Kaikki Sinun Täytyy Tietää, Miten Aloittaa Self-Storage Liiketoiminnan

Alaska Alabama, noin 50,000 itse varastointitilat ovat hajallaan ympäri maata. Tämä on suunnilleen sama määrä McDonaldia, Starbucksia ja metroasemia eri puolilla Yhdysvaltoja yhteensä. Nämä tilat ovat perusta Yhdysvaltain itsesäilytys teollisuus, jonka ennustettiin tuottaa 37 miljardia dollaria tuloja vuonna 2019.,

kaikissa näissä itsevarastoissa ihmiset maksavat vuokraa” yleensä kuukausittain” varastoidakseen tavaransa erikokoisiin yksiköihin. Ne voivat olla kätköjä huonekaluja, taidetta, laitteita, televisioita, asiakirjoja, lomakoristeita, viiniä, ajoneuvoja, veneitä tai maastureita. Monet pienyritykset turvautuvat itsevarastoyksiköihinsä pitääkseen liiketoimintavälineitä, varastoja ja tarvikkeita. Jotkut asiakkaat ovat jopa muuttaneet itsevarastoyksiköt korkealuokkaisiksi luoliksi ja ”she shedeiksi”.€

jokainen näistä itse varastoitavista kiinteistöistä ei ole vain varasto tavaroillemme” jokainen laitos on myös pienyritys., Se voi olla tuottoisaa bisnestä. Erään arvion mukaan omatoimisen liiketoiminnan tyypillinen voittomarginaali Yhdysvalloissa on 11 prosenttia. Tämä on selvästi yli voittomarginaalin monien muiden pienyritysten; esimerkiksi tyypillinen voittomarginaali ravintolassa vaihtelee 3 prosentista 5 prosenttiin.

kun otetaan huomioon nuo numerot, itsesäilytyksen aloittaminen kuulostaa aika houkuttelevalta, eikö niin? Niin on., Kuitenkin, kuka tahansa, katsomalla alkaa itse storage yritys on katsoa pidemmälle voittoja ja punnita käytännön syistä:

• Kuinka paljon se maksaa aloittaa self-storage liiketoimintaa?
• millaista tutkimusta ja suunnittelua sinun on tehtävä ennen oman yrityksen perustamista?
• pitäisikö sinun ostaa olemassa oleva omavarasto?
• pitäisikö sinun rakentaa itsevarasto maasta ylös?
• kuinka paljon itsesäilytysbisneksen pyörittäminen maksaa?
• miten itsevarastointitilaa hallitaan ja markkinoidaan?,

ne ovat tietysti isoja kysymyksiä, mutta sitten itsesäilytysbisneksen aloittaminen on iso yritys. Seuraa mukana, kun opastamme sinut läpi, mitä itsesäilytysbisneksen käynnistäminen vaatii.

Punnitus Kustannukset Tulevat Itse Storage Liiketoiminnan

Ennen kuin partiossa paikkoja itse storage laitos — ei ole väliä, onko you’re katsot ostaa olemassa olevan laitoksen tai uuden rakentaminen — you’ll täytyy crunch joitakin numeroita.

alussa tarvitset hyvän käsityksen siitä, kuinka paljon itsesäilytysbisnekseen pääseminen maksaa., Luvut vaihtelevat suuresti eri tekijöiden, kuten sijainnin, hankintakustannusten, maan kustannusten ja rakennuskustannusten perusteella. (Pääsemme yksityiskohtiin myöhemmin.)

Ei vain sinun täytyy miettiä, kustannukset ostaa tai kehittää laitos, mutta sinun täytyy myös tutkia, mistä rahat tulevat:

• Onko sinulla tarpeeksi likvidejä varoja ostaa tai kehittää itse-storage laitoksen oman? Onko sinulla varaa varata nämä varat itsevarastointilaitokseen?
• pitääkö sinun ottaa ja hankkia tai rakentaa lainaa?,
• tarvitseeko sinun rekrytoida omatoimisia sijoittajia auttamaan hankinta-tai kehityssopimuksen rahoittamisessa?

Kun olet saanut vastaukset näihin kysymyksiin, sinun on selvitettävä, kuinka paljon laitoksen käyttö maksaa, kun se on sinun. Aiotko sinä ja perheesi pyörittää sitä yksin? Täytyykö sinun palkata henkilökuntaa operoimaan sitä? Olisiko parasta jättää toimintapuoli ulkopuoliselle rahastoyhtiölle? Onko sinun asennettava itsesäilytyshallintaohjelmisto Sitelinkin kaltaiselta palveluntarjoajalta?, Lopulta, kuinka paljon aikaa haluat viettää käynnissä itsevarastointi laitos?

muista, että itsesäilytyslaitos on enemmän kuin rakenne. Se on bisnestä.

päästä itse storage liiketoimintaa, you’ll lähes varmasti täytyy raivata miljoonia dollareita ostaa tai rakentaa laitos, ja kattaa erilaisia liiketoiminnan kulut, erityisesti palkanlaskennan ja veroja., Raportti julkaistiin alkuvuodesta 2018 mennessä liikekiinteistö yritys CBRE osoittaa, kiinteistöverot osuus oli 28 prosenttia kaikista self-storage liiketoiminnan kulut, on-site ja off-site management kustannukset syövät toinen 38 prosenttia liiketoiminnan kuluista.

koota Toteutettavuustutkimus

Kun you’ve tehnyt joitakin korkean tason ajatellut aloittaa self-storage liiketoimintaa, ita€™s aikaa tehdä joitakin tutkimus. Kaikki tämä tutkimus menee toteutettavuustutkimukseen, joka nimensä mukaisesti kertoo, onko liikeidea toteutettavissa., Voit ehkä tehdä tämän tutkimuksen itse, mutta sinun on parempi palkata itsesäilytys konsultti suorittamaan sen.

Kumpi reitti mennä, sinun täytyy vastata kriittiseen kysymykseen:

Jos en rakentaa sitä tai ostaa sen, he tulevat?

Toisin sanoen: jos sijoittaa rahaa itse storage laitos, voit luoda tarpeeksi tuloja kattamaan velan palvelu-ja liiketoiminnan kulut, ja silti tehdä voittoa?

markkinatutkimuksen suorittaminen on ratkaisevaa. Tämä harjoitus auttaa sinua paikantamaan asiakaskunnan väestötiedot yhden tai viiden kilometrin säteellä laitoksesta., 3-5 kilometrin alue on omavarastotiloille tyypillinen Marketin koko.

You’ll haluavat naulata mediaani markkina-alueella (self-storage vuokralaiset ovat yleensä keskellä tulotason ja ylemmän keskitulotason suluissa) sekä mediaani-ikä (self-storage vuokralaiset ovat yleensä niiden varhaisessa 20s 50-luvun puolivälissä).

lisäksi, you’ll haluavat tarkistaa seuraavat näkökohdat ehdotetun markkina-alue:

• Nykyinen asukasluku (missä tahansa noin 20 000 ihmistä maaseudulla 100000 tai enemmän kaupunkiympäristössä, kuten yleinen ohje).,
• ennustettu väestönkasvu (enemmän ihmisiä tarkoittaa enemmän tulevia vuokralaisia).
• päivittäinen ajoneuvoliikenne (suurin osa itsevarastointitiloista on vahvasti kiinni ajoliikenteestä asiakkaiden houkuttelemiseksi).
• kilpailutilanteessa. Mitkä itsevarastointitilat jo toimivat alueella? Mikä on niiden käyttöaste? Onko kauppa-alueelle rakenteilla tai suunnitteilla tiloja?,

Muita komponentteja, toteutettavuustutkimuksen, joka yleensä sisältää yleiskatsauksen itse storage teollisuus; pitkän kantaman ennusteet vuokra hinnat, tuotot, kulut ja kiinteistön arvo; ja tietoja varastointi project’s kaavoitus.

liiketoimintasuunnitelman kirjoittaminen

jokaisella yrityksellä tulisi olla liiketoimintasuunnitelma. Yksinkertaisesti sanottuna, liiketoimintasuunnitelma voi auttaa kuljettamaan yrityksen kohti menestystä, joten voit toteuttaa tavoitteesi ja hallita asioita, joita saattaa syntyä. Useimmat lainanantajat haluavat nähdä liiketoimintasuunnitelman ennen lainan pidentämistä.,

paljon nettipohjia on saatavilla liiketoimintasuunnitelman kirjoittamiseen, joten voit varmasti yrittää puuttua siihen itse. Voit myös hakea apua voittoa tavoittelematon kuten SCORE, joka tarjoaa ilmainen business mentorointi, tai voit palkata kirjailija, joka on erikoistunut liiketoimintasuunnitelmia.

pitää mielessä, että olemassa olevan itsevarastointilaitoksen liiketoimintasuunnitelma näyttää aivan erilaiselta kuin ehdotetun laitoksen liiketoimintasuunnitelma.,

jokainen liiketoimintasuunnitelma tulee räätälöidä omiin tarpeisiisi, mutta itsevarastointilaitoksen liiketoimintasuunnitelmassa on yleensä tietoa, kuten:

• Mission statement.
• Vision statement.
• omistusrakenne.
• liiketoimintarakenne (kuten LLC tai osakeyhtiö).
• Henkilöstön roolit ja vastuut.
• SWOT-analyysi (vahvuudet, heikkoudet, mahdollisuudet ja uhat).
• markkina-analyysi.
• kilpailuanalyysi.
• markkinointi-ja myyntistrategiat.
• hinnoittelustrategia., Karkeasti ottaen, kuukausivuokrat itsevarastointi laitos korkean asukasluvun alueella voi olla missä tahansa 50 sentistä 4 dollaria per neliöjalka.
• – Valikosta tuote-ja palveluvalikoima, mukaan lukien pilaantunut yksikkö kokoja, kuten 5×5, 10×10 ja 10×20.
• pääoman lähteet.
• tulovirrat.
• useiden vuosien liikevaihto-ja kuluennusteet. Talousmallinnus mahdollistaa arviot liikevaihdosta ja kuluista neliökohtaisesti.

yksi tekijä sen varmistamisessa, että tuloennusteet täyttyvät, on markkinointi., Vaikka drive-by traffic tarjoaa paljon asiakkaita, markkinointi ” erityisesti internet marketing€ voidaan jättää huomiotta. Itsesäilyttäjät kääntyvät yhä useammin internetin puoleen ensimmäisenä pysähdyspaikkanaan ostaessaan varastoyksikköä.

minkä tahansa älykkään Internet-strategian pitäisi varmistaa, että laitoksesi löytyy hakukoneista, kuten Googlesta, sekä online-itsesäilytysmarkkinoista, kuten Sparefootista. Lisäksi fasilityâ™™ s-sivuston pitäisi olla ajan tasalla. Storedgen kaltaiset yritykset ovat erikoistuneet kehittämään, uudistamaan ja ylläpitämään mobiilivalmiita verkkosivustoja itsesäilytysoperaattoreille.,

Omavarastotilan ostaminen

olemassa olevan laitoksen ostamisen osalta hinnat ovat kaikkialla kartalla, aivan kuten itse varastotilat ovat. Kuten arvata saattaa, olemassa olevan self-storage laitos New York City, NY, todennäköisesti menee kymmeniä miljoonia dollareita, kun taas olemassa olevan laitoksen maaseudun Iowa todennäköisesti voi ostaa vähemmän kuin $1 miljoonaa euroa.

maaliskuussa 2019 myytävien itsevarastointitilojen spot-analyysissä havaittiin, että pyyntihinnat vaihtelivat yleensä 1 miljoonasta 10 miljoonaan dollariin laitosta kohden., Osa markkinoilla olevista palveluista oli myös niputettu myyntiin yhtenä portfoliona.

ellet ole laillistettu kiinteistöalan ammattilainen, on viisasta palkata kokenut itsesäilytysvälittäjä auttamaan sinua löytämään ja lopulta ostamaan kiinteistön. Kokenut välittäjä tuntee markkinat ja osaa neuvotella hinta.

Jos aiot pyörittää laitosta, haluat tietenkin ostaa tilan asuinalueelta. Mutta jos olet luovuttamassa toimintoja ulkopuoliselle rahastoyhtiölle, sillä ei ole välttämättä väliä, missä laitos on., Varmista vain, että sinulla ja välittäjälläsi on hyvä ote paikallisista markkinoista.

Kehittää Itse-Storage Laitos

Tämän ei pitäisi tulla yllätyksenä, mutta sijainti myös on iso osa kustannukset rakentaa uusi laitos. Voit ehkä laittaa yhden-tarina, on 40000 neliön jalka self-storage kehityksen pikkukaupungissa $1 miljoonaa tai vähemmän, kun taas kaksi-tarina oli 80 000 neliön jalka laitos enemmän kaupunkiympäristöön voisi asettaa sinut takaisin $6 miljoonaa euroa. Pidä mielessä, että nämä ovat karuja arvioita.,

nyrkkisääntönä voi olettaa, että uudisrakentamiseen kuluu missä tahansa 25-75 dollaria neliöjalalta. Tämä on kuitenkin vain likimääräinen alue. Jälleen, sijainti laitos — mukaan lukien kustannukset maa — sanelevat hintalappu rakentamiseen.

Tässä muutamia tilastoja pitää mielessä, jos you’re kehittää itse-storage laitos:

• Tilat-alue 10000 neliömetriä 100000 neliömetriä tai enemmän.,
• keskimääräinen self-storage laitos käsittää 46,000 net vuokrattavaa neliömetriä (määrä rahaa-tuottavien tilaa, jota voidaan vuokrata vuokralaisten).
• laitoksen pinta-ala on tyypillisesti 2,5-5 hehtaaria.

Mitä seuraa on kuusi asioita ottaa huomioon, kun you’uudelleen rakentaa varastoinnin yksiköitä:

1. Mitä on sekoitus yksiköt? Jos laitos on kauppa-alueen that’s asuttu pääasiassa huoneisto vuokralaiset, sitten haluat ehkä sisällyttää enemmän pieniä yksiköitä, kuten 5×5 tai 5×10., Mutta jos kaupan alueen asukkaat ovat enimmäkseen asunnonomistajia, lisää 10×10 ja 10×20 yksikköä voisi olla kunnossa.
2. pitäisikö laitoksen olla yhdenmukainen vain drive-up-yksiköiden tai vain sisätiloissa käytettävien yksiköiden kanssa? tai jos on sekoitus drive-up ja sisäuima-access yksiköt. Vastaukset riippuvat kauppa-alueen väestökehityksestä.
3. pitäisikö olla vain ilmastokontrolloituja yksiköitä vai vain ei-ilmastokontrolloituja yksiköitä?Vai pitäisikö olla näiden kahden yhdistelmä? Paikallinen ilmasto tulee tähän päätökseen, samoin kuin teidän rakennusbudjettinne.,
4. pitäisikö laitoksen rajata yhteen rakennukseen?Vai onko sinulla tarpeeksi tilaa” ja onko järkevää” levittää yksiköt useisiin rakennuksiin? Se, kuinka paljon maata on saatavilla ja kuinka paljon kysyntää ennustetaan, vaikuttaa laitoksen rakenteeseen.
5. pitäisikö tilaa varata veneiden, RVs: n ja muiden ajoneuvojen varastointia varten?Vastaus riippuu osittain markkinatutkimuksesta, joka osoittaa, kuinka monta venettä, matkailuautoa ja ajoneuvon omistajaa kauppa-alueella asuu.,
6. pitäisikö sinun tarkastella olemassa olevan rakenteen, kuten suljetun vähittäiskaupan, muuttamista omavarastoksi? useita self-storage kehittäjät ovat onnistuneesti muuttaneet käyttämätön ja usein unohdetaan välilyöntejä, vero-tuloja, työpaikkoja luoville varastotiloja.

sen lisäksi, mitä laitos näyttää, toinen keskeinen tekijä on kaavoitus-ja oikeus.

iso kysymys on, miten kiinteistö kaavoitetaan. Jos kiinteistö on jo kaavoitettu itsesäilytykseen, niin se poistaa valtavan esteen., Mutta jos omaisuus pitää kaavoittaa, sitten voisi omistaa kuukausia tai jopa vuosia etsien hyväksyntää kaavoitus muuttaa.

joissakin paikoissa, valtion virkamiehet ja paikalliset asukkaat vastustavat niitä päättäväisesti itsensä storage tilat, jotka perustuvat puutteellisiin tietoihin perustuva käsitys, että nämä tilat ovat magneetteja rikollisuus ja liikenne, ja että they’re eyesores. Päinvastoin. Itsevarastointitilat eivät aiheuta nousua rikollisuuteen tai liikenteeseen, ja monet nykyaikaiset tilat on suunniteltu sopimaan ja jopa korostamaan lähiöitä.

lisäksi on kysymys oikeudesta., Tämä edellyttää, että saat viranomaisilta hyväksynnän kehittämissuunnitelmillesi. Kuten rezoningin tapauksessa, oikeusjuttu voi jatkua kuukausia.

Kaikki tämä on sanottu, pitää kaksi asiaa mielessä:

1. Kehittäminen self-storage laitos vie aikaa ja kärsivällisyyttä (ja, tietenkin, rahaa).Kaavoituksen ja oikeuden lisäksi rakentamista voivat viivästyttää huono sää, työvoimapula ja rajalliset rakennustarvikkeiden toimitukset.
2. omavaraston kehittäminen vaatii asiantuntemusta., kehitystiimi olisi sisällytettävä maustetaan oikeudellista -, kiinteistö -, rahoitus -, rakentamisen ja suunnittelun ammattilaisille. Harva itsesäilytysteollisuudelle uusi ihminen voi lähteä yksin kehittämään uutta laitosta.

Rahoitus Itse Storage Laitos

Aivan kuten mikä tahansa liiketoimintaa, on olemassa joitakin kovia totuuksia itse varastointi, ei ole väliä, onko you’re puhumme hiljattain rakennettu tai äskettäin hankittu laitos.

yhdestä asiasta tarvitset rahaa liiketoiminnan käynnistämiseen ja sen pyörittämiseen.,

kuten aiemmin mainitsimme, laitokseen laitetun rahan määrä vaihtelee suuresti sijainnin ja lukemattomien muiden tekijöiden perusteella. Mutta ennen kuin kulutat pennin, sinun on päätettävä, miten voit rahoittaa hankinnan tai uuden kehityksen.

pitääkö esimerkiksi ottaa lainaa? Tarjolla on useita vaihtoehtoja, kuten hankintalainoja, rakennuslainoja ja SBA-lainoja. Monet näistä lainoista kattavat 10-25 vuoden ehdot. Työskentele lainausammattilaisen kanssa, joka tuntee hyvin itsesäilytysalan ja opastaa sinut oikeaan suuntaan.,

omavarastolainan saamiseksi tässä neljä asiaa, joita todennäköisesti tarvitset:

• vähintään 680 luottopistettä.
• luottotietoja selvästi viime konkurssit, foreclosures ja vero pantit.
• käteismaksu vähintään 10 prosenttia.
• vähintään kolmen vuoden liikerataennätys.

Ehkä olet dona€™t tarvitse ottaa lainaa ja, sen sijaan, on tarpeeksi likvidiä pääomaa ostaa tai rakentaa laitoksen. Onko sinulla tarpeeksi rahaa laitoksen käyttämiseen?, Et halua tyhjentää eläkerahastoasi hankkiaksesi tai kehittääksesi itsevarastointilaitoksen.

tai saatat harkita liittoutumista muiden sijoittajien kanssa ostaaksesi tai rakentaaksesi laitoksen. Tämä voidaan tehdä kautta:

• velan kumppanuus, joka on luotonanto suhde, joka ei määritä omistusosuus henkilö tai yhteisö, olet lainanotto rahaa.
• osakeyhtiö, jossa jokainen osakas hakettaa tietyn määrän rahaa ja omistaa osan liiketoiminnasta.
• yhteisyritys vaikkapa itsesäilytyskehittäjän kanssa., Jokainen osakas omistaa tietyn prosenttiosuuden liiketoiminnasta.
• akkreditoitujen sijoittajien syndikaatti, joka on koottu yksinomaan laitoksen ostamista tai kehittämistä varten.
• vuokralainen-yhteisjärjestely, joka mahdollistaa vähintään kahden henkilön omistusoikeuden omistamisen ja mahdollistaa omistusosuuden suhteellisen saumattoman siirron toiselle osapuolelle.

Rahaa Self-Storage

Kun taas itse storage tilat perinteisesti tuottaa terve, vakaa kassavirta, jos joku menee sisään self-storage yritysten on ymmärrettävä, että tämä won’t olla get-rich-quick toiminta.,

yleisesti ottaen omavarastotilojen käyttöaste vaihtelee 70 prosentista 95 prosenttiin. Kanssa laitos that’s uudisrakennusten tai that’s on siirtää uusi omistaja usein joutuu vuokra-aika on 18-36 kuukautta ennen kuin laitos saavuttaa hengelle vakauttaminen. Positiivinen kassavirta voisi olla myös vuosia matkan varrella.

hyvä uutinen on kuitenkin se, että itsesäilytyslaitoksen kannattavuusraja laskee selvästi muita omaisuusluokkia alemmaksi., Yksi toimenpide, kannattavuusrajan on 40 prosenttia 45 prosenttia käyttöaste vuonna itse varastointi, verrattuna 60 prosenttia tai enemmän perheasuntoa sektori. Lisäksi itsesäilytys tilat ylpeillä joitakin parhaista lyhyemmän aikavälin ja pidemmän aikavälin tuotto liikekiinteistöissä.

Kun se tulee ostaa itse storage laitos, yksi sijoitus numero that’s tärkeää huomata, on korkoprosenttina (katto lyhyitä)., “Capitalization hinnat ovat aina yli-alaista huomioon ottamista sekä ostajien ja myyjien itsensä storage teollisuus,” mukaan self-storage meklariliike SkyView Neuvonantajia.

Kuten by SkyView Advisors, korkki korko on suhde property’s NOI (nettotuotot) arvo omaisuutta. Jos esimerkiksi kiinteistö myy 1,5 miljoonalla dollarilla ja sen NOI on 120 000 dollaria, niin cap-korko on 8 prosenttia (120 000 dollaria on 8 prosenttia 1,5 miljoonasta dollarista).,

“In yksinkertaisin ehdoin, korkki korko paljastaa tuloja omaisuutta sijoittaja mikä osuus voi odottaa ansaita, jos hän ostaa kiinteistön kanssa kaikki käteisellä,” SkyView Neuvonantajien sanoi.

esimerkiksi jos sijoittaja pitää kiinteistöä 8 prosentin ylärajan arvoisena, hän odottaa 8 prosentin rahallista tuottoa.

kolmannella neljänneksellä 2018, cap hinnat itsensä storage tilat vaihtelivat 4,5 prosenttia niistä A-Luokan tilat 8,5 prosenttia C-Luokan tilat, mukaan CBRE.,

Rivi

lopussa päivä, ostaa tai rakentaa itse storage laitos varmasti kuluttaa aikaa, energiaa ja rahaa. Palkka voi kuitenkin olla huomattava jatkuvasti kasvavalla alalla. Tästä kasvusta on näyttöä:

• vuonna 2018 omavaraisuusasteet ja vuokrahinnat nousivat ennätyslukemiin useilla Yhdysvaltain markkinoilla.,
• Kysyntä self-storage pitää menossa ylös, kiitos joukko suuntauksia, mukaan lukien yleinen supistaminen vauva boomers’ kotitaloudet, yleinen etusija keskuudessa millennials vuokraamisesta apartments vs. omistaa asuntoja ja kestävää liikkuvuutta Amerikkalaisia työntekijöitä.
• ajan myötä itsesäilytys on osoittanut, että se on taantumaa kestävä ala.

lyhyesti sanottuna, self-storage tarjoaa runsaasti syitä, miksi hankkia olemassa olevan laitoksen tai rakentaa uusi laitos voi avata roll-up oven houkutteleva investointi voitot.,

“Storage tilat tarvitsevat vähän pääomakustannuksia tai ylläpitoa, niiden kiinteistöveron ovat vaatimattomia, ja net yritysostot tällä alalla ovat nousseet,” Forbes.com rahoittaja Brad Thomas havaittu marraskuussa 2017. â € œAnd niin, hyvinä aikoina ja huonoina, tavallaan kuin avioliitto, hyvät vanhat säilytysyksiköt ovat kuin luotettava â € / puoliso.€ / p>

---