Quelle est l’importance du multiplicateur de loyer brut dans les investissements immobiliers?
Les investissements immobiliers sont des actifs corporels qui peuvent perdre de la valeur pour de nombreuses raisons. Ainsi, il est important que vous évaluez une propriété de placement avant de l’acheter afin d’éviter toute perte. Les investisseurs immobiliers prospères utilisent diverses méthodes d’évaluation pour évaluer un immeuble de placement, notamment le multiplicateur de loyer brut (GRM), le taux de capitalisation, le rendement en espèces, entre autres., Chaque méthode d’évaluation immobilière analyse la performance à l’aide de différentes variables. Par exemple, le rendement de l’encaisse sur l’encaisse mesure le rendement de l’encaisse investie dans un immeuble de placement en ignorant et en ne tenant pas compte d’une hypothèque en soi. Le taux de capitalisation, en revanche, peut être plus avantageux pour les propriétés génératrices de revenus ou locatives. En effet, le taux de capitalisation mesure le taux de rendement d’un bien d’investissement immobilier en fonction du revenu que le bien est censé générer.
Qu’en est-il du multiplicateur de loyer brut?, Et quelle est son importance dans les investissements immobiliers?
dans cet article, nous expliquerons ce Qu’est le multiplicateur de loyer brut, son importance et ses limites. Pour vous donner une meilleure idée du multiplicateur de loyer brut, nous le comparerons à une autre méthode d’évaluation immobilière, le taux de capitalisation ou « taux de capitalisation ». »
Qu’est-ce que le multiplicateur de loyer brut?
semblable à d’autres méthodes d’évaluation foncière, Le multiplicateur de loyer brut devient efficace lors de la sélection, de l’évaluation et de la comparaison des immeubles de placement., Contrairement à d’autres méthodes d’évaluation, cependant, le multiplicateur de loyer brut analyse les propriétés locatives en utilisant uniquement son revenu brut. C’est le rapport entre le prix d’une propriété et le revenu locatif brut. Grâce aux revenus supérieurs, le multiplicateur de loyer brut vous indiquera combien de mois ou d’années il faut pour qu’un immeuble de placement se paie.
le GRM est calculé en divisant la juste valeur marchande ou le prix demandé de la propriété par le revenu locatif brut annuel estimé. La formule est:
GRM= prix/loyer annuel brut
prenons un exemple., Supposons que vous visez à acheter une propriété locative pour 200 000 that qui produira un revenu locatif mensuel de 2 300$. Avant de brancher les chiffres dans l’équation, nous voulons calculer le revenu brut annuel. Méfiez-vous! Donc, 2 300* * 12= 27 600$. Nous avons maintenant toutes les variables nécessaires à notre équation.
multiplicateur de loyer brut = prix de la propriété/loyer annuel brut = 200 000 / / 27 600 = = 7,25.
Le multiplicateur brut de loyer est donc de 7,25. Mais qu’est-ce que cela signifie?, Le GRM peut vous dire combien de loyer vous percevrez par rapport au prix ou au coût de la propriété et / ou combien de temps il faudra pour que votre investissement se paie par le loyer. Dans notre exemple, l’investisseur immobilier aura un ratio de gain de 87 mois (200 000/ / 2 300$), ce qui se traduit par 7,25 ans. C’est le Loyer Brut Multiplicateur!
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Qu’est-ce qu’un bon multiplicateur de loyer brut?
dans notre exemple précédent, le GRM était de 7,25 ans. Vous pourriez vous demander, est-ce un bon taux? Pour sûr. Plus le GRM est bas, mieux c’est., Cela signifie que votre propriété locative prendra moins de temps pour rembourser son prix. En règle générale, vous souhaitez que votre multiplicateur de loyer brut varie de 4 à 7. Pensez – y, vous voulez obtenir autant de loyer que possible pour le moins cher.
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lors du calcul de la GRM, il est important d’évaluer les frais de réparation qui peuvent survenir et de les prendre en compte. Souvent, les investisseurs immobiliers achètent des propriétés locatives pour trop bon marché qui ont également un faible GRM., Cependant, ils négligent le fait que les réparations effectuées sur les immeubles de placement en tant que tels pourraient vous laisser plus d’années pour rembourser le prix de la propriété. Ne optez pas toujours pour des propriétés trop bon marché. Nous vous recommandons de comparer les GRM entre diverses propriétés de placement dans un emplacement. En fait, le GRM est mieux utilisé par rapport à d’autres GRM pour des propriétés similaires dans un marché immobilier.
Quels sont les avantages et les inconvénients de L’Utilisation du multiplicateur de loyer brut?
avantages
- Il est facile à utiliser.,
- pour calculer le multiplicateur de loyer brut, vous devez tenir compte du revenu locatif brut. Étant donné que les revenus locatifs sont axés sur le marché, GRM constitue une méthode d’évaluation immobilière fiable pour comparer les immeubles de placement.
- Il fait un outil de dépistage efficace pour les propriétés potentielles: cet outil vous permet de comparer et de contraster plusieurs propriétés au sein d’un marché immobilier et de conclure sur une propriété avec le plus prometteur en ce qui concerne le prix et le loyer perçu.
inconvénients
- le GRM ne tient pas compte des dépenses d’exploitation., Un immeuble de placement peut avoir jusqu’à 12 GRM, cependant, entraîne des coûts minimes, tandis qu’un autre immeuble de placement peut avoir un GRM de 5 et a engagé des coûts supérieurs à 5% du prix de la propriété. Notez que les propriétés plus anciennes peuvent se vendre pour plus bas et ont donc un GRM inférieur. Cependant, ils ont tendance à avoir des dépenses plus élevées. Par conséquent, lors de la comptabilisation des dépenses, le nombre d’années pour rembourser le prix de la propriété sera plus élevé. Parce que le GRM ne prend en compte que le revenu brut, le GRM ne parvient pas à différencier les immeubles de placement avec des dépenses d’exploitation inférieures ou supérieures.,
- Le GRM ne prend pas en compte les assurances ni les taxes foncières. Vous pourriez avoir deux propriétés avec le même prix de la propriété et le même revenu locatif, mais une assurance et une taxe foncière différentes. Cela signifie que lors de la comptabilisation de l’assurance et de l’impôt foncier, le temps nécessaire pour rembourser le prix de la propriété sera supérieur au GRM.
- étant donné que le multiplicateur de loyer brut utilise uniquement les loyers programmés bruts par opposition au revenu net, il omet d’énumérer et de calculer les postes vacants., Tous les immeubles de placement devraient avoir des postes vacants; en fait, les investissements immobiliers moins performants ont tendance à avoir des taux d’inoccupation plus élevés. Il est important que les investisseurs immobiliers fassent la différence entre ce qu’un bien d’investissement peut apporter et ce qu’il génère réellement, ce dont GRM ne tient pas compte.
Quelle est la différence entre le taux de plafonnement et le multiplicateur de loyer brut?
de nombreux investisseurs immobiliers confondent taux de capitalisation et GRM. Nous allons régler cette question pour vous., Tout d’abord, le taux de plafonnement est basé sur le résultat net d’exploitation plutôt que sur le revenu brut prévu tel que calculé dans le GRM. Ainsi, pour l’équation du taux de plafonnement, au lieu de diviser le prix de l’immobilier par les revenus supérieurs comme cela est fait dans la mesure GRM, nous divisons le résultat net d’exploitation (NOI) par le prix de l’immobilier. Ce qui est différent dans le taux de plafond de GRM, c’est que le taux de plafond prend en compte la plupart des dépenses d’exploitation, y compris les réparations, les services publics et les mises à niveau. Certains investisseurs immobiliers pourraient penser que le taux de plafonnement est un meilleur indicateur de la performance d’un immeuble de placement., Cependant, notez que souvent les dépenses peuvent être manipulées, car il peut être difficile d’estimer les dépenses d’exploitation d’un bien. Par conséquent, nous pouvons conclure que le taux de plafonnement est plus difficile à vérifier que le taux de GRM.
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pour résumer, le multiplicateur de loyer brut est une méthode d’évaluation immobilière pour vous aider lors du dépistage des immeubles de placement potentiels. C’est une bonne règle empirique pour vous aider à analyser une propriété et à choisir parmi les investissements immobiliers potentiels., Gardez à l’esprit que le GRM ne tient pas compte des dépenses d’exploitation, des postes vacants, des assurances et des taxes. Assurez-vous de prendre en compte ces dépenses dans votre analyse des immeubles de placement. Pour plus d’informations sur le multiplicateur de loyer brut ou d’autres méthodes d’évaluation, visitez Mashvisor. En fait, le calculateur de biens locatifs de Mashvisor peut vous aider avec ces calculs.
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