賃貸不動産の減価償却の仕組み

不動産の減価償却は、賃貸不動産所有者にとって重要なツールです。 それはあなたがその耐用年数にわたってプロパティを購入し、改善のあなたの税金からコストを差し引くことができ、したがって、プロセスであな

税償却

賃貸不動産への投資は、スマートな金融移動であることを証明することができます。 手始めに、賃貸不動産は安定した収入源を提供することができますが、それは（理想的には）時間の経過とともに高く評価されるため、不動産に資本を構 いくつかの税制上の利点もあります。, きく差し引貸費用からの賃料収入を獲得していただけますの低下をご税の責任を負う。

住宅ローン保険、固定資産税、修理およびメンテナンス費用、ホームオフィスの費用、保険、プロフェッショナルサービス、および管理に関連する旅費を含むほとんどの賃貸不動産の費用は、あなたがお金を費やす年にすべて控除されます。

不動産減価償却

もう一つの重要な税額控除—すなわち減価償却の手当—は多少異なって動作します。, 減価償却は、賃貸不動産を購入し、改善するコストを差し引くために使用されるプロセスです。 むしろあなたがプロパティを購入（または改善）年に一つの大きな控除を取るよりも、減価償却は、プロパティの耐用年数にわたって控除を分配しま

内国歳入庁（IRS）は、減価償却に関する非常に具体的なルールを持っており、賃貸不動産を所有している場合は、プロセスがどのように機能するかを理

どのプロパティが減価償却可能ですか？,

IRSによると、これらの要件をすべて満たしている場合、賃貸不動産を減価償却することができます。

• あなたは財産を所有しています（財産が債務の対象となっていても、所有者であるとみなされます）。
• あなたはあなたのビジネスで、または収入を生み出す活動としてプロパティを使用しています。つまり、消耗したり、腐敗したり、使い果たしたり、時代遅れになったり、自然の原因によって価値が失われたりするものです。
• このプロパティは、
• プロパティは一年以上持続すると予想されます。,

上記のすべての要件を満たしていても、同じ年にサービスに入れて処分した（またはビジネス用に使用しなくなった）場合は、減価償却できません。

土地は使い果たされることはないので、減価償却可能ではないことに注意してください。”そして、一般的に、これらの活動は建物ではなく土地のコストの一部とみなされるため、清掃、植え付け、造園のコストを減価償却することはできません。

減価償却はいつ始まりますか？,

あなたはすぐにあなたがサービスにプロパティを配置するか、それは準備ができて、レンタルとして使用することが可能だときに減価償却控除

ここでは例です：あなたは月15に賃貸不動産を購入します。 数ヶ月のために家に取り組んだ後、あなたはそれがJuly15に借りる準備ができているので、あなたはオンラインと地元の新聞に広告を掲載し始めます。 あなたはテナントを見つけ、リースは月に始まります。 1., プロパティがサービスに配置されたように—つまり、リースされ、占有される準備ができて—July15に、あなたは家賃を収集し始めるときではなく、月に家を減価償却

次のいずれかの条件が満たされるまで、プロパティを引き続き減価償却することができます。

• プロパティ内のコスト全体またはその他のベースを差し引いています。
  • あなたは完全にそのコストまたはその他の基礎を回復していない場合でも、サービスからプロパティを引退します。, あなたがもはや収入を生み出す財産としてそれを使用しなくなったとき、またはあなたがそれを販売または交換した場合、それを個人的な使用に変えたり、放棄したり、破壊したりした場合、財産はサービスから引退します。

  一時的に”アイドル状態”になっているか、使用されていないプロパティの減価償却控除を引き続き請求することができます。 あるテナントが出て移動した後に修理を行う場合は、例えば、あなたは次のためにそれを準備しながら、プロパティを減価償却し続けることができま,

  減価償却の計算方法

  プロパティの基礎、回収期間、および使用される減価償却方法：三つの要因は、あなたが毎年控除することができます減価償却

  1986年以降にサービスされた住宅賃貸不動産は、27.5年にわたってコスト（および減価償却控除）を広げる会計手法である修正加速コスト回収システム（MACRS） これはIRSが賃貸不動産の”有用な生命”であると考慮する時間量である。,

  減価償却を計算する際には、資格のある税理士と一緒に作業することを常にお勧めしますが、基本的な手順は次のとおりです。

  1. プロパティの基礎は、そのコストまたはあなたが（現金で、住宅ローンで、またはいくつかの他の方法で）プロパティを取得するために支払った金額です。 弁護士費用、記録料、調査、譲渡税、タイトル保険、および売り手があなたが支払うことに同意する金額（バック税など）を含むいくつかの決済手数料および閉, ある決済手数料および閉鎖の費用はあなたの基礎に含めることができない。 これらは、火災保険料、閉じる前にプロパティのテナントのための家賃、およびポイント、住宅ローン保険料、信用報告書のコスト、および鑑定料を含む、ローンを取得または借り換えに接続された料金が含まれます。
  2. 土地と建物のコストを分けます。 あなただけの建物のコストではなく、土地を減価償却することができますように、あなたは正しい金額を減価償却するために、それぞれの値を決定す, 値を決定するには、プロパティを購入した時点でそれぞれの公正市場価値を使用することができます、または評価された不動産税の値に数をベースにすることができます。 $110,000のための家を買ったことを言いなさい。 最も最近の不動産税の査定は$90,000の特性を評価し、$81,000は家のためであり、$9,000は土地のためである。 したがって、購入価格の90％（$81,000÷$90,000）を家に割り当て、購入価格の10％（$9,000÷$90,000）を土地に割り当てることができます。li>
  3. 家の中であなたの基礎を決定します。, 今、あなたはプロパティ（家プラス土地）と家の価値の基礎を知っていることを、あなたは家の中であなたの基礎を決定することができます。 上記の例を使用して、家のあなたの基礎—減価償却することができる量—は$99,000（$90％の110,000）になります。 土地でのあなたの基礎は$11,000（10％の$110,000）になります。
  4. 必要に応じて、調整された基準を決定します。 増加をしなければならないか、またはあなたが特性を買う時間とあなたがそれを賃借の準備ができている時間の間に起こるあるでき事のためのあなたの基礎に減らす。, 基礎への増加の例はサービスに特性を置く前になされる少なくとも一年の有用な生命を過す付加か改善の費用、傷つけられた特性、特性に実用性サービスを持って来る費用を元通りにするのに使われるお金、およびある弁護士費用を含んでいる。 基礎への減少は、あなたが損害や盗難の結果として受け取る保険の支払い、あなたが控除を受けた保険でカバーされていない死傷者の損失、および地役権,

  使用するシステム

  次のステップでは、一般償却システム(GDS)または代替償却システム(ADS)のどちらが適用されるかを決定します。 GDSは、サービスに配置されたほとんどのプロパティに適用され、一般的には、あなたが広告のための取消不能の選挙を行うか、法律が広告を利用するため,

  広告は、プロパティのときに義務付けられています。

  • 資格のあるビジネス用途を持っています50%時間以下
  • 非課税使用を持っています
  • 非課税債によって賄われています
  • 主に農業で使用されています

  一般的に、あなたはGDSを使用します。広告。 再び、それはあなたがあなたの賃貸物件を減価償却するための最も有利な方法を決定するのに役立つ資格の税理士に相談することをお勧めします。,

  どのMACRSシステムが適用されるかがわかったら、プロパティの復旧期間を決定できます。 GDSを使用して回復期間は住宅の賃貸物件のための27.5年である。 広告を使用している場合、同じタイプのプロパティの回復期間は、Dec以降のサービスに置かれたプロパティの30年です。 その前にサービスに置かれた場合31、2017、または40年。

  次に、毎年減価償却できる金額を決定します。 ほとんどの住宅用賃貸物件はGDSを使用しているため、その計算に焦点を当てます。,

  プロパティが稼働している通年ごとに、プロパティを減価償却し続ける限り、毎年3.636％等しい金額を減価償却します。 プロパティが一年未満のためのサービスにあった場合（例えば、あなたは月に家を買って、月にそれを借り始めた）、あなたはそれがサービスに置かれたときに, According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

  January	3.485%
  February	3.182%
  March	2.879%
  April	2.576%
  May	2.273%
  June	1.970%
  July	1.,667%
  August	1.364%
  九月	1.061%
  October	0.758%
  november	0.455%
  december	0.152%

  たとえば、$99,000の基礎を持ち、july15にサービスに入れられた家を取ります。

  • 最初の年のために、あなたは1.667％、または$1,650.33（$99,000x1を減価償却します。,667%).
  • その後、毎年、レンタルが年間を通じてサービスされている限り、3.636％、または3,599.64ドルのレートで減価償却されます。

  この数字は、基礎を取り、27.5回収期間で割ることと本質的に同等であることに注意してください：$99,000÷27.5=$3,600。 小さな違いは、部分的なサービスの最初の年に由来します。

  減価償却は納税義務をどのくらい減らしますか？,

  あなたが不動産を借りる場合、あなたは通常、あなたの年次税務申告を提出するときにスケジュールEの適切な行に各賃貸物件のためのあなたの 純利益または損失は、あなたの1040フォームに行きます。 減価償却費は、あなたがスケジュールEに含まれます費用の一つであるので、減価償却額は効果的に年間のあなたの納税義務を軽減します。

  あなたが$3,599.64を減価償却し、あなたが22％の税ブラケットにいる場合、たとえば、あなたはその年の税金で$791.92（$3,599.64×0.22）を節約します。,

  ボトムライン

  減価償却は、賃貸不動産に投資する場合、それによって毎年の税制法案を減らし、数十年にわたって不動産を購入するコストを広げることができるため、貴重なツールになることができます。 もちろん、あなたはプロパティを減価償却し、その減価償却値よりも多くのためにそれを販売した場合、あなたは”減価償却再獲得税を通じて、その利,

  賃貸不動産税法は複雑で定期的に変更されるため、賃貸不動産事業を設立、運営、販売する際には、資格のある税理士と協力することを常にお勧 そうすれば、あなたは最も有利な税務上の扱いを受け、税務時に驚きを避けることができます。

  住宅ローン融資差別は違法です。, 人種、宗教、性別、婚姻状況、公的扶助の利用、国籍、障害、年齢に基づいて差別されていると思われる場合は、取ることができる措置があります。 そのようなステップの一つは、消費者金融保護局または米国住宅都市開発省（HUD）に報告書を提出することです。,

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