringer i fast ejendom?
i denne artikel vil vi forklare, hvad Bruttolejemultiplikator er, dens betydning og begrænsninger. For at give dig en bedre ID.om brutto leje Multiplikator, vi vil sammenligne det med en anden ejendom værdiansættelse metode, kapitalisering sats eller “cap rate.”
Hvad er Bruttolejemultiplikator?
i lighed med andre ejendomsvurderingsmetoder bliver Bruttolejemultiplikator effektiv ved screening, værdiansættelse og sammenligning af investeringsegenskaber., I modsætning til andre værdiansættelsesmetoder analyserer imidlertid Bruttolejemultiplikatoren lejeegenskaber, der kun bruger dens bruttoindkomst. Det er forholdet mellem en ejendom pris til brutto lejeindtægter. Gennem top-line indtægter vil Bruttolejemultiplikatoren fortælle dig, hvor mange måneder eller år det tager for en investeringsejendom at betale for sig selv.
GRM beregnes ved at dividere den rimelige markedsværdi eller den anmodede ejendomspris med den anslåede årlige bruttoudlejningsindkomst. Formlen er:
GRM= pris/brutto Årlig leje
lad os tage et eksempel., Lad os antage, at du sigter mod at købe en lejebolig til $200,000, der vil producere en månedlig lejeindtægt på $2,300. Før vi sætter tallene i ligningen, ønsker vi at beregne den årlige bruttoindkomst. Pas på! Så $ 2.300 * 12= $ 27.600. Nu har vi alle de variabler, der er nødvendige for vores ligning.
brutto leje Multiplikator = ejendomspris/brutto Årlig leje = $200,000 / $27,600 = 7,25.
Bruttolejemultiplikatoren er således 7,25. Men hvad betyder det?, GRM kan fortælle dig, hvor meget leje du vil indsamle i forhold til ejendomspris eller-omkostninger og/eller hvor lang tid det vil tage for din investering at betale for sig selv gennem leje. I vores eksempel vil fast ejendom investor have en 87-måneders ($200,000/ $ 2,300) payoff ratio, som oversætter til 7,25 år. Det er Bruttolejemultiplikatoren!
RELATERET: Sådan værdsættes en investeringsejendom
Hvad er en god Bruttolejemultiplikator?
i vores tidligere eksempel kom GRM ud til at være 7, 25 år. Du undrer dig måske, er dette en god sats? Sikkert. Jo lavere GRM, jo bedre., Det betyder, at din lejebolig vil tage mindre tid til at betale sin ejendomspris. Typisk vil du have din Bruttolejemultiplikator til at variere fra 4 til 7. Tænk over det, du ønsker at få så meget leje som du kan for de mindste omkostninger.
relateret: Cap Rate vs. Gross Rent Multiplier: fordele og ulemper
Ved beregning af GRM er det vigtigt at vurdere reparationsgebyrer, der måtte opstå, og tage dem i betragtning. Ofte gange, fast ejendom investorer købe udlejningsejendomme for alt for billige, der også har en lav GRM., Men, de forsømmer det faktum, at reparationer udført til investeringsejendomme som sådan kan efterlade dig med flere år til at betale ejendomsprisen. Gå ikke altid efter for billige ejendomme. Vi anbefaler, at du sammenligner GRM på tværs af forskellige investeringsejendomme inden for en placering. Faktisk, GRM bruges bedst i forhold til andre GRM for lignende egenskaber inden for et ejendomsmarked.
Hvad er fordele og ulemper ved at bruge Bruttolejemultiplikator?
Pros
- det er nemt at bruge.,
- for at beregne Bruttolejemultiplikatoren skal du tage højde for bruttoudlejningsindkomst. Da lejeindtægter er markedsdrevet, laver GRM en pålidelig ejendomsvurderingsmetode til sammenligning af investeringsegenskaber.
- det gør et effektivt screeningsværktøj for potentielle egenskaber: dette værktøj giver dig mulighed for at sammenligne og kontrastere flere ejendomme inden for et ejendomsmarked og konkludere med en ejendom med det mest løfte for så vidt angår pris og leje indsamlet.
ulemper
- GRM tager ikke højde for driftsomkostningerne., En investeringsejendom kan have så højt som 12 GRM, men pådrager minimale omkostninger, mens en anden investeringsejendom kan have en GRM på 5 og har afholdt omkostninger til at overstige 5% af ejendomsprisen. Bemærk, at ældre ejendomme muligvis sælger for lavere og dermed har en lavere GRM. De har dog en tendens til at have højere udgifter. Derfor, når der tages højde for udgifter, vil antallet af år til at betale ejendomsprisen være højere. Da GRM kun betragter bruttoindkomsten, undlader GRM at differentiere investeringsejendomme med lavere eller højere driftsomkostninger.,
- GRM tegner sig ikke for forsikring eller ejendomsskat. Du har måske to ejendomme med samme ejendomspris og lejeindtægter, men forskellige forsikrings-og ejendomsskatter. Det betyder, at når der tegner sig for forsikring og ejendomsskat, mængden af tid til at betale ejendomsprisen vil være højere end GRM.
- da Bruttolejemultiplikatoren kun bruger bruttoleje i stedet for nettoindkomst, opregner og beregner den ikke ledige stillinger., Alle investeringsejendomme forventes at have ledige stillinger; faktisk har dårligere udførelse af ejendomsinvesteringer en tendens til at have højere ledige stillinger. Det er vigtigt, at ejendomsinvestorer skelner mellem, hvad en investeringsejendom kan bringe ind, og hvad den faktisk genererer, som GRM ikke tegner sig for.
Hvad er forskellen mellem Cap sats og brutto leje Multiplikator?
mange fast ejendom investorer forvirre cap sats og GRM. Vi vil sortere dette ud for dig., Først og fremmest er cap-satsen baseret på nettodriftsindtægterne snarere end den skemalagte bruttoindkomst som beregnet i GRM. Så for cap rate-ligningen, i stedet for at dividere ejendomsprisen med toplinjeindtægter som gjort i GRM-målingen, deler vi nettodriftsindtægter (NOI) efter ejendomspris. Hvad er anderledes i cap sats fra GRM er, at cap sats tager hensyn til de fleste af de driftsudgifter, herunder reparationer, forsyningsselskaber, og opgraderinger. Nogle fast ejendom investorer tror måske, at cap sats gør en bedre indikator for udførelsen af en investeringsejendom., Bemærk dog, at ofte gange udgifter kan manipuleres, da det kan være vanskeligt at estimere en ejendom driftsomkostninger. Derfor kan vi konkludere, at cap-satsen er vanskeligere at verificere i modsætning til GRM.
relateret: her er alt hvad du har brug for at vide om analyse af ejendomsmarkedet
for at opsummere er Bruttolejemultiplikatoren en værdiansættelsesmetode til fast ejendom, der hjælper dig, når du screener for potentielle investeringsegenskaber. Det er en god tommelfingerregel at hjælpe dig med at analysere en ejendom og vælge fra potentielle ejendomsinvesteringer., Husk, at GRM ikke tegner sig for driftsudgifter, ledige stillinger, og forsikring og skatter. Sørg for at faktor disse udgifter i din investeringsejendom analyse. For mere information om Bruttolejemultiplikator eller andre værdiansættelsesmetoder, besøg Mashvisor. Faktisk kan Mashvisors lejeboligberegner hjælpe dig med disse beregninger.hos Mashvisor sætter vi en ære i at hjælpe dig og alle ejendomsinvestorer med at forstå, hvor meget de skal betale for en bestemt investeringsejendom for at skabe en positiv pengestrøm., For at lære om dine muligheder for at tilmelde dig vores Tjenester, klik her.