Tutto quello che c’è da sapere su come avviare un business Self-Storage

Dall’Alaska all’Alabama, circa 50.000 strutture self-storage sono sparsi in tutto il paese. Il nostro sito utilizza cookie tecnici e di terze parti per migliorare la tua esperienza di navigazione. Queste strutture sono il fondamento del settore self-storage degli Stati Uniti, che è stato progettato per generare revenue 37 miliardi di fatturato nel 2019.,

In ciascuna di queste strutture self-storageÂ, le persone pagano l’affitto — di solito entro il mese — per memorizzare le loro cose in unità di varie dimensioni. Potrebbero essere stashing mobili, arte, elettrodomestici, TV, documenti, decorazioni di festa, vino, veicoli, barche o camper. Molte piccole imprese si affidano a unità di auto-storage per mantenere attrezzature aziendali, inventario e forniture. Alcuni clienti hanno anche convertito le unità di auto-stoccaggio in high-end “man caves” e “she capannoni.”

Ognuna di queste proprietà di auto-stoccaggio non è solo un magazzino per le nostre merci †” ogni struttura è anche una piccola impresa., E può essere un business redditizio, a quel punto. Da una stima, il margine di profitto tipico di un business self-storage negli Stati Uniti è 11 per cento. That’s ben al di sopra dei margini di profitto per molti altri tipi di piccole imprese; ad esempio, il margine di profitto tipico di un ristorante varia dal 3 per cento al 5 per cento.

Dati questi numeri, avvio di un business di auto-storage suona piuttosto attraente, doesnâ € ™t esso? Certo che si’., Tuttavia, chiunque guardi all’avvio di una società di self-storage deve guardare oltre i profitti e pesare le considerazioni pratiche:

• Quanto costerà avviare un’attività di self-storageÂ?
• Che tipo di ricerca e pianificazione avete bisogno di fare prima di iniziare un business self-storageÂ?
• Si dovrebbe acquistare un impianto di auto-storage esistente?
• Si dovrebbe costruire un impianto di auto-storage da zero?
• Quanto costerà per operare il vostro business self-storageÂ?
• Come gestirai e commercializzerai la tua struttura di self-storageÂ?,

Queste sono grandi domande, naturalmente, ma poi iniziare un business self-storage è una grande impresa. Seguire lungo come vi guidiamo attraverso quello che serve per avviare un business self-storageÂ.

Pesare i costi di entrare nel business Self-StorageÂ

Prima di scouting posizioni per un impianto di auto-storage — non importa se you’re guardando l’acquisto di un impianto esistente o la costruzione di un nuovo — you’ll bisogno di crunch alcuni numeri.

All’inizio, you’ll bisogno di un buon senso di quanto ita€™ll costo per entrare nel business di auto-storageÂ., I numeri varieranno ampiamente in base a una varietà di fattori, come la posizione, i costi di acquisizione, i costi del terreno e i costi di costruzione. (Wea€™ll entrare nei dettagli più tardi.)

Non solo devi pensare ai costi per l’acquisto o lo sviluppo di una struttura, ma devi anche esaminare da dove verranno i soldi:

• Hai abbastanza liquidità per acquistare o sviluppare una struttura di auto-storage da solo? Può permettersi di destinare tali beni per un impianto di auto-storageÂ?
• Avete bisogno di prendere fuori e l’acquisizione o la costruzione di prestito?,
• Hai bisogno di reclutare investitori self-storage per contribuire a finanziare un affare di acquisizione o sviluppo?

Dopo you’ve venire con le risposte a queste domande, you’ll bisogno di capire quanto ita€™ll costo per operare la struttura una volta ita€™s tuo. Tu e la tua famiglia avete intenzione di gestirlo da soli? Dovrai assumere personale per gestirlo? Sarebbe meglio lasciare il lato operazioni a una società di gestione di terze parti? Avete bisogno di installare il software di gestione self-storage da un provider come SiteLink?, Alla fine, quanto tempo si vuole spendere in esecuzione di un impianto di auto-storageÂ?

Ricorda, un self-storage facility è più di una struttura. E€un business.

Per entrare nel business di auto-storageÂ, you’ll quasi sicuramente bisogno di ritagliarsi milioni di dollari per l’acquisto o la costruzione di un impianto, e per coprire le varie spese operative, in particolare il libro paga e le tasse., Un rapporto pubblicato all’inizio del 2018 dalla società immobiliare commerciale CBRE mostra che le tasse immobiliari rappresentavano il 28% di tutte le spese operative di self-storage, con costi di gestione in loco e fuori sede che consumano un altro 38% delle spese operative.

Mettere insieme uno studio di fattibilità

Una volta che hai fatto qualche pensiero di alto livello di iniziare un business di auto-storageÂ, e’s il tempo di fare qualche ricerca. Tutta questa ricerca andrà in uno studio di fattibilità che, come suggerisce il nome, ti dirà se l’idea di business è fattibile., Si potrebbe essere in grado di fare questo studio da soli, ma you’d essere meglio assumere un consulente self-storage per eseguirlo.

Qualunque percorso tu vada, devi rispondere a una domanda critica:

Se lo costruisco o lo compro, verranno?

In altre parole: se si investe denaro in un impianto di auto-storageÂ, genererete entrate sufficienti per coprire il servizio del debito e le spese operative, e ancora realizzare un profitto?

Eseguire ricerche di mercato è fondamentale. Questo esercizio ti aiuterà a individuare i dati demografici della base clienti entro un raggio da uno a cinque miglia dalla struttura., Un’area di tre-cinque miglia è la dimensione tipica di un mercato per una funzione di auto-storageÂ.

You’ll vuole inchiodare verso il basso il reddito medio nella zona di mercato (affittuari self-storage tendono ad essere nelle fasce medio-reddito e medio-alto reddito), insieme con l’età mediana (inquilini self-storage sono normalmente tra i primi anni ’20 a metà degli anni’ 50).

Inoltre, you’ll desidera rivedere i seguenti aspetti della vostra area di mercato proposto:

• Popolazione attuale (ovunque da circa 20.000 persone in un ambiente rurale a 100.000 o più in un ambiente urbano, come linea guida generale).,
• Crescita della popolazione prevista (più persone significa più potenziali inquilini).
• Traffico veicolare giornaliero (la maggior parte delle strutture self-storage dipendono fortemente dal traffico drive-by per attirare i clienti).
• Panorama competitivo. Quali strutture di self-storage già operano nella zona? Qual è il loro tasso di occupazione? Ci sono strutture in costruzione o pianificate all’interno dell’area commerciale?,

Altri componenti dello studio di fattibilità normalmente includeranno una panoramica del settore self-storageÂ; proiezioni a lungo raggio per i tassi di noleggio, reddito, spese e valore della proprietà; e dettagli sulla zonizzazione del progetto di storage.

Scrivere un Business Plan

Ogni azienda dovrebbe avere un business plan. In poche parole, un business plan può aiutare a spingere un business verso il successo, che ti permette di realizzare i vostri obiettivi e gestire i problemi che potrebbero sorgere. La maggior parte dei finanziatori vorranno vedere un business plan prima di estendere un prestito.,

Sono disponibili molti modelli online per scrivere un business plan, quindi puoi sicuramente provare ad affrontarlo da solo. È inoltre possibile cercare assistenza da un no-profit come SCORE, che offre mentoring business gratuito, oppure è possibile assumere uno scrittore specializzato in business plan.

Tenete a mente che un business plan per un impianto di auto-storage esistente avrà un aspetto molto diverso da un business plan per un impianto proposto.,

Ogni business plan deve essere adattato alle proprie esigenze, ma un business plan per un impianto di auto-storage di solito sarà caratterizzato da informazioni come:

• Mission statement.
• Dichiarazione di visione.
• Struttura proprietaria.
• Struttura aziendale (come una LLC o una società a responsabilità limitata).
• Ruoli e responsabilità del personale.
• Analisi SWOT (punti di forza, di debolezza, opportunità e minacce).
• Analisi di mercato.
• Analisi competitiva.
• Strategie di marketing e di vendita.
• Strategia dei prezzi., In parole povere, affitti mensili per un impianto di auto-storage in una zona ad alta popolazione può essere ovunque da 50 centesimi a 4 4 per piede quadrato.
• Menu di offerte di prodotti e servizi, tra cui una carrellata delle dimensioni dell’unità, come 5×5, 10×10 e 10×20.
• Fonti di capitale.
• Flussi di entrate.
• Proiezioni di entrate e spese che coprono diversi anni. La modellazione finanziaria consentirà stime di entrate e spese su base per piede quadrato.

Un fattore per assicurarsi che le proiezioni delle entrate siano soddisfatte è il marketing., Mentre drive-by traffico offre un sacco di clienti, marketing â € “in particolare internet marketing — cana€™t essere ignorato. I consumatori di self-storage si rivolgono sempre più a Internet come prima tappa quando acquistano un’unità di archiviazione.

Qualsiasi strategia Internet intelligente dovrebbe garantire che la tua struttura possa essere trovata sui motori di ricerca come Google e attraverso i mercati di self-storage online come SpareFoot. Inoltre, il tuo sito web facility’s dovrebbe essere aggiornato. Aziende come storeEDGE specializzati nello sviluppo, revamping e la manutenzione di siti web mobile-ready per gli operatori di self-storage.,

Acquisto di una struttura Self-StorageÂ

In termini di acquisto di una struttura esistente, i prezzi sono su tutta la mappa, proprio come le strutture self-storage stessi sono. Come ci si potrebbe aspettare, un impianto di auto-storage esistente a New York City, NY, probabilmente andrà per decine di milioni di dollari, mentre un impianto esistente in Iowa rurale probabilmente può essere acquistato per meno di million 1 milione.

Un’analisi spot delle strutture self-storage in vendita a marzo 2019 ha rilevato che i prezzi richiesti generalmente variavano da million 1 milioni a million 10 milioni per struttura., Alcune strutture sul mercato sono stati anche in bundle per la vendita come un unico portafoglio.

A meno che tu non sia un professionista immobiliare autorizzato, è saggio assumere un broker di self-storage esperto per aiutarti a trovare e alla fine acquistare una struttura. Un broker esperto conosce il mercato e sa come negoziare il prezzo.

Se you’re andando ad essere in esecuzione la struttura, si, naturalmente, si desidera acquistare una struttura nella regione in cui si vive. Ma se you’ll essere consegnando le operazioni ad una società di gestione di terze parti, allora doesn’t necessariamente importa dove la struttura è., Basta essere sicuri di voi e il vostro broker hanno una buona conoscenza del mercato locale.

Lo sviluppo di un Self-Storage Facility

Questo non dovrebbe sorprendere, ma la posizione gioca anche un ruolo importante nel costo della costruzione di una nuova struttura. Si potrebbe essere in grado di mettere su un singolo piano, 40.000 piedi quadrati self-storage sviluppo in una piccola città per $1 milione o meno, mentre un due piani, 80.000 piedi quadrati impianto in un ambiente più urbano potrebbe impostare indietro $6 milioni. Tieni presente che queste sono stime approssimative.,

Come regola generale, ci si può aspettare di spendere ovunque da $25 a $75 per piede quadrato sulla nuova costruzione. Per maggiori informazioni clicca qui Ancora una volta, la posizione della struttura — compreso il costo della terra — detterà il cartellino del prezzo per la costruzione.

Ecco alcune statistiche da tenere a mente se si sta sviluppando un impianto di auto-storageÂ:

• Strutture variano da 10.000 piedi quadrati a 100.000 piedi quadrati o più.,
• La struttura media di self-storage comprende 46.000 piedi quadrati affittabili netti (la quantità di spazio che genera denaro che può essere affittato dagli inquilini).
• Un impianto in genere copre 2,5 a 5 ettari.

Quello che segue sono sei cose da prendere in considerazione quando si sta costruendo unità di archiviazione:

1. Quale sarà il mix di unità essere? Se la struttura è in una zona commerciale that’s popolata prevalentemente da affittuari appartamento, allora si potrebbe desiderare di includere più piccole unità, come ad esempio 5×5 o 5×10., Ma se i residenti della zona commerciale sono per lo più proprietari di case, più unità 10×10 e 10×20 potrebbero essere in ordine.
2. La struttura dovrebbe essere coerente solo con unità di azionamento o solo unità di accesso interno? O ci dovrebbe essere una miscela di unità drive-up e indoor-access. Le risposte dipendono dai dati demografici dell’area commerciale.
3. Dovrebbero esserci solo unità a clima controllato o solo unità non a clima controllato? O ci dovrebbe essere una combinazione dei due? Il clima locale entrerà in gioco per quanto riguarda questa decisione, così come il vostro budget di costruzione.,
4. Si dovrebbe limitare la struttura a un edificio? O avrete abbastanza spazio †“e ha senso — per diffondere le unità in diversi edifici? Quanta terra è disponibile, insieme a quanta domanda è proiettata, influenzerà la configurazione della struttura.
5. Si dovrebbe riservare spazio per il deposito di barche, camper e altri veicoli? La risposta cerniere, in parte, sulla ricerca di mercato che indica quanti barca, camper e proprietari di veicoli vivono nella zona commerciale.,
6. Si dovrebbe guardare a convertire una struttura esistente, come ad esempio un negozio al dettaglio con persiane, in una struttura di auto-storage� Un certo numero di sviluppatori di self-storage hanno trasformato con successo spazi inutilizzati e spesso trascurati in strutture di storage che generano entrate fiscali e creano posti di lavoro.

A parte l’aspetto della struttura, un altro fattore chiave è la zonizzazione e il diritto.

Un problema enorme sarà come la proprietà è suddivisa in zone. Se la proprietà è già suddivisa in zone per l’auto-archiviazione, ciò rimuove un enorme ostacolo., Ma se la proprietà ha bisogno di essere rezoned, allora si potrebbe dedicare mesi o addirittura anni alla ricerca di approvazione per un cambiamento di zonizzazione.

In alcuni luoghi, i funzionari governativi e residenti locali si oppongono vigorosamente auto-storage strutture, sulla base della nozione mal informato che queste strutture sono magneti per la criminalità e il traffico, e che they’re occhiori. Il contrario è in realtà vero. Self-storage strutture donâ € ™t causare un crimine aumento o il traffico, e molte strutture moderne sono stati progettati per adattarsi e anche accentuare quartieri.Per maggiori informazioni clicca qui, Ciò comporta l’ottenimento dell’approvazione da parte di enti governativi per i piani di sviluppo. Come con la rezoning, un caso di diritto potrebbe trascinarsi per mesi e mesi.

Detto questo, tieni a mente due cose:

1. Lo sviluppo di una struttura di auto-archiviazione richiede tempo e pazienza (e, naturalmente, denaro). A parte la zonizzazione e il diritto, la costruzione può essere ritardata dal maltempo, carenza di manodopera e forniture limitate di materiali da costruzione.
2. Lo sviluppo di una struttura di self-storage richiede competenza., Un team di sviluppo dovrebbe includere esperti legali, immobiliari, finanziari, professionisti della costruzione e del design. Poche persone che sono nuove al settore self-storage può andare da solo quando lo sviluppo di una nuova struttura.

Finanziamento di un Self-Storage Impianto

Proprio come c’è con qualsiasi attività commerciale, ci sono alcune verità difficili circa self-storage, non importa se you’re parlando di una struttura di nuova costruzione o di nuova acquisizione.

Per una cosa, you’ll bisogno di soldi per lanciare il business e tenerlo in esecuzione.,

Come abbiamo accennato prima, la quantità di denaro che si mette in una struttura varia notevolmente, in base alla posizione e una miriade di altri fattori. Ma prima di spendere un centesimo, youâ € ™ll devono decidere come you’ll andare circa il finanziamento di un’acquisizione o di un nuovo sviluppo.

Per esempio, sarà necessario prendere un prestito? Un certo numero di opzioni sono disponibili, come prestiti di acquisizione, prestiti di costruzione e prestiti SBA. Molti di questi prestiti coprono termini di 10 a 25 anni. Lavorare con un professionista di prestito whoâ € ™s ben versato nel settore auto-storage per puntare nella giusta direzione.,

Per qualificarsi per un prestito self-storage, qui ci sono quattro cose you’ll probabilmente bisogno:

• Un punteggio di credito di almeno 680.
• Una storia di credito chiara di recenti fallimenti, pignoramenti e gravami fiscali.
• Un acconto in contanti del 10 per cento o più.
• Un track record aziendale di almeno tre anni.

Forse si dona€™t bisogno di prendere un prestito e, invece, hanno abbastanza capitale liquido per comprare o costruire un impianto. Tuttavia, hai abbastanza soldi per gestire la struttura?, Si dona € ™t vuole drenare il vostro fondo pensione per l’acquisto o lo sviluppo di una struttura di auto-storageÂ.

Oppure potresti prendere in considerazione la possibilità di collaborare con altri investitori per acquistare o costruire una struttura. Questo può essere fatto attraverso:

• Una partnership di debito, che è una relazione di prestito che non assegna una quota di proprietà alla persona o entità da cui stai prendendo in prestito il denaro.
• Una partnership azionaria, con ogni partner chipping in una certa quantità di denaro e possedere una quota del business.
• Una joint venture con, diciamo, uno sviluppatore di self-storage., Ogni partner possiede una certa percentuale del business.
• Un sindacato di investitori accreditati riuniti al solo scopo di acquistare o sviluppare una struttura.
• Un accordo tenant-in-common, che consente ad almeno due persone di possedere una proprietà e consente il trasferimento relativamente semplice di una quota di proprietà a un’altra parte.

Fare soldi in Self-Storage

Mentre le strutture self-storage tradizionalmente generano un flusso di cassa sano e stabile, chiunque entri nel business self-storage deve rendersi conto che questo won’t essere un’operazione get-rich-quick.,

In generale, i tassi di occupazione delle strutture self-storage variano dal 70 per cento al 95 per cento. Con una struttura thatâ € ™s di nuova costruzione o that’s essere riposizionato, un nuovo proprietario spesso dovrà affrontare un periodo di locazione-up di 18 a 36 mesi prima che un impianto raggiunge la stabilizzazione occupazione. Flusso di cassa positivo potrebbe anche essere anni lungo la strada.

Tuttavia, la buona notizia è che il tasso di occupazione di pareggio per un impianto self-storage scende ben al di sotto di altre classi di attività., Con una misura, il punto di pareggio è 40 per cento al 45 per cento di occupazione in self-storage, contro il 60 per cento o più nel settore multifamiliare. Inoltre, le strutture self-storage vantano alcuni dei migliori rendimenti a breve e lungo termine nel settore immobiliare commerciale.

Quando si tratta di acquistare un impianto di auto-storageÂ, un numero di investimento that’s essenziale da notare è il tasso di capitalizzazione (cap rate in breve)., le tariffe sono sempre la considerazione over-arching sia per gli acquirenti e venditori nel settore self-storageÂ, â € secondo la società di brokeraggio self-storage SkyView Advisors.

Come spiegato da SkyView Advisors, il tasso di cap è il rapporto tra un property’s NOI (net operating income) per il valore della proprietà. Ad esempio, se una proprietà vende per million 1,5 milioni e il suo NOI è $120.000, allora il tasso di cap è 8 per cento ($120.000 è l ‘ 8 per cento di million 1,5 milioni).,

â € œIn termini più semplici, il tasso di cap rivela ad un investitore di proprietà di reddito quale percentuale può aspettarsi di guadagnare se compra la proprietà con tutti i contanti,â €  SkyView Advisors ha detto.

Ad esempio, se un investitore pensa che una proprietà valga un tasso di capitalizzazione dell ‘8%, allora si aspetta un ritorno in contanti dell’ 8%.

Nel terzo trimestre del 2018, i tassi di cap per le strutture self-storage variavano dal 4,5 per cento tra le strutture di classe A al 8,5 per cento per le strutture di classe C, secondo CBRE.,

Linea di fondo

Alla fine della giornata, l’acquisto o la costruzione di un impianto di auto-storage certamente consumare tempo, energia e denaro. Tuttavia, il profitto può essere sostanziale in un settore in continua crescita. La prova di questa crescita abbonda:

• Nel 2018, i tassi di occupazione di self-storage e i tassi di noleggio in un certo numero di mercati statunitensi hanno raggiunto livelli record.,
• La domanda di self-storage continua a salire grazie ad una serie di tendenze, tra cui il ridimensionamento complessivo di baby boomers’ famiglie, la preferenza generale tra millennials per l’affitto di appartamenti contro possedere case e la mobilità sostenuta dei lavoratori americani.
• Nel corso del tempo, self-storage ha dimostrato che ita€™s un settore resistente alla recessione.

In breve, self-storage fornisce una vasta gamma di motivi per cui l’acquisizione di una struttura esistente o la costruzione di una nuova struttura può aprire la porta roll-up a interessanti guadagni di investimento.,Il nostro sito utilizza cookie tecnici e di terze parti per migliorare la tua esperienza di navigazione. Forbes.com contributor Brad Thomas osservato nel mese di novembre 2017. â € œAnd così, nei bei tempi e nel male, un po ‘ come il matrimonio, buone unità di archiviazione vecchi sono come un fidato â € / coniuge.per saperne di più

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