mindent meg kell tudni, hogyan kell kezdeni egy önálló tároló vállalkozás

Alaszka Alabama, nagyjából 50.000 önálló tároló létesítmények szétszórva az országban. That’s körülbelül ugyanannyi McDonaldâ € ™s, Starbucks és metró helyeken szerte az Egyesült Államokban  kombinált. Ezek a létesítmények képezik az amerikai önraktározás alapját, amely az előrejelzések szerint 2019-ben 37 milliárd dolláros bevételt generál.,

minden ilyen self-storage létesítmények, az emberek fizetnek bérleti díjat †“általában a hónap — tárolni a dolgokat egységek különböző méretű. Ezek lehetnek bútorok, művészet, készülékek, TV-k, dokumentumok, ünnepi dekorációk, bor, járművek, csónakok vagy RVs. Sok kisvállalkozások támaszkodnak önálló storage egységek tartani az üzleti berendezések, leltár, kellékek. Egyes ügyfelek még átalakított self-storage egységek high-end â € œman caves❠és â € œshe istállók.â €

mindegyik self-storage tulajdonságok nem csak egy raktár a mi pékáru †“” minden létesítmény is egy kis üzlet., És ez jövedelmező üzlet lehet. Egy becslés szerint, a tipikus haszonkulcs egy önálló storage üzleti az USA-ban 11 százalék. That’s jóval meghaladja a haszonkulcs sok más típusú kisvállalkozások; például, a tipikus haszonkulcs egy étterem tól 3 százalék 5 százalék.

tekintettel ezekre a számokra, kezdve egy önálló storage üzleti hangzik elég vonzó, doesnâ € ™t it? Az biztos., Aki azonban egy önraktározás beindítását fontolgatja, annak túl kell tekintenie a nyereségen, és mérlegelnie kell a gyakorlati szempontokat:

• mennyibe fog kerülni egy önraktározási vállalkozás beindítása?
• milyen kutatást és tervezést kell tennie az öntárolás megkezdése előtt?
• meg kell vásárolni egy meglévő self-storage létesítmény?
• kell építeni egy önálló storage létesítmény az alapoktól kezdve?
• mennyibe fog kerülni, hogy működik a self-storage üzleti?
• hogyan fogja kezelni és értékesíteni saját tárolóját?,

ezek természetesen nagy kérdések, de akkor az önraktározás megkezdése nagy vállalkozás. Kövesse végig, ahogy végigvezeti Önt, hogy mit vesz, hogy elkezd egy önálló storage üzleti.

súlya a költségek belépő saját Storage Business

előtt cserkészet helyek önálló storage létesítmény †“”nem számít, hogy youâ € ™re nézi vásárol egy meglévő létesítmény vagy épület egy újat — youâ € ™ll kell összeroppant néhány számot.

az elején, youâ € ™ll kell egy jó értelemben vett, hogy mennyi itâ € ™ll költsége, hogy bekerüljön a saját storage üzleti., A számok különböző tényezők, például a helyszín, az akvizíciós költségek, a földköltségek és az építési költségek alapján igen eltérőek lesznek. (We’ll bejutni a részleteket később.)

nem csak a létesítmény megvásárlásának vagy fejlesztésének költségeire kell gondolnia, hanem azt is meg kell vizsgálnia, hogy honnan származik a pénz:

• van-e elegendő likvid eszköz a saját tárolóhely megvásárlásához vagy fejlesztéséhez? Megengedheti magának, hogy ezeket az eszközöket egy önraktározási létesítményhez Rendelje?
• szüksége van-e akvizícióra vagy építési kölcsönre?,
• kell toborozni önálló storage befektetők, hogy segítsen finanszírozni egy akvizíció vagy fejlesztési üzlet?

miután youâ € ™ve felér választ ezekre a kérdésekre, youâ € ™ll kell kitalálni, hogy mennyi it’ll költsége működtetni a létesítmény, ha itâ € ™s tiéd. Te és a családod egyedül fogjátok vezetni? Meg kell bérelnie a személyzetet, hogy működtesse? A legjobb lenne, ha a műveleti oldalt egy harmadik fél alapkezelő társaságára hagynánk? Telepítenie kell az öntároló kezelő szoftvert egy olyan szolgáltatótól, mint a SiteLink?, A végén, mennyi időt szeretne tölteni fut egy önálló storage létesítmény?

ne feledje, egy önálló tároló létesítmény több, mint egy szerkezet. Ez egy üzlet.

ahhoz, hogy bekerüljön az önálló storage üzleti, you’ll szinte biztosan kell faragni ki több millió dollárt vásárolni vagy építeni egy létesítmény, és fedezze a különböző működési költségek, különösen a bérszámfejtés és az adók., A CBRE kereskedelmi ingatlanvállalat által 2018 elején kiadott jelentés szerint az ingatlanadók az összes öntárolási működési költség 28%-át tették ki, a helyszíni és a helyszíni kezelési költségek pedig a működési költségek további 38%-át emésztik fel.

összeállítása megvalósíthatósági tanulmány

miután you’ve végzett néhány magas szintű gondolkodás induló önálló storage üzleti, it’s ideje, hogy némi kutatást. Az összes kutatás egy megvalósíthatósági tanulmányba kerül, amely, ahogy a neve is sugallja, megmondja, hogy az üzleti ötlet megvalósítható-e., Lehet, hogy ezt a tanulmányt a saját, de youâ € ™d jobb, ha bérbeadása önálló tároló tanácsadó, hogy végezze el.

bármelyik útvonalat is választja, válaszolnia kell egy kritikus kérdésre:

ha építem vagy vásárolom, akkor jönnek?

más szavakkal: ha pénzt fektet be egy önálló raktárba, akkor elegendő bevételt generál az adósságszolgálat és a működési költségek fedezésére, és még mindig nyereséget termel?

A piackutatás elvégzése döntő fontosságú. Ez a gyakorlat segít meghatározni az ügyfélkör demográfiai adatait a létesítmény egy-öt mérföldes körzetében., A három-öt mérföldes terület a tipikus mérete a piac egy önálló storage létesítmény.

Youâ € ™ll szeretné szöget le a medián jövedelem a piaci területen(self-storage bérlők általában a közepes jövedelmű, felső-közepes jövedelmű zárójelben), valamint a medián életkor (self-storage bérlők általában a korai 20-as évek közepén-50-es évek).

továbbá, youâ € ™ll szeretné áttekinteni a következő szempontokat a javasolt piaci terület:

• jelenlegi népesség (bárhol mintegy 20.000 ember egy vidéki környezetben, hogy 100.000 vagy több városi környezetben, mint egy általános iránymutatás).,
• várható népességnövekedés (több ember több leendő bérlőt jelent).
• napi járműforgalom (az önraktározási létesítmények többsége nagymértékben függ az autóvezetési forgalomtól, hogy vonzza az ügyfeleket).
• versenyképes táj. Mely önraktározó létesítmények működnek már a környéken? Mekkora a kihasználtságuk? Vannak-e olyan létesítmények, amelyek építés alatt állnak, vagy a kereskedelmi területen belül tervezik?,

egyéb összetevői a megvalósíthatósági tanulmány általában tartalmaz egy áttekintést az önálló storage ipar; hosszú távú előrejelzések bérleti díjak, jövedelem, költségek és ingatlan értéke; és részleteket a tároló projekt’s rendezési.

üzleti terv írása

minden vállalkozásnak rendelkeznie kell üzleti tervvel. Egyszerűen fogalmazva, egy üzleti terv segíthet meghajtására üzleti siker felé, hagyta, hogy a célok megvalósítása, valamint a felmerülő problémák kezelése. A legtöbb hitelező üzleti tervet szeretne látni a kölcsön meghosszabbítása előtt.,

sok online sablon áll rendelkezésre üzleti terv írásához, így biztosan megpróbálhatja saját maga kezelni. Ön is kérhet segítséget egy nonprofit, mint SCORE, amely ingyenes üzleti mentorálás, vagy felvehet egy író, aki specializálódott üzleti tervek.

ne feledje, hogy egy üzleti terv egy meglévő önálló storage létesítmény fog kinézni egészen más, mint egy üzleti terv a javasolt létesítmény.,

minden üzleti tervet a saját igényeihez kell igazítani, de az önraktározási lehetőség üzleti terve általában olyan információkat tartalmaz, mint például:

• küldetési nyilatkozat.
• Vision statement.
• tulajdonosi struktúra.
• üzleti struktúra (például LLC vagy korlátolt felelősségű társaság).
• személyzeti szerepek és felelősségek.
• SWOT analízis (erősségek, gyengeségek, lehetőségek és fenyegetések).
• piaci elemzés.
• versenyelemzés.
• Marketing és értékesítési stratégiák.
• árképzési stratégia., Nagyjából szólva, havi bérleti díjak egy önálló storage létesítmény egy nagy népességű területen bárhol lehet 50 Cent $ 4 négyzetméterenként.
• Termék-és szolgáltatásajánlatok menüje, beleértve az egységméretek, például 5×5, 10×10 és 10×20 lefutását.
• tőkeforrások.
• bevételi források.
• több évre vonatkozó bevételi és kiadási előrejelzések. A pénzügyi modellezés lehetővé teszi a bevételek és kiadások négyzetméterenkénti becslését.

a bevételi előrejelzések teljesülésének egyik tényezője a marketing., Míg a drive-by forgalom szállít sok ügyfél, marketing †“különösen internetes marketing — canâ € ™t figyelmen kívül kell hagyni. Az öntároló fogyasztók egyre inkább az internet felé fordulnak, mint első állomásuk, amikor tárolóegységet vásárolnak.

bármely intelligens internetes stratégiának biztosítania kell, hogy a létesítmény megtalálható legyen olyan keresőmotorokban, mint a Google, valamint az online öntároló piacokon, mint például a SpareFoot. Ezen kívül a facility’s honlapján naprakésznek kell lennie. Az olyan cégek, mint a StorEdge, az öntároló szolgáltatók mobilkészülékeinek fejlesztésére, felújítására és karbantartására szakosodtak.,

vásárol egy önálló Storage létesítmény

szempontjából vásárol egy meglévő létesítmény, az árak az egész térképen, csakúgy, mint a self-storage létesítmények maguk. Ahogy várható, egy meglévő önálló storage létesítmény New York City, NY, valószínűleg megy a több tízmillió dollárt, mivel egy meglévő létesítmény vidéki Iowa valószínűleg lehet megvásárolni kevesebb, mint $1 millió.

a helyszínen elemzése self-storage létesítmények eladó március 2019 megállapította, hogy kérve az árak általában között mozgott $1 millió $10 millió per létesítmény., A piacon lévő egyes létesítmények is egyetlen portfólióként kerültek eladásra.

hacsak youâ € ™re engedéllyel rendelkező ingatlan szakmai, itâ € ™s bölcs dolog felvenni egy tapasztalt önálló tároló bróker, hogy segítsen megtalálni, majd végül vesz egy létesítmény. Egy tapasztalt bróker ismeri a piacot, és tudja, hogyan kell tárgyalni az árat.

Ha youâ € ™újra lesz fut a létesítmény, akkor, természetesen, szeretne vásárolni egy létesítmény a régióban, ahol élsz. De ha you’ll átadják műveletek egy harmadik fél alapkezelő társaság, akkor ez doesnâ € ™t feltétlenül számít, ahol a létesítmény., Csak győződjön meg róla, hogy a bróker van egy jó felfogni a helyi piacon.

önálló tárolóhely kialakítása

Ez nem meglepő, de a helyszín is nagy szerepet játszik egy új létesítmény építésének költségében. Lehet, hogy egy egyszintes, 40,000 négyzetméteres önraktározásâ fejlesztés egy kisvárosban $1 millió vagy kevesebb, míg egy kétemeletes, 80,000 négyzetméteres létesítmény egy városi környezetben állíthat vissza $ 6 millió. Ne feledje, hogy ezek durva becslések.,

mint ökölszabály, akkor számíthat arra, hogy költeni bárhol $ 25 nak nek $75 négyzetméterenként az új építési. Azonban thatâ € ™s csupán hozzávetőleges tartományban. Ismét a helyszín a létesítmény †“beleértve a költségek a föld — diktálja az árcédulát az építési.

itt van néhány statisztika, hogy tartsa szem előtt, ha youâ € ™re fejlődő önálló storage létesítmény:

• létesítmények tartomány 10.000 négyzetméter 100.000 négyzetméter vagy több.,
• Az átlagos self-storage létesítmény magában foglalja a 46.000 nettó bérelhető négyzetméter (az összeg a pénztermelő hely, amely bérlők által bérelhető).
• egy létesítmény általában 2,5-5 hektárt fed le.

mi következik a hat dolog, hogy figyelembe kell venni, ha youâ € ™re épület tároló egységek:

1. mi lesz a mix egységek? ha a létesítmény egy kereskedelmi területen, hogy€™s lakott túlnyomórészt lakás bérlők, akkor érdemes felvenni több kis egységek, mint például 5×5 vagy 5×10., De ha a lakosok a kereskedelmi terület többnyire lakástulajdonosok, több 10×10 10×20 egység lehet annak érdekében,.
2. amennyiben a létesítmény összhangban csak a drive-up egységek, vagy csak beltéri hozzáférési egységek? vagy kell lennie egy keveréke drive-up és beltéri hozzáférési egységek. A válaszok a kereskedelmi terület demográfiájától függenek.
3. csak klímaberendezéses egységek vagy csak nem klímaberendezéses egységek legyenek? vagy legyen a kettő kombinációja? A helyi klíma fog játszani ezzel a döntéssel kapcsolatban, csakúgy, mint az építési költségvetés.,
4. a létesítményt egy épületre kell korlátozni?Vagy lesz elég helyed, és van értelme, hogy az egységeket több épületen át terítsd el? Mennyi föld áll rendelkezésre, valamint, hogy mennyi kereslet várható, befolyásolja a létesítmény konfigurációját.
5. helyet kell-e félretenni hajók, terepjárók és egyéb járművek tárolására? a válasz zsanérok, részben, a piackutatás jelzi, hogy hány hajó, RV és jármű tulajdonosok élnek a kereskedelmi területen.,
6. meg kell nézni konvertálása egy meglévő struktúra,mint például egy zsaluzott kiskereskedelmi, egy önálló storage létesítmény? számos önálló tároló fejlesztők sikeresen átalakította a fel nem használt, gyakran figyelmen kívül hagyott terek adóbevétel-generáló, munkahely-teremtő tároló létesítmények.

eltekintve attól, hogy milyen lesz a létesítmény, egy másik kulcsfontosságú tényező a zónázás és a jogosultság.

hatalmas kérdés lesz az ingatlan zónázása. Ha az ingatlan már zónázott az öntároláshoz, akkor ez hatalmas akadályt távolít el., De ha az ingatlant újra kell zónázni, akkor hónapokat vagy akár éveket fordíthat arra, hogy jóváhagyást kérjen a zónaváltáshoz. néhány helyen, kormány-tisztviselői, valamint a helyi lakosok erőteljesen ellenzi az önálló storage felszereltség alapján a beteg tájékozott elképzelés, hogy ezeket a létesítményeket mágnesek, a bűnözés, közlekedési, valamint, hogy they’re eyesores. A fordított valójában igaz. Önraktározási lehetőségek nem okoznak növekvő bűnözést vagy forgalmat, sok modern létesítményt úgy terveztek, hogy illeszkedjenek a környékekbe, sőt kiemeljék őket.

továbbá, thereâ € ™s a kérdés a jogosultság., Ez magában foglalja a kormányzati szervezetek jóváhagyásának megszerzését a fejlesztési tervekhez. Mint a rezoning esetében, a jogosultsági eset hónapokig elhúzódhat.

mindezek ellenére, tartsa szem előtt a két dolgot:

1. fejlesztése önálló storage létesítmény időt és türelmet (és persze, pénz). eltekintve attól, hogy a rendezési jogosultság, építési késhet a rossz időjárás, munkaerőhiány és korlátozott mennyiségű építőanyagok.
2. fejlesztése önálló storage létesítmény szakértelmet igényel., a fejlesztési csapat tartalmaznia kell tapasztalt jogi, ingatlan, pénzügyi, építési és tervezési szakemberek. Kevés ember, aki új az önálló storage ipar mehet egyedül, amikor egy új létesítmény.

finanszírozása önálló Storage létesítmény

csakúgy, mint bármely üzleti, van néhány kemény igazságokat öntároló, nem számít, hogy you’újra beszélünk egy újonnan épített vagy újonnan megszerzett létesítmény.

egy dolog, youâ € ™ll kell pénzt, hogy indítsa el a vállalkozás, és tartsa fut.,

ahogy korábban említettük, a létesítménybe fektetett pénz mennyisége nagyban változik, a helyszín és számtalan egyéb tényező alapján. De mielőtt költeni egy fillért, you’ll kell eldönteni, hogyan youâ € ™ll megy finanszírozására akvizíció vagy egy új fejlesztés.

például, szüksége van-e kölcsön felvételére? Számos lehetőség áll rendelkezésre, mint például akvizíciós hitelek, építési hitelek és SBA hitelek. Ezek közül a hitelek közül sok 10-25 évre vonatkozik. Munka egy hitelező szakember, aki€™s jól ismerik a self-storage ipar rámutatni, hogy a helyes irányba.,

ahhoz, hogy öntárolási kölcsönre jogosult legyen, itt van négy dolog, amire valószínűleg szüksége van:

• legalább 680 hitelképességi pontszám.
• a hitel történelem egyértelmű a legutóbbi csődök, foreclosures and tax liens.
• 10 százalékos vagy annál nagyobb készpénzes előleg.
• legalább három éves üzleti múltra tekint vissza.

talán nem kell hitelt felvenni, ehelyett elegendő likvid tőkével kell rendelkeznie egy létesítmény megvásárlásához vagy építéséhez. Van azonban elég pénze a létesítmény működtetéséhez?, Ön don’t szeretné üríteni a nyugdíjalap vásárolni, vagy dolgozzon ki egy önálló storage létesítmény.

vagy fontolóra veheti, hogy összeálljon más befektetőkkel egy létesítmény megvásárlására vagy építésére. Ezt meg lehet tenni:

• Egy adósság partnerség, amely a hitelezés kapcsolat, hogy nem ad egy tulajdonosi részesedését a személy vagy szervezet, hitelfelvétel a pénzt.
• részvénytársaság, minden egyes partnerrel bizonyos mennyiségű készpénzt forgácsolva, az üzlet egy részét birtokolva.
• közös vállalkozás, mondjuk egy öntároló fejlesztővel., Minden partner rendelkezik az üzlet bizonyos százalékával.
• akkreditált befektetők szindikátusa, amelyet kizárólag egy létesítmény megvásárlása vagy fejlesztése céljából állítottak össze.
• a bérlő-in-common arrangement, amely lehetővé teszi, hogy legalább két ember a saját tulajdonát, és lehetővé teszi a viszonylag zökkenőmentes átadása tulajdonosi részesedést egy másik fél.

pénzt saját tároló

míg self-storage létesítmények hagyományosan generál egészséges, stabil cash flow, bárki belép a self-storage üzleti kell ismernünk, hogy ez won’t egy meggazdagodni gyors működés.,

általánosságban elmondható, hogy az önraktározási szolgáltatások kihasználtsága 70-95 százalék között mozog. A létesítmény, hogy€™s újonnan épített vagy that’s hogy áthelyezték, egy új tulajdonos gyakran szembesülnek a bérleti időszak 18 nak nek 36 hónap, mielőtt a létesítmény eléri kihasználtság stabilizáció. Pozitív cash flow is lehet év az úton.

azonban a jó hír az, hogy a fedezeti kihasználtság aránya egy önálló storage létesítmény alá esik jóval más eszközosztályok., Egy méréssel a töréspont 40-45 százalékos kihasználtság az öntárolóban, szemben a multifamily szektorban legalább 60 százalékkal. Továbbá, self-storage létesítmények büszkélkedhet néhány, a legjobb rövid távú, hosszabb távú hozamok kereskedelmi ingatlan.

amikor vásárol egy self-storage létesítmény, egy befektetési szám, hogy € ™s lényeges megjegyezni, a kapitalizációs ráta (cap Arány rövid)., â € œCapitalization árak mindig a túlívelő szempont mind a vásárlók, mind az eladók a self-storage ipar, ❠szerint önálló tároló brókercég SkyView Advisors.

amint azt a SkyView Advisors kifejti, a kap mértéke egy ingatlan aránya (nettó működési jövedelem) az ingatlan értékéhez viszonyítva. Például, ha egy ingatlan 1, 5 millió dollárért értékesít, NOI pedig 120 000 dollár,akkor a felső határ 8 százalék (120 000 dollár 8 százalék 1, 5 millió dollár).,

â € œIn a legegyszerűbb feltételek, a kap mértéke kiderül, hogy a jövedelem ingatlan befektető milyen százalékban számíthat arra, hogy keresni, ha megveszi az ingatlant minden készpénz, â € SkyView Advisors mondta.

például, ha egy befektető úgy gondolja, hogy egy ingatlan 8 százalékos felső határt ér, akkor 8 százalékos készpénzvisszatérítést vár.

2018 harmadik negyedévében a C osztályú létesítmények esetében a C osztályú létesítmények esetében a felső határérték 4, 5%-tól 8, 5% – ig terjedt, a CBRE szerint.,

alsó sor

a nap végén, vásárlás vagy épület egy önálló storage létesítmény minden bizonnyal fogyaszt időt, energiát és pénzt. A kifizetés azonban jelentős lehet egy folyamatosan növekvő iparágban. A növekedés bizonyítéka bővelkedik:

• 2018-ban az öntárolási kihasználtság és a bérleti díjak számos amerikai piacon rekordmagasságot értek el.,
• a kereslet az önálló tároló folyamatosan megy fel, köszönhetően egy sor trendek, beleértve a teljes leépítés baby boomersâ € ™ háztartások, az Általános preferencia között millennials bérlése lakások versus birtokló otthonok és a tartós mobilitás Az amerikai munkavállalók.
• az idő múlásával az öntárolás bebizonyította, hogy az it’egy recesszióálló szektor.

röviden, Az öntárolás számos okot szolgáltat arra, hogy egy meglévő létesítmény megszerzése vagy egy új létesítmény építése miért nyithatja meg a roll-up ajtót a vonzó befektetési nyereséghez.,

â € œStorage létesítmények kell kis tőkebefektetés vagy fenntartás, a vagyonadó szerény, és a nettó felvásárlások ebben az ágazatban nőttek, ❠Forbes.com közreműködő Brad Thomas megfigyelt novemberben 2017. â € œAnd így, a jó időkben, rossz, olyan, mint a házasság, jó öreg tároló egységek, mint egy megbízható â € / házastárs.[{“available”: true”, c_guid

---