Tout ce que vous devez savoir sur la façon de démarrer une entreprise de Self-stockage

de L’Alaska à L’Alabama, environ 50 000 installations de self-stockage sont dispersées à travers le pays. C’s environ le même nombre de McDonald’s, Starbucks et le Métro, dans des endroits à travers le U. S.  combiné. Ces installations sont le fondement de l’industrie de l’auto-stockage aux États-Unis, qui devrait générer des revenus de 37 milliards de dollars en 2019.,

dans chacune de ces installations d’auto-stockage, les gens paient un loyer €” généralement au mois — pour stocker leurs affaires dans des unités de différentes tailles. Ils pourraient cacher des meubles, de l’art, des appareils électroménagers, des téléviseurs, des documents, des décorations de vacances, du vin, des véhicules, des bateaux ou des véhicules récréatifs. De nombreuses petites entreprises comptent sur des unités d’auto-stockage pour conserver l’équipement, les stocks et les fournitures d’entreprise. Quelques clients ont même converti des unités d’auto-storage en haut de gamme €œman caves†SH et €œshe hangars.”

chacune de ces propriétés auto-storage n’est pas seulement un entrepôt pour nos marchandises  €  » chaque installation est également une petite entreprise., Et cela peut être une entreprise lucrative, à cela. Selon une estimation, la marge bénéficiaire typique d’une entreprise d’auto-stockage aux États-Unis est de 11 pour cent. Câ € ™est bien au-dessus des marges bénéficiaires pour de nombreux autres types de petites entreprises; par exemple, la marge bénéficiaire typique d’un restaurant varie de 3 pour cent à 5 pour cent.

compte tenu de ces chiffres, démarrer une entreprise de stockage automatique semble assez attrayant, n’est-ce pas? C’est sûr qu’il n’., Cependant, toute personne qui envisage de démarrer une entreprise d’auto-stockage doit regarder au-delà des bénéfices et peser les considérations pratiques:

• combien cela coûtera-t-il de démarrer une entreprise d’auto-stockage?
• Quel genre de recherche et de planification devez-vous faire avant de démarrer une entreprise d’auto-stockage?
• devriez-vous acheter une installation de stockage automatique existante?
• devriez-vous construire une installation d’auto-stockage à partir de zéro?
• combien cela vous coûtera-t-il d’exploiter votre entreprise d’auto-stockage?
• Comment allez-vous gérer et commercialiser votre installation de stockage automatique?,

Ce sont de grandes questions, bien sûr, mais alors démarrer une entreprise d’auto-stockage est une grande entreprise. Suivez le long que nous vous guidons à travers ce qu’il faut pour démarrer une entreprise Auto-storageÂ.

peser les coûts d’entrée dans L’entreprise D’Auto-stockage

avant de rechercher des emplacements pour une installation d’auto-stockage — peu importe si vous envisagez d’acheter une installation existante ou d’en construire une nouvelle — vous aurez besoin de croquer quelques chiffres.

Au début, vous aurez besoin d’une bonne idée du coût de C’ll pour entrer dans l’entreprise d’auto-stockage., Les chiffres varieront considérablement en fonction d’une variété de facteurs, tels que l’emplacement, les coûts d’acquisition, les coûts fonciers et les coûts de construction. (Wea€™ll obtenir les détails plus tard.)

Non seulement vous devez penser aux coûts d’achat ou de développer une installation, mais vous devez également examiner où l’argent viendra à partir de:

• avez-vous suffisamment d’actifs liquides, à acheter ou à développer une auto-storage installation sur votre propre? Pouvez-vous vous permettre d’affecter ces actifs à une installation d’auto-stockage?
• avez-vous besoin de contracter un prêt d’acquisition ou de construction?,
• avez-vous besoin de recruter des investisseurs en auto-stockage pour aider à financer une acquisition ou un développement?

Après que youâ € ™ai trouvé des réponses à ces questions, youâ € ™ll besoin de comprendre combien câ € ™ll coût pour exploiter l’installation une fois c’est le vôtre. Est-ce que vous et votre famille allez le gérer vous-même? Devrez-vous embaucher du personnel pour l’exploiter? Serait-il préférable de laisser le côté des opérations à une société de gestion tierce? Avez-vous besoin d’installer un logiciel de gestion de self-stockage d’un fournisseur comme SiteLink?, En fin de compte, combien de temps Voulez-vous consacrer à la gestion d’une installation d’auto-stockage?

rappelez-vous, une installation d’auto-stockage est plus qu’une structure. It’s une entreprise.

pour entrer dans l’entreprise Auto-storageÂ, you’ll presque certainement besoin de se tailler des millions de dollars pour acheter ou construire une installation, et pour couvrir diverses dépenses d’exploitation, en particulier la masse salariale et les impôts., Un rapport publié au début de 2018 par la Société Immobilière Commerciale CBRE montre que les taxes immobilières représentaient 28% de toutes les dépenses d’exploitation en libre-stockage, les coûts de gestion sur site et hors site engloutissant 38% des dépenses d’exploitation.

mettre sur pied une étude de faisabilité

Une fois que vous avez fait une réflexion de haut niveau sur le démarrage d’une entreprise d’auto-stockage, il est temps de faire des recherches. Toute cette recherche ira dans une étude de faisabilité qui, comme son nom l’indique, vous dira si l’idée d’entreprise est réalisable., Vous pourriez être en mesure de faire cette étude sur votre propre, mais you’d être mieux d’embaucher un consultant self-stockage pour l’effectuer.

Quel que soit le trajet aller, vous devez répondre à une question cruciale:

Si je construire ou acheter, viendront-ils?

en d’autres termes: si vous investissez de l’argent dans une installation d’auto-stockage, générerez-vous suffisamment de revenus pour couvrir le service de la dette et les dépenses d’exploitation, tout en réalisant un profit?

Effectuer des études de marché est cruciale. Cet exercice vous aidera à identifier les données démographiques de la clientèle dans un rayon de un à cinq milles de l’installation., Une zone de trois à cinq miles est la taille typique d’un marché pour une installation d’auto – stockage.

You’ll vouloir clouer le revenu médian dans la zone du marché (les locataires de self-stockage ont tendance à être dans les tranches de revenu moyen et moyen supérieur), ainsi que l’âge médian (les locataires de self-stockage sont normalement dans leur début des années 20 au milieu des années 50).

de plus, vous voudrez examiner les aspects suivants de votre zone de marché proposée:

• population actuelle (allant d’environ 20 000 personnes en milieu rural à 100 000 ou plus en milieu urbain, comme ligne directrice générale).,
• croissance démographique prévue (plus de personnes signifie plus de locataires potentiels).
• circulation quotidienne des véhicules (la majorité des installations d’auto-stockage dépendent fortement du trafic routier pour attirer les clients).
• paysage Concurrentiel. Quelles installations de stockage automatique fonctionnent déjà dans la région? Quel est leur taux d’occupation? Y a-t-il des installations En construction ou prévues dans la zone commerciale?,

les autres composantes de l’étude de faisabilité comprendront normalement un aperçu de l’industrie de l’auto-stockage; des projections à long terme pour les taux de location, les revenus, les dépenses et la valeur de la propriété; et des détails sur le zonage du projet de stockage.

rédiger un Plan d’Affaires

Chaque entreprise devrait avoir un plan d’affaires. En termes simples, un plan d’affaires peut aider à propulser une entreprise vers le succès, vous permettant de réaliser vos objectifs et de gérer les problèmes qui pourraient survenir. La plupart des prêteurs voudront voir un plan d’affaires avant de prolonger un prêt.,

de nombreux modèles en ligne sont disponibles pour rédiger un plan d’affaires, vous pouvez donc certainement essayer de vous y attaquer par vous-même. Vous pouvez également demander l’aide d’un organisme à but non lucratif comme SCORE, qui offre un mentorat d’affaires gratuit, ou vous pouvez embaucher un écrivain spécialisé dans les plans d’affaires.

Gardez à l’esprit qu’un plan d’affaires pour une auto-storage installations seront très différents d’un plan d’affaires pour un projet d’installation.,

chaque plan d’affaires doit être adapté à vos propres besoins, mais un plan d’affaires pour une installation d’auto-stockage comportera généralement des informations telles que:

• énoncé de Mission.
• l’énoncé de la Vision.
• structure de Propriété.
• structure de l’entreprise (telle QU’une LLC ou une société à responsabilité limitée).
• rôles et responsabilités du personnel.
• analyse SWOT (forces, faiblesses, opportunités et menaces).
• analyse du Marché.
• analyse concurrentielle.
• stratégies de Marketing et de vente.
• la stratégie de Prix., Grosso modo, les loyers mensuels d’une installation d’auto-stockage dans une zone à forte population peuvent aller de 50 cents à 4 per le pied carré.
• Menu des offres de produits et de services, y compris un aperçu des tailles d’unités, comme 5×5, 10X10 et 10×20.
• les Sources de capital.
• les sources de Revenus.
• prévisions de recettes et de dépenses couvrant plusieurs années. La modélisation financière permettra d’estimer les revenus et les dépenses au pied carré.

le marketing est un facteur qui permet de s’assurer que les prévisions de revenus sont respectées., Alors que le trafic drive-by offre beaucoup de clients, le marketing  € « en particulier le marketing internet â € » canâ € ™t être ignoré. Les consommateurs de Self-stockage se tournent de plus en plus vers internet comme leur premier arrêt lors de l’achat d’une unité de stockage.

toute stratégie Internet intelligente devrait garantir que votre installation peut être trouvée sur les moteurs de recherche comme Google ainsi que sur les marchés de self-stockage en ligne comme SpareFoot. En outre, le site Web de votre facility’doit être à jour. Des entreprises comme storeEDGE se spécialisent dans le développement, la refonte et la maintenance de sites Web prêts pour les mobiles pour les opérateurs de self-stockage.,

achat D’une installation D’Auto-stockage

en termes D’achat D’une installation existante, les prix sont partout sur la carte, tout comme les installations d’auto-stockage eux-mêmes sont. Comme vous pouvez vous y attendre, une installation auto-storage existante à New York, NY, ira probablement pour des dizaines de millions de dollars, alors qu’une installation existante dans L’Iowa rural peut probablement être acheté pour moins de 1 million$.

Une analyse ponctuelle des installations de stockage automatique à vendre en mars 2019 a révélé que les prix demandés variaient généralement de 1 à 10 millions de dollars par installation., Certaines installations sur le marché ont également été regroupées en un seul portefeuille.

sauf si vous êtes un professionnel de l’immobilier agréé, c’est sage d’embaucher un courtier en libre-stockage expérimenté pour vous aider à trouver et éventuellement acheter une installation. Un courtier chevronné connaît le marché et sait négocier le prix.

Si you’re va être l’exécution de l’installation, vous, vous voulez acheter une installation dans la région où vous vivez. Mais si youâ € ™ll être la remise des opérations à une société de gestion tiers, alors il doesnâ € ™t nécessairement l’importance où l’installation est., Assurez-vous simplement que vous et votre courtier avez une bonne connaissance du marché local.

développer une installation D’Auto-stockage

cela ne devrait pas surprendre, mais l’emplacement joue également un rôle important dans le coût de construction d’une nouvelle installation. Vous pourriez être en mesure de mettre en place un seul étage, 40 000 pieds carrés développement auto-storage dans une petite ville pour 1 million or ou moins, alors qu’un deux étages, 80 000 pieds carrés installation dans un cadre plus urbain pourrait vous faire reculer de 6 millions$. Gardez à l’esprit que ce sont des estimations approximatives.,

en règle générale, vous pouvez vous attendre à dépenser de 25 $à 75 per le pied carré pour une nouvelle construction. Cependant, câ € ™est simplement une gamme approximative. Encore une fois, l’emplacement de l’installation — y compris le coût du terrain — va dicter le prix de la construction.

Voici quelques statistiques à garder à l’esprit si vous développez une installation d’auto-stockage:

• Les installations vont de 10 000 pieds carrés à 100 000 pieds carrés ou plus.,
• en moyenne, l’installation de stockage autonome englobe 46 000 pieds carrés locatifs nets (la quantité d’espace générant de l’argent qui peut être loué par les locataires).
• Une installation couvre généralement de 2,5 à 5 hectares.

Voici six éléments à prendre en compte lorsque vous construisez des unités de stockage:

1. quel sera le mélange des unités? Si l’installation est dans une zone commerciale Câ € ™s peuplée principalement par des locataires d’appartements, alors vous voudrez peut-être inclure plus de petites unités, telles que 5×5 ou 5×10., Mais si les résidents de la zone commerciale sont pour la plupart des propriétaires, plus d’unités 10×10 et 10×20 pourraient être en ordre.
2. L’installation devrait-elle être compatible uniquement avec les unités d’entraînement ou uniquement les unités d’accès intérieur? ou devrait – il y avoir un mélange de drive-up et d’unités d’accès intérieur. Les réponses dépendent de la démographie de la zone commerciale.
3. devrait-il y avoir uniquement des unités à température contrôlée ou uniquement des unités non à température contrôlée? Ou devrait-il y avoir une combinaison des deux? Le climat local entrera en jeu concernant cette décision, tout comme votre budget de construction.,
4. devriez-vous limiter l’installation à un seul bâtiment? ou aurez-vous assez de place † » et est-il logique — de répartir les unités dans plusieurs bâtiments? La quantité de terrain disponible, ainsi que la demande prévue, influenceront la configuration de l’installation.
5. faut-il Réserver de l’espace pour entreposer les bateaux, les véhicules récréatifs et autres véhicules? la rà © ponse repose en partie sur des à © tudes de marchà © indiquant combien de propriétaires de bateaux, de VR et de và © hicules vivent dans la zone commerciale.,
6. devriez-vous envisager de convertir une structure existante, comme un magasin de détail à volets, en une installation d’auto-stockage? un certain nombre de développeurs de self-stockage ont réussi à transformer des espaces inutilisés et souvent négligés en Installations de stockage génératrices de revenus fiscaux et créatrices d’emplois.

outre l’aspect de l’installation, un autre facteur clé est le zonage et le droit.

Un énorme problème sera de savoir comment la propriété est zonée. Si la propriété est déjà zonée pour le self-stockage, cela supprime un énorme obstacle., Mais si la propriété doit être rezonée, alors vous pourriez consacrer des mois, voire des années à demander l’approbation d’un changement de zonage.

Dans certains endroits, les responsables gouvernementaux et les résidents locaux s’opposent vigoureusement aux installations d’auto-stockage, sur la base de l’idée mal informée que ces installations sont des aimants pour la criminalité et la circulation, et qu’elles sont des yeux. L’inverse est vrai. Les installations auto-storage nâ € ™t provoquent une augmentation de la criminalité ou de la circulation, et de nombreuses installations modernes sont conçues pour s’intégrer et même accentuer les quartiers.

en Outre, tudiant€™s la question de l’admissibilité., Cela implique d’obtenir l’approbation des entités gouvernementales pour vos plans de développement. Comme avec le rezoning, un cas de droit pourrait traîner pendant des mois et des mois.

tout cela étant dit, Gardez deux choses à l’esprit:

1. Le développement d’une installation d’auto-stockage prend du temps et de la patience (et, bien sûr, de l’argent). En dehors du zonage et du droit, la construction peut être retardée par le mauvais temps, les pénuries de main-d’œuvre et les fournitures limitées de matériaux de construction.
2. Le développement d’une installation d’auto-stockage nécessite une expertise., Une à © quipe de dà © veloppement devrait inclure des professionnels chevronnà © s du droit, de l’immobilier, de la finance, de la construction et du design. Peu de gens qui sont nouveaux dans l’industrie auto-storage peuvent faire cavalier seul lors du développement d’une nouvelle installation.

Financement D’une installation de Self-StorageÂ

tout comme il y a avec toute entreprise, il y a des vérités dures sur le self-storage, peu importe si you’re parler d’une installation nouvellement construite ou nouvellement acquise.

Pour une chose, you’ll besoin d’argent pour lancer l’entreprise et de le garder en cours d’exécution.,

Comme nous l’avons mentionné avant, le montant d’argent que vous mettez dans un établissement varie considérablement, en fonction de l’emplacement et une multitude d’autres facteurs. Mais avant de dépenser un centime, youâ € ™ll doivent décider comment youâ € ™ll aller sur le financement d’une acquisition ou un nouveau développement.

par exemple, aurez-vous besoin de contracter un prêt? Un certain nombre d’options sont disponibles, telles que les prêts d’acquisition, les prêts à la construction et les prêts SBA. Bon nombre de ces prêts couvrent des durées de 10 à 25 ans. Travaillez avec un professionnel du prêt qui connaît bien l’industrie de l’auto-stockage pour vous orienter dans la bonne direction.,

pour se qualifier pour un prêt de stockage libre, voici quatre choses you’ll probablement besoin:

• une cote de crédit d’au moins 680.
• Un historique de crédit clair de faillites récentes, saisies et privilèges fiscaux.
• Un acompte de 10% ou plus.
• Une expérience professionnelle d’au moins trois ans.

peut-être que vous n’t besoin de contracter un prêt et, au lieu de cela, avoir suffisamment de capital liquide pour acheter ou construire une installation. Cependant, avez-vous assez d’argent pour exploiter l’installation?, Vous nâ € ™avez pas envie de drainer votre fonds de retraite pour acheter ou développer une installation dâ € ™ auto-stockage.

Ou vous pourriez envisager de faire équipe avec d’autres investisseurs d’acheter ou de construire une installation. Cela peut se faire par:

• Un partenariat de dette, qui est une relation de prêt qui n’attribue pas de participation à la personne ou à l’entité à laquelle vous empruntez l’argent.
• Une société de capitaux propres, chaque partenaire empochant une certaine somme d’argent et possédant une part de l’entreprise.
• une coentreprise avec, par exemple, un développeur de self-stockage., Chaque partenaire possède un certain pourcentage de l’entreprise.
• Un syndicat d’investisseurs accrédités réunis dans le seul but d’acheter ou de développer une installation.
• Un arrangement de locataire en commun, qui permet à au moins deux personnes de posséder une propriété et permet le transfert relativement fluide d’une participation de propriété à une autre partie.

gagner de l’argent dans le Self-Storage

alors que les installations de self-storage génèrent traditionnellement des flux de trésorerie sains et stables, toute personne entrant dans l’entreprise de self-storage doit se rendre compte que ce ne sera pas une opération de devenir riche-rapide.,

de manière générale, les taux d’occupation des installations de stockage autonome varient de 70% à 95%. Avec une installation câ € ™est nouvellement construit ou câ € ™est repositionné, un nouveau propriétaire fera souvent face à une période de location de 18 à 36 mois avant une installation atteint la stabilisation de l’occupation. Les flux de trésorerie positifs pourraient également être des années plus tard.

cependant, la bonne nouvelle est que le taux d’occupation du seuil de rentabilité d’une installation de stockage autonome est bien inférieur aux autres classes d’actifs., Selon une mesure, le seuil de rentabilité est de 40% à 45% d’occupation dans le self-stockage, contre 60% ou plus dans le secteur multifamilial. En outre, les installations d’auto-stockage offrent certains des meilleurs rendements à court et à long terme dans l’immobilier commercial.

quand il s’agit d’acheter une installation d’auto-stockage, un numéro d’investissement C’s essentiel de noter est le taux de capitalisation (taux de capitalisation pour faire court)., â € œcapitalizationâ taux sont toujours la considération dominante pour les acheteurs et les vendeurs dans l’industrie de l’auto-stockage, †according selon la société de courtage de self-stockage SkyView Advisors.

comme expliqué par SkyView Advisors, le taux de plafonnement est le rapport entre le NOI d’une propriété (résultat net d’exploitation) et la valeur de la propriété. Par exemple, si une propriété se vend pour 1,5 million de dollars et que son NOI est de 120 000 dollars, le taux plafond est de 8% (120 000 dollars représente 8% de 1,5 million de dollars).,

€œIn les termes les plus simples, le taux de plafond révèle à un investisseur immobilier à revenu quel pourcentage peut s’attendre à gagner s’il achète la propriété avec tout l’argent,€ Sky SkyView Advisors dit.

par exemple, si un investisseur pense qu’une propriété vaut un taux de plafond de 8%, Il s’attend à un rendement en espèces de 8%.

au troisième trimestre de 2018, les taux de plafonnement pour les installations de stockage en libre-service variaient de 4,5% pour les installations de classe A à 8,5% pour les installations de Classe C, selon CBRE.,

Bottom Line

à la fin de la journée, l’achat ou la construction d’une installation de stockage autonome consommera très certainement du temps, de l’énergie et de l’argent. Cependant, le gain peut être substantiel dans une industrie en croissance continue. Les preuves de cette croissance abondent:

• En 2018, les taux d’occupation du self-stockage et les taux de location dans un certain nombre de marchés américains ont atteint des records.,
• La demande de self-stockage ne cesse d’augmenter grâce à un éventail de tendances, y compris la réduction globale des ménages baby boomers’, la préférence générale des millennials pour la location d’appartements par rapport à la propriété de maisons et la mobilité soutenue des travailleurs américains.
• au fil du temps, le self-stockage a démontré que c’est un secteur résistant à la récession.

en bref, le self-stockage fournit une multitude de raisons pour lesquelles l’acquisition d’une installation existante ou la construction d’une nouvelle installation peut ouvrir la porte à des gains d’investissement attrayants.,

€œStorage installations ont besoin de peu de dépenses en capital ou d’entretien, leurs impôts fonciers sont modestes,et les acquisitions nettes dans ce secteur ont bondi, ” Forbes.com le contributeur Brad Thomas a observé en novembre 2017. â € œAnd donc, dans les bons moments et dans les mauvais, un peu comme le mariage, les bonnes vieilles unités de stockage sont comme un fidèle €¦ conjoint.”

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