Fonctionnement de L’amortissement des biens locatifs

l’amortissement des biens immobiliers est un outil important pour les propriétaires de biens locatifs. Il vous permet de déduire de vos impôts les coûts d’achat et d’amélioration d’une propriété sur sa durée de vie utile, et donc de réduire votre revenu imposable dans le processus.

radiations fiscales

investir dans un bien locatif peut s’avérer un geste financier judicieux. Pour commencer, une propriété locative peut fournir une source stable de revenus pendant que vous construisez des capitaux propres dans la propriété car elle (idéalement) s’apprécie au fil du temps. Il existe également plusieurs avantages fiscaux., Vous pouvez souvent déduire vos frais de location de tout revenu de location que vous gagnez, réduisant ainsi votre obligation fiscale globale.

La plupart des frais de location, y compris l’assurance hypothécaire, les impôts fonciers, les frais de réparation et d’entretien, les frais de bureau à domicile, les assurances, les services professionnels et les frais de déplacement liés à la gestion, sont tous déductibles l’année où vous dépensez l’argent.

amortissement immobilier

Une autre déduction fiscale clé—à savoir la provision pour amortissement—fonctionne un peu différemment., L’amortissement est le processus utilisé pour déduire les coûts d’achat et d’amélioration d’un bien locatif. Plutôt que de prendre une déduction importante dans l’année où vous achetez (ou améliorez) la propriété, l’amortissement répartit la déduction sur toute la durée de vie utile de la propriété.

L’Internal Revenue Service (IRS) a des règles très spécifiques concernant l’amortissement, et si vous possédez un bien locatif, il est important de comprendre comment fonctionne le processus.

quels biens sont amortissables?,

Selon l’IRS, vous pouvez amortir un bien locatif s’il satisfait à toutes ces exigences:

• Vous avez la propriété (vous êtes considéré comme le propriétaire, même si la propriété est sujette à une dette).
• vous utilisez la propriété dans votre entreprise ou comme activité génératrice de revenus.
• la propriété a une durée de vie utile déterminable, ce qui signifie que c « est quelque chose qui s » use, se désintègre, s  » épuise, devient obsolète, ou perd sa valeur de causes naturelles.
• la propriété devrait durer plus d’un an.,

même si la propriété répond à toutes les exigences ci-dessus, elle ne peut pas être amortie si vous l’avez mise en service et si vous l’avez cédée (ou si vous ne l’utilisez plus à des fins commerciales) la même année.

notez que les terres ne sont pas considérées comme amortissables car elles ne sont jamais »épuisées ». »Et en général, vous ne pouvez pas amortir les coûts de défrichement, de plantation et d’aménagement paysager, car ces activités sont considérées comme faisant partie du coût du terrain et non des bâtiments.

quand commence L’amortissement?,

Vous pouvez commencer à prendre des déductions pour amortissement dès que vous mettez la propriété en service ou quand il est prêt et disponible à utiliser comme location.

Voici un exemple: Vous achetez un bien de location le 15 Mai. Après avoir travaillé sur la maison pendant plusieurs mois, vous l’avez prête à louer le 15 juillet, vous commencez donc à faire de la publicité en ligne et dans les journaux locaux. Vous trouvez un locataire, et le bail commence le Septembre. 1., Comme la propriété a été mise en service—c’est—à-dire prête à être louée et occupée-le 15 juillet, vous commenceriez à déprécier la maison en juillet, et non en septembre lorsque vous commenceriez à percevoir le loyer.

Vous pouvez continuer à se déprécier la propriété jusqu’à ce que l’une des conditions suivantes est remplie:

• Vous avez déduit la totalité de votre coût ou une autre base dans la propriété.
• vous retirez le bien du service, même si vous n’avez pas entièrement recouvré son coût ou toute autre base., Une propriété est retirée du service lorsque vous ne l »utilisez plus comme une propriété productrice de revenus-ou si vous le vendez ou l » échangez, le convertir à un usage personnel, l « abandonner, ou s » il est détruit.

Vous pouvez continuer à demander une déduction pour amortissement pour les biens Temporairement »inactifs « ou non utilisés. Si vous effectuez des réparations après le départ d’un locataire, par exemple, vous pouvez continuer à déprécier la propriété pendant que vous la préparez pour la prochaine.,

Comment Calculer l’Amortissement

Trois facteurs déterminent le montant de la dépréciation vous pouvez déduire chaque année: votre base dans la propriété, la période de récupération, et le mode d’amortissement utilisé.

tout immeuble locatif résidentiel mis en service après 1986 est amorti au moyen du système de recouvrement accéléré des coûts (MACRS) modifié, une technique comptable qui étale les coûts (et les déductions pour amortissement) sur 27,5 ans. C’est la durée que l’IRS considère comme la « durée de vie utile” d’un bien locatif.,

Tandis qu’il est toujours recommandé que vous travaillez avec un qualifié comptable lors du calcul de l’amortissement, voici les étapes de base:

1. Déterminer la base de la propriété. La base de la propriété est son coût ou le montant que vous avez payé (en espèces, avec une hypothèque ou d’une autre manière) pour acquérir la propriété. Certains frais de règlement et frais de clôture, y compris les frais juridiques, les frais d’enregistrement, les enquêtes, les droits de mutation, l’assurance titres et tout montant que le vendeur doit et que vous acceptez de payer (comme les arriérés de taxes), sont inclus dans la base., Certains frais de règlement et frais de clôture ne peuvent pas être inclus dans votre base. Ceux-ci comprennent les primes d’assurance incendie, le loyer pour la location de la propriété avant la fermeture, et les frais liés à l’obtention ou au refinancement d’un prêt, y compris les points, les primes d’assurance hypothécaire, les coûts de rapport de crédit et les frais d’évaluation.
2. séparez le coût des terrains et des bâtiments. Comme vous ne pouvez amortir que le coût du bâtiment et non le terrain, vous devez déterminer la valeur de chacun pour amortir le montant correct., Pour déterminer la valeur, vous pouvez utiliser la juste valeur marchande de chacun au moment où vous avez acheté la propriété, ou vous pouvez baser le nombre sur les valeurs d’impôt foncier imposables. Disons que vous avez acheté une maison pour 110 000$. L’évaluation fiscale immobilière la plus récente évalue la propriété à 90 000$, dont 81 000 is pour la maison et 9 000 is pour le terrain. Par conséquent, vous pouvez allouer 90% (81 000 ÷ ÷ 90 000$) du prix d’achat à la maison et 10% (9 000 ÷ ÷ 90 000$) du prix d’achat au terrain.
3. déterminez votre base dans la maison., Maintenant que vous connaissez la base de la propriété (maison plus terrain) et la valeur de la maison, vous pouvez déterminer votre base dans la maison. En utilisant l’exemple ci—dessus, votre base dans la maison—le montant qui peut être amorti-serait de 99 000 $(90% de 110 000$). Votre base dans le terrain serait de 11 000 $(10% de 110 000$).
4. Déterminer la base ajustée, si nécessaire. Vous devrez peut-être augmenter ou diminuer votre base pour certains événements qui se produisent entre le moment où vous achetez la propriété et le moment où vous la préparez pour la location., Les exemples d’augmentations à base comprennent le coût de tous les ajouts ou améliorations qui ont une durée de vie utile d’au moins un an avant de mettre la propriété en service, l’argent dépensé pour restaurer la propriété endommagée, le coût d’apporter des services publics à la propriété, et certains frais juridiques. Les diminutions à la base peuvent être des paiements d’assurance que vous recevez à la suite de dommages ou de vol, perte de dommages non couverts par l’assurance pour laquelle vous avez pris une déduction, et l’argent que vous recevez pour accorder une servitude.,

quel système utiliser

l’étape suivante consiste à déterminer lequel des deux macr s’applique: le système D’amortissement général (GDS) ou le système D’amortissement alternatif (ADS). GDS s’applique à la plupart des propriétés mises en service, et en général, vous devez l’utiliser, sauf si vous faites un choix irrévocable pour les annonces ou la loi vous oblige à utiliser des annonces.,

la publicité est obligatoire lorsque la propriété:

• A qualifiée d’affaires de 50% du temps ou moins
• A l’exonération de taxe d’utilisation
• Est financé par l’impôt-des obligations exemptes d’
• Est utilisé principalement dans l’agriculture

En général, vous »ll utiliser GDS, sauf si vous avez un tel raison d’employer des ANNONCES. Encore une fois, il est recommandé de consulter un comptable fiscal qualifié, qui peut vous aider à déterminer le moyen le plus favorable pour déprécier votre propriété locative.,

Une fois que vous savez quel système MACRS s’applique, vous pouvez déterminer la période de récupération pour la propriété. La période de récupération à L’aide de GDS est de 27,5 ans pour les biens locatifs résidentiels. Si vous utilisez ADS, la période de récupération pour le même type de propriété est 30 années pour les biens mis en service après décembre. 31, 2017, ou 40 ans si mis en service avant cela.

Ensuite, déterminez le montant que vous pouvez amortir chaque année. Comme la plupart des biens locatifs résidentiels utilisent GDS, nous allons nous concentrer sur ce calcul.,

pour chaque année complète où un bien est en service, vous amortisseriez un montant égal: 3,636% chaque année tant que vous continueriez à amortir le bien. Si la propriété était en service depuis moins d’un an (par exemple, vous avez acheté une maison en mai et commencé à la louer en juillet), vous déprécieriez un pourcentage plus faible cette année-là, selon le moment où elle a été mise en service., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
août	1.364%
septembre	1.061%
octobre	0.758%
novembre	0.455%
décembre	0.152%

Par exemple, prendre une maison qui a une base de 99 000 $et qui a été mis en service le 15 juillet.

• Pour la première année, vous déprécierez 1,667%, soit 1 650,33 $(99 000 x x 1.,667%).
• pour chaque année par la suite, vous déprécierez à un taux de 3,636%, ou 3,599.64$, tant que la location est en service pour toute l’année.

notez que ce chiffre équivaut essentiellement à prendre la base et à diviser par la période de récupération de 27,5: 99 000 ÷ ÷ 27,5 = 3 600$. La petite différence provient de la première année de service partiel.

combien L’amortissement réduit-il l’impôt à payer?,

Si vous louez un bien immobilier, vous déclarez généralement vos revenus et dépenses de location pour chaque bien locatif à la ligne appropriée de l’Annexe E lorsque vous produisez votre déclaration de revenus annuelle. Le gain net ou la perte va alors sur votre formulaire 1040. L’amortissement est l’une des dépenses que vous inclurez à l’Annexe E, de sorte que le montant de l’amortissement réduit efficacement votre impôt à payer pour l’année.

Si vous dépréciez 3 599,64 $et que vous êtes dans la tranche d’imposition de 22%, par exemple, vous économiserez 791,92 $(3 599,64 x x 0,22) en impôts cette année-là.,

la ligne de fond

L’amortissement peut être un outil précieux si vous investissez dans des propriétés locatives, car il vous permet d’étaler le coût d’achat de la propriété sur des décennies, réduisant ainsi la facture fiscale de chaque année. Bien sûr, si vous dépréciez la propriété et ensuite le vendre pour plus que sa valeur amortie, vous devrez impôt sur ce gain par l’impôt de récupération d’amortissement.,

étant donné que les lois sur l’impôt foncier locatif sont compliquées et changent périodiquement, il est toujours recommandé de travailler avec un comptable fiscal qualifié lors de la création, de l’exploitation et de la vente de votre entreprise immobilière locative. De cette façon, vous pouvez être sûr de recevoir le traitement fiscal le plus favorable et éviter toute surprise au moment de l’impôt.

prêts Hypothécaires discrimination est illégale., Si vous pensez que vous avez été victime de discrimination fondée sur la race, religion, sexe, état matrimonial, utilisation de l « assistance Publique, origine nationale, handicap, ou l » âge, il y a des mesures que vous pouvez prendre. L’une de ces étapes consiste à déposer un rapport au bureau de la protection financière des consommateurs ou au Département AMÉRICAIN du logement et du développement urbain (HUD).,

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