devriez-vous acheter une maison à Detroit en 2020?

selon les titres nationaux, Detroit est au milieu d’une revitalisation sans précédent: le noyau urbain est en plein essor et la valeur des propriétés a augmenté à travers la ville. Non seulement cela, mais les prix des maisons sont toujours incroyablement bon marché par rapport aux autres marchés. Si Detroit est un marché sous-évalué à la hausse, comment pourrait-il ne pas être un bon moment pour acheter une maison?

la situation est cependant plus compliquée., D’une part, la revitalisation supposée de Detroit est exagérée; les gains ont été isolés à une poignée de quartiers du noyau urbain ou de quartiers historiques stables. Plus important encore, les intentions comptent sur le marché du logement. Êtes-vous l’achat d’une maison à vivre? Achetez-vous parce qu’il est moins cher de payer une hypothèque que le loyer? Ou s’agit-il d’un investissement à long terme qui paiera (espérons-le) votre retraite? Ensuite, il y a d’autres facteurs décisionnels cruciaux, comme les quartiers qui vous conviennent le mieux, que vous ayez ou non des enfants, vos finances personnelles et le calendrier.,

devriez-vous acheter une maison à Detroit en ce moment? Nous avons interrogé un large groupe d’experts en logement—agents immobiliers, promoteurs, urbanistes et activistes du logement—pour résoudre cette question étonnamment complexe.

nous avons recueilli les réponses ci-dessous avant l’épidémie de nouveau coronavirus aux États-Unis. Comment sa propagation pourrait-elle avoir un impact sur le marché du logement cette année? Lisez ceci.

Ryan Cooley

fondateur, O’Connor Real Estate

l’achat ou non en 2020 dépend vraiment des intentions de l’acheteur., Si vous voulez une maison dans laquelle vous prévoyez vivre pendant un certain temps, alors oui, c’est un bon moment pour acheter—les taux d’intérêt sont toujours bas et il est souvent moins cher de posséder que de louer dans de nombreuses parties de la ville. Si vous espérez retourner une maison ou en acheter une strictement comme un investissement, vous voudrez peut-être attendre une rétrogradation.

Les prix de Detroit sont à leur plus haut depuis 15 ans. Les investisseurs viennent de toute façon, à la recherche d’un bloc d’escompte dans un quartier prometteur-tout le monde pense toujours qu’il y a une opportunité magique de gagner de l’argent. Mais il peut être difficile de prédire: à quel point les prix vont-ils augmenter?, Quand l’éclatement de la bulle? À quoi ressemblera ce quartier dans cinq à 10 ans?

Le scénario le plus facile à prévoir est celui de l’acheteur potentiel. Bien sûr, l’acheteur ne veut pas perdre d’argent, mais ils posent un ensemble complètement différent de questions: puis-je me permettre cela? Vais-je être heureux ici?

Michele Oberholtzer

Directeur de la saisie d’impôt de prévention, United Community Housing Coalition

2020 n’est pas l’année de la maison; c’est l’année de la maison. Nous sommes passé l’orgueil démesuré de supposer que l’immobilier va augmenter en valeur n’importe quoi. Nous savons que les boutons de l’économie s’accordent dans les deux sens., Donc, si vous investissez dans l’espoir que vous serez en mesure de vendre votre actif à un profit, peu importe quoi, vous pouvez être juste la personne qui gonfle les prix pour commencer. Detroit ne veut pas de votre bulle et vous ne voulez pas le risque.

Si, cependant, vous prévoyez de vivre dans cette maison, et si l’achat signifie une relation à long terme, maintenant nous sommes sur quelque chose. Pour ceux qui peuvent obtenir une hypothèque, vous pourriez constater que vos paiements mensuels sont en fait moins chers que le loyer pour le même parc de logements., Pour ceux qui ne peuvent pas, ou pour tous ceux qui veulent acheter à l’extrémité inférieure du spectre, il y a encore des dizaines de milliers de maisons vacantes dans la Detroit Land Bank Authority, la vente aux enchères de forclusion fiscale du comté de Wayne et, diable, même Facebook Marketplace. Restaurer une maison vacante à un statut habitable est à la fois un service public et un avantage personnel, alors je dis Allez-y. Et dites « salut » à vos voisins—vous allez être ici un moment.,

Kimberly Faison

Directrice du développement communautaire et économique, Detroit Future City

L’achat d’une maison est généralement considéré comme une proposition d’Affaires—créer de la richesse, tirer parti des capitaux propres, amasser des actifs. Cependant, l’achat d’une maison à Detroit est en fait une double ligne de fond, financière et expérientielle. De toute évidence, les acheteurs doivent comprendre leurs propres circonstances et objectifs et le marché dans lequel ils veulent entrer., Un acheteur à Detroit peut combiner des taux d’intérêt bas, une aide à la mise de fonds et une pléthore de programmes d’aide à l’achat d’une maison dans un large éventail de prix. Par rapport aux marchés de la région environnante, Detroit peut s’en tirer modestement. Mais ne vous y trompez pas, les investissements dans les quartiers sont sans précédent, et Detroit est à la hausse.

mais Acheter à Detroit n’est un mouvement solide que si vous comprenez que les rendements varient considérablement. Les quartiers de Detroit sont uniques et connaissent des changements sociaux, économiques et physiques de différentes manières., Nous savons trop bien que les résidents de Detroit n’apprécient pas non plus les avantages d’une ville centrale en croissance ou les douleurs de la lutte économique. Nous savons également que Detroit a une infrastructure civique robuste, beaucoup de culture, et un mode de vie urbain qui est unique dans ce grand état. Le réseau de développement communautaire de la ville est bien organisé et vise à stabiliser la vie communautaire. City living offre une vie nocturne, des voies vertes et des systèmes de parcs, et des attractions régionales pour toute la famille. Mais la diversité est la superpuissance de Detroit., Principalement de couleur, Detroit regorge d’événements culturels, petits et grands, d’entreprises de créateurs et d’un réseau d’artistes émergents tous influencés par un riche patrimoine. Acheter à Detroit signifie façonner son avenir.

Ishma Best

courtier en gestion, PREP Realty, directeur des ventes et de la location, Century Partners

c’est maintenant un moment fantastique pour acheter une maison à Detroit. Mais le discernement est essentiel lors du choix d’une maison et d’un quartier, en particulier pour les acheteurs d’une première maison. À l’heure actuelle, plus de 84% des économistes estiment que l’économie restera forte jusqu’en 2020., Alors que les loyers moyens dans des villes comme Detroit ont considérablement augmenté au cours des cinq dernières années—à hauteur de 30 à 50 pour cent—les taux hypothécaires sont toujours les plus bas depuis des décennies.

L’achat d’une maison présente le meilleur des deux mondes. Tout d’abord, vous possédez un actif qui sert de compte bancaire qui est le vôtre pour aussi peu que 3 pour cent vers le bas. Deuxièmement, avec la croissance de la vie urbaine, nous savons que la forte demande locative est là pour rester. Cela signifie que vous aurez la flexibilité de louer et d’activer votre actif si vos besoins de vie changent. En outre, la demande locative augmente lorsque l’économie s’affaiblit.,

Rob Linn

Directeur de l’inventaire, Detroit Land Bank Authority

malgré des gains remarquables au cours des cinq dernières années, le marché du logement de Detroit continue d’offrir des opportunités aux résidents, faisant de 2020 un moment idéal pour acheter une maison à Detroit. Entre 2014 et 2020, la valeur moyenne des maisons dans la ville a plus que doublé—la croissance la plus robuste du pays. Dans le même temps, le ratio prix / loyer de 6,8, le plus élevé au pays, suggère que le marché de Detroit offre toujours une multitude d’opportunités et de valeur pour les acheteurs de maisons.,

cette force sous-jacente suggère que le marché immobilier de Detroit a de la marge pour croître et devrait continuer sur une trajectoire solide. Avec des ventes aux enchères quotidiennes et des ventes” own-it-now  » sur buildingdetroit.org à partir de seulement 1 000$, et des options immobilières plus traditionnelles disponibles via nos propriétés prêtes et commercialisées Rehabbed &, la Detroit Land Bank Authority offre aux acheteurs potentiels une grande variété de voies abordables et accessibles vers l’accession à la propriété.

Monique Becker

partenaire, développement de Mona Lisa, gestionnaire de la mise en œuvre du programme, création de valeur communautaire

L’accession à la propriété est l’outil dominant de création de richesse utilisé par les Américains depuis des générations. En fait, selon le recensement américain, la valeur nette médiane des propriétaires est 80 fois supérieure à la valeur nette médiane des locataires., Pourtant, historiquement, la plupart des noirs n’ont pas bénéficié de ces privilèges. Redlining a prouvé que là où vous nous laissez vivre, vous ne prêteriez pas. Sans votre argent, nos poches étaient trop minces pour participer à la prospérité du pays. Une fois que nous avons obtenu des prêts hypothécaires, il se sentait comme ces prêts hypothécaires nous a obtenu. Les prêts prédateurs, en particulier dans les périodes de ralentissement économique, nous ont déplacés de manière disproportionnée et nous ont remplacés en tant que propriétaires par nous en tant que locataires. Nous construisions l’équité de quelqu’un d’autre—encore une fois.

donc, en ce moment, dans notre ville noire à plus de 80%, je parle à la majorité., 2020 est le moment de devenir propriétaire foncier, propriétaire et/ou propriétaire d’immeuble à Detroit. En 2020, achetez quelque chose tout en planifiant et en préparant quelque chose de plus. C’est un impératif moral.

rencontrer des banquiers, mettre en commun des ressources, obtenir un commerce—il y a une pénurie de main-d’œuvre qualifiée, après tout. Achetez ce que vous pouvez, quand vous le pouvez, et avec une compréhension des supports disponibles pour transformer cet achat en un investissement viable., Compte tenu des nombreuses incitations pour les propriétaires, peut-être qu’une maison a du sens, peut-être qu’il s’agit d’un terrain vacant, ou peut-être qu’elle prend un petit pourcentage de propriété dans une affaire plus importante que vous avez examinée. Quoi qu’il en soit, rappelez–vous les paroles du Révérend Garrison Frazier lorsqu’il discute des besoins des noirs après la guerre civile: « la meilleure façon de prendre soin de nous-mêmes est d’avoir des terres, de les transformer et de les cultiver par notre propre travail. »Seule une propriété accrue des Detroiters noirs peut contrer la gentrification par l’autodétermination. En 2020, nous construirons notre ville tout en construisant de la richesse pour des générations.,

Nika Jusufi

courtier associé, Max Broock Realtors

quand on me pose cette question –  » devrais-je acheter une maison?”—par les clients, ce qui vient immédiatement à l’esprit est une série de questions, ce qui conduit souvent à une discussion personnelle et une histoire très intéressante! Acheter une maison pour vivre est souvent une décision émotionnelle, et cela peut être une expérience qui change la vie pour la plupart. Je suis toujours curieux de savoir: Est-il un changement de vie qui incite la décision d’acheter? Que savent-ils de Detroit? Où en seraient-ils en mouvement à partir de?,

cela peut être une question d’abordabilité—ils peuvent être déplacés par leur ville actuelle (NYC, SF, Los Angeles, etc.) et vouloir une meilleure qualité de vie. D’autres veulent quitter la banlieue et vivre un style de vie plus urbain, en découvrant la culture et la diversité que Detroit a à offrir. Certains ont l’équité dans leur maison, et ils aimeraient augmenter la taille. Ensuite, il y a ceux qui ont ce lien profond avec Detroit, qu’ils soient nés ici et veulent revenir, ou que leurs parents aient vécu dans la ville et qu’ils veuillent rétablir ces racines., Que l’on devrait acheter une maison à Detroit n’est pas une réponse directe Oui ou non, mais je crois finalement, si l’on est excité à l’idée de vivre à Detroit et peut se permettre de prendre cette décision, alors pourquoi pas? Les loyers sont élevés et les taux hypothécaires sont les plus bas depuis huit ans.

Alissa Shelton

Directrice exécutive, Brick + Beam Detroit

pour répondre à cette question, vous devez évaluer vos compétences personnelles, vos finances et vos opportunités. J’essaie d’éviter la panique d’un « marché d’acheteurs”, et se concentrer sur l’évaluation d’une approche plus nuancée, réponse personnelle., Je recommande toujours aux gens d « acheter l » une des nombreuses maisons existantes à Detroit: nous avons un stock de logements incroyable, 95 pour cent de ce qui est plus 50 ans. Fixer-uppers semblent souvent être l’occasion parfaite—nous sommes attirés par les avant-et-après de l’histoire de couverture du magazine fixer-upper tourné à L’abandon, et la mythologie de la maison à 500$., Je ne veux pas vous décourager de voir le potentiel, mais plutôt vous encourager à faire un inventaire réaliste des réparations dont une maison a besoin, les compétences que vous avez, le temps que vous pouvez vous engager à réparer (et à apprendre sur le tas), les fonds dont vous disposez, le prix de la maison et votre capacité à vivre dans une

Sarah Alvarez

fondatrice, Outlier Media

Si, comme la plupart des Detroiters, vous achetez une maison en espèces, la réponse est: achetez une maison avec prudence., Le nombre de personnes achetant des maisons de Detroit avec des hypothèques augmente, mais la ville est toujours un marché au comptant, en particulier pour les acheteurs de maisons non blancs. Il y a des avantages à acheter une maison en espèces: il peut être moins cher que la location, plus rapide que l’achat avec une hypothèque et, en particulier pour les Afro-Américains, est parfois la seule option que la plupart des prêts hypothécaires à Detroit vont encore aux emprunteurs blancs.

mais acheter en espèces signifie qu’il n’y a pas de banque dans le mélange qui cherche à gérer les risques qui peuvent venir avec un achat de maison., Par exemple, les banques exigent que la propriété soit inspectée et prennent soin d’envoyer les taxes foncières à la ville. L’achat en espèces ou avec un contrat de” location-acquisition  » déplace tous les risques d’accession à la propriété sur l’acheteur. Quiconque envisage d’acheter en espèces peut réduire son risque en procédant comme suit: vérifiez les arriérés de taxes et les factures de services publics sur la propriété (textez Detroit au 73224 pour ce faire), assurez-vous que le contrat d’achat est écrit et équitable, et envisagez de payer pour une recherche de titre et une assurance de titre.

les réponses aux entrevues ont été légèrement modifiées pour plus de longueur et de clarté.

---