¿Cuál es la importancia del multiplicador de renta bruta en las inversiones inmobiliarias?
las inversiones inmobiliarias son activos tangibles que pueden perder valor por muchas razones. Por lo tanto, es importante que valore una propiedad de inversión antes de comprarla para evitar cualquier caída. Los inversores inmobiliarios exitosos utilizan varios métodos de valoración para valorar una propiedad de inversión y estos incluyen el Multiplicador bruto de alquiler (GRM), la tasa de capitalización, El retorno de efectivo sobre efectivo, entre otros., Todos y cada uno de los métodos de valoración de bienes raíces analiza el rendimiento utilizando diferentes variables. Por ejemplo, el retorno de efectivo en efectivo mide el rendimiento del efectivo invertido en una propiedad de inversión ignorando y no contabilizando una hipoteca, per se. La tasa de capitalización, por otro lado, puede ser más beneficiosa para la generación de ingresos o las propiedades de alquiler. Esto se debe a que la tasa de capitalización mide la tasa de rendimiento de una propiedad de inversión inmobiliaria basada en los ingresos que se espera que genere la propiedad.
¿Qué pasa con el Multiplicador de renta bruta?, ¿Y cuál es su importancia en las inversiones inmobiliarias?
en este artículo, explicaremos qué es el Multiplicador de renta bruta, su significado y limitaciones. Para darle una mejor idea del multiplicador de alquiler bruto, lo compararemos con otro método de valoración de la propiedad, la tasa de capitalización o «tasa de capitalización».»
¿Qué es el Multiplicador de renta bruta?
Al igual que otros métodos de valoración de propiedades, el Multiplicador bruto de alquiler se hace efectivo al seleccionar, valorar y comparar propiedades de inversión., A diferencia de otros métodos de valoración, sin embargo, el Multiplicador de alquiler bruto analiza las propiedades de alquiler utilizando solo su ingreso bruto. Es la relación entre el precio de una propiedad y los ingresos brutos de alquiler. A través de los ingresos de primera línea, el Multiplicador de alquiler bruto le dirá cuántos meses o años toma para que una propiedad de inversión se pague por sí misma.
GRM se calcula dividiendo el valor justo de mercado o el precio de la propiedad por el ingreso bruto anual estimado de alquiler. La fórmula es:
GRM = precio / renta anual bruta
tomemos un ejemplo., Supongamos que su objetivo es comprar una propiedad de alquiler por $200,000 que producirá un ingreso mensual de alquiler de 2 2,300. Antes de conectar los números en la ecuación, queremos calcular el ingreso bruto anual. ¡Cuidado! Entonces, $2,300 * 12= 2 27,600. Ahora tenemos todas las variables necesarias para nuestra ecuación.
Multiplicador de alquiler bruto = precio de la Propiedad / Alquiler anual bruto = $200,000 / 2 27,600 = 7.25.
el Multiplicador bruto de la renta es, pues, 7,25. Pero ¿qué significa eso?, El GRM puede decirle cuánto alquiler cobrará en relación con el precio o costo de la propiedad y/o cuánto tiempo tomará para que su inversión se pague por sí misma a través del alquiler. En nuestro ejemplo, el inversionista de bienes raíces tendrá una relación de pago de 87 meses ($200,000/2 2,300) que se traduce en 7.25 años. ¡Ese es el Multiplicador de renta bruta!
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¿Qué es un buen multiplicador de renta bruta?
en nuestro ejemplo anterior, el GRM resultó ser de 7,25 años. Te preguntarás, ¿es una buena tarifa? Ciertamente. Cuanto más bajo sea el GRM, mejor., Esto significa que su propiedad de alquiler tardará menos tiempo en pagar el precio de su propiedad. Por lo general, desea que su multiplicador de alquiler bruto varíe de 4 a 7. Piénsalo, quieres conseguir tanto alquiler como puedas por el menor costo.
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al calcular GRM, es importante evaluar las tarifas de reparación que puedan surgir y tenerlas en cuenta. Muchas veces, los inversores inmobiliarios compran propiedades de alquiler por demasiado barato que también tienen un GRM bajo., Sin embargo, descuidan el hecho de que las reparaciones hechas a las propiedades de inversión como tales podrían dejarlo con más años para pagar el precio de la propiedad. No siempre vaya por propiedades demasiado baratas. Le recomendamos que compare GRM entre varias propiedades de inversión dentro de una ubicación. De hecho, el GRM se usa mejor en comparación con otros GRM para propiedades similares dentro de un mercado inmobiliario.
¿Cuáles son los Pros y los contras de usar el Multiplicador de renta bruta?
Pros
- es fácil de usar.,
- Para calcular el Multiplicador bruto de alquiler, debe tener en cuenta los ingresos brutos de alquiler. Dado que los ingresos por alquiler están impulsados por el mercado, GRM hace un método confiable de valoración de bienes raíces para comparar propiedades de inversión.
- Es una herramienta de selección efectiva para propiedades potenciales: esta herramienta le permite comparar y contrastar varias propiedades dentro de un mercado inmobiliario y concluir en una propiedad con la mayor promesa en cuanto a precio y alquiler recaudado.
Cons
- El GRM no contabiliza los gastos operativos., Una propiedad de inversión puede tener hasta 12 GRM, sin embargo, incurre en costos mínimos, mientras que otra propiedad de inversión puede tener un GRM de 5 y ha incurrido en costos que exceden el 5% del precio de la propiedad. Tenga en cuenta que las propiedades más antiguas podrían venderse por menos y, por lo tanto, tener un GRM más bajo. Sin embargo, tienden a tener gastos más altos. Por lo tanto, al contabilizar los gastos, el número de años para pagar el precio de la propiedad será mayor. Debido a que el GRM considera solo los ingresos brutos, GRM No diferencia las propiedades de inversión con gastos operativos más bajos o más altos.,
- El GRM no tiene en cuenta el seguro ni el impuesto a la propiedad. Es posible que tenga dos propiedades con el mismo precio de la propiedad y los ingresos de alquiler, pero diferentes seguros e impuestos a la propiedad. Esto significa que al contabilizar el seguro y el impuesto a la propiedad, la cantidad de tiempo para pagar el precio de la propiedad será mayor que el GRM.
- dado que el Multiplicador de alquiler bruto utiliza solo los alquileres programados brutos en lugar de los ingresos netos, no enumera ni calcula las vacantes., Se espera que todas las propiedades de inversión tengan vacantes; de hecho, las inversiones inmobiliarias de peor rendimiento tienden a tener tasas de vacantes más altas. Es importante que los inversores inmobiliarios diferencien entre lo que una propiedad de inversión puede aportar y lo que realmente genera, de lo que GRM no tiene en cuenta.
¿Cuál es la diferencia entre la tasa de capitalización y el Multiplicador de renta bruta?
muchos inversores inmobiliarios confunden tasa de capitalización y GRM. Arreglaremos esto por ti., En primer lugar, la tasa de tope se basa en los ingresos netos de explotación en lugar de los ingresos brutos programados calculados en GRM. Así que para la ecuación de tasa de capitalización, en lugar de dividir el precio de la propiedad por los ingresos de línea superior como se hace en la medición de GRM, dividimos el ingreso operativo neto (NOI) por el precio de la propiedad. Lo que es diferente en la tasa de límite de GRM es que la tasa de límite tiene en cuenta la mayoría de los gastos operativos, incluidas las reparaciones, los servicios públicos y las actualizaciones. Algunos inversores inmobiliarios podrían pensar que la tasa de capitalización es un mejor indicador del rendimiento de una propiedad de inversión., Sin embargo, tenga en cuenta que muchas veces los gastos pueden ser manipulados, ya que podría ser difícil estimar los gastos operativos de una propiedad. Por lo tanto, podemos concluir que el tipo de tope es más difícil de verificar que el GRM.
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para resumir, el Multiplicador de alquiler bruto es un método de valuación de bienes raíces para ayudarlo a detectar posibles propiedades de inversión. Es una buena regla general para ayudarle a analizar una propiedad y seleccionar de posibles inversiones inmobiliarias., Tenga en cuenta que el GRM no contabiliza los gastos operativos, vacantes, seguros e impuestos. Asegúrese de tener en cuenta estos gastos en su análisis de propiedades de inversión. Para obtener más información sobre el Multiplicador de renta bruta u otros métodos de valoración, visite Mashvisor. De hecho, la calculadora de propiedades de alquiler de Mashvisor puede ayudarlo con estos cálculos.
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