mi a jelentősége a bruttó bérleti díj szorzójának az Ingatlanbefektetésekben?
az ingatlanbefektetések olyan tárgyi eszközök, amelyek több okból is elveszíthetik értéküket. Ezért fontos, hogy a vásárlás előtt értékelje a befektetési ingatlant, hogy elkerülje a kieséseket. A sikeres ingatlanbefektetők különböző értékelési módszereket alkalmaznak egy befektetési ingatlan értékelésére, ideértve többek között a bruttó bérleti díj szorzót (GRM), a kapitalizációs rátát, a készpénz-visszatérítést., Minden ingatlan értékelési módszer elemzi a teljesítményt különböző változók segítségével. Például, a készpénz-visszatérítési intézkedések teljesítményét a befektetett készpénz egy befektetési ingatlan figyelmen kívül hagyva, nem pedig a számviteli jelzálog, önmagában. A kapitalizációs ráta viszont előnyösebb lehet a jövedelemtermelő vagy bérleti ingatlanok számára. Ennek oka az, hogy a kapitalizációs ráta az ingatlanbefektetési ingatlan megtérülési rátáját az ingatlan várhatóan generáló jövedelme alapján méri.
mi a helyzet a bruttó bérleti díj szorzójával?, Mi a jelentősége az ingatlanbefektetésekben?
ebben a cikkben elmagyarázzuk, hogy mi a bruttó bérleti díj szorzó, annak jelentősége és korlátai. Annak érdekében, hogy jobb képet kapjunk a bruttó bérleti díj Szorzójáról, összehasonlítjuk egy másik ingatlanértékelési módszerrel, kapitalizációs rátával vagy “kap-kamatlábbal.”
mi a bruttó bérleti díj szorzó?
a többi ingatlanértékelési módszerhez hasonlóan a bruttó bérleti díj szorzója is érvényessé válik a befektetési ingatlanok átvizsgálásakor, értékelésében és összehasonlításában., Más értékelési módszerekkel ellentétben azonban a bruttó bérleti díj-szorzó csak a bruttó jövedelem felhasználásával elemzi a bérleti ingatlanokat. Ez az ingatlan árának a bruttó bérleti jövedelemhez viszonyított aránya. Keresztül top-line bevétel, a bruttó bérleti díj szorzó megmondja, hogy hány hónapig vagy évig tart egy befektetési ingatlan fizetni magának.
a GRM-et úgy számítják ki, hogy a valós piaci értéket vagy az ingatlan árát elosztják a becsült éves bruttó bérleti jövedelemmel. A képlet:
GRM = ár / bruttó éves bérleti díj
Vegyünk egy példát., Tegyük fel, hogy célja, hogy vesz egy Bérleti Ingatlan $ 200,000, hogy fog egy havi bérleti jövedelem $ 2,300. Mielőtt beillesztenénk a számokat az egyenletbe, ki akarjuk számítani az éves bruttó jövedelmet. Vigyázz! Tehát $2,300*12= $27,600. Most megvan az egyenletünkhöz szükséges összes változó.
bruttó bérleti díj szorzó = ingatlanár / bruttó éves bérleti díj = $200,000 / $27,600 = 7.25.
A bruttó bérleti díj szorzó tehát 7,25. De mit jelent ez?, A GRM meg tudja mondani, hogy mennyi bérleti díjat fog gyűjteni az ingatlan árához vagy költségéhez viszonyítva, és / vagy mennyi időbe telik, amíg a befektetés a bérleti díjon keresztül fizet. Példánkban, az ingatlan befektető lesz egy 87 hónapos ($200,000/$2,300) kifizetési arány, amely lefordítja 7.25 év. Ez a bruttó bérleti díj szorzó!
kapcsolódó: hogyan értékeljük a befektetési ingatlant
mi a jó bruttó bérleti díj szorzó?
korábbi példánkban a GRM 7, 25 év volt. Lehet, hogy csoda, ez egy jó arány? Természetesen. Minél alacsonyabb a GRM, annál jobb., Ez azt jelenti, hogy a bérleti ingatlan kevesebb időt vesz igénybe az ingatlan árának kifizetéséhez. Általában azt szeretné, hogy a bruttó bérleti díj szorzója 4-től 7-ig terjedjen. Gondolj bele, azt szeretnénk, hogy annyi bérleti díjat, amennyit csak tudsz a legkisebb költséggel.
kapcsolódó: Cap Rate vs. bruttó bérleti díj szorzó: előnyök és hátrányok
a GRM kiszámításakor fontos felmérni a felmerülő javítási díjakat, és figyelembe venni azokat. Gyakran előfordul, hogy az ingatlanbefektetők túl olcsó bérleti ingatlanokat vásárolnak, amelyek szintén alacsony GRM-rel rendelkeznek., Figyelmen kívül hagyják azonban azt a tényt, hogy a befektetési ingatlanok mint olyan javítások több évet hagyhatnak az ingatlan árának kifizetésére. Ne mindig menjen túl olcsó ingatlanokra. Javasoljuk, hogy hasonlítsa össze a GRM – et a különböző befektetési tulajdonságokon belül egy helyen. Ami azt illeti, a GRM a legjobban használható, ha összehasonlítjuk a többi GRMs hasonló ingatlanok az ingatlanpiacon.
milyen előnyei és hátrányai vannak a bruttó bérleti díj szorzójának?
profik
- könnyen használható.,
- a bruttó bérleti díj szorzójának kiszámításához figyelembe kell vennie a bruttó bérleti jövedelmet. Mivel a bérleti jövedelem piaci alapú, a GRM megbízható ingatlanértékelési módszert alkalmaz a befektetési ingatlanok összehasonlítására.
- ettől egy hatékony szűrővizsgálat potenciális tulajdonságok: ez az eszköz lehetővé teszi, hogy összehasonlíthassa több tulajdonságok belül ingatlanpiac, majd befejezésül egy ingatlan a legtöbb ígéret, ameddig az ár, kiadó gyűjtött.
hátrányok
- a GRM nem veszi figyelembe a működési költségeket., Egy befektetési ingatlan lehet olyan magas, mint 12 GRM, azonban minimális költségekkel jár, míg egy másik befektetési ingatlan lehet egy GRM 5 és felmerült költségek meghaladják 5% – A ingatlan ára. Vegye figyelembe, hogy a régebbi ingatlanok alacsonyabb áron értékesíthetnek, így alacsonyabb GRM-vel rendelkeznek. Azonban általában magasabb költségekkel járnak. Ezért a költségek elszámolása során az ingatlan árának visszafizetésére szolgáló évek száma magasabb lesz. Mivel a GRM csak a bruttó jövedelmet veszi figyelembe, a GRM nem különbözteti meg az alacsonyabb vagy magasabb működési költségekkel rendelkező befektetési ingatlanokat.,
- a GRM nem számol sem biztosítással, sem vagyonadóval. Lehet, hogy két ingatlan azonos ingatlanár és bérleti jövedelem, de különböző biztosítási és ingatlanadó. Ez azt jelenti, hogy a biztosítási és vagyonadó elszámolása során az ingatlanár kifizetésének ideje magasabb lesz, mint a GRM.
- Mivel a Bruttó Bérleti díj Szorzó használ, bruttó tervezett bérleti díjak szemben nettó jövedelem, nem kell felsorolni, illetve ki a megüresedett., Minden befektetési ingatlan várhatóan megüresedett; valójában, szegényebb teljesítő ingatlan beruházások általában magasabb üresedési ráta. Fontos, hogy az ingatlanbefektetők különbséget tegyenek abban, hogy mit hozhat be egy befektetési ingatlan, és valójában mit hoz létre, amelyből a GRM nem számít.
mi a különbség a felső határ és a bruttó bérleti díj szorzója között?
sok ingatlanbefektető összekeveri a cap-ot és a GRM-et. Megoldjuk ezt neked., Mindenekelőtt a kap mértéke a GRM-ben kiszámított bruttó tervezett jövedelem helyett a nettó működési bevételen alapul. Így a sapka arány egyenlet, ahelyett, hogy elosztjuk szállás ára a top-line bevétel, mint a GRM mérés, osztjuk nettó működési jövedelem (NOI) által ingatlan ára. A kap-Arány eltér a GRM-től, hogy a kap-arány figyelembe veszi a működési költségek nagy részét, beleértve a javításokat, a segédprogramokat és a frissítéseket. Egyes ingatlanbefektetők azt gondolhatják, hogy a kap-Arány jobban jelzi a befektetési ingatlan teljesítményét., Vegye figyelembe azonban, hogy a költségek gyakran manipulálhatók, mivel nehéz lehet megbecsülni az ingatlan működési költségeit. Ezért arra a következtetésre juthatunk, hogy a kap mértékét nehezebb ellenőrizni, szemben a GRM-rel.
kapcsolódó: itt van minden, amit tudni kell az ingatlanpiaci elemzésről
összefoglalva, a bruttó bérleti díj szorzó egy ingatlanértékelési módszer, amely segít a potenciális befektetési ingatlanok átvizsgálásakor. Ez egy jó ökölszabály, hogy segítsen elemezni egy ingatlan, majd válassza ki a potenciális ingatlan beruházások., Ne feledje, hogy a GRM nem számol a működési költségekkel, az üres álláshelyekkel, valamint a biztosítással és az adókkal. Győződjön meg róla, hogy figyelembe ezeket a költségeket a befektetési ingatlan elemzés. További információ a bruttó bérleti díj Szorzójáról vagy más értékelési módszerekről, látogasson el a Mashvisor oldalra. Ami azt illeti, Mashvisor Bérleti Ingatlan kalkulátor segítségével ezeket a számításokat.
a Mashvisornál büszkék vagyunk arra, hogy segítünk Önnek és minden ingatlanbefektetőnek megérteni, hogy mennyit kell fizetnie egy adott befektetési ingatlanért, hogy pozitív cash flow-t hozzon létre., Ha szeretne többet megtudni a szolgáltatásainkra való feliratkozás lehetőségeiről, kattintson ide.