Hogyan Bérleti Ingatlan értékcsökkenési munkák

ingatlan értékcsökkenés fontos eszköz a bérleti ingatlantulajdonosok. Ez lehetővé teszi, hogy levonja a költségeket az adók a vásárlás, javítása egy ingatlan felett hasznos élettartam, így csökkenti az adóköteles jövedelem a folyamat.

Adóleírások

a bérleti ingatlanba történő befektetés okos pénzügyi lépésnek bizonyulhat. Kezdőknek, a bérleti ingatlan nyújthat állandó bevételi forrást, miközben építeni saját tőke az ingatlan, mint (ideális esetben) értékeli az idő múlásával. Számos adókedvezmény is létezik., Gyakran levonhatja bérleti költségeit az Ön által keresett bérleti jövedelemből, ezáltal csökkentve az Általános adókötelezettséget.

a Legtöbb bérelt ingatlan költségek, ideértve a jelzálog-biztosítás, ingatlan adót, javítási vagy karbantartási költségek, home office költségek, biztosítás, szakmai szolgáltatások, valamint az utazási költségek kezelésével kapcsolatos összes levonható abban az évben költeni a pénzt.

ingatlan értékcsökkenése

egy másik kulcsfontosságú adólevonás—nevezetesen az értékcsökkenési leírás-kissé másképp működik., Az értékcsökkenés az a folyamat, amelyet a bérleti ingatlan megvásárlásának és javításának költségeinek levonására használnak. Ahelyett, hogy egy nagy levonás az év vásárol (vagy javítani) az ingatlan, értékcsökkenés elosztja a levonás egész hasznos élettartama az ingatlan.

az Internal Revenue Service (IRS) nagyon különleges szabályokat értékcsökkenési, ha a saját bérleti ingatlan, fontos megérteni, hogy a folyamat működik.

melyik tulajdonság Értékcsökkenhető?,

az IRS szerint lecsökkentheti a bérleti ingatlant, ha megfelel ezeknek a követelményeknek:

• Ön az ingatlan tulajdonosa (akkor is tulajdonosnak minősül, ha az ingatlan adósság alá tartozik).
• az ingatlant vállalkozásában vagy jövedelemtermelő tevékenységként használja.
• az ingatlan egy meghatározható hasznos élettartam, ami azt jelenti, hogy valami, ami elhasználódik, bomlik, megszokja, elavulttá válik, vagy elveszíti értékét a természetes okok miatt.
• az ingatlan várhatóan több mint egy évig tart.,

még akkor is, ha az ingatlan megfelel a fenti követelményeknek, nem értékcsökkenhet le, ha ugyanabban az évben üzembe helyezte és megsemmisítette (vagy már nem használja üzleti célra).

vegye figyelembe, hogy a föld nem tekinthető értékcsökkenthetőnek, mivel soha nem lesz”elhasználódott.”Általában nem lehet csökkenteni az elszámolás, az ültetés és a tereprendezés költségeit, mivel ezek a tevékenységek a föld költségeinek részét képezik, nem pedig az épületeket.

mikor kezdődik az értékcsökkenés?,

elkezdheti figyelembe értékcsökkenési levonások, amint helyezze az ingatlan szolgáltatás, vagy ha készen áll a használatra, mint a bérleti.

itt egy példa: veszel egy Bérleti Ingatlan május 15-én. Miután több hónapig dolgozott a házon, készen áll a bérletre július 15-én, így Online hirdetni kezd a helyi újságokban. Keres egy bérlőt, és a bérleti szerződés szeptembertől kezdődik. 1., Mivel az ingatlant július 15—én helyezték üzembe—Vagyis bérbe adják és elfoglalják -, júliusban kezdené el leértékelni a házat, nem pedig szeptemberben, amikor elkezdi beszedni a bérleti díjat.

a tulajdonság értékcsökkenését addig folytathatja, amíg az alábbi feltételek egyike nem teljesül:

• a teljes költséget vagy más alapot levonta az ingatlanban.
• visszavonja az ingatlant a Szolgáltatásból, még akkor is, ha még nem fizette vissza teljes költségét vagy egyéb alapját., Egy ingatlan nyugdíjba szolgáltatás, ha már nem használja, mint egy jövedelemtermelő ingatlan-vagy ha eladni vagy kicserélni, átalakítani, hogy a személyes használatra, elhagyni, vagy ha ez megsemmisült.

továbbra is igényelhet értékcsökkenési levonást olyan ingatlanok esetében, amelyek ideiglenesen “tétlenek” vagy nem használatosak. Ha javításokat végez, miután egy bérlő elköltözik, például folytathatja az ingatlan értékcsökkenését, miközben készen áll a következőre.,

az értékcsökkenés kiszámítása

három tényező határozza meg az értékcsökkenés összegét, amelyet minden évben levonhat: az ingatlan alapja, a helyreállítási időszak, valamint az alkalmazott értékcsökkenési módszer.

Minden lakossági bérlemény után üzembe helyezett 1986 leértékelődött használata a Módosított Gyorsított költségtérítési Rendszer (MACRS), könyvelési technika terjed költségek (vagy az értékcsökkenés levonások) több mint 27.5 év. Ez az az idő, amikor az IRS úgy véli, hogy a bérleti ingatlan “hasznos élettartama”.,

bár mindig ajánlott, hogy az értékcsökkenés kiszámításakor szakképzett adókönyvelővel dolgozzon, itt vannak az alapvető lépések:

1. határozza meg az ingatlan alapját. Az ingatlan alapja a költsége vagy az az összeg, amelyet (készpénzben, jelzáloggal vagy más módon) fizetett az ingatlan megszerzéséhez. Egyes elszámolási díjak és zárási költségek, beleértve a jogi díjakat, a nyilvántartási díjakat, a felméréseket, az átutalási adókat, a címbiztosításokat, valamint az eladó által fizetendő összeget (például a visszatérítési adókat), az alap tartalmazza., Egyes elszámolási díjak és zárási költségek nem szerepelhetnek az alapon. Ide tartoznak a tűzbiztosítási díjak, az ingatlan bérleti díja a zárás előtt, valamint a kölcsön megszerzéséhez vagy refinanszírozásához kapcsolódó díjak, beleértve a pontokat, a jelzálogbiztosítási díjakat, a hiteljelentési költségeket és az értékelési díjakat.
2. külön kell választani a földterület és az épületek költségeit. Mivel csak az épület költségét lehet leértékelni, nem pedig a földet, meg kell határoznia mindegyik értékét a megfelelő összeg leértékeléséhez., Az érték meghatározásához használhatja mindegyik valós piaci értékét az ingatlan megvásárlásakor, vagy a számot az értékelt ingatlanadó értékekre alapozhatja. Mondd, hogy 110.000 dollárért vettél egy házat. A legfrissebb ingatlanadó-értékelés az ingatlant 90 000 dollárra értékeli,ebből 81 000 dollár A ház, 9000 dollár pedig a föld. Ezért a vételár 90% – át ($81,000 ÷ $90,000) A házhoz, a vételár 10% – át ($9,000 ÷ $90,000) pedig a földhöz rendelheti.
3. határozza meg az alapját a házban., Most, hogy ismeri az ingatlan alapját (ház plusz föld), valamint a ház értékét, meghatározhatja az alapját a házban. A fenti példa, a bázis a házban-az összeg, hogy leértékelhető – lenne $ 99,000 (90% a $110,000). Az alapja a föld lenne $11,000 (10% a $110,000).
4. szükség esetén határozza meg a korrigált alapot. Előfordulhat, hogy növekszik vagy csökken az alapja bizonyos események között, amelyek az ingatlan megvásárlásának ideje és a bérleti idő között történnek., Példák az alapul szolgáló növekedésekre: az olyan kiegészítések vagy fejlesztések költsége, amelyek hasznos élettartama legalább egy év, mielőtt az ingatlant üzembe helyezné, a sérült ingatlan helyreállítására fordított pénz, a közüzemi szolgáltatások ingatlanhoz való eljuttatásának költsége, valamint bizonyos jogi díjak. Csökken az alapja lehet a biztosítási kifizetéseket kap eredményeként a kár vagy lopás, veszteség veszteség nem fedezi a biztosítás, amelyre vette a levonás, és pénzt kap, hogy megadja a könnyítés.,

melyik rendszert kell használni

a következő lépés annak meghatározása, hogy a két macr közül melyik vonatkozik: az Általános értékcsökkenési rendszer( GDS) vagy az alternatív értékcsökkenési rendszer (ADS). A GDS a legtöbb szolgáltatásba helyezett ingatlanra vonatkozik, általában azt kell használnia, kivéve, ha visszavonhatatlan választást tesz a hirdetésekre, vagy a törvény előírja, hogy hirdetéseket használjon.,

A hirdetések akkor engedélyezettek, ha az ingatlan:

• az idő 50%-ában minősített üzleti felhasználással rendelkezik
• adómentes felhasználással rendelkezik
• az adómentes kötvényeket finanszírozza
• elsősorban a gazdálkodásban használják

van ilyen oka a hirdetések alkalmazására. Ismét javasoljuk, hogy konzultáljon egy képzett adókönyvelővel, aki segíthet meghatározni a bérleti ingatlan leértékelésének legkedvezőbb módját.,

miután megtudta, melyik MACRS rendszer érvényes, meghatározhatja a tulajdonság helyreállítási időszakát. A GDS-t használó helyreállítási időszak 27,5 év a lakóingatlan esetében. Ha használ hirdetéseket, a helyreállítási időszak az azonos típusú ingatlan 30 év ingatlan üzembe december után. 31, 2017, vagy 40 év, ha azt megelőzően üzembe helyezték.

ezután határozza meg azt az összeget, amelyet évente lecsökkenthet. Mivel a legtöbb lakóingatlan GDS-t használ, erre a számításra összpontosítunk.,

minden teljes évben, amikor egy ingatlan használatban van, egyenlő összeget értékcsökkenne le: 3.636% minden évben, amíg továbbra is értékcsökkenést okoz az ingatlanban. Ha az ingatlan kevesebb, mint egy éve üzemel (például májusban vásárolt egy házat, majd júliusban kezdte bérelni), akkor abban az évben kisebb százalékot értékcsökkenne, attól függően, hogy mikor helyezték üzembe., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
augusztus	1.364%
szeptember	1.061%
október	0.758%
November	0.455%
December	0.152%

például egy ház, amely alapján a $99,000 volt üzembe július 15.

• az első évben 1,667% – ot, vagy $1,650.33-ot ($99,000 x 1.,667%).
• ezt követően minden évben 3,636% – os vagy 3,599,64 USD-os árfolyammal értékcsökkenhet, amennyiben a bérleti díj egész évben üzemképes.

vegye figyelembe, hogy ez a szám lényegében megegyezik a 27,5 helyreállítási periódussal: $99,000 ÷ 27,5 = $3,600. A kis különbség a részleges szolgálat első évéből származik.

mennyire csökkenti az értékcsökkenés az adókötelezettséget?,

ha ingatlant bérel, akkor az éves adóbevallás benyújtásakor általában az e ütemezés megfelelő sorában jelenti az egyes bérleti díjak bevételeit és költségeit. A nettó nyereség vagy veszteség akkor megy a 1040 formában. Az értékcsökkenés az egyik olyan költség, amelyet az e ütemtervben tartalmaz, így az értékcsökkenési összeg hatékonyan csökkenti az év adókötelezettségét.

ha leértékelődik $3,599.64, és te vagy a 22% – os adó konzol, például, akkor mentse $791.92 ($3,599.64 x 0.22) az adók abban az évben.,

A lényeg

Az értékcsökkenés értékes eszköz lehet, ha bérleti ingatlanokba fektet be, mert lehetővé teszi az ingatlan megvásárlásának költségeinek elosztását évtizedek alatt, ezáltal csökkentve az egyes éves adószámlát. Természetesen, ha leértékelődik ingatlan, majd eladni több, mint a Leértékelt érték, akkor tartozom adót, hogy a nyereség az értékcsökkenési visszaszerzés adó.,

Mert bérlemény adó törvények bonyolult megváltoztatni rendszeresen, mindig ajánlott, hogy a munka egy képesített könyvelő, amikor létrehozása, működtetése, valamint eladja a bérleményt üzlet. Így biztos lehet benne, hogy megkapja a legkedvezőbb adózási elbánást, és elkerülheti az esetleges meglepetéseket az adózási időben.

a jelzáloghitelezés diszkriminációja illegális., Ha úgy gondolja, hogy faji alapon diszkrimináltak, vallás, szex, családi állapot, állami támogatás használata, nemzeti származás, fogyatékosság, vagy életkor, vannak lépések, amelyeket megtehetsz. Az egyik ilyen lépés a jelentés benyújtása a fogyasztóvédelmi hivatalhoz vagy az amerikai Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumhoz (HUD).,

---