Qual è il significato del moltiplicatore lordo degli affitti negli investimenti immobiliari?
Gli investimenti immobiliari sono beni materiali che possono perdere valore per molte ragioni. Pertanto, è importante valutare un investimento immobiliare prima di acquistarlo per evitare eventuali fallout. Gli investitori immobiliari di successo utilizzano vari metodi di valutazione per valutare un investimento immobiliare e questi includono Gross Rent Multiplier (GRM), tasso di capitalizzazione, Cash on Cash Return, tra gli altri., Ogni metodo di valutazione immobiliare analizza le prestazioni utilizzando diverse variabili. Ad esempio, il cash on cash return misura la performance del denaro investito in un investimento immobiliare ignorando e non contabilizzando un mutuo, di per sé. Il tasso di capitalizzazione, d’altra parte, può essere più vantaggioso per la generazione di reddito o le proprietà in affitto. Questo perché il tasso di capitalizzazione misura il tasso di rendimento di un investimento immobiliare in base al reddito che la proprietà dovrebbe generare.
Che dire del moltiplicatore di affitto lordo?, E qual è il suo significato negli investimenti immobiliari?
In questo articolo, spiegheremo cos’è il moltiplicatore di affitto lordo, il suo significato e le sue limitazioni. Per darvi una migliore idea di affitto lordo moltiplicatore, lo confronteremo con un altro metodo di valutazione della proprietà, tasso di capitalizzazione o “cap rate.”
Che cos’è il moltiplicatore lordo dell’affitto?
Simile ad altri metodi di valutazione delle proprietà, il moltiplicatore di affitto lordo diventa efficace quando si selezionano, valutano e confrontano le proprietà di investimento., Al contrario di altri metodi di valutazione, tuttavia, il moltiplicatore di affitto lordo analizza le proprietà in affitto utilizzando solo il suo reddito lordo. È il rapporto tra il prezzo di una proprietà e il reddito locativo lordo. Attraverso le entrate top-line, il moltiplicatore di affitto lordo vi dirà quanti mesi o anni ci vuole per un investimento immobiliare a pagare per se stessa.
GRM è calcolato dividendo il valore equo di mercato o chiedendo prezzo della proprietà per il reddito lordo annuo stimato da locazione. La formula è:
GRM = Prezzo / Affitto annuo lordo
Facciamo un esempio., Supponiamo che tu miri ad acquistare una proprietà in affitto per $200.000 che produrrà un reddito da locazione mensile di $2.300. Prima di inserire i numeri nell’equazione, vogliamo calcolare il reddito lordo annuo. Attenzione! Quindi, $2.300*12= $27.600. Ora abbiamo tutte le variabili necessarie per la nostra equazione.
Moltiplicatore di affitto lordo = Prezzo di proprietà / Affitto annuo lordo = $200,000 / $27,600 = 7.25.
Il moltiplicatore lordo dell’affitto è quindi 7,25. Ma cosa significa?, Il GRM può dirti quanto affitto raccoglierai rispetto al prezzo o al costo della proprietà e / o quanto tempo ci vorrà per il tuo investimento per pagarsi da solo attraverso l’affitto. Nel nostro esempio, l’investitore immobiliare avrà un 87-mese ($200.000/$2.300) payoff ratio che si traduce in 7,25 anni. Questo è il moltiplicatore di affitto lordo!
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Che cosa è un buon moltiplicatore affitto lordo?
Nel nostro esempio precedente, il GRM è risultato essere di 7,25 anni. Ci si potrebbe chiedere, è questo un buon tasso? Certamente. Più basso è il GRM, meglio è., Ciò significa che la vostra proprietà in affitto avrà meno tempo per pagare il suo prezzo di proprietà. In genere, si desidera che il moltiplicatore di affitto lordo per variare da 4 a 7. Pensateci, si desidera ottenere tanto affitto come si può per il minor costo.
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Nel calcolo GRM, è importante valutare le spese di riparazione che possono sorgere e tenerne conto. Spesso, gli investitori immobiliari acquistare immobili in affitto per troppo a buon mercato che hanno anche un basso GRM., Tuttavia, trascurano il fatto che le riparazioni fatte agli immobili di investimento in quanto tali potrebbero lasciarti con più anni per pagare il prezzo della proprietà. Non sempre andare per le proprietà troppo a buon mercato. Si consiglia di confrontare GRM tra varie proprietà di investimento all’interno di una posizione. Infatti, il GRM è meglio utilizzato rispetto ad altri GRM per proprietà simili all’interno di un mercato immobiliare.
Quali sono i pro e i contro dell’utilizzo del moltiplicatore di affitto lordo?
Pro
- E ‘ facile da usare.,
- Per calcolare il moltiplicatore di affitto lordo, è necessario tenere conto del reddito da locazione lordo. Poiché il reddito da locazione è guidato dal mercato, GRM rende un metodo di valutazione immobiliare affidabile per confrontare gli investimenti immobiliari.
- Rende un efficace strumento di screening per potenziali proprietà: questo strumento consente di confrontare e confrontare diverse proprietà all’interno di un mercato immobiliare e concludere su una proprietà con la più promessa per quanto riguarda il prezzo e l’affitto raccolti.
Contro
- Il GRM non tiene conto delle spese operative., Un investimento immobiliare potrebbe avere alto come 12 GRM, tuttavia, comporta costi minimi, mentre un altro investimento immobiliare potrebbe avere un GRM di 5 e ha sostenuto i costi per superare il 5% del prezzo della proprietà. Si noti che le proprietà più vecchie potrebbero vendere per abbassare e quindi avere un GRM inferiore. Tuttavia, tendono ad avere spese più elevate. Pertanto, quando si contabilizzano le spese, il numero di anni per rimborsare il prezzo della proprietà sarà più alto. Poiché il GRM considera solo il reddito lordo, il GRM non riesce a differenziare gli investimenti immobiliari con spese operative inferiori o superiori.,
- Il GRM non tiene conto dell’assicurazione né della tassa di proprietà. Potresti avere due proprietà con lo stesso prezzo di proprietà e reddito da locazione, ma diversa assicurazione e tassa di proprietà. Ciò significa che quando si tiene conto dell’assicurazione e della tassa di proprietà, la quantità di tempo per pagare il prezzo della proprietà sarà superiore al GRM.
- Poiché il moltiplicatore di affitto lordo utilizza solo affitti lordi programmati rispetto al reddito netto, non riesce a enumerare e calcolare i posti vacanti., Si prevede che tutti gli investimenti immobiliari abbiano posti vacanti; infatti, gli investimenti immobiliari più poveri tendono ad avere tassi di posti vacanti più elevati. È importante che gli investitori immobiliari distinguano tra ciò che un investimento immobiliare può portare e ciò che effettivamente genera, di cui GRM non tiene conto.
Qual è la differenza tra Cap Rate e Gross Rent Multiplier?
Molti investitori immobiliari confondono cap rate e GRM. Risolveremo la cosa per te., In primo luogo, il tasso di capitalizzazione si basa sul reddito operativo netto piuttosto che sul reddito lordo programmato calcolato in GRM. Quindi, per l’equazione cap rate, invece di dividere il prezzo della proprietà per i ricavi top-line come fatto nella misurazione GRM, dividiamo il reddito operativo netto (NOI) per il prezzo della proprietà. Ciò che è diverso nel tasso di cap da GRM è che il tasso di cap tiene conto della maggior parte delle spese operative, tra cui riparazioni, utilità e aggiornamenti. Alcuni investitori immobiliari potrebbero pensare che cap rate rende un indicatore migliore delle prestazioni di un investimento immobiliare., Tuttavia, si noti che spesso volte le spese possono essere manipolati, come potrebbe essere difficile stimare le spese operative di una proprietà. Pertanto, possiamo concludere che il tasso di cap è più difficile da verificare rispetto al GRM.
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Per riassumere, il moltiplicatore affitto lordo è un metodo di valutazione immobiliare per aiutarvi quando lo screening per potenziali investimenti immobiliari. È una buona regola empirica per aiutarti ad analizzare una proprietà e selezionare da potenziali investimenti immobiliari., Tieni presente che il GRM non tiene conto delle spese operative, dei posti vacanti, delle assicurazioni e delle tasse. Assicurati di fattore queste spese nella vostra analisi di investimento immobiliare. Per ulteriori informazioni sul moltiplicatore di affitto lordo o altri metodi di valutazione, visitare Mashvisor. In effetti, il calcolatore di proprietà in affitto di Mashvisor può aiutarti con questi calcoli.
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