¿Puedo usar la plusvalía de mi casa para comprar otra casa?
sí, puede usar su patrimonio de una propiedad para comprar otra propiedad, y hay muchos beneficios al hacerlo.
la plusvalía de la vivienda es una forma conveniente y de bajo costo para financiar las compras de viviendas de inversión. Si usted vive en un mercado estable de bienes raíces y está interesado en comprar una propiedad de alquiler, puede tener sentido utilizar el capital de su casa principal para el pago inicial de una propiedad de inversión.
¿Puedo usar la plusvalía para comprar otra casa?,
si está buscando comprar una propiedad de inversión, aprovechar la plusvalía en su casa existente es a menudo la opción más simple y menos costosa en su kit de herramientas.
Los productos de garantía hipotecaria cuentan con algunas de las tasas de consumo más bajas del mercado porque están garantizados por bienes inmuebles, una forma de garantía de alta calidad. Los proveedores de préstamos con garantía hipotecaria a menudo ofrecerán términos que son mucho mejores que cualquier cosa que pueda asegurar en un préstamo personal similar.
a continuación, proporcionamos una visión más detallada de las ventajas y desventajas de la financiación con plusvalía de la vivienda para la compra de nuevas casas.,
costos de oportunidad
al comprar una casa, es una mejor idea usar la plusvalía de su casa en forma de préstamo o línea de crédito.
esto se debe a que retirar fondos de otras fuentes como su cartera de inversiones, un desembolso de IRA o sus ahorros en efectivo disminuirá sus ganancias y ahorros a largo plazo.
también existe el riesgo de que la compra de su propiedad no se pague por sí misma o incluso disminuya en valor. En este caso, no solo habría perdido las ganancias potenciales en su cuenta de inversión, sino que también habría perdido el capital.,
aprovechar la plusvalía de la casa en lugar de sus activos permanentes le permite financiar las compras de la casa a una tasa de descuento mientras que su propiedad y los activos restantes continúan apreciando en valor.
usted logra lo siguiente:
- una tasa de interés más baja que con un préstamo personal
- Usted no tiene que desviar dinero de las inversiones existentes.
- El financiamiento con garantía hipotecaria le permite aprovechar una parte de su patrimonio neto que de otro modo sería difícil de utilizar.,
rentabilidad
debido a que los prestamistas pasan menos tiempo y esfuerzo originando préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) que en las primeras hipotecas, vienen con tarifas y costos de cierre más bajos.
Los productos de garantía hipotecaria también tienen tasas de interés promedio más bajas que otros tipos de préstamos, ya que están garantizados por garantías de alta calidad en forma de bienes raíces.
Los compradores de vivienda también pueden negociar términos de compra más favorables con el financiamiento con plusvalía, que efectivamente funciona como una oferta en efectivo desde la perspectiva del vendedor.,
los vendedores aprecian el hecho de que usted no está en deuda con el calendario de financiamiento de un prestamista hipotecario.
finalmente, los prestamistas a menudo cubren los costos de cierre de productos de plusvalía como HELOCs, lo que es especialmente útil para los compradores de vivienda que tratan de conservar efectivo.
mejore el flujo de efectivo
sus ingresos de alquiler y pagos hipotecarios no cambian de mes a mes, por lo que tener un pago mensual más pequeño aumenta la porción de sus ingresos de alquiler que se considera beneficio neto.,
esto es deseable si los alquileres del mercado caen por cualquier razón, será menos probable que necesite vender su propiedad debido a problemas para realizar pagos.
para propiedades de inversión generadoras de ingresos, crear tanto flujo de efectivo positivo como sea posible depende del tamaño de su pago inicial.
al usar su capital de otra propiedad para aumentar su pago inicial o comprar la propiedad directamente, aumenta el flujo de efectivo mensual de su nueva propiedad. Puede considerar líneas de crédito de solo interés, así como la amortización de préstamos hipotecarios de tasa fija.,
ventajas fiscales
mientras que las nuevas leyes fiscales en 2018 eliminaron la mayoría de las deducciones para préstamos con garantía hipotecaria (en vigor desde 2018-2026), ese interés sigue siendo deducible de impuestos para préstamos de hasta 7 750,000 (a partir de agosto de 2018) si accede a su patrimonio a través de una refinanciación de efectivo de su primera hipoteca.
este método le permite deducir más intereses que si hubiera obtenido financiamiento separado para cada propiedad.,
desventajas de usar la plusvalía para comprar una casa
a pesar de las ventajas, aprovechar la plusvalía de su casa para comprar otra propiedad ata fondos en un activo que es difícil, lento y costoso de liquidar rápidamente en una emergencia.
una vez que el capital se utiliza para comprar otra casa, se puede reconstruir lentamente pagando el préstamo. Sin embargo, las únicas formas de recuperarlo rápidamente son refinanciando o vendiendo la nueva propiedad, que puede o no ser rentable en ese momento.,
antes de 2018, el interés pagado por los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda era deducible de sus declaraciones de impuestos sobre la renta. En el futuro, el interés del préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda solo se puede deducir cuando utilice el préstamo para comprar o mejorar la propiedad que puso como garantía.
esto significa que los intereses que usted paga por los fondos utilizados para comprar propiedades de inversión ya no serán deducibles a menos que obtenga un refinanciamiento de efectivo.
sacar la plusvalía de la casa para comprar una segunda casa también aumenta su exposición al mercado de bienes raíces, particularmente si su propiedad de inversión está en el mismo mercado que su casa principal.,
Es importante considerar los riesgos de invertir en bienes raíces:
- Reconocer que los valores de las propiedades no están garantizados para aumentar con el tiempo.
- cuando los mercados disminuyen, los propietarios sobre apalancados se enfrentan a un mayor riesgo de estar bajo el agua en múltiples propiedades.
- Uno puede caer rápidamente en un ciclo de deuda aparentemente ineludible.,
Cómo Comprar una casa usando la plusvalía de la casa
puede cobrar la plusvalía de su casa a través de uno de los muchos métodos de financiamiento que incluyen un HELOC, un préstamo con tasa fija Su enfoque ideal dependerá de sus circunstancias únicas.
línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC)
una HELOC es una línea de crédito abierta vinculada al valor acumulado de su propiedad.
Al igual que una tarjeta de crédito, puede pedir prestado y pagar fondos mientras la línea permanece abierta., Los HELOCs tienen un período de retiro inicial determinado al comienzo de su préstamo y un período de reembolso que generalmente se amortiza completamente.
Esta es la opción ideal si está interesado en» voltear la propiedad » porque le permite comprar la propiedad, pagar las renovaciones y pagar la línea cuando la propiedad se vende.
segunda hipoteca (préstamo con garantía hipotecaria)
También conocido como un préstamo con garantía hipotecaria de tasa fija, las segundas hipotecas son pagos de suma global que han establecido términos para el reembolso.,
estos generalmente tienen tasas fijas y se devuelven en su totalidad al final del plazo del préstamo, aunque existen préstamos con garantía hipotecaria de solo interés y pagos globales.
las tarifas de los préstamos con garantía hipotecaria son similares a las que se ven en HELOCs. El beneficio de las segundas hipotecas es la previsibilidad de sus calendarios de reembolso.
mientras que los HELOC de tasa variable ofrecen flexibilidad para los prestatarios que desean recurrir a ellos nuevamente, los préstamos con garantía hipotecaria son ideales para los pagos iniciales de propiedades de alquiler que no necesitan ningún trabajo.,
refinanciación de salida de efectivo
una refinanciación de salida de efectivo puede lograr dos objetivos:
- refinanciar su saldo hipotecario restante a la tasa de interés del mercado
- reescribir el saldo de su préstamo por una cantidad mayor, lo que le permite retirar efectivo contra su propiedad a una tasa de descuento
ipoteca de gravamen individual, en primer lugar sobre una sola Propiedad con el beneficio adicional de un pago de suma global al cierre.,
como se señaló anteriormente, las hipotecas de primer gravamen no están sujetas a la ley tributaria revisada y aún son deducibles de impuestos si debe menos de 7 750,000, a diferencia de una segunda hipoteca.
a partir de 2018, los intereses sobre el valor de la vivienda y los productos HELOC ya no son deducibles de impuestos a menos que se utilicen para mejoras en el hogar.
si las tasas de mercado son más bajas que la tasa de su hipoteca actual, entonces también tiene la oportunidad de reducir su tasa de interés.,
sin embargo, las tasas de interés en las refinanciaciones de salida de efectivo suelen ser más altas que las refinanciaciones estándar, por lo que puede no tener sentido hacer una refinanciación de salida de efectivo dependiendo de la tasa de su nuevo préstamo.
Hipoteca Inversa
Si tiene 62 años o más y es propietario de una parte significativa de su casa principal, debe considerar una hipoteca de conversión de plusvalía (HECM), también conocida como hipoteca inversa.
esto le permite aprovechar el valor de su vivienda como una suma global o línea de crédito y no requiere reembolso hasta que abandone su propiedad.,
Las hipotecas inversas a menudo conllevan tarifas más altas que las hipotecas tradicionales, pero ofrecen una mayor flexibilidad en los flujos de efectivo mensuales. Esto los hace ideales para un pago inicial en una casa de vacaciones sin requerir ninguna salida de efectivo inicial.
tenga en cuenta que el interés continuará acumulándose con el tiempo mientras usted reside en su casa.
Las hipotecas inversas pueden plantear un problema si tiene la intención de pasar su casa a cualquier heredero, ya que los requisitos de pago se activan una vez que el último prestatario fallece., Esto puede obligar a sus herederos a entregar su casa si el monto del préstamo excede el valor tasado de la propiedad.
sin embargo, los herederos nunca pueden deber más en una hipoteca inversa que el valor de la casa, por lo que los prestatarios pueden sentirse cómodos al saber que su exposición está limitada.
otras formas de financiar propiedades de inversión
Las cuentas de jubilación, como las 401(k), a veces le permiten tomar un préstamo contra ellas con el propósito de comprar una casa.
estos se conocen como» préstamos 401(k) » y se ofrecen bajo planes de jubilación patrocinados por empleados., Todo el dinero dedicado a pagar estos préstamos va directamente a su cuenta de jubilación con intereses, sin ninguna penalización por pago adelantado o costos, bajo ciertas circunstancias.
las desventajas de los préstamos 401(k) son:
- usted renuncia a cualquier interés que podría haber ganado en su cuenta, si no hubiera retirado su préstamo.
- perder su trabajo mientras el préstamo está pendiente podría ser motivo para el reembolso inmediato o podría causar que el préstamo se vuelva gravable si no se paga.,
Los préstamos personales o de firma son otra opción viable y no requieren ninguna garantía, pero las tasas de interés son generalmente más altas que en los préstamos garantizados como hipotecas y préstamos para automóviles.
a menos que se paguen rápidamente, los prestatarios pueden esperar pagar significativamente más en interés de lo que lo harían en un producto similar de plusvalía.