Miten Vuokra-Omaisuuden Poistot Toimii

kiinteistöjen poistot on tärkeä väline vuokra omaisuutta omistajat. Sen avulla voit vähentää kustannuksia teidän veroja, ostaa ja parantaa omaisuuden vaikutusaikana, ja siten alentaa verotettavaa tuloa prosessissa.

Vero alaskirjauksia

Investoimalla vuokra omaisuutta voi osoittautua fiksu taloudellinen siirto. Alkajaisiksi, vuokra omaisuutta voi tarjota tasaista tulonlähde, kun voit rakentaa oman omaisuuden kuin se (mieluiten) arvostaa ajan mittaan. Veroetuja on myös useita., Voit usein vähentää vuokra kulut mistä tahansa vuokratuotot ansaitset, mikä alentaa yleistä verovelvollisuutta.

Useimmat vuokra-omaisuuden kulut, mukaan lukien kiinnitys vakuutus, kiinteistövero -, korjaus-ja ylläpitokulut, kotitoimiston kulut, vakuutus, asiantuntijapalvelut, ja matkakulut, jotka liittyvät hallinta ovat kaikki vähennyskelpoisia vuonna vietät rahaa.

Kiinteistöjen Poistot

Toinen keskeinen verovähennys—eli avustus poistot—toimii hieman eri tavalla., Poistot ovat prosessi, jolla vähennetään vuokrakiinteistön ostamisesta ja parantamisesta aiheutuvat kustannukset. Sen sijaan, että otetaan yksi suuri vähennys vuonna ostaa (tai parantaa) omaisuus, poistot jakaa vähennys koko käyttöiän omaisuutta.

Internal Revenue Service (IRS) on hyvin erityisiä sääntöjä, jotka koskevat poistot, ja jos omistat vuokra omaisuutta, se on tärkeää ymmärtää, miten prosessi toimii.

mikä kiinteistö on poistokelpoinen?,

Mukaan IRS, voit laskea vuokra omaisuutta, jos se täyttää kaikki nämä vaatimukset:

• omistat kiinteistön (et pidetään omistaja, vaikka omaisuus on kohteena olevan velan).
• käytät kiinteistöä liiketoiminnassasi tai tuloja tuottavana toimintana.
• kiinteistöllä on määritettävissä oleva käyttöikä, eli se”on jotain, mikä kuluu, hajoaa, kuluu, vanhentuu, tai menettää arvonsa luonnollisista syistä.
• kiinteistön arvioidaan kestävän yli vuoden.,

Vaikka kiinteistö täyttää kaikki edellä mainitut vaatimukset, se ei voi olla heikentynyt, jos olet asettanut sen palvelun ja hävittää se (tai ei enää käytä sitä yrityskäyttöön) samana vuonna.

Huomaa, että maa-ei”t pitää tehdä poistoja, koska se ei koskaan saa ”käyttää.”Ja yleisesti, ei voi alentua kustannukset, raivaus, istutus ja maisemointi, koska näitä toimintoja pidetään osana tontin hinta ja ole rakennuksia.

milloin poistot alkavat?,

Voit aloittaa ottaen poistot vähennykset heti kun paikka omaisuuden tai palvelun, kun se”s valmis ja käytettävissä käyttää kuin vuokra.

tässä”esimerkki: ostat vuokrakiinteistön 15.toukokuuta. Työskenneltyään talossa useita kuukausia, on se valmis vuokraamaan 15. heinäkuuta, joten voit alkaa mainostaa verkossa ja paikallislehdissä. Vuokralainen löytyy, ja vuokrasopimus alkaa syyskuussa. 1., Koska kiinteistö oli sijoitettu palvelu—että on valmis vuokrattu ja varattu, 15. heinäkuuta, voit alkaa laskea talon heinäkuussa, ja syyskuussa, kun alkaa kerätä vuokraa.

Voit jatkaa heikkenemistään omaisuutta, kunnes yksi seuraavista edellytyksistä täyttyy:

• Sinulla on vähennetty kaikki kustannukset tai muulla perusteella omaisuutta.
• luovutat kiinteistön palveluksesta, vaikka et olisi täysin perinyt sen kustannuksia tai muuta perustetta., Kiinteistö on eläkkeellä käytöstä, kun et enää käytä sitä kuin tuloja-tuottavien omaisuus—tai jos haluat myydä tai vaihtaa sitä, muuntaa sen henkilökohtaiseen käyttöön, hylätä sen, tai jos se”s tuhottu.

Voit edelleen vaatia poistot vähennys omaisuus että”tilapäisesti ”vapaa” tai se ei ole käytössä. Jos teet korjauksia esimerkiksi yhden vuokralaisen muuton jälkeen, voit jatkaa kiinteistön poistoja samalla, kun saat sen valmiiksi seuraavaa varten.,

Miten Laskea Poistot

Kolme tekijät määräävät poistojen määrä voit vähentää vuosittain: perusteella omaisuutta, toipumisaika, ja poistot käytetty menetelmä.

Kaikki asuin vuokra omaisuutta, joka on otettu käyttöön vuoden 1986 jälkeen poistetaan käyttäen muunneltua Nopeutettu Kustannukset talteenottojärjestelmä (MACRS), kirjanpito-tekniikka, joka leviää kustannukset (poistot ja vähennykset) yli 27,5 vuotta. Näin paljon verottaja pitää vuokrakiinteistön ”käyttöikää”.,

Vaikka se on aina suositeltavaa, että voit työskennellä pätevä kirjanpitäjä laskettaessa poistot, tässä ovat perusvaiheet:

1. Määrittää perusteella omaisuutta. Kiinteistön perusteena on sen hinta tai summa, jonka maksoit (käteisellä, asuntolainalla tai jollain muulla tavalla) kiinteistön hankkimiseksi. Jotkut toimitusmaksuja ja sulkeminen kulut, mukaan lukien asianajokulut, tallennus palkkiot, tutkimukset, siirto verot, otsikko vakuutus, ja mikä tahansa määrä, jonka myyjä on velkaa, että sitoudut maksamaan (kuten verot), sisältyvät pohjalta., Joitakin selvitysmaksuja ja sulkemiskustannuksia ei voi sisällyttää perusteeseesi. Näitä ovat palo vakuutusmaksut, vuokrat vuokra omaisuutta ennen sulkemisaikaa, ja maksuja on liitetty saada tai jälleenrahoituksen laina, mukaan lukien pistettä, kiinnitys vakuutusmaksut, luotto-raportti kustannuksia, ja arviointi palkkiot.
2. erottaa maa-alueiden ja rakennusten kustannukset toisistaan. Koska voit vain laskea kustannuksia rakennuksen ja maa, sinun täytyy määrittää arvon jokaisen laskea oikea määrä., Arvon määrittämiseksi voit käyttää kunkin käypää markkina-arvoa kiinteistön ostohetkellä tai voit perustaa numeron arvioituihin kiinteistöveroarvoihin. Sano, että ostit talon 110 000 dollarilla. Viimeisin kiinteistövero arviointi-arvot kiinteistön 90 000 dollaria, josta $81 000 matkalla on talo ja $9,000 on maa. Siksi, voit jakaa 90% ($81,000 ÷ 90 000 dollaria) ostohinnan talon ja 10% ($9,000 ÷ 90 000 dollaria) kauppahinnasta maa.
3. Määritä perusteesi talossa., Nyt tiedät perusteella omaisuutta (talo plus maa) ja arvo talon, voit määrittää oman perusta talossa. Käyttäen yllä olevassa esimerkissä, sinun pohjalta talossa—määrä, joka voidaan poistaa—olisi $99,000 (90% $110,000). Perusteesi maassa olisi $11,000 (10% $110,000).
4. määrittää tarvittaessa oikaistun perustan. Saatat joutua tekemään lisää tai vähentää teidän perusta tietyt tapahtumat, jotka tapahtuvat välillä, kun ostat kiinteistön ja kertaa olet on se valmiina vuokra., Esimerkkejä nousee perustana ovat kustannukset mitään lisäyksiä tai parannuksia, jotka ovat käyttöikä on vähintään yhden vuoden ajan tehnyt ennen kuin asetat kiinteistö palvelu, rahat käytetään palauttamaan vahingoittuneen omaisuuden, kustannukset tuovat palveluista omaisuutta, ja tiettyjä oikeudellisia maksuja. Laskee perustana voi olla vakuutus maksut saat seurauksena vahingosta tai varkaudesta, uhri menetys ei kuulu vakuutukseen, jonka otit vähennys, ja rahaa voit saada myöntää helpotus.,

Mikä Järjestelmä Käyttää

seuraava askel liittyy määritettäessä, mitkä kaksi MACRS koskee: Yleinen Poistot Järjestelmä (GDS) tai Vaihtoehtoisen poistoprofiilin Järjestelmä (ADS). GDS koskee useimpia käytössä olevia ominaisuuksia, ja yleensä sinun on käytettävä sitä, ellet tee peruuttamattomia vaaleja mainoksille tai laki vaatii sinua käyttämään mainoksia.,

MAINOKSET on valtuuttanut kun omaisuus:

• On pätevä liike käyttää 50% aikaa tai vähemmän
• On verovapaata käyttää
• rahoittaa verovapaita joukkovelkakirjoja
• käytetään pääasiassa maataloudessa

yleensä, sinua”ll käyttää GDS, ellet ole tällainen syy käyttää MAINOKSIA. Jälleen, se on suositeltavaa kuulla pätevän vero kirjanpitäjä, joka voi auttaa määrittämään edullisin tapa laskea oman vuokra omaisuutta.,

Kun tiedät, mikä MACRS järjestelmä koskee, voit määrittää toipumisaika omaisuutta. GDS: ää käyttävä palautumisaika on 27,5 vuotta asuinkiinteistöjen osalta. Jos käytät mainoksia, samantyyppisen omaisuuden palautumisaika on 30 vuotta Dec: n jälkeen käyttöön otetulle omaisuudelle. 31, 2017 tai 40 vuotta, jos ne on otettu käyttöön ennen sitä.

Seuraavaksi päättää määrä että voit poistoja vuosittain. Koska suurin osa asuinkiinteistöistä käyttää GDS: ää, keskitymme siihen laskelmaan.,

jokaisen koko vuoden, että kiinteistö on käytössä, et voisi alentua yhtä paljon: 3.636% joka vuosi niin kauan kuin voit jatkaa heikkenemistään omaisuutta. Jos kiinteistö on käytössä vähemmän kuin yksi vuosi (esimerkiksi, olet ostanut talon Voi ja alkoi vuokrata sitä heinäkuussa), sinulla olisi alentua pienempi prosenttiosuus, joka vuosi, riippuen siitä, milloin se oli otettu käyttöön., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
elokuussa	1.364%
syyskuu	1.061%
lokakuu	0.758%
marraskuu	0.455%
joulukuu	0.152%

esimerkiksi ottaa talo, joka on perusta $99,000 ja se otettiin käyttöön 15.heinäkuuta.

• ensimmäisen vuoden aikana, voit laskea 1.667%, tai $1,650.33 ($99,000 x 1.,667%).
• tämän jälkeen joka vuosi, voit laskea nopeudella 3.636%, tai $3,599.64, kunhan vuokra on käytössä koko vuoden.

Huomaa, että tämä luku on lähinnä vastaa ottamalla perusteella ja jakamalla 27.5 toipumisaika: $99,000 ÷ 27.5 = $3,600. Pieni ero juontaa juurensa osittaisen palveluksen ensimmäisestä vuodesta.

kuinka paljon poistot vähentävät verovelkaa?,

Jos sinulla vuokrata kiinteistö, yleensä raportti vuokra tuotot ja kulut kunkin vuokra omaisuutta sopiva linja Aikataulu E kun tiedosto vuotuinen veroilmoitus. Nettovoitto tai tappio sitten menee 1040 muodossa. Poistot on yksi kulut voit sisällyttää Aikataulussa E, joten poistojen määrä vähentää tehokkaasti oman verovelkaa vuoden.

Jos sinulla poistoja $3,599.64 ja olet 22% veroluokkaan, esimerkiksi, voit tallentaa $791.92 ($3,599.64 x 0.22) veroja joka vuosi.,

Rivi

Poistot voivat olla hyödyllinen työkalu, jos et investoida vuokra-asuntojen, koska sen avulla voit levittää kustannukset ostaa omaisuutta yli vuosikymmenen ajan, mikä vähentää kunkin vuoden vero bill. Tietenkin, jos poistot omaisuuden ja sitten myydä sen enemmän kuin sen poistot arvo, olet ” ll velkaa vero, että voitto poistojen takaisinperintävero.,

Koska vuokra kiinteistövero lait ovat monimutkaisia ja muuttuvat ajoittain, se on aina suositeltavaa, että voit työskennellä pätevä kirjanpitäjä, kun perustaminen, toiminta ja myydä vuokra omaisuutta liiketoimintaa. Näin voit varmasti saada edullisimman verokohtelun ja välttää mahdolliset yllätykset verotusajalla.

Kiinnitys luotonanto syrjintä on laitonta., Jos luulet, että sinua on syrjitty rodun, uskonnon, sukupuolen, siviilisäädyn, julkisen avun käytön, kansallisen alkuperän, vammaisuuden tai iän perusteella, voit ryhtyä toimenpiteisiin. Yksi tällainen askel on tehdä raportti Kuluttajansuojavirastolle tai Yhdysvaltain asunto-ja Kaupunkikehitysvirastolle (HUD).,

---