todo lo que necesita saber sobre cómo iniciar un negocio de Self Storage

de Alaska a Alabama, aproximadamente 50,000 instalaciones de self storage están dispersas por todo el país. Eso es aproximadamente el mismo número de Mcdonald’s, Starbucks y Subway ubicaciones a través de los EE.UU. combinados. Estas instalaciones son la base de la industria del self storage en los Estados Unidos, que se proyectó que generaría revenue 37 mil millones en ingresos en 2019.,

en cada una de estas instalaciones de auto-almacenamiento, la gente paga alquiler-por lo general por mes-para almacenar sus cosas en unidades de varios tamaños. Podrían estar escondiendo muebles, arte, electrodomésticos, televisores, documentos, decoraciones navideñas, vino, vehículos, barcos o vehículos recreativos. Muchas pequeñas empresas dependen de unidades de auto-almacenamiento para mantener el equipo, el inventario y los suministros comerciales. Algunos clientes incluso han convertido unidades de auto-almacenamiento en «cavidades de hombre» y «cobertizos» de alta gama. €

Cada una de esas propiedades de auto-almacenamiento no es solo un almacén para nuestras mercancías  € » cada instalación también es una pequeña empresa., Y puede ser un negocio lucrativo. Según una estimación, el margen de beneficio típico de un negocio de autoservicio en los Estados Unidos es del 11 por ciento. Eso está muy por encima de los márgenes de beneficio para muchos otros tipos de pequeñas empresas; por ejemplo, el margen de beneficio típico de un restaurante oscila entre el 3 por ciento y el 5 por ciento.

dados esos números, comenzar un negocio de auto-almacenamiento suena bastante atractivo, ¿no es así? Seguro que sí., Sin embargo, cualquiera que esté pensando en iniciar una empresa de auto-almacenamiento debe mirar más allá de los beneficios y sopesar las consideraciones prácticas:

• ¿cuánto costará iniciar un negocio de auto-almacenamiento?
• ¿Qué tipo de investigación y planificación necesita hacer antes de comenzar un negocio de auto-almacenamiento?
• ¿debería comprar una instalación de auto-almacenamiento existente?
• ¿debería construir una instalación de almacenamiento propio desde cero?
• ¿cuánto costará operar su negocio de almacenamiento automático?
• ¿Cómo administrará y comercializará su instalación de auto-almacenamiento?,

esas son grandes preguntas, por supuesto, pero luego comenzar un negocio de auto-almacenamiento es una gran empresa. Siga a lo largo como le guiamos a través de lo que se necesita para iniciar un negocio de auto-almacenamiento.

sopesando los costos de ingresar al negocio de auto-almacenamiento

antes de explorar ubicaciones para una instalación de auto-almacenamiento €” no importa si está buscando comprar una instalación existente o construir una nueva €” necesitará calcular algunos números.

Al principio, necesitará una buena idea de cuánto costará entrar en el negocio de auto-almacenamiento., Los números variarán ampliamente en función de una variedad de factores, como la ubicación, los costos de adquisición, los costos del terreno y los costos de construcción. (Entraremos en los detalles más adelante.)

no solo debe pensar en los costos para comprar o desarrollar una instalación, sino que también debe examinar de dónde vendrá el dinero:

• ¿Tiene suficientes activos líquidos para comprar o desarrollar una instalación de almacenamiento propio por su cuenta? ¿Puede permitirse el lujo de asignar esos activos para una instalación de auto-almacenamiento?
• ¿necesita tomar y adquisición o préstamo de construcción?,
• ¿Necesita Contratar inversores de almacenamiento propio para ayudar a financiar un acuerdo de adquisición o desarrollo?

después de que haya encontrado respuestas a esas preguntas, tendrá que averiguar cuánto costará operar la instalación una vez que sea suya. ¿Tú y tu familia lo dirigirán por tu cuenta? Tendrá que contratar personal para operar? ¿Sería mejor dejar el lado de las operaciones a una empresa de gestión de terceros? ¿Necesita instalar un software de gestión de self storage de un proveedor como SiteLink?, Al final, ¿cuánto tiempo quieres dedicar a gestionar una instalación de almacenamiento propio?

recuerde, una instalación de auto-almacenamiento es más que una estructura. Es un negocio.

para entrar en el negocio de auto-almacenamiento, usted casi seguramente necesitará ahorrar millones de dólares para comprar o construir una instalación, y para cubrir varios gastos operativos, particularmente nómina e impuestos., Un informe publicado a principios de 2018 por la compañía de bienes raíces comerciales CBRE muestra que los impuestos inmobiliarios representaron el 28 por ciento de todos los gastos operativos de self storage, con los costos de administración en el sitio y fuera del sitio consumiendo otro 38 por ciento de los gastos operativos.

armar un estudio de factibilidad

Una vez que haya hecho algún pensamiento de alto nivel sobre comenzar un negocio de auto-almacenamiento, es hora de hacer un poco de investigación. Toda esa investigación irá en un estudio de viabilidad que, como su nombre indica, le dirá si la idea de negocio es factible., Es posible que pueda hacer este estudio por su cuenta, pero sería mejor contratar a un consultor de self storage para realizarlo.

cualquiera que sea la ruta a la que vaya, debe responder a una pregunta crítica:

si lo construyo o lo compro, ¿vendrán?

En otras palabras: si invierte dinero en una instalación de auto-almacenamiento, generará suficientes ingresos para cubrir el servicio de la deuda y los gastos operativos, y aún así obtener un beneficio?

realizar estudios de mercado es crucial. Este ejercicio le ayudará a identificar los datos demográficos de la base de clientes dentro de un radio de una a cinco millas de la instalación., Un área de tres a cinco millas es el tamaño típico de un mercado para una instalación de auto-almacenamiento.

usted querrá determinar el ingreso medio en el área del mercado (los inquilinos de autoservicio tienden a estar en los tramos de ingresos medianos y medianos altos), junto con la Edad Media (los inquilinos de autoservicio normalmente están entre los 20 y los 50).

además, querrá revisar los siguientes aspectos de su área de mercado propuesta:

• población actual (desde aproximadamente 20,000 personas en un entorno rural hasta 100,000 o más en un entorno urbano, como pauta general).,
• crecimiento demográfico proyectado (más personas significa más inquilinos potenciales).
• tráfico diario de vehículos (la mayoría de las instalaciones de auto-almacenamiento dependen en gran medida del tráfico drive-by para atraer clientes).
• paisaje competitivo. ¿Qué instalaciones de self Storage ya están operando en el área? ¿Cuál es su tasa de ocupación? ¿Hay alguna instalación En construcción o Planeada dentro de la zona comercial?,

otros componentes del estudio de factibilidad normalmente incluirán una visión general de la industria del auto-almacenamiento; proyecciones a largo plazo para las tarifas de alquiler, ingresos, gastos y valor de la propiedad; y detalles sobre la zonificación del proyecto de almacenamiento.

Escribir un Plan de Negocios

Cada negocio debe tener un plan de negocios. En pocas palabras, un plan de negocios puede ayudar a impulsar un negocio hacia el éxito, lo que le permite realizar sus objetivos y gestionar los problemas que puedan surgir. La mayoría de los prestamistas querrán ver un plan de negocios antes de extender un préstamo.,

Muchas plantillas en línea están disponibles para escribir un plan de negocios, por lo que sin duda puede intentar abordarlo por su cuenta. También puede buscar ayuda de una organización sin fines de lucro como SCORE, que ofrece tutoría de negocios gratuita, o puede contratar a un escritor que se especializa en planes de negocios.

tenga en cuenta que un plan de negocios para una instalación de autoservicio existente se verá muy diferente de un plan de negocios para una instalación propuesta.,

Cada plan de negocios debe adaptarse a sus propias necesidades, pero un plan de negocios para una instalación de autoservicio generalmente incluirá información como:

• Declaración de misión.
• Declaración de visión.
• Estructura de propiedad.
• Estructura comercial (como una LLC o una corporación de responsabilidad limitada).
• funciones y responsabilidades del Personal.
• Análisis FODA (fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas).
• análisis de Mercado.
• Análisis competitivo.
• estrategias de Marketing y ventas.
• estrategia de precios., En términos generales, los alquileres mensuales para una instalación de auto-almacenamiento en un área de alta población pueden ser de 50 centavos a 4 4 por pie cuadrado.
• menú de ofertas de productos y servicios, incluyendo un resumen de los tamaños de las unidades, como 5×5, 10×10 y 10×20.
• Fuentes de capital.
• Fuentes de ingresos.
• proyecciones de ingresos y gastos para varios años. La modelización financiera permitirá estimar los ingresos y gastos por pie cuadrado.

un factor para asegurarse de que las proyecciones de ingresos se cumplan es el marketing., Mientras que el tráfico drive-by ofrece muchos clientes, el marketing  € «particularmente el marketing en internet €» no puede ser ignorado. Los consumidores de Self storage recurren cada vez más a internet como su primera parada cuando compran una unidad de almacenamiento.

cualquier estrategia inteligente de internet debe garantizar que su instalación se pueda encontrar en motores de búsqueda como Google, así como a través de mercados de almacenamiento automático en línea como SpareFoot. Además, el sitio web de su centro debe estar actualizado. Empresas como storeEDGE se especializan en desarrollar, modernizar y mantener sitios web listos para dispositivos móviles para operadores de self storage.,

comprar una instalación de almacenamiento propio

en términos de comprar una instalación existente, los precios están en todo el mapa, al igual que las instalaciones de almacenamiento propio. Como es de esperar, una instalación de almacenamiento propio existente en la ciudad de Nueva York, NY, probablemente costará decenas de millones de dólares, mientras que una instalación existente en la zona rural de Iowa probablemente se puede comprar por menos de $1 millón.

un análisis al contado de las instalaciones de almacenamiento propio para la venta en marzo de 2019 encontró que los precios de venta generalmente oscilaban entre $1 millón y $10 millones por instalación., Algunas instalaciones en el mercado también se agruparon para la venta como una sola cartera.

a menos que usted sea un profesional de bienes raíces con licencia, es aconsejable contratar a un corredor de self storage experimentado para ayudarlo a encontrar y eventualmente comprar una instalación. Un corredor experimentado conoce el mercado y sabe cómo negociar el precio.

si usted va a dirigir la instalación, usted, por supuesto, querrá comprar una instalación en la región donde vive. Pero si va a entregar las operaciones a una compañía de gestión de terceros, entonces no importa necesariamente dónde se encuentre la instalación., Solo asegúrese de que usted y su corredor tengan una buena comprensión del mercado local.

desarrollar una instalación de almacenamiento propio

esto no debería sorprender, pero la ubicación también juega un papel importante en el costo de construir una nueva instalación. Es posible que pueda poner un desarrollo de un solo piso, 40,000 pies cuadrados en un pueblo pequeño por 1 1 millón o menos, mientras que una instalación de dos pisos, 80,000 pies cuadrados en un entorno más urbano podría costarle back 6 millones. Tenga en cuenta que estas son estimaciones aproximadas.,

como regla general, puede esperar gastar entre $25 y 7 75 por pie cuadrado en construcción nueva. Sin embargo, eso es meramente un rango aproximado. Una vez más, la ubicación de la instalación-incluyendo el costo del terreno-dictará el precio de la construcción.

Aquí hay algunas estadísticas para tener en cuenta si está desarrollando una instalación de almacenamiento propio:

• Las instalaciones varían de 10,000 pies cuadrados a 100,000 pies cuadrados o más.,
• La instalación de auto-almacenamiento promedio abarca 46,000 pies cuadrados netos alquilables (la cantidad de espacio que genera dinero que pueden alquilar los inquilinos).
• Una instalación típicamente cubre 2.5 a 5 acres.

lo que sigue son seis cosas a tener en cuenta al construir unidades de almacenamiento:

1. ¿Cuál será la mezcla de unidades?Si la instalación se encuentra en un área comercial poblada predominantemente por inquilinos de apartamentos, entonces es posible que desee incluir unidades más pequeñas, como 5×5 o 5×10., Pero si los residentes del área comercial son en su mayoría propietarios de viviendas, más unidades de 10×10 y 10×20 podrían estar en orden.
2. ¿La instalación debe ser consistente solo con unidades de drive-up o solo con unidades de acceso interior?O debe haber una mezcla de unidades de acceso en auto y en interiores. Las respuestas dependen de la demografía del área comercial.
3. ¿Debe haber solo unidades climatizadas o solo unidades no climatizadas?¿O debería haber una combinación de los dos? El clima local entrará en juego con respecto a esta decisión, al igual que su presupuesto de construcción.,
4. Debe limitar la instalación de un edificio? ¿O vas a tener suficiente espacio — y ¿tiene sentido — para difundir las unidades a través de varios edificios? La cantidad de terreno disponible, junto con la cantidad de demanda proyectada, influirá en la configuración de la instalación.
5. ¿debe reservarse espacio para el almacenamiento de barcos, vehículos recreativos y otros vehículos?La respuesta depende, en parte, de la investigación de mercado que indique cuántos propietarios de embarcaciones, vehículos recreativos y vehículos viven en el área comercial.,
6. ¿debería considerar convertir una estructura existente, como una tienda minorista cerrada, en una instalación de almacenamiento propio?Una serie de desarrolladores de self storage han transformado con éxito espacios no utilizados y a menudo pasados por alto en instalaciones de almacenamiento generadoras de ingresos fiscales y generadoras de empleo.

aparte de cómo se verá la instalación, otro factor clave es la zonificación y el derecho.

un gran problema será cómo se zonifica la propiedad. Si la propiedad ya está zonificada para el almacenamiento automático, entonces eso elimina un gran obstáculo., Pero si la propiedad necesita ser re zonificada, entonces podría dedicar meses o incluso años a buscar la aprobación para un cambio de zonificación.

en algunos lugares, los funcionarios del gobierno y los residentes locales se oponen vigorosamente a las instalaciones de auto-almacenamiento, basándose en la noción mal informada de que estas instalaciones son imanes para el crimen y el tráfico, y que son monstruosas. Lo contrario es realmente cierto. Las instalaciones de auto-almacenamiento no causan un aumento del crimen o el tráfico, y muchas instalaciones modernas están siendo diseñadas para encajar e incluso acentuar los vecindarios.

Además, está el tema del derecho., Esto implica obtener la aprobación de las entidades gubernamentales para sus planes de desarrollo. Al igual que con la rezonificación, un caso de derecho podría prolongarse durante meses y meses.

dicho esto, tenga en cuenta dos cosas:

1. El desarrollo de una instalación de almacenamiento propio requiere tiempo y paciencia (y, por supuesto, dinero).Aparte de la zonificación y los derechos, la construcción puede retrasarse por el mal tiempo, la escasez de mano de obra y los limitados suministros de materiales de construcción.
2. El desarrollo de una instalación de almacenamiento propio requiere experiencia.,Un equipo de desarrollo debe incluir experimentados profesionales legales, inmobiliarios, financieros, de construcción y de diseño. Pocas personas que son nuevas en la industria del auto-almacenamiento pueden hacerlo solas al desarrollar una nueva instalación.

financiar una instalación de auto-almacenamiento

Al igual que ocurre con cualquier negocio, hay algunas verdades duras sobre el auto-almacenamiento, sin importar si está hablando de una instalación recién construida o recién adquirida.

por un lado, necesitarás dinero para lanzar el negocio y mantenerlo funcionando.,

como mencionamos antes, la cantidad de dinero que pone en una instalación varía mucho, según la ubicación y una miríada de otros factores. Pero antes de gastar un centavo, tendrá que decidir cómo financiará una adquisición o un nuevo desarrollo.

por ejemplo, ¿necesitará tomar un préstamo? Hay varias opciones disponibles, como préstamos de adquisición, préstamos de construcción y préstamos de la SBA. Muchos de estos préstamos cubren plazos de 10 a 25 años. Trabaje con un profesional de préstamos que esté bien versado en la industria del auto-almacenamiento para indicarle la dirección correcta.,

para calificar para un préstamo de auto-almacenamiento, aquí hay cuatro cosas que probablemente necesitará:

• un puntaje de crédito de al menos 680.
• Un historial de crédito libre de quiebras recientes, ejecuciones hipotecarias y gravámenes fiscales.
• Un pago inicial en Efectivo del 10 por ciento o más.
• Un historial comercial de al menos tres años.

tal vez usted no necesita tomar un préstamo y, en su lugar, tener suficiente capital líquido para comprar o construir una instalación. Sin embargo, ¿tiene suficiente dinero para operar la instalación?, Usted no quiere drenar su fondo de jubilación para comprar o desarrollar una instalación de auto-almacenamiento.

o podría considerar asociarse con otros inversores para comprar o construir una instalación. Esto se puede hacer a través de:

• Una asociación de deuda, que es una relación de préstamo que no asigna una participación de propiedad a la persona o entidad de la que está pidiendo prestado el dinero.
• Una sociedad de capital, con cada socio chipping en una cierta cantidad de dinero en efectivo y poseer una parte del negocio.
• Una empresa conjunta con, por ejemplo, un desarrollador de self storage., Cada socio posee un cierto porcentaje del negocio.
• un sindicato de inversores acreditados reunidos con el único propósito de comprar o desarrollar una instalación.
• Un arreglo de inquilino en común, que permite que al menos dos personas sean propietarias de una propiedad y permite la transferencia relativamente fluida de una participación en la propiedad a otra parte.

ganar dinero en Self Storage

mientras que las instalaciones de self storage tradicionalmente generan un flujo de efectivo saludable y estable, cualquiera que ingrese al negocio de self Storage debe darse cuenta de que esto no será una operación de enriquecimiento rápido.,

en términos generales, las tasas de ocupación de las instalaciones de autoservicio oscilan entre el 70% y el 95%. Con una instalación que es recién construida o que está siendo reposicionada, un nuevo propietario a menudo se enfrentará a un período de arrendamiento de 18 a 36 meses antes de que una instalación alcance la estabilización de la ocupación. El flujo de caja positivo también podría ser años más adelante.

sin embargo, la buena noticia es que la tasa de ocupación de equilibrio para una instalación de almacenamiento propio cae muy por debajo de otras clases de activos., Según una medida, el punto de equilibrio es del 40% al 45% de ocupación en el self storage, frente al 60% o más en el sector Multifamiliar. Además, las instalaciones de self Storage cuentan con algunos de los mejores retornos a corto y largo plazo en bienes raíces comerciales.

cuando se trata de comprar una instalación de auto-almacenamiento, un número de inversión que es esencial tener en cuenta es la tasa de capitalización (tasa de capitalización para abreviar)., â € œlas tasas de capitalización son siempre la consideración general tanto para los compradores como para los vendedores en la industria del auto-almacenamiento,€ de acuerdo con la firma de corretaje de auto-almacenamiento SkyView Advisors.

como explica SkyView Advisors, la tasa de capitalización es la relación entre el NOI (resultado neto de explotación) de una propiedad y el valor de la propiedad. Por ejemplo, si una propiedad se vende por $1.5 millones y su NOI es de 1 120,000, entonces la tasa de tope es del 8 por ciento ($120,000 es el 8 por ciento de $1.5 millones).,

â € œen los términos más simples,la tasa de capitalización revela a un inversor inmobiliario de ingresos qué porcentaje puede esperar ganar si compra la propiedad con todo el dinero en efectivo, dijo SkyView Advisors.

por ejemplo, si un inversor piensa que una propiedad vale una tasa de límite del 8 por ciento, entonces él o ella espera una rentabilidad en Efectivo del 8 por ciento.

en el tercer trimestre de 2018, las tasas de tope para las instalaciones de autoalmacenamiento oscilaron entre el 4.5 por ciento entre las instalaciones de clase A y el 8.5 por ciento para las instalaciones de Clase C, según CBRE.,

resultado final

al final del día, comprar o construir una instalación de auto-almacenamiento sin duda consumirá tiempo, energía y dinero. Sin embargo, la rentabilidad puede ser sustancial en una industria en continuo crecimiento. La evidencia de ese crecimiento abunda:

• en 2018, las tasas de ocupación de self storage y las tasas de alquiler en varios mercados de Estados Unidos alcanzaron máximos históricos.,
• La demanda de self storage sigue aumentando gracias a una serie de tendencias, incluida la reducción general de los hogares de los baby boomers, la preferencia general entre los millennials por alquilar apartamentos frente a ser propietarios de casas y la movilidad sostenida de los trabajadores estadounidenses.
• con el tiempo, el self storage ha demostrado que es un sector resistente a la recesión.

En resumen, el self storage proporciona una gran cantidad de razones por las que la adquisición de una instalación existente o la construcción de una nueva instalación puede abrir la puerta enrollable a ganancias de inversión atractivas.,

â € œlas instalaciones de almacenamiento necesitan poco desembolso de capital o mantenimiento, sus impuestos sobre la propiedad son modestos, y las adquisiciones netas en ese sector han aumentado,â €  Forbes.com el colaborador Brad Thomas observó en noviembre de 2017. â € œy asÃ, en los buenos tiempos y en los malos, como en el matrimonio, las buenas unidades de almacenamiento son como un cónyuge de confianza. €

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