Was ist die Bedeutung der Brutto-Miete Multiplikator in Immobilien investiert?
Immobilieninvestitionen sind Sachanlagen, die aus vielen Gründen an Wert verlieren können. Daher ist es wichtig, dass Sie eine Anlageimmobilie vor dem Kauf bewerten, um Fallouts zu vermeiden. Erfolgreiche Immobilieninvestoren verwenden verschiedene Bewertungsmethoden, um eine Anlageimmobilie zu bewerten, und dazu gehören unter anderem der Bruttomietmultiplikator (GRM), die Kapitalisierungsrate und die Cash-on-Cash-Rendite., Jede Immobilienbewertungsmethode analysiert die Leistung anhand verschiedener Variablen. Beispielsweise misst die Cash-on-Cash-Rendite die Wertentwicklung des in eine Anlageimmobilie investierten Bargelds, wobei eine Hypothek an sich ignoriert und nicht berücksichtigt wird. Die Kapitalisierungsrate hingegen kann für einkommenserzeugende oder Mietobjekte vorteilhafter sein. Dies liegt daran, dass die Kapitalisierungsrate die Rendite einer Immobilieninvestitionsimmobilie basierend auf den Erträgen misst, die die Immobilie voraussichtlich generieren wird.
Was ist mit dem Bruttomietmultiplikator?, Und was ist seine Bedeutung bei Immobilieninvestitionen?
In diesem Artikel werden wir erklären, was der Brutto-Mietmultiplikator ist, seine Bedeutung und Grenzen. Um Ihnen eine bessere Vorstellung vom Brutto-Mietmultiplikator zu geben, vergleichen wir ihn mit einer anderen Immobilienbewertungsmethode, Kapitalisierungsrate oder „Cap-Rate.“
Was Ist Brutto-Miete Multiplikator?
Ähnlich wie bei anderen Immobilienbewertungsmethoden wird der Bruttomietmultiplikator beim Prüfen, Bewerten und Vergleichen von Anlageimmobilien wirksam., Im Gegensatz zu anderen Bewertungsmethoden analysiert der Bruttomietmultiplikator jedoch Mietobjekte nur anhand ihres Bruttoeinkommens. Es ist das Verhältnis des Preises einer Immobilie zu Bruttomieteinnahmen. Durch Top – Line-Einnahmen, die Bruttomiete Multiplikator wird Ihnen sagen, wie viele Monate oder Jahre es dauert, bis eine Anlageimmobilie für sich selbst zu zahlen.
GRM wird berechnet, indem der beizulegende Marktwert oder der Immobilienpreis durch die geschätzten jährlichen Bruttomieteinnahmen dividiert wird. Die Formel lautet:
GRM= Preis / Bruttojahresmiete
Nehmen wir ein Beispiel., Nehmen wir an, Sie möchten ein Mietobjekt für 200.000 US-Dollar kaufen, das ein monatliches Mieteinkommen von 2.300 US-Dollar erzielt. Bevor wir die Zahlen in die Gleichung einfügen, möchten wir das jährliche Bruttoeinkommen berechnen. Vorsicht! Also, $ 2,300*12= $ 27,600. Jetzt haben wir alle Variablen, die für unsere Gleichung notwendig sind.
Bruttomiete Multiplikator = Immobilienpreis / Bruttojahresmiete = $ 200,000/$27,600 = 7.25.
Der Bruttomietmultiplikator beträgt somit 7,25. Aber was bedeutet das?, Der GRM kann Ihnen sagen, wie viel Miete Sie im Verhältnis zum Immobilienpreis oder-kosten sammeln und/oder wie viel Zeit es dauert, bis sich Ihre Investition durch Miete bezahlt macht. In unserem Beispiel wird der Immobilieninvestor eine Auszahlungsquote von 87 Monaten ($200,000/$2,300) haben, die sich in 7.25 Jahren niederschlägt. Das ist der Brutto-Mietmultiplikator!
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Was Ist ein Guter Brutto-Miete Multiplikator?
In unserem vorherigen Beispiel betrug der GRM 7,25 Jahre. Sie Fragen sich vielleicht,, ist das ein guter Preis? Zweifellos. Je niedriger der GRM, desto besser., Dies bedeutet, dass Ihr Mietobjekt weniger Zeit benötigt, um seinen Immobilienpreis abzuzahlen. In der Regel möchten Sie, dass Ihr Bruttomietmultiplikator zwischen 4 und 7 liegt. Denken Sie darüber nach, Sie möchten so viel Miete wie möglich zu den geringsten Kosten erhalten.
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Bei der Berechnung von GRM ist es wichtig, eventuell anfallende Reparaturgebühren zu bewerten und zu berücksichtigen. Oft kaufen Immobilieninvestoren Mietobjekte für zu billig, die auch einen niedrigen GRM haben., Sie vernachlässigen jedoch die Tatsache, dass Reparaturen an Anlageimmobilien als solche Sie möglicherweise mehr Jahre Zeit lassen, um den Immobilienpreis abzuzahlen. Gehen Sie nicht immer für zu billige Immobilien. Wir empfehlen Ihnen, GRM über verschiedene Anlageimmobilien innerhalb eines Standorts hinweg zu vergleichen. Tatsächlich wird das GRM im Vergleich zu anderen GRMs für ähnliche Immobilien auf einem Immobilienmarkt am besten verwendet.
Was Sind die vor-und Nachteile der Verwendung von Brutto-Miete Multiplikator?
- Es ist einfach zu bedienen.,
- Um den Bruttomietmultiplikator zu berechnen, müssen Sie die Bruttomieteinnahmen berücksichtigen. Da die Mieteinnahmen marktorientiert sind, stellt GRM eine zuverlässige Immobilienbewertungsmethode für den Vergleich von Anlageimmobilien her.
- Es ist ein effektives Screening-Tool für potenzielle Immobilien: Mit diesem Tool können Sie mehrere Immobilien auf einem Immobilienmarkt vergleichen und kontrastieren und auf eine Immobilie mit den meisten Versprechen hinsichtlich Preis und Miete schließen.
Cons
- Der GRM berücksichtigt keine Betriebskosten., Eine Anlageimmobilie kann bis zu 12 GRM haben, verursacht jedoch minimale Kosten, während eine andere Anlageimmobilie einen GRM von 5 haben kann und Kosten verursacht hat, die 5% des Immobilienpreises übersteigen. Beachten Sie, dass ältere Immobilien möglicherweise zu niedrigeren Preisen verkauft werden und somit einen niedrigeren GRM haben. Sie haben jedoch tendenziell höhere Ausgaben. Daher ist bei der Bilanzierung von Ausgaben die Anzahl der Jahre zur Rückzahlung des Immobilienpreises höher. Da die GRM nur das Bruttoeinkommen berücksichtigt, unterscheidet GRM Investitionsobjekte nicht von niedrigeren oder höheren Betriebskosten.,
- Die GRM berücksichtigt weder die Versicherungs-noch die Grundsteuer. Möglicherweise haben Sie zwei Immobilien mit demselben Immobilienpreis und Mieteinnahmen, aber unterschiedlichen Versicherungs-und Grundsteuern. Dies bedeutet, dass bei der Bilanzierung von Versicherungs-und Grundsteuer die Zeit für die Auszahlung des Immobilienpreises höher ist als die GRM.
- Da der Bruttomietmultiplikator im Gegensatz zum Nettoeinkommen nur Bruttomietmieten verwendet, kann er nicht für offene Stellen aufzählen und berechnen., Es wird erwartet, dass alle Anlageimmobilien offene Stellen haben; In der Tat haben Investitionen mit schlechterer Performance tendenziell höhere Leerstandsraten. Es ist wichtig, dass Immobilieninvestoren unterscheiden, was eine Anlageimmobilie einbringen kann und was sie tatsächlich generiert, wovon GRM nicht berücksichtigt wird.
Was Ist der Unterschied Zwischen Cap-Rate und die Brutto-Miete Multiplikator?
Viele Immobilieninvestoren verwechseln Cap Rate und GRM. Wir werden das für Sie klären., In erster Linie basiert der Cap-Satz auf dem Netto-Betriebsergebnis und nicht auf dem in GRM berechneten planmäßigen Bruttoeinkommen. Für die Cap-Rate-Gleichung dividieren wir also nicht den Immobilienpreis durch den Top-Line-Umsatz, wie in der GRM-Messung, sondern das Netto-Betriebsergebnis (NOI) durch den Immobilienpreis. Was unterscheidet sich in der Cap-Rate von GRM ist, dass Cap-Rate berücksichtigt die meisten der Betriebskosten einschließlich Reparaturen, Dienstprogramme und Upgrades. Einige Immobilieninvestoren könnten denken, dass Cap Rate ein besserer Indikator für die Leistung einer Anlageimmobilie ist., Beachten Sie jedoch, dass häufig die Kosten manipuliert werden können, da es schwierig sein kann, die Betriebskosten einer Immobilie zu schätzen. Daher können wir den Schluss ziehen, dass der Cap-Kurs im Gegensatz zu GRM schwieriger zu überprüfen ist.
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Zusammenfassend ist der Brutto-Mietmultiplikator eine Immobilienbewertungsmethode, die Sie beim Screening auf potenzielle Anlageimmobilien unterstützt. Es ist eine gute Faustregel, Ihnen bei der Analyse einer Immobilie und der Auswahl potenzieller Immobilieninvestitionen zu helfen., Beachten Sie, dass der GRM keine Betriebsausgaben, offenen Stellen sowie Versicherungen und Steuern berücksichtigt. Stellen Sie sicher, diese Kosten in Ihrer Anlageimmobilienanalyse zu berücksichtigen. Weitere Informationen über den Bruttomietmultiplikator oder andere Bewertungsmethoden finden Sie unter Mashvisor. In der Tat kann Mashvisors Mietimmobilienrechner Ihnen bei diesen Berechnungen helfen.
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