Wie die Abschreibung von Mietobjekten funktioniert

Die Abschreibung von Immobilien ist ein wichtiges Instrument für Eigentümer von Mietobjekten. Es ermöglicht Ihnen, die Kosten von Ihren Steuern für den Kauf und die Verbesserung einer Immobilie über ihre Nutzungsdauer abzuziehen, und senkt somit Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Steuerabschreibungen

Investitionen in Mietobjekte können sich als kluger finanzieller Schachzug erweisen. Für den Anfang kann ein Mietobjekt eine stetige Einnahmequelle bieten, während Sie Eigenkapital in der Immobilie aufbauen, wie es (idealerweise) im Laufe der Zeit zu schätzen weiß. Es gibt auch mehrere Steuervorteile., Sie können Ihre Mietkosten häufig von allen Mieteinnahmen abziehen, die Sie verdienen, wodurch Ihre gesamte Steuerschuld gesenkt wird.

Die meisten Mietkosten, einschließlich Hypothekenversicherung, Grundsteuern, Reparatur-und Wartungskosten, Heimbürokosten, Versicherungen, professionelle Dienstleistungen und Reisekosten im Zusammenhang mit dem Management, sind in dem Jahr, in dem Sie das Geld ausgeben, absetzbar.

Immobilienabschreibung

Ein weiterer wichtiger Steuerabzug—nämlich die Wertberichtigung—funktioniert etwas anders., Abschreibungen sind der Prozess, mit dem die Kosten für den Kauf und die Verbesserung eines Mietobjekts abgezogen werden. Anstatt einen großen Abzug in dem Jahr zu nehmen, in dem Sie die Immobilie kaufen (oder verbessern), verteilt die Abschreibung den Abzug auf die Nutzungsdauer der Immobilie.

Der Internal Revenue Service (IRS) hat sehr spezifische Regeln in Bezug auf Abschreibungen, und wenn Sie Mietobjekte besitzen, ist es wichtig zu verstehen, wie der Prozess funktioniert.

Welche Eigenschaft Abgeschrieben?,

Laut IRS können Sie ein Mietobjekt abschreiben, wenn es alle diese Anforderungen erfüllt:

• Sie besitzen die Immobilie (Sie gelten als Eigentümer, auch wenn die Immobilie verschuldet ist).
• Sie nutzen die Immobilie in Ihrem Unternehmen oder als einkommenserzeugende Tätigkeit.
• Die Eigenschaft hat eine bestimmbare Nutzungsdauer, was bedeutet, es ist etwas, das verschleißt, zerfällt, wird aufgebraucht, wird veraltet, oder verliert seinen Wert aus natürlichen Ursachen.
• Die Immobilie wird voraussichtlich mehr als ein Jahr dauern.,

Selbst wenn die Eigenschaft alle oben genannten Anforderungen erfüllt, kann sie nicht abgeschrieben werden, wenn Sie sie im selben Jahr in Betrieb genommen und entsorgt haben (oder nicht mehr für geschäftliche Zwecke verwenden).

Beachten Sie, dass Land nicht als abschreibbar angesehen wird, da es nie „aufgebraucht“ wird.“Und im Allgemeinen können Sie die Kosten für Rodung, Pflanzung und Landschaftsgestaltung nicht abschreiben, da diese Aktivitäten als Teil der Kosten des Landes und nicht der Gebäude angesehen werden.

Wann beginnt die Abschreibung?,

Sie können mit Abschreibungsabzügen beginnen, sobald Sie die Immobilie in Betrieb nehmen oder wenn sie bereit und verfügbar ist, sie als Miete zu nutzen.

Hier ist ein Beispiel: Sie kaufen ein Mietobjekt am 15. Nachdem Sie mehrere Monate an dem Haus gearbeitet haben, können Sie es am 15-Juli mieten, sodass Sie online und in den lokalen Zeitungen werben. Sie finden einen Mieter, und der Mietvertrag beginnt am Sept. 1., Da die Immobilie am 15—Juli in Betrieb genommen wurde—das heißt, sie kann geleast und belegt werden -, würden Sie das Haus im Juli abschreiben und nicht im September, wenn Sie mit der Einziehung der Miete beginnen.

Sie können die Immobilie weiter abschreiben, bis eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Sie haben Ihre gesamten Kosten oder eine andere Basis in der Immobilie abgezogen.
• Sie ziehen die Immobilie vom Dienst zurück, auch wenn Sie ihre Kosten oder andere Kosten nicht vollständig erstattet haben., Eine Immobilie wird aus dem Dienst genommen, wenn Sie sie nicht mehr als Einkommen produzierende Eigenschaft verwenden—oder wenn Sie es verkaufen oder austauschen, konvertieren Sie es in den persönlichen Gebrauch, verlassen Sie es, oder wenn es zerstört.

Sie können weiterhin einen Abschreibungsabzug für Immobilien beanspruchen, die vorübergehend „untätig“ sind oder nicht verwendet werden. Wenn Sie beispielsweise Reparaturen durchführen, nachdem ein Mieter ausgezogen ist, können Sie die Immobilie weiterhin abschreiben, während Sie sie für die nächste vorbereiten.,

Berechnung der Abschreibungen

Drei Faktoren bestimmen den Abschreibungsbetrag, den Sie jedes Jahr abziehen können: Ihre Basis in der Immobilie, die Erholungsphase und die verwendete Abschreibungsmethode.

Alle nach 1986 in Betrieb genommenen Mietwohnungen werden mit dem Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) abgeschrieben, einer Buchhaltungstechnik, die Kosten (und Abschreibungsabzüge) über 27,5 Jahre verteilt. Dies ist die Zeit, die die IRS als „Nutzungsdauer“ eines Mietobjekts betrachtet.,

Es wird zwar immer empfohlen, bei der Berechnung der Abschreibung mit einem qualifizierten Steuerberater zu arbeiten, hier sind die grundlegenden Schritte:

1. Bestimmen Sie die Grundlage der Immobilie. Die Grundlage der Immobilie sind ihre Kosten oder der Betrag, den Sie bezahlt haben (in bar, mit einer Hypothek oder auf andere Weise), um die Immobilie zu erwerben. Einige Abwicklungsgebühren und Abschlusskosten, einschließlich Anwaltskosten, Aufzeichnungsgebühren, Umfragen, Übertragungssteuern, Titelversicherung und jeglicher Betrag, den der Verkäufer schuldet, den Sie zu zahlen bereit sind (z. B. Steuern), sind in der Basis enthalten., Einige Abwicklungsgebühren und Abschlusskosten können nicht in Ihrer Basis enthalten sein. Dazu gehören Brandversicherungsprämien, Miete für die Anmietung der Immobilie vor Abschluss und Gebühren im Zusammenhang mit dem Erhalt oder der Refinanzierung eines Darlehens, einschließlich Punkte, Hypothekenversicherungsprämien, Kreditberichtskosten und Bewertungsgebühren.
2. Trennen Sie die Kosten für Grundstücke und Gebäude. Da Sie nur die Kosten des Gebäudes und nicht das Land abschreiben können, müssen Sie den Wert jedes einzelnen bestimmen, um den richtigen Betrag abzuschreiben., Um den Wert zu bestimmen, können Sie den beizulegenden Zeitwert jedes einzelnen zum Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie verwenden oder die Zahl auf den bewerteten Immobiliensteuerwerten basieren. Angenommen, Sie haben ein Haus für 110.000 Dollar gekauft. Die jüngste Bewertung der Immobiliensteuer schätzt die Immobilie auf 90.000 US-Dollar, davon 81.000 US-Dollar für das Haus und 9.000 US-Dollar für das Land. Daher können Sie 90% ($81,000 ÷ $90,000) des Kaufpreises für das Haus und 10% ($9,000 ÷ $90,000) des Kaufpreises für das Land zuweisen.
3. Bestimmen Sie Ihre basis im Haus., Nachdem Sie nun die Basis der Immobilie (Haus plus Grundstück) und den Wert des Hauses kennen, können Sie Ihre Basis im Haus bestimmen. Im obigen Beispiel würde Ihre Basis im Haus—der Betrag, der abgeschrieben werden kann—99,000 USD (90% von 110,000 USD) betragen. Ihre basis im land wäre $11,000 (10% von $110,000).
4. Bestimmen Sie gegebenenfalls die angepasste Basis. Möglicherweise müssen Sie für bestimmte Ereignisse, die zwischen dem Kauf der Immobilie und dem Zeitpunkt, zu dem Sie sie mietbereit haben, zu-oder Abschläge auf Ihre Basis vornehmen., Beispiele für Erhöhungen auf Basis sind die Kosten für Ergänzungen oder Verbesserungen, die eine Nutzungsdauer von mindestens einem Jahr haben, bevor Sie die Immobilie in Betrieb nehmen, Geld für die Wiederherstellung beschädigter Immobilien, die Kosten für die Bereitstellung von Versorgungsleistungen an die Immobilie und bestimmte Anwaltskosten. Abnahmen auf die Basis können von Versicherungszahlungen sein, die Sie infolge von Schäden oder Diebstahl erhalten, von Unfallschäden, die nicht durch eine Versicherung abgedeckt sind, für die Sie einen Abzug vorgenommen haben, und von Geld, das Sie erhalten, um eine Erleichterung zu gewähren.,

Welches System verwendet werden soll

Im nächsten Schritt wird festgelegt, welcher der beiden MAKRS gilt: das Allgemeine Abschreibungssystem (GDS) oder das alternative Abschreibungssystem (ADS). GDS gilt für die meisten in Dienst gestellten Immobilien, und im Allgemeinen müssen Sie es verwenden, es sei denn, Sie treffen eine unwiderrufliche Wahl für ANZEIGEN oder das Gesetz verlangt, dass Sie ANZEIGEN verwenden.,

ADS ist vorgeschrieben, wenn die Eigenschaft:

• Eine qualifizierte geschäftliche Nutzung von 50% oder weniger hat
• Hat eine steuerbefreite Verwendung
• Wird durch steuerbefreite Anleihen finanziert
• Wird hauptsächlich in der Landwirtschaft verwendet

Im Allgemeinen verwenden Sie GDS, es sei denn, Sie haben einen solchen Grund, ANZEIGEN zu verwenden . Auch hier wird empfohlen, einen qualifizierten Steuerberater zu konsultieren, der Ihnen helfen kann, den günstigsten Weg zur Abschreibung Ihres Mietobjekts zu finden.,

Sobald Sie wissen, welches MACRS-System angewendet wird, können Sie den Wiederherstellungszeitraum für die Eigenschaft bestimmen. Die Erholungsphase mit GDS beträgt 27,5 Jahre für Wohneigentum. Wenn Sie ANZEIGEN verwenden, beträgt die Wiederherstellungszeit für dieselbe Art von Immobilie 30 Jahre für Immobilien, die nach Dezember in Betrieb genommen wurden. 31, 2017 oder 40 Jahre, wenn vorher in Dienst gestellt.

Bestimmen Sie als Nächstes den Betrag, den Sie jedes Jahr abschreiben können. Da die meisten Wohnimmobilien GDS verwenden, konzentrieren wir uns auf diese Berechnung.,

Für jedes volle Jahr, in dem eine Immobilie in Betrieb ist, würden Sie einen gleichen Betrag abschreiben: 3.636% pro Jahr, solange Sie die Immobilie weiterhin abschreiben. Wenn die Immobilie weniger als ein Jahr in Betrieb war (Sie haben beispielsweise im Mai ein Haus gekauft und im Juli damit begonnen, es zu mieten), würden Sie in diesem Jahr einen geringeren Prozentsatz abschreiben, je nachdem, wann es in Betrieb genommen wurde., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

0.758%

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
August	1.364%
September	1.061%
Oktober
	0.455%
	0.152%

Nehmen Sie zum Beispiel ein Haus, das eine Basis von 99.000 US-Dollar hat und das am 15.

• Für das erste Jahr werden Sie 1,667% oder 1,650.33 USD (99,000 x 1 USD) abschreiben.,667%).
• Für jedes Jahr danach werden Sie mit einer Rate von 3.636% oder $3.599, 64 abschreiben, solange die Miete für das ganze Jahr in Betrieb ist.

Beachten Sie, dass diese Zahl im Wesentlichen der Grundlage und Division durch die 27.5-Erholungsphase entspricht: $99,000 ÷ 27.5 = $3,600. Der kleine Unterschied ergibt sich aus dem ersten Jahr der Teilzeit.

Wie stark reduziert die Abschreibung die Steuerschuld?,

Wenn Sie Immobilien mieten, melden Sie in der Regel Ihre Mieteinnahmen und-ausgaben für jedes Mietobjekt in der entsprechenden Zeile von Schedule E, wenn Sie Ihre jährliche Steuererklärung einreichen. Der Nettogewinn oder-verlust geht dann auf Ihr 1040-Formular über. Die Abschreibung ist eine der Ausgaben, die Sie im Zeitplan E enthalten, sodass der Abschreibungsbetrag Ihre Steuerschuld für das Jahr effektiv reduziert.

Wenn Sie $3,599.64 abschreiben und sich beispielsweise in der Steuerklasse 22% befinden, sparen Sie in diesem Jahr Steuern in Höhe von $791.92 ($3,599.64 x 0.22).,

Unterm Strich

Abschreibungen können ein wertvolles Instrument sein, wenn Sie in Mietobjekte investieren, da Sie damit die Kosten für den Kauf der Immobilie über Jahrzehnte verteilen und so die Steuerrechnung jedes Jahres senken können. Natürlich, wenn Sie Eigentum abschreiben und dann verkaufen es für mehr als seinen abgeschriebenen Wert, Sie schulden Steuer auf diesen Gewinn durch die Abschreibung recapture Steuer.,

Da Mietsteuergesetze kompliziert sind und sich periodisch ändern, wird immer empfohlen, dass Sie bei der Gründung, dem Betrieb und dem Verkauf Ihres Vermietungsgeschäfts mit einem qualifizierten Steuerberater zusammenarbeiten. Auf diese Weise können Sie sicher sein, die günstigste steuerliche Behandlung zu erhalten und Überraschungen zur Steuerzeit zu vermeiden.

Hypothekendarlehen Diskriminierung ist illegal., Wenn Sie denken, Sie wurden aufgrund der Rasse diskriminiert, Religion, Geschlecht, Familienstand, Nutzung der öffentlichen Hilfe, nationale Herkunft, Behinderung, oder Alter, es gibt Schritte, die Sie ergreifen können. Ein solcher Schritt besteht darin, einen Bericht beim Consumer Financial Protection Bureau oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.,

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