Spese di gestione immobiliare-Parte I

Posted by Jordan Muela in Property Management Articles

Mentre le spese di gestione immobiliare sono importanti, devono essere viste alla luce di ciò che altre aziende stanno addebitando, della portata dei servizi forniti e della qualità di tali servizi. La società che assumete sarà stewarding uno dei vostri beni più grandi e l’ultima cosa che vuoi fare è prendere la vostra decisione basata esclusivamente (o anche principalmente) su chi addebita le tasse più basse.,

Un prezzo più basso può riflettere un riconoscimento che non forniscono un servizio di alto livello o un tentativo di ottenere affari sottoquotando la concorrenza. Il problema di quest’ultimo è che porta a margini sottili per l’impresa che abbassa il tetto sulla quantità e la qualità del servizio che possono fornire e rimangono ancora redditizie. Se un’azienda sta sottovalutando i propri servizi su tutta la linea, è possibile che cerchino di rimediare sovraccaricando i loro manager con il maggior numero di proprietà che possono (o non possono) gestire.,

La verità è che il prezzo è una delle ultime cose da considerare. Non perché è il fattore meno importante, ma perché si dovrebbe pensare solo a prezzo, e in realtà l’assunzione di un MC dopo aver determinato che essi forniranno servizi di qualità su misura per le vostre esigenze. A cosa servono le tasse basse se la società di gestione fa un lavoro scadente?

Altri errori comuni sono la mancata identificazione di tutte le potenziali commissioni per la gestione immobiliare, oltre a non fare un vero confronto “mele a mele” dei costi tra le società di gestione immobiliare., Una tassa di gestione più bassa potrebbe essere facilmente spazzata via da un sacco di costose spese di back-end e viceversa.

Ricorda che tutte le tasse sono negoziabili, quindi prima di prendere la tua decisione finale, dovresti provare a negoziare la migliore tariffa possibile dalla ditta che pensi farebbe il miglior lavoro.

Chiedi alle potenziali società di gestione le seguenti commissioni in modo da rispondere pienamente alla domanda “Quanto costerà la gestione della proprietà?,”

Commissione di gestione

C’è una differenza significativa tra le spese di gestione degli immobili commerciali e residenziali, ma la commissione media di gestione varia tra il 4-12% dell’affitto mensile. Per una casa unifamiliare ci si potrebbe aspettare di pagare il 10% in affitto spese di gestione della proprietà. Questa tassa varierà in base al numero di proprietà è necessario gestito, il numero di unità in ogni proprietà, la posizione e la condizione della proprietà, e, soprattutto, quali servizi sono inclusi per tale tassa. (Tasse variano anche mercato per mercato, cioè San Francisco sarà diverso da Los Angeles e Phoenix.,) Altri modelli di prezzo includono tariffe forfettarie, o un ibrido che imposta sia una percentuale che una tariffa forfettaria e ti chiede di pagare a seconda di quale sia minore/maggiore. Scopri se le tasse vengono fatturate o detratte direttamente dai conti del proprietario.

Tassa di posto vacante

Molte società di gestione non richiedono questo—se lo fanno, prestare molta attenzione. Alcune società di gestione addebitano una tassa di posto vacante mensile ($50) che viene ripartita proporzionalmente quando un inquilino viene atterrato. Altre aziende si aspettano di raccogliere l’intero canone mensile di gestione della proprietà, anche se non c’è nessun affitto in arrivo., Assicurati che la lingua nel contratto indichi che le spese di gestione devono essere pagate da “Affitto riscosso” o “Affitto riscosso” al contrario di “Affitto programmato” o “Affitto dovuto”. Garantire che questa lingua sia a posto ti proteggerà anche dal dover pagare le spese di gestione nel caso in cui un inquilino smetta di pagare l’affitto.

Set-up fee

Questa tassa è per il tempo investito nella creazione di un nuovo account. Varia da 0$-300$. Scopri se la tassa è per unità o per proprietà, e se fa la differenza se l’unità è occupata o meno.,

Canone di leasing

Le commissioni di leasing compensano il gestore per il tempo, lo sforzo e il costo associati all’ottenimento di un nuovo inquilino. Mentre questa tassa è comune, alcuni proprietari si oppongono a pagarla, preferendo che sia imbottita nella tassa di gestione, quindi c’è più incentivo per la società di gestione a trovare inquilini a lungo termine.

In verità, una buona società di gestione considera la commissione di gestione, NON la commissione di leasing come centro di profitto primario., Questo è il motivo per cui le tasse di leasing come servizio autonomo (ovvero senza altri servizi di gestione immobiliare) sono in genere molto più alte (75-100% dell’affitto dei primi mesi). Una struttura tariffaria trasparente è strutturata in modo tale che l’alto fatturato degli inquilini faccia male, piuttosto che premiare la società di gestione. L’unica volta che questo non è il caso è quando la tassa è eccessiva, o ci sono significative tasse di posti vacanti. Nel caso in cui si ha la fortuna di avere un inquilino a lungo termine, si potranno beneficiare di non dover pagare una commissione di leasing che è imbottito nel canone di gestione mensile.,

Buone domande da porre:

1. Quanto costa la tassa di leasing?

   Questo varia dal 25% al 100% dei primi mesi di affitto, ma il 50% è piuttosto standard. Invece di addebitare una percentuale, alcune aziende applicano una tariffa forfettaria o una percentuale dell’importo lordo per il quale è stato scritto il contratto di locazione.

2. La loro quota di leasing diminuisce o viene revocata se ci vuole un tempo irragionevolmente lungo per trovare un inquilino?
3. Il canone di leasing è strutturato in modo tale da fornire un forte incentivo a coinvolgere inquilini affidabili?,

   Questo di solito significa un rimborso totale o parziale (a volte pro-rated) nel caso in cui l’inquilino viene sfrattato, o rompe il loro contratto di locazione entro 12 mesi dalla data di spostamento originale. Alcune aziende hanno una politica di pagare solo questa tassa una volta ogni 12 mesi per unità che ha lo stesso effetto.

4. Usano agenti di leasing? Se è così, che cosa si dovrà pagare loro nel caso in cui si trova un inquilino?
5. Richiedono esclusività nella pubblicità o puoi pubblicizzare anche l’unità? Se si trova l’inquilino si fa ancora pagare la tassa?,
6. Ci sono restrizioni o costi aggiuntivi per le proiezioni (fanno solo X numero a settimana,o non nei fine settimana, ecc.)?

Questo elenco è incompleto. Per leggere il resto delle spese di gestione della proprietà che potresti incontrare leggi la parte II.

Successivo: Spese di gestione della proprietà-Parte II.

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