Hvordan afskrivninger på udlejningsejendomme fungerer

afskrivninger på fast ejendom er et vigtigt redskab for udlejningsejerne. Det giver dig mulighed for at fratrække omkostningerne fra dine skatter ved at købe og forbedre en ejendom i løbet af dens brugstid, og dermed sænker din skattepligtige indkomst i processen.

skatteafskrivninger

investering i udlejningsejendomme kan vise sig at være et smart økonomisk træk. Til at begynde med kan en lejebolig give en stabil indtægtskilde, mens du bygger egenkapital i ejendommen, da den (ideelt) værdsætter over tid. Der er også flere skattefordele., Du kan ofte trække dine lejeudgifter fra enhver lejeindtægt, du tjener, og derved sænke din samlede skattepligt.

de fleste udlejningsejendomme udgifter, herunder pant forsikring, ejendomsskatter, reparation og vedligeholdelse udgifter, hjemmekontoret udgifter, forsikring, professionelle tjenester, og rejseudgifter i forbindelse med ledelsen er alle fradragsberettigede i det år, du bruger pengene.

afskrivninger på fast ejendom

et andet vigtigt skattefradrag—nemlig afskrivningsfradraget—fungerer noget anderledes., Afskrivninger er den proces, der bruges til at fratrække omkostningerne ved køb og forbedring af en lejebolig. I stedet for at tage et stort fradrag i det år, du køber (eller forbedrer) ejendommen, fordeler afskrivningen fradraget over ejendommens brugstid.

Internal Revenue Service (IRS) har meget specifikke regler om afskrivninger, og hvis du ejer en udlejningsejendom, er det vigtigt at forstå, hvordan processen fungerer.

hvilken egenskab kan afskrives?,

Ifølge IRS, kan du afskrive en udlejningsejendom, hvis det opfylder alle disse krav:

• Du ejer ejendommen (du anses for at være ejeren selv, hvis ejendom er omfattet af en gæld).
• du bruger ejendommen i din virksomhed eller som en indkomstproducerende aktivitet.
• ejendommen har en bestemmelig brugstid, hvilket betyder, at det ” s noget, der slides, henfalder, bliver brugt op, bliver forældet, eller mister sin værdi af naturlige årsager.
• ejendommen forventes at vare i mere end et år.,

selvom ejendommen opfylder alle ovenstående krav, kan den ikke afskrives, hvis du har taget den i brug og bortskaffet den (eller ikke længere bruger den til forretningsbrug) i samme år.

Bemærk, at jord ikke betragtes som afskrivbar, da det aldrig bliver”brugt op.”Og generelt kan du ikke afskrive omkostningerne ved rydning, plantning og landskabspleje, da disse aktiviteter betragtes som en del af omkostningerne til jorden og ikke bygningerne.

Hvornår begynder afskrivninger?,

Du kan begynde at tage afskrivninger fradrag, så snart du placerer ejendommen i brug, eller når det”s klar og tilgængelig til brug som leje.

Her er et eksempel: du køber en lejebolig den 15.maj. Efter at have arbejdet på huset i flere måneder, har du det klar til at leje den 15. juli, så du begynder at annoncere online og i de lokale papirer. Du finder en lejer, og lejemålet begynder på Sept. 1., Da ejendommen blev taget i brug—det vil sige klar til at blive lejet og besat—den 15.juli, ville du begynde at afskrive huset i juli og ikke i September, når du begynder at indsamle husleje.

Du kan fortsætte med at afskrive ejendommen, indtil en af følgende betingelser er opfyldt:

• du har fratrukket hele din omkostning eller andet grundlag i ejendommen.
• du trækker ejendommen tilbage fra tjenesten, selvom du ikke fuldt ud har inddrevet dens omkostninger eller andet grundlag., En ejendom er pensioneret fra tjeneste, når du ikke længere bruge det som en indkomst-producerende ejendom—eller hvis du sælger eller bytte det, konvertere det til personlig brug, opgive det, eller hvis det”s ødelagt.

Du kan fortsætte med at kræve et afskrivningsfradrag for ejendom, der midlertidigt”er tomgang “eller ikke er i brug. Hvis du foretager reparationer efter en lejer flytter ud, kan du for eksempel fortsætte med at afskrive ejendommen, mens du gør den klar til den næste.,

Sådan beregnes afskrivninger

tre faktorer bestemmer det afskrivningsbeløb, du kan fratrække hvert år: dit grundlag i ejendommen, gendannelsesperioden og den anvendte afskrivningsmetode.

Enhver bolig udlejningsejendom, der tages i brug efter 1986 er afskrevet efter den Modificerede Accelereret Cost Recovery System (MACRS), en regnskabs-teknik, der spreder omkostninger (og afskrivninger fradrag) over 27,5 år. Dette er den tid, IRS anser for at være” brugstid ” for en udlejningsejendom.,

selvom det altid anbefales, at du arbejder med en kvalificeret skattekonsulent ved beregning af afskrivninger, er her de grundlæggende trin:

1. Bestem grundlaget for ejendommen. Grundlaget for ejendommen er dens omkostninger eller det beløb, du har betalt (kontant, med et pant eller på anden måde) for at erhverve ejendommen. Nogle afregningsgebyrer og lukningsomkostninger, herunder advokatgebyrer, registreringsgebyrer, undersøgelser, overførselsafgifter, titelforsikring og ethvert beløb, som sælgeren skylder, at du accepterer at betale (såsom tilbage skatter), er inkluderet i grundlaget., Nogle afregningsgebyrer og lukningsomkostninger kan ikke inkluderes i dit grundlag. Disse inkluderer brandforsikringspræmier, leje til leje af ejendommen inden lukning, og gebyrer forbundet med at få eller refinansiere et lån, inklusive point, realkreditforsikringspræmier, omkostninger til kreditrapport, og vurderingsgebyrer.
2. adskille udgifterne til jord og bygninger. Da du kun kan afskrive omkostningerne ved bygningen og ikke jorden, skal du bestemme værdien af hver for at afskrive det korrekte beløb., For at bestemme værdien kan du bruge den rimelige markedsværdi af hver på det tidspunkt, du købte ejendommen, eller du kan basere nummeret på de vurderede ejendomsskatteværdier. Sig du har købt et hus for $ 110.000. Den seneste ejendomsskat vurdering værdier ejendommen på $ 90,000, hvoraf $ 81,000 er for huset og $ 9,000 er for jorden. Derfor kan du tildele 90% ($81,000 90$90,000) af købsprisen til huset og 10% ($9,000. $ 90,000) af købsprisen til jorden.
3. Bestem dit grundlag i huset., Nu hvor du kender grundlaget for ejendommen (hus plus jord) og værdien af huset, kan du bestemme dit grundlag i huset. Ved hjælp af ovenstående eksempel vil dit grundlag i huset—det beløb, der kan afskrives-være $99,000 (90% af $110,000). Dit grundlag i landet ville være $ 11,000 (10% af $110,000).
4. Bestem om nødvendigt det justerede grundlag. Du kan have til at foretage stigninger eller fald til din basis for visse begivenheder, der sker mellem den tid, du køber ejendommen og den tid, du har det klar til leje., Eksempler på stigninger til basis inkluderer omkostningerne ved eventuelle tilføjelser eller forbedringer, der har en brugstid på mindst et år, der er foretaget, før du placerer ejendommen i brug, penge brugt til at gendanne beskadiget ejendom, omkostningerne ved at bringe forsyningstjenester til ejendommen, og visse juridiske gebyrer. Fald til basis kan være fra forsikringsbetalinger, du modtager som følge af skade eller tyveri, tab af tab, der ikke er dækket af forsikring, som du tog fradrag for, og penge, du modtager til at yde en servitut.,

hvilket System der skal bruges

det næste trin indebærer at bestemme, hvilken af de to MACR ‘ er der gælder: det generelle afskrivningssystem (GDS) eller det Alternative afskrivningssystem (ADS). GDS gælder for de fleste ejendomme, der er taget i brug, og generelt skal du bruge det, medmindre du foretager et uigenkaldeligt valg for annoncer, eller loven kræver, at du bruger annoncer.,

ANNONCER mandat, når ejendommen:

• Har en kvalificeret virksomhed bruge 50% af tiden eller mindre
• Har en skattefri brug
• finansieres ved en skattefri obligationer
• anvendes primært i landbrug

generelt, at du”ll brug GDS, medmindre du har en grund til at ansætte ANNONCER. Igen anbefales det, at du konsulterer en kvalificeret skattekonsulent, som kan hjælpe dig med at bestemme den mest gunstige måde at afskrive din lejebolig på.,

Når du ved, hvilket MACRS-system der gælder, kan du bestemme gendannelsesperioden for ejendommen. Gendannelsesperioden ved hjælp af GDS er 27,5 år for boligudlejningsejendomme. Hvis du ” re bruger annoncer, tilbagebetalingsperioden for den samme type ejendom er 30 år for ejendom, der er taget i brug efter Dec. 31, 2017, eller 40 år, hvis de er taget i brug forud for dette.

bestem derefter det beløb, du kan afskrive hvert år. Da de fleste boligudlejningsejendomme bruger GDS, fokuserer vi på denne beregning.,

for hvert helt år, hvor en ejendom er i drift, vil du afskrive et tilsvarende beløb: 3,636% hvert år, så længe du fortsætter med at afskrive ejendommen. Hvis ejendommen var i brug i mindre end et år (for eksempel købte du et hus i Maj og begyndte at leje det i Juli), ville du afskrive en mindre procentdel det år, afhængigt af hvornår den blev taget i brug., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
August	1.364%
September	1.061%
oktober	0.758%
November	0.455%
December	0.152%

For eksempel, tag et hus, der har et grundlag af $99,000 og der blev sat i drift den 15 juli.

• For det første år, vil du afskrive 1.667%, eller $1,650.33 ($99,000.1.,667%).
• for hvert år derefter afskrives du med en sats på 3.636% eller $ 3,599. 64, så længe lejen er i brug for hele året.

Bemærk, at dette tal er i det væsentlige svarer til at tage det grundlag og dividere med 27,5 recovery periode: $99,000 ÷ 27.5 = af $3.600. Den lille forskel stammer fra det første år med delvis service.

hvor meget reducerer afskrivningen skatteforpligtelsen?,

Hvis du lejer fast ejendom, rapporterer du typisk dine lejeindtægter og udgifter for hver lejebolig på den relevante linje i Skema E, når du arkiverer dit årlige selvangivelse. Nettogevinsten eller tabet går derefter på din 1040-formular. Afskrivninger er en af de udgifter, du vil medtage på skema E, så afskrivningsbeløbet effektivt reducerer din skattepligt for året.

Hvis du afskriver $3,599.64 og du er i 22% skattebeslag, for eksempel, sparer du $791.92 ($3,599.64.0.22) i skatter det år.,

bundlinjen

afskrivninger kan være et værdifuldt værktøj, hvis du investerer i lejeboliger, fordi det giver dig mulighed for at sprede omkostningerne ved at købe ejendommen over årtier og derved reducere hvert års skatteregning. Selvfølgelig, hvis du afskrive ejendom og derefter sælge det for mere end dens afskrevet værdi, du”ll skylder skat på denne gevinst gennem afskrivninger generobre skat.,

da lovgivningen om ejendomsskat er kompliceret og ændres med jævne mellemrum, anbefales det altid, at du arbejder med en kvalificeret skattekonsulent, når du opretter, driver og sælger din udlejningsvirksomhed. På den måde kan du være sikker på at modtage den mest gunstige skattebehandling og undgå overraskelser på skattetid.

forskelsbehandling af realkreditudlån er ulovlig., Hvis du tror, at du ” er blevet diskrimineret på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig bistand, national oprindelse, handicap, eller alder, der er trin, du kan tage. Et sådant skridt er at indgive en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller med det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD).,

---