Come funziona l’ammortamento immobiliare in affitto

L’ammortamento immobiliare è uno strumento importante per i proprietari di immobili in affitto. Esso consente di dedurre i costi dalle tasse di acquisto e di migliorare una proprietà nel corso della sua vita utile, e quindi abbassa il reddito imponibile nel processo.

Svalutazioni fiscali

Investire in immobili in affitto può rivelarsi una mossa finanziaria intelligente. Per cominciare, una proprietà in affitto può fornire una fonte costante di reddito mentre si costruisce equità nella proprietà come (idealmente) apprezza nel tempo. Ci sono anche diversi benefici fiscali., Spesso è possibile detrarre le spese di noleggio da qualsiasi reddito da locazione si guadagna, riducendo così il debito fiscale complessivo.

La maggior parte delle spese di proprietà in affitto, tra cui l’assicurazione ipotecaria, le tasse di proprietà, le spese di riparazione e manutenzione, le spese di home office, l’assicurazione, i servizi professionali e le spese di viaggio relative alla gestione sono tutte deducibili nell’anno in cui spendi i soldi.

Ammortamento immobiliare

Un’altra detrazione fiscale chiave—vale a dire l’indennità per l’ammortamento—funziona in modo leggermente diverso., L’ammortamento è il processo utilizzato per detrarre i costi di acquisto e miglioramento di una proprietà in affitto. Piuttosto che prendere una grande detrazione nell’anno in cui si acquista (o si migliora) la proprietà, l’ammortamento distribuisce la detrazione per tutta la vita utile della proprietà.

L’Internal Revenue Service (IRS) ha regole molto specifiche per quanto riguarda l’ammortamento, e se si possiede proprietà in affitto, è importante capire come funziona il processo.

Quale proprietà è ammortizzabile?,

Secondo l’IRS, è possibile ammortizzare una proprietà in affitto se soddisfa tutti questi requisiti:

• Sei il proprietario della proprietà (sei considerato il proprietario anche se la proprietà è soggetta a un debito).
• Si utilizza la proprietà nella vostra attività o come attività di produzione di reddito.
• La proprietà ha una vita utile determinabile, il che significa che è qualcosa che si consuma, decade, si esaurisce, diventa obsoleto o perde il suo valore per cause naturali.
• La proprietà dovrebbe durare per più di un anno.,

Anche se la proprietà soddisfa tutti i requisiti di cui sopra, non può essere ammortizzata se l’hai messa in servizio e smaltita (o non la usi più per uso aziendale) nello stesso anno.

Si noti che la terra non è considerata ammortizzabile poiché non viene mai”utilizzata.”E in generale, non è possibile ammortizzare i costi di compensazione, semina e paesaggistica, poiché tali attività sono considerate parte del costo del terreno e non degli edifici.

Quando inizia l’ammortamento?,

È possibile iniziare a prendere detrazioni di ammortamento non appena si inserisce la proprietà in servizio o quando è pronto e disponibile per l’uso come un affitto.

Ecco un esempio: Si acquista una proprietà in affitto il 15 maggio. Dopo aver lavorato sulla casa per diversi mesi, lo avete pronto per l’affitto il 15 luglio, in modo da iniziare a pubblicizzare on-line e sui giornali locali. Si trova un inquilino, e il contratto di locazione inizia il settembre. 1., Poiché la proprietà è stata messa in servizio—cioè pronta per essere affittata e occupata—il 15 luglio, inizieresti a deprezzare la casa a luglio, e non a settembre quando inizi a riscuotere l’affitto.

È possibile continuare a ammortizzare la proprietà fino a quando non viene soddisfatta una delle seguenti condizioni:

• È stato detratto l’intero costo o altra base nella proprietà.
• Si ritira la proprietà dal servizio, anche se non si è completamente recuperato il suo costo o altra base., Una proprietà è ritirato dal servizio quando non si utilizza più come un reddito di produzione di proprietà-o se si vende o lo scambio, convertirlo per uso personale, abbandonarlo, o se è distrutto.

È possibile continuare a richiedere una detrazione di ammortamento per immobili temporaneamente”inattivi “o non in uso. Se si effettuano riparazioni dopo che un inquilino si sposta, ad esempio, è possibile continuare a ammortizzare la proprietà mentre la si prepara per la successiva.,

Come calcolare l’ammortamento

Tre fattori determinano l’importo dell’ammortamento che è possibile detrarre ogni anno: la base nella proprietà, il periodo di recupero e il metodo di ammortamento utilizzato.

Qualsiasi immobile in affitto residenziale messo in servizio dopo il 1986 viene ammortizzato utilizzando il sistema di recupero dei costi accelerato modificato (MACRS), una tecnica contabile che distribuisce i costi (e le detrazioni di ammortamento) su 27,5 anni. Questa è la quantità di tempo che l’IRS considera la “vita utile” di una proprietà in affitto.,

Mentre è sempre consigliabile lavorare con un contabile fiscale qualificato per il calcolo dell’ammortamento, ecco i passaggi di base:

1. Determinare la base della proprietà. La base della proprietà è il suo costo o l’importo pagato (in contanti, con un mutuo, o in qualche altro modo) per acquisire la proprietà. Alcune commissioni di regolamento e costi di chiusura, incluse le spese legali, le spese di registrazione, i sondaggi, le tasse di trasferimento, l’assicurazione del titolo e qualsiasi importo che il venditore deve che l’utente accetta di pagare (come le tasse arretrate), sono incluse nella base., Alcune commissioni di regolamento e costi di chiusura non possono essere inclusi nella vostra base. Questi includono premi di assicurazione antincendio, affitto per la locazione della proprietà prima della chiusura, e le spese connesse a ottenere o rifinanziamento di un prestito, compresi i punti, premi assicurativi ipotecari, costi di rapporto di credito, e le tasse di valutazione.
2. Separare il costo dei terreni e degli edifici. Poiché è possibile ammortizzare solo il costo dell’edificio e non il terreno, è necessario determinare il valore di ciascuno per ammortizzare l’importo corretto., Per determinare il valore, è possibile utilizzare il valore equo di mercato di ciascuno al momento dell’acquisto della proprietà, oppure è possibile basare il numero sui valori di imposta immobiliare valutati. Diciamo che hai comprato una casa per 110.000 dollari. La più recente valutazione dell’imposta immobiliare valuta la proprietà a $90.000, di cui 8 81.000 è per la casa e 9 9.000 è per la terra. Pertanto, è possibile assegnare il 90% ($81.000 ÷ 9 90.000) del prezzo di acquisto alla casa e il 10% ($9.000 ÷ 9 90.000) del prezzo di acquisto alla terra.
3. Determina la tua base in casa., Ora che conosci la base della proprietà (casa più terra) e il valore della casa, puoi determinare la tua base in casa. Utilizzando l’esempio di cui sopra, la vostra base in casa—l’importo che può essere ammortizzato—sarebbe $99.000 (90% di $110.000). La vostra base nel paese sarebbe $11.000 (10% di $110.000).
4. Determinare la base regolata, se necessario. Potrebbe essere necessario fare aumenti o diminuzioni alla vostra base per alcuni eventi che accadono tra il momento in cui si acquista la proprietà e il tempo che avete pronto per il noleggio., Esempi di aumenti di base includono il costo di eventuali aggiunte o miglioramenti che hanno una vita utile di almeno un anno fatto prima di inserire la proprietà in servizio, soldi spesi per ripristinare la proprietà danneggiata, il costo di portare servizi di utilità alla proprietà, e alcune spese legali. Diminuisce alla base può essere da pagamenti di assicurazione si riceve a seguito di danni o furto, perdita di sinistro non coperti da assicurazione per la quale hai preso una detrazione, e il denaro si riceve per concedere una servitù.,

Quale sistema utilizzare

Il passo successivo consiste nel determinare quale dei due MACRS si applica: il sistema di ammortamento generale (GDS) o il sistema di ammortamento alternativo (ADS). GDS si applica alla maggior parte delle proprietà messe in servizio e, in generale, è necessario utilizzarlo a meno che non si effettui un’elezione irrevocabile per gli ANNUNCI o la legge non richieda l’utilizzo degli ANNUNCI.,

ANNUNCI è obbligatoria quando la proprietà:

• È un business qualificato utilizzare il 50% del tempo o meno
• È esente da imposte uso
• È finanziato da obbligazioni esenti da imposta
• È utilizzato principalmente in agricoltura

In generale, si”ll utilizzare GDS a meno che non hai un motivo per impiegare ANNUNCI. Ancora una volta, si consiglia di consultare un commercialista fiscale qualificato, che può aiutare a determinare il modo più favorevole per ammortizzare la vostra proprietà in affitto.,

Una volta che si sa quale sistema MACRS si applica, è possibile determinare il periodo di recupero per la proprietà. Il periodo di recupero utilizzando GDS è di 27,5 anni per immobili in affitto residenziale. Se si utilizza annunci, il periodo di recupero per lo stesso tipo di proprietà è 30 anni per la proprietà messa in servizio dopo Dicembre. 31, 2017, o 40 anni se messo in servizio prima di tale.

Quindi, determinare l’importo che è possibile ammortizzare ogni anno. Poiché la maggior parte delle proprietà in affitto residenziali utilizza GDS, ci concentreremo su tale calcolo.,

Per ogni anno intero in cui una proprietà è in servizio, si ammortizzerebbe un importo uguale: 3,636% ogni anno finché si continua a ammortizzare la proprietà. Se la proprietà era in servizio per meno di un anno (ad esempio, hai comprato una casa a maggio e hai iniziato ad affittarla a luglio), ti svaluteresti una percentuale inferiore quell’anno, a seconda di quando è stata messa in servizio., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
agosto	1.364%
settembre	1.061%
ottobre	0.758%
novembre	0.455%
dicembre	0.152%

Per esempio, prendere una casa che ha una base di $99,000 e che è stato messo in servizio il 15 luglio.

• Per il primo anno, ti deprezzerai dell ‘ 1,667% o $1,650.33 ($99,000 x 1.,667%).
• Per ogni anno successivo, ti deprezzare ad un tasso del 3,636%, o $3,599.64, fino a quando il noleggio è in servizio per l’intero anno.

Si noti che questa cifra è essenzialmente equivalente a prendere la base e dividere per il periodo di recupero 27.5: $99.000 ÷ 27.5 = $3.600. La piccola differenza deriva dal primo anno di servizio parziale.

Quanto l’ammortamento riduce il debito fiscale?,

Se si affitta immobili, in genere segnalare il reddito da locazione e le spese per ogni proprietà in affitto sulla riga appropriata di Pianificazione E quando si file la dichiarazione dei redditi annuale. Il guadagno netto o la perdita poi va sul vostro modulo 1040. L’ammortamento è una delle spese che includerai nel programma E, quindi l’importo dell’ammortamento riduce efficacemente il debito fiscale per l’anno.

Se ammortizzi $3,599.64 e sei nella fascia di imposta del 22%, ad esempio, risparmierai taxes 791.92 ($3,599.64 x 0.22) in tasse quell’anno.,

La linea di fondo

L’ammortamento può essere uno strumento prezioso se si investe in immobili in affitto, perché consente di distribuire il costo di acquisto della proprietà per decenni, riducendo così la fattura fiscale di ogni anno. Naturalmente, se si deprezza proprietà e poi venderlo per più del suo valore ammortizzato, dovrete tassa su quel guadagno attraverso l”imposta ammortamento riconquistare.,

Poiché le leggi fiscali sugli immobili in affitto sono complicate e cambiano periodicamente, è sempre consigliabile lavorare con un contabile fiscale qualificato quando si stabilisce, gestisce e vende la propria attività di proprietà in affitto. In questo modo, puoi essere sicuro di ricevere il trattamento fiscale più favorevole ed evitare sorprese al momento delle imposte.

La discriminazione dei prestiti ipotecari è illegale., Se pensi di essere stato discriminato in base alla razza, religione, sesso, stato civile, uso di assistenza pubblica, origine nazionale, disabilità, o l ” età, ci sono passi che si possono prendere. Un tale passo è quello di presentare un rapporto al Consumer Financial Protection Bureau o con il Dipartimento degli Stati Uniti di Housing and Urban Development (HUD).,

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