La Ley de Protección al consumidor de mejoras para el hogar de Pensilvania
Pensilvania promulgó recientemente la Ley de Protección al consumidor de mejoras para el hogar (HICPA), que requiere que los contratistas se registren en la Oficina de Protección al consumidor del Fiscal General de Pensilvania (la Oficina) y ordena la forma y el contenido de los contratos.
HICPA proporciona una protección al consumidor más allá de las establecidas en las prácticas de comercio injusto y la Ley de Protección al consumidor de Pensilvania., Si bien HICPA fue creado para proteger a los consumidores de contratistas y estafadores sin escrúpulos, también impone cargas, costos y restricciones significativas a cada contratista. El HICPA entrará en vigor el 1 de julio de 2009, y todos los contratistas deben estar preparados para cumplir sus contratos y registrarse en la Oficina. El asesoramiento legal adecuado puede ser crítico para garantizar el cumplimiento del contratista.
¿a quién se aplica el HICPA?
HICPA se aplica a contratistas que realizan más de 5 5,000 de negocios de mejoras para el hogar anualmente.,Tor que están involucrados con la construcción, sustitución, instalación o mejora de:
- calzadas, piscinas, sistemas de energía solar, casas de piscina, garajes, techos, revestimientos, aislamiento, sistemas de seguridad, pisos, patios, cercas, gazebos, cobertizos, cabañas, pintura, puertas, ventanas, impermeabilización, instalación de calefacción central o aire acondicionado, e instalación de ventanas o toldos contra tormentas
En general, HICPA no se aplica a los servicios de paisajismo, a menos que el paisajista involucrados en la construcción, sustitución, instalación o mejora de cualquiera de los anteriores., Específicamente, los paisajistas caerán dentro del ámbito de HICPA si están involucrados con sistemas de iluminación, cercas no Decorativas, pasarelas de concreto, ventanas, puertas y la instalación de muros de contención, fuentes o sistemas de drenaje. Es probable que HICPA se aplique a los paisajistas, ya que muchas empresas de paisajismo realizan una variedad de los servicios anteriores para sus clientes.
¿quién debe registrarse en la Oficina?
Los contratistas que hacen más de 5 500 en trabajo para un consumidor en su casa o en el terreno que rodea su casa deben registrarse con la Oficina.,
La definición de los que deben registrarse en la oficina es bastante amplia. Si un contratista realiza cualquiera de los trabajos descritos anteriormente, se requiere que se registre individualmente y como negocio.
¿quién no necesita registrarse en la Oficina?
a pesar de la amplia definición de «contratistas» que deben registrarse en la Oficina, hay algunas excepciones. Por ejemplo, cualquier persona que venda sus servicios para uso comercial o comercial está exenta del requisito de registro, al igual que la construcción de viviendas nuevas., Además, alguien que vende electrodomésticos, como estufas, refrigeradores, congeladores o acondicionadores de aire de la habitación, no está obligado a registrarse. Finalmente, un minorista de mejoras para el hogar que tiene un patrimonio neto de más de 5 50,000,000, como Home Depot y Lowe’s, no necesita registrarse en la Oficina.
requisitos de Registro
un individuo, sociedad general, corporación, sociedad DE RESPONSABILIDAD LIMITADA Y SOCIEDAD LIMITADA tienen relativamente los mismos requisitos de registro., Un solicitante debe proporcionar: nombres, direcciones de casa, números de teléfono, números de licencias de conducir, números de Seguro social, y todos los nombres comerciales anteriores y direcciones de los negocios de mejoras para el hogar operados por el individuo o cada socio, oficial,gerente, etc. HICPA establece que la información personal del contratista no se revelará al público, y una dirección y número de teléfono solo se revelarán al público si el contratista utiliza la información de contacto del hogar para el negocio.,
HICPA también requiere que cada solicitante, ya sea un individuo o una compañía, proporcione una descripción completa de la naturaleza del negocio y proporcione una declaración que indique si él o la compañía alguna vez han sido condenados por un delito penal relacionado con una transacción de mejoras para el hogar, Fraude, robo, engaño o prácticas comerciales fraudulentas. Además, cada solicitante debe revelar cualquier sentencia civil final en su contra en relación con una transacción de mejoras para el hogar en los últimos 10 años, o si alguna vez se ha declarado en bancarrota.,
una preocupación para cualquier contratista es la posibilidad de tener que informar incluso el juicio más pequeño, independientemente de la razón ingresada. Obviamente, al evaluar los costos de los litigios o la resolución de Reclamaciones, un contratista debe sopesar ahora el riesgo de que se le exija legalmente que informe una sentencia, que permanecerá en los archivos de la Oficina.
HICPA también requiere que un solicitante revele si un certificado o licencia similar emitida por otro estado o municipio fue revocado o suspendido por un tribunal., Esta disposición de la HICPA se extiende a cualquier otro negocio en el que el solicitante haya tenido algún interés, y no se limita a un negocio de mejoras para el hogar. Además, el solicitante debe informar a la oficina si está registrado en otro estado y si se ha adoptado alguna medida disciplinaria en ese estado.
HICPA también exige que todos los contratistas obtengan y proporcionen prueba de seguro de responsabilidad civil que cubra lesiones personales y Seguros por daños a la propiedad por un monto mínimo de 5 50,000.,
después de cumplir con cada uno de los requisitos de registro, el solicitante debe renovar su registro cada dos años.
una vez que un contratista ha cumplido con todos los requisitos de registro, pagado la tarifa de 50 dólares y obtenido su certificado de registro, su trabajo aún no está terminado. Sobre la base de los requisitos del HICPA, es muy probable que un contratista se vea obligado a reescribir todos sus contratos antes de julio de 2009.
los contratos deben cumplir con HICPA
antes del 1 de julio de 2009, todos los contratos que no contengan los requisitos específicos de HICPA serán nulos., Por lo tanto, si la forma de contrato que una empresa ha estado utilizando no contiene la información requerida, debe revisarse.
HICPA requiere que cada contrato:
- contenga la fecha aproximada de inicio y la fecha de finalización de la obra. Esta disposición es muy importante y supone una carga adicional para el contratista para ser razonable y preciso al proporcionar las fechas de inicio y terminación.
- incluya una descripción del trabajo a realizar, los materiales a utilizar y un conjunto de especificaciones., Lo más importante es que estas especificaciones no se pueden cambiar sin una orden de cambio escrita firmada por el propietario y el contratista. Esto crea una carga adicional para el contratista para garantizar que se ejecute una orden de cambio por escrito para cualquier cambio del contrato original.
- incluya los nombres, direcciones y números de teléfono de todos los subcontratistas del proyecto. Sin embargo, HICPA solo requiere información de los subcontratistas que se conocen a partir de la fecha de la firma del contrato.,
- indicar que el contratista se compromete a mantener el seguro e identifica la cantidad actual de seguro mantenido en el momento de la firma del contrato.,ul>
Además, el contrato también debe contener estos requisitos básicos:
- ser legible, por escrito, e incluir el número de registro del contratista
- estar firmado por el propietario de la casa, agente u otra persona permitida y el contratista o un vendedor del contratista
- constituir el Acuerdo completo
- contener la fecha de la transacción
- incluya el monto de cualquier pago inicial más, enumerado por separado, cualquier monto adelantado para materiales de pedidos especiales.,
se facilitará al consumidor una copia del contrato en el momento de su firma.
si bien es probable que la mayoría de los contratos en uso contengan algunas de las disposiciones requeridas, un contrato debe incluir ahora el número de teléfono gratuito de la Oficina y una notificación del derecho de rescisión siempre que el consumidor pueda rescindir el contrato dentro de los tres días hábiles siguientes a la firma del contrato.
HICPA proporciona requisitos adicionales que requerirán que los contratistas reimpriman todos sus acuerdos., Si un contratista incluye una cláusula de arbitraje en un contrato, la cláusula debe estar en letras mayúsculas, 12 puntos, en negrita y en un pedazo de papel separado. Además, debe indicar si el arbitraje es vinculante o puede apelarse, y si el arbitraje se considerará confidencial. También debe contener una línea separada para que cada una de las partes firme y feche. Todos los artículos requeridos por HICPA deben estar presentes o la cláusula de arbitraje puede ser anulada por un consumidor.,
cláusulas anulables
HICPA también proporciona una lista de disposiciones que, si se incluyen en el contrato, darán al consumidor la capacidad de anular un contrato. La disposición más importante de esta sección de HICPA prohíbe que un contratista incluya en un contrato una disposición que permita la adjudicación de honorarios y costos de abogados. HICPA ha legislado el derecho de un contratista a contratar de forma privada con sus clientes para la capacidad de obtener honorarios de abogados y costos si se inicia una demanda., Sin embargo, mientras que el contratista ha perdido una pieza significativa de influencia en la búsqueda de Reclamaciones, El consumidor todavía tiene la capacidad de recibir una adjudicación de honorarios y costos de abogados, así como triples daños bajo las prácticas comerciales injustas de Pennsylvania y la Ley de Protección al Consumidor. Por lo tanto, se recomienda que un contratista obtenga asesoramiento jurídico para determinar otras formas de proteger sus intereses.,
big Box Retailers
mientras que un minorista «Big Box», un minorista de mejoras para el hogar con un patrimonio neto de más de 5 50,000,000, no necesita registrarse en la Oficina, sus contratos deben contener muchas de las mismas disposiciones que se requieren de todos los demás contratistas. Lo más probable es que los minoristas de Big Box deban cambiar sus contratos para cumplir con la HICPA.,autoridad del heredero para firmar el contrato
- firma del propietario
- acuerdo completo
- Fecha de transacción
- fecha aproximada de inicio y fecha de finalización
- Descripción del trabajo a realizar, materiales utilizados y especificaciones, que no se pueden cambiar sin una orden de cambio por escrito
- precio total de venta adeudado
- pago inicial más cualquier cantidad por materiales especiales
- Derecho de rescisión
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el minorista de Big Box también puede no incluir una disposición que pueda obtener una adjudicación de honorarios o costos de abogados.,
la Legislatura dejó un lado positivo para los contratistas después de quitarles su derecho a recuperar los honorarios de los abogados. Los contratistas todavía pueden recuperarse en una reclamación por enriquecimiento injusto o quantum meruit. Esta es una pequeña recompensa a los contratistas a la luz de los consumidores que retienen influencia para amenazar con un reclamo por honorarios de abogados bajo las prácticas de comercio injusto y la Ley de Protección al Consumidor.
si las diversas restricciones creadas por HICPA no hacen que un contratista sea lo suficientemente aprensivo,HICPA también ha creado delitos civiles y penales por fraude en mejoras para el hogar.,
violaciones civiles y penales
La definición de lo que es fraude de mejoras para el hogar es lo que normalmente se esperaría:tergiversar el verdadero nombre del vendedor, contratista o negocio; dañar la propiedad de una persona con la intención de inducir al consumidor a comprar servicios de mejoras para el hogar;tergiversar el costo de los materiales; alterar un acuerdo,hipoteca, etc.; o publicar un anuncio falso., Sin embargo, recibir un pago anticipado por el trabajo de mejoras para el hogar y no completar el trabajo cuando se especifica en el contrato y no devolver el pago, ahora se define como fraude de mejoras para el hogar. Al igual que con cualquier nuevo instrumento legislativo, existe incertidumbre en cuanto a la interpretación de ciertas disposiciones. Sin embargo, un contratista debe prepararse con el asesoramiento adecuado para prevenir incluso violaciones inadvertidas de HICPA.
violaciones criminales
cometer fraude en mejoras para el hogar puede ser procesado como un delito menor o un delito grave de tercer grado., Si la víctima tiene 60 años o más, la calificación de la ofensa aumentará. HICPA también le da a un tribunal la capacidad de revocar o suspender un certificado de contratista. Si se revoca,un contratista solo puede solicitar al Tribunal la reincorporación después de cinco años. Huelga decir que el castigo creado por HICPA está destinado a ser severo para que los contratistas sigan estrictamente la letra de la ley.,
sanciones civiles
además de los requisitos de registro y contractuales impuestos,HICPA amplía las prácticas comerciales desleales y la Ley de protección del consumidor para proporcionar actos prohibidos adicionales que darán lugar a una acción civil por parte de los consumidores.
se requiere que un contratista reembolse completamente cualquier cantidad pagada por un cliente dentro de los 10 días posteriores a la recepción de una solicitud por escrito de reembolso si han transcurrido 45 días desde que el trabajo debía comenzar y no se ha realizado ninguna parte sustancial del trabajo., Un contratista también está violando las prácticas de comercio injusto y la Ley de Protección al consumidor si se desvía materialmente de los planes o especificaciones sin una orden de cambio por escrito que contenga el cambio de precio por la desviación. Esto es muy importante. Es una práctica común para muchos contratistas más pequeños cambiar verbalmente ciertas especificaciones en un proyecto Pequeño. Sin embargo, si hay algún cambio en el plan, especificación, etc. del proyecto se realiza, se debe ejecutar una orden de cambio por escrito. Esto puede resultar ser una forma común para que un contratista viole sin saberlo la HICPA.,
otra importante expansión de las prácticas comerciales desleales y la Ley de Protección al Consumidor sostiene que para un contrato de más de $1,000, el contratista no puede aceptar un depósito en exceso de 1/3 del precio del contrato, o 1/3 del precio del contrato más el costo de los materiales de pedido especial.
the Lesson = be Prepared
HICPA intenta proteger a los consumidores de contratistas inescrupulosos. Sin embargo, al hacerlo supone una pesada carga para los contratistas, grandes y pequeños. En primer lugar, es muy importante que todos los contratistas se registren en la Oficina., La mesa dispondrá de formularios en formato electrónico o impreso. Debido al amplio alcance de los requisitos de registro, y la necesidad de proporcionar una declaración que contenga información sobre su negocio y relaciones pasadas, será útil que un abogado revise sus presentaciones de registro.
igual de importante que las solicitudes de registro, será la necesidad de que cada contratista revise sus contratos. Hay muchos requisitos técnicos que deben cumplirse para garantizar que un contrato sea válido y vinculante., Sería aconsejable que el abogado revisara todos los contratos para garantizar el cumplimiento de la HICPA y evitar que el contrato sea considerado nulo por un consumidor insatisfecho.
además, tenga en cuenta que los honorarios y costos de los abogados ya no pueden ser recuperados por un contratista en una acción contra un consumidor que no paga. Este tema debe ser tomado en consideración cuando se habla de HICPA con su abogado.
debido a las duras sanciones impuestas por HICPA, los contratistas pueden querer que sus contratos sean revisados por un abogado experimentado., Fox Rothschild LLP es un bufete de abogados de servicio completo capaz de ayudar a los contratistas a garantizar el cumplimiento de HICPA.
Si tiene alguna pregunta sobre HICPA, comuníquese con Adam Silverstein al 215.918.3611 o, o Julie Goldstein al 215.918.3558 o.