Cómo funciona la depreciación de la propiedad de alquiler

la depreciación de bienes raíces es una herramienta importante para los propietarios de propiedades de alquiler. Le permite deducir los costos de sus impuestos de comprar y mejorar una propiedad durante su vida útil, y por lo tanto reduce su ingreso imponible en el proceso.

amortizaciones de impuestos

invertir en Propiedades de alquiler puede resultar ser un movimiento financiero inteligente. Para empezar, una propiedad de alquiler puede proporcionar una fuente constante de ingresos, mientras que construir la equidad en la propiedad, ya que (idealmente) se aprecia con el tiempo. También hay varios beneficios fiscales., A menudo puede deducir sus gastos de alquiler de cualquier ingreso de alquiler que gane, reduciendo así su obligación fiscal general.

la mayoría de los gastos de alquiler de propiedades, incluidos el seguro hipotecario, los impuestos sobre la propiedad, los gastos de reparación y mantenimiento, los gastos de oficina en el hogar, los seguros, los servicios profesionales y los gastos de viaje relacionados con la administración son deducibles en el año en que gasta el dinero.

depreciación de bienes raíces

otra deducción fiscal clave, a saber, la asignación por depreciación, funciona de manera algo diferente., La depreciación es el proceso utilizado para deducir los costos de compra y mejora de una propiedad de alquiler. En lugar de tomar una gran deducción en el año en que compra (o mejora) la propiedad, la depreciación distribuye la deducción a lo largo de la vida útil de la propiedad.

El servicio de Impuestos Internos (IRS) tiene reglas muy específicas con respecto a la depreciación, y si usted es dueño de una propiedad de alquiler, es importante entender cómo funciona el proceso.

¿qué propiedad es Depreciable?,

de acuerdo con el IRS, puede depreciar una propiedad de alquiler si cumple con todos estos requisitos:

• Usted es dueño de la propiedad (se considera que es el propietario incluso si la propiedad está sujeta a una deuda).
• Utiliza la propiedad en su negocio o como una actividad generadora de ingresos.
• la propiedad tiene una vida útil determinable, lo que significa que es algo que se desgasta, se descompone, se agota, se vuelve obsoleto o pierde su valor por causas naturales.
• Se espera que la propiedad dure más de un año.,

incluso si la propiedad cumple con todos los requisitos anteriores, no se puede depreciar si la puso en servicio y se deshizo de ella (o ya no la usa para uso comercial) en el mismo año.

tenga en cuenta que la tierra no se considera depreciable ya que nunca se agota.»Y en general, no se pueden depreciar los costos de desmonte, plantación y paisajismo, ya que esas actividades se consideran parte del costo de la tierra y no de los edificios.

¿Cuándo comienza la depreciación?,

puede comenzar a tomar deducciones de depreciación tan pronto como coloque la propiedad en servicio o cuando esté lista y disponible para usar como alquiler.

Aquí está un ejemplo: usted compra una propiedad de alquiler el 15 de Mayo. Después de trabajar en la casa durante varios meses, la tiene lista para alquilar el 15 de julio, por lo que comienza a anunciarse en línea y en los periódicos locales. Usted encuentra un inquilino, y el contrato de arrendamiento comienza en septiembre. 1., Como la propiedad se puso en servicio, es decir, lista para ser arrendada y ocupada, el 15 de julio, comenzaría a depreciar la casa en julio, y no en septiembre cuando comience a cobrar el alquiler.

puede seguir depreciando la propiedad hasta que se cumpla una de las siguientes condiciones:

• ha deducido todo su costo u otra base en la propiedad.
• usted retira la propiedad del servicio, incluso si no ha recuperado completamente su costo u otra base., Una propiedad se retira del servicio cuando ya no la usa como una propiedad que produce ingresos—o si la vende o intercambia, la convierte para uso personal, la abandona o si se destruye.

puede continuar reclamando una deducción de depreciación para la propiedad que»está temporalmente» inactiva » o no está en uso. Si hace reparaciones después de que un inquilino se muda, por ejemplo, puede continuar depreciando la propiedad mientras la prepara para la siguiente.,

cómo calcular la depreciación

tres factores determinan la cantidad de depreciación que puede deducir cada año: su base en la propiedad, el período de recuperación y el método de depreciación utilizado.

cualquier propiedad de alquiler residencial puesta en servicio después de 1986 se amortiza utilizando el sistema modificado de recuperación acelerada de costos (MACRS), una técnica contable que distribuye los costos (y las deducciones por depreciación) a lo largo de 27,5 años. Esta es la cantidad de tiempo que el IRS considera que es la «vida útil» de una propiedad de alquiler.,

si bien siempre se recomienda que trabaje con un contador de impuestos calificado al calcular la depreciación, estos son los pasos básicos:

1. Determinar la base de la propiedad. La base de la propiedad es su costo o la cantidad que pagó (en efectivo, con una hipoteca, o de alguna otra manera) para adquirir la propiedad. Algunas tarifas de liquidación y costos de cierre, incluidos los honorarios legales, las tarifas de registro, las encuestas, los impuestos de transferencia, el seguro de título y cualquier cantidad que el vendedor deba que usted acepte pagar (como los impuestos atrasados), están incluidos en la base., Algunas tarifas de liquidación y costos de cierre no se pueden incluir en su base. Estos incluyen primas de seguro contra incendios, alquiler por arrendamiento de la propiedad antes del cierre y cargos relacionados con obtener o refinanciar un préstamo, incluidos puntos, primas de seguro hipotecario, costos de informe de crédito y honorarios de tasación.
2. separar el costo de los terrenos y edificios. Como solo puede depreciar el costo del edificio y no el terreno, debe determinar el valor de cada uno para depreciar la cantidad correcta., Para determinar el valor, puede usar el valor justo de mercado de cada uno en el momento en que compró la propiedad, o puede basar el número en los valores impositivos de bienes raíces evaluados. Digamos que compraste una casa por 1 110.000. La evaluación de impuestos de bienes raíces más reciente valora la propiedad en 9 90,000, de los cuales 8 81,000 es para la casa y 9 9,000 es para la tierra. Por lo tanto, usted puede asignar el 90% ($81,000 ÷ $90,000) del precio de compra para la casa y el 10% ($9,000 ÷ $90,000) del precio de compra a la tierra.
3. Determine su base en la casa., Ahora que conoce la base de la propiedad (Casa más tierra) y el valor de la casa, puede determinar su base en la casa. Usando el ejemplo anterior, su base en la casa – la cantidad que se puede depreciar-sería 9 99,000 (90% de $110,000). Su base en la tierra sería de $11,000 (10% de $110,000).
4. Determinar la base ajustada, si es necesario. Es posible que tenga que hacer aumentos o disminuciones a su base para ciertos eventos que ocurren entre el momento en que compra la propiedad y el momento en que la tiene lista para el alquiler., Ejemplos de aumentos a base incluyen el costo de cualquier adición o mejora que tenga una vida útil de al menos un año hecha antes de poner la propiedad en servicio, el dinero gastado para restaurar la propiedad dañada, el costo de traer servicios públicos a la propiedad, y ciertos honorarios legales. Las disminuciones a la base pueden ser de los pagos del seguro que recibe como resultado de daños o robo, pérdida por accidente no cubierta por el seguro para el que tomó una deducción, y el dinero que recibe para otorgar una servidumbre.,

qué Sistema utilizar

el siguiente paso consiste en determinar cuál de los dos macr se aplica: el Sistema General de depreciación (GDS) o el sistema alternativo de depreciación (ADS). GDS se aplica a la mayoría de las propiedades puestas en servicio, y en general, debe usarlo a menos que haga una elección irrevocable para anuncios o la ley requiera que utilice anuncios.,

los anuncios son obligatorios cuando la propiedad:

• Tiene un uso comercial calificado el 50% del tiempo o menos
• Tiene un uso exento de impuestos
• está financiado por Bonos Exentos de impuestos
• Se utiliza principalmente en la agricultura

en general, tal razón para emplear anuncios. Una vez más, se recomienda que consulte a un contador de impuestos calificado, que puede ayudarlo a determinar la forma más favorable de depreciar su propiedad de alquiler.,

una vez que sepa qué sistema MACRS se aplica, puede determinar el período de recuperación de la propiedad. El período de recuperación utilizando GDS es de 27,5 años para la propiedad de alquiler residencial. Si está utilizando anuncios, el período de recuperación para el mismo tipo de propiedad es de 30 años para la propiedad puesta en servicio después de diciembre. 31, 2017, o 40 años si se puso en servicio antes de eso.

a continuación, determine la cantidad que puede depreciar cada año. Como la mayoría de las propiedades de alquiler residencial utiliza GDS, nos centraremos en ese cálculo.,

por cada año completo que una propiedad está en servicio, usted depreciaría una cantidad igual: 3.636% cada año, siempre y cuando continúe depreciando la propiedad. Si la Propiedad estuvo en servicio por menos de un año (por ejemplo, compró una casa en mayo y comenzó a alquilarla en julio), depreciaría un porcentaje menor ese año, dependiendo de cuándo se puso en servicio., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
agosto	1.364%
septiembre	1.061%
octubre	0.758%
noviembre	0.455%
diciembre	0.152%

Por ejemplo, tomar una casa que tiene una base de $99,000 y que fue puesto en servicio el 15 de julio.

• durante el primer año, se depreciará 1.667%, o 1 1,650.33 (9 99,000 x 1.,667%).
• Por cada año posterior, se depreciará a una tasa de 3.636%, o 3 3,599.64, siempre y cuando el alquiler esté en servicio durante todo el año.

tenga en cuenta que esta cifra es esencialmente equivalente a tomar la base y dividir por el período de recuperación de 27.5: ÷ 99,000 ÷ 27.5 = $3,600. La pequeña diferencia se debe al primer año de servicio parcial.

¿cuánto Reduce la depreciación la Responsabilidad Fiscal?,

si alquila bienes raíces, por lo general reporta sus ingresos y gastos de alquiler para cada propiedad de alquiler en la línea apropiada del anexo E cuando presenta su declaración de impuestos anual. La ganancia o pérdida neta luego va en su Formulario 1040. La depreciación es uno de los gastos que incluirá en el anexo E, por lo que la cantidad de depreciación reduce efectivamente su obligación tributaria para el año.

Si usted depreciar $3,599.64 y usted está en el 22% de impuestos, por ejemplo, usted ahorrará $791.92 ($3,599.64 x 0.22) en impuestos ese año.,

El resultado final

La depreciación puede ser una herramienta valiosa si invierte en Propiedades de alquiler, ya que le permite distribuir el costo de compra de la propiedad durante décadas, reduciendo así la factura de impuestos de cada año. Por supuesto, si usted deprecia la propiedad y luego la vende por más de su valor depreciado, usted deberá impuestos sobre esa ganancia a través del impuesto de recuperación de depreciación.,

debido a que las leyes de impuestos sobre la propiedad de alquiler son complicadas y cambian periódicamente, siempre se recomienda que trabaje con un contador de impuestos calificado al establecer, operar y vender su negocio de propiedades de alquiler. De esa manera, puede estar seguro de recibir el tratamiento fiscal más favorable y evitar sorpresas en el momento de los impuestos.

los préstamos Hipotecarios discriminación es ilegal., Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de protección financiera del consumidor o al Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).,

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