あなたが自己貯蔵ビジネスを始める方法について知る必要があるすべて
アラスカからアラバマまで、およそ50,000の自己貯蔵施設は全国に散らばっています。 タータsの組み合わせ米国全体McDonaldâsの、スターバックスや地下鉄の場所の同じ数について。 これらの施設は、米国の自己貯蔵産業の基盤であり、37では2019億ドルの収益を生み出すと予測されていました。,
これらの自己storageÂ施設のそれぞれで、人々は様々なサイズの単位で自分のものを格納するためにâ通常は月までに家賃を支払います。 それらは家具、芸術、電気器具、Tv、文書、休日の装飾、ワイン、車、ボートまたはRVsを隠すことができる。 ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。 ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。ﾂつｨﾂ姪ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。, そして、それはその時点で、有利なビジネスをすることができます。 ある見積もりによると、米国における自己貯蔵事業の典型的な利益率は11パーセントです。 タータsのよく中小企業の他の多くのタイプの利益率の上に、例えば、レストランの典型的な利益率は3パーセントから5パーセントの範囲です。
これらの数字を考えると、自己storageÂビジネスを開始すると、それはtをdoesnâ、かなり魅力的に聞こえますか？ それは確かにそうです。, しかし、自己storageÂ会社を開始することを見て誰もが利益を超えて見て、実用的な考慮事項を比較検討する必要があります：
- それは自己storageÂビジネスを開始するためにどのくらいの費用がかかりますか？
- セルフストレージビジネスを始める前に、どのような研究と計画を行う必要がありますか？
- あなたは、既存の自己貯蔵施設を購入する必要がありますか？
- あなたはゼロから自己貯蔵施設を構築する必要がありますか？
- あなたのセルフストレージビジネスを運営するためにどのくらいの費用がかかりますか？
- あなたはどのようにあなたの自己貯蔵施設を管理し、販売しますか？,
これらはもちろん、大きな質問ですが、その後、自己storageÂビジネスを開始することは大きな事業です。 ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。
自己StorageÂビジネスを入力するコストを計量
自己storageÂ施設のための場所をスカウトする前にâyouâのは、既存の施設を購入したり、新しいものを建
最初に、youâのは、サオは、自己storageÂのビジネスに入るためにコストだろうどのくらいの良識を必要とするでしょう。, 数値は、場所、取得費用、土地費用、建設費などのさまざまな要因に基づいて大きく異なります。 （Weaはは、後で詳細に入るでしょうします。
あなたは施設を購入または開発するためのコストについて考えなければならないだけでなく、お金がどこから来るのかを調べなければなりません。
- あなたはあなた自身で自己貯蔵施設を購入または開発するのに十分な流動資産を持っていますか？ ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。li>
- あなたは取り出して取得または建設ローンをする必要がありますか？,
- あなたは、買収や開発契約の資金を調達するのに役立つ自己storageÂ投資家を募集する必要がありますか？
youâのは、これらの質問への答えを思い付くました後、youâのは、サオは、サオはあなたのよ一度サオ施設を運営するために費用がかかりますどのくらい把握する必要があります。 あなたとあなたの家族はあなた自身でそれを実行するつもりですか？ それを操作するスタッフを雇う必要がありますか？ 運営側は第三者の管理会社に任せるのがベストでしょうか？ いインストールする必要があり自己ストレージ管理ソフトウェアからのプロバイダのようにSiteLink?, ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。
覚えておいてください、自己貯蔵施設は構造以上のものです。 サオは、ビジネスだします。
自己storageÂビジネスに入るために、youâのは、ほぼ確実に施設を購入または建設するために、様々な営業費用、特に給与や税金をカバーするために数百万ドルを切り開く必要があるでしょう。, 商業用不動産会社CBREによる2018年初頭に発表されたレポートによると、不動産税はすべての自己保管営業費用の28％を占め、オンサイトおよびオフサイト管理コストが営業費用の38％を食い尽くしていることが示されています。
フィージビリティスタディを一緒に入れて
youâのは、自己storageÂビジネスを開始することについて、いくつかの高レベルの考 その研究のすべては、その名前が示すように、ビジネスアイデアが実現可能であるかどうかを教えてくれる可能性のある調査に入ります。, あなたはあなた自身でこの研究を行うことができるかもしれませんが、youâのは、それを実行するために自己ストレージコンサルタントを雇うオフ
あなたが行くどちらのルートでも、あなたは重要な質問に答える必要があります：
私がそれを構築するか、それを購入する場合、彼らは来ますか？
言い換えれば、あなたは自己storageÂ施設にお金を投資する場合は、債務返済と営業費用をカバーするのに十分な収入を生成し、まだ利益を上げるのだろうか？
市場調査を行うことは非常に重要です。 この演習では、施設の一から五マイルの半径内の顧客ベースの人口統計を特定するのに役立ちます。, ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。
Youâのは、市場エリアの中央値の収入を釘付けにしたいでしょう（自己ストレージ賃借人は、中央の年齢（自己ストレージテナントは、彼らの初期の20代から50代半ばに通常ある）と一緒に、中所得と上中所得の括弧内にある傾向があります）。
また、youâのは、あなたの提案された市場エリアの次の側面を確認したいでしょう：
- 現在の人口（どこでも農村部の設定で約20,000人から100,000人以上,
- 予測される人口増加（より多くの人々は、より多くの将来のテナントを意味します）。ﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂ
- 競争力のある風景。 ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。 彼らの稼働率は何ですか？ 商圏内に建設中の施設、または計画されている施設はありますか？,
フィージビリティスタディの他のコンポーネントは、通常、自己storageÂ業界の概要が含まれます;レンタル料金、収入、費用とプロパティ値のための長距離予測;ストレージprojectâsのゾーニングについての詳細。
ビジネスプランを書く
すべてのビジネスは、ビジネスプランを持っている必要があります。 簡単に言えば、事業計画は、あなたの目標を実現し、発生する可能性のある問題を管理できるように、成功に向けてビジネスを推進することができます。 ほとんどの貸方は貸付け金を拡張する前に経営計画を見たいと思う。,
オンライン型板の多くは経営計画を書くために利用できる、従って確かにあなた専有物のそれに取り組むことを試みることができる。 また自由なビジネス指導を提供する、または経営計画を専門にする作家を雇うことができるスコアのような非営利からの援助を追求できる。
既存の自己storageÂ設備のための経営計画が提案された設備のための経営計画とかなり異なって見ることを心に留めておいて下さい。,
各経営計画はあなた自身の必要性に合うべきであるが自己storageÂ設備のための経営計画は通常情報をのような特色にする:
- 使命記述書。
- ビジョンステートメント。
- 所有権の構造。
- ビジネス構造（LLCまたは有限責任会社など）。
- スタッフの役割と責任。
- SWOT分析（強み、弱み、機会と脅威）。
- 市場分析。
- 競争分析。
- マーケティングと販売戦略。
- 価格戦略。, 大まかに言えば、高人口エリアにおける自己storageÂ施設の毎月の賃料は、平方フィートあたり50セントから$4までどこでもすることができます。
- 5×5、10×10、10×20のようなユニットサイズの概要を含む製品およびサービスの提供のメニュー。
- 資本のソース。
- 収益ストリーム。
- 数年をカバーする収益および費用予測。 財務モデリングは、平方フィート当たりの収益と費用の見積もりを可能にします。
収益予測を確実に満たすための一つの要因は、マーケティングです。, ﾂつｨﾂ姪ﾂつﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。 自己貯蔵の消費者はますます記憶装置の買物をするとき彼らの最初の停止としてインターネットに回っている。
任意のスマートインターネット戦略は、あなたの施設は、Googleのような検索エンジンだけでなく、SpareFootのようなオンラインセルフストレージ市場を通じて見つける ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。 StoreEDGEのような企業は、セルフストレージ事業者のためのモバイル対応webサイトの開発、刷新、および維持に特化しています。,
自己貯蔵施設を購入する
既存の施設を購入するという点では、価格は自己貯蔵施設そのものと同じように、地図全体にあります。 あなたが期待するかもしれないように、ニューヨーク市、ニューヨークの既存の自己storageÂ施設は、おそらく農村部のアイオワ州の既存の施設は、おそらく未満$1万
月に販売のための自己storageÂ施設のスポット分析は、2019年に尋ねる価格は、一般的に施設あたり$1百万から$10百万の範囲であったことがわかりました。, 一部施設の市場も同梱販売します。
youâのは、ライセンスされた不動産の専門家を再しない限り、サオは、あなたが見つけて、最終的に施設を購入するのに役立つ経験豊富なセルフストレージブローカーを雇うのが賢明ですします。 熟練したブローカーは市場を知っていて、価格を交渉する方法を知っています。
youâのは、施設を実行するつもり再場合は、あなたは、もちろん、あなたが住んでいる地域の施設を購入したいと思うでしょう。 Youâのは、サードパーティの管理会社に業務を引き渡すことができます場合でも、それはtは必ずしも施設がどこにあるか問題doesnâ。, けいお仲介して現地の市場です。
セルフストレージ施設の開発
これは驚くべきことではありませんが、場所は新しい施設を建設するコストにも大きな役割 あなたは、単一階建て、40,000平方フィートの自己storageÂ開発を$1百万以下のための小さな町に設置することができるかもしれませんが、二階建て、80,000平方フィートの施設は、より多くの都市の設定であなたに戻って$6百万を設定することができます。 これらは概算であることに注意してください。,
経験則として、あなたは新しい建設に平方フィートあたり$25から$75までどこでも費やすことを期待することができます。 しかし、タータsの単におおよその範囲。 ここでも、â土地のコストを含む施設の場所は、建設のための値札を決定します。
ここではyouâのは、自己storageÂ施設を開発して再場合に留意するためにいくつかの統計があります：
- 施設は10,000平方フィートから100,000平方フィート以上,
- 平均自己storageÂ施設は46,000ネットレンタル可能な平方フィート（テナントが借りることができるお金を生成するスペースの量）を包含する。
- 施設は通常2.5から5エーカーをカバーしています。
以下は、ストレージユニットを構築するときに考慮すべき六つのことです：
- ユニットのミックスは何になりますか？Â施設がアパートの賃借人によって主に移入sのタータ貿易地域にある場合は、5×5または5×10などのより小さなユニットを含めることをお, しかし、商圏の住民が主に住宅所有者である場合、より多くの10×10および10×20ユニットが順番に並ぶ可能性があります。
- 設備は、ドライブアップユニットのみ、または屋内アクセスユニットのみに一貫性がある必要がありますか？ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。 答えは、貿易地域の人口統計に依存します。
- 気候制御ユニットのみか、非気候制御ユニットのみがあるべきですか？ﾂつｨﾂ姪”ﾂ債ﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。 地元の気候は、あなたの建設予算と同様に、この決定に関して遊びに来るでしょう。,
- あなたは施設を一つの建物に制限する必要がありますか？ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。 どのくらいの土地が利用可能であるか、どのくらいの需要が予測されるかは、施設の構成に影響を与えます。
- ボート、Rv、その他の車両の保管のためにスペースを確保する必要がありますか？ﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂ,
- シャッター付き小売店などの既存の構造を自己貯蔵施設に変換する必要がありますか？ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。
施設がどのように見えるかは別として、もう一つの重要な要素はゾーニングと資格です。
大きな問題は、プロパティがどのようにゾーニングされるかです。 場合には、既に防衛能力の自己保存、を除去する大きなハードルを乗り越え, しかし、プロパティをゾーニングする必要がある場合は、ゾーニングの変更の承認を求めることに数ヶ月または数年を費やすことができます。
いくつかの場所では、政府関係者や地域住民が激しく、これらの施設は犯罪や交通のための磁石であり、theyâは目障りを再ことを悪い情報に基づい その逆は実際には真実です。 ﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂ
さらに、thereâsの資格の問題。, これには、開発計画のために政府機関から承認を得ることが含まれます。 再ゾーニングと同様に、エンタイトルメントケースは数ヶ月間続く可能性があります。
言われていることのすべては、心の中で二つのことを保ちます：
- 自己貯蔵施設の開発は、時間と忍耐（そして、もちろん、お金）がかかります。ﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂ
- セルフストレージ施設の開発には専門知識が必要です。,ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。 ﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂ
自己貯蔵施設の資金調達
任意のビジネスがあるのと同じように、youâのは、新しく建設または新しく取得した施設について話して再かどうかにかかわらず、自己貯蔵についてのいくつかの難しい真実がありません。
一つには、youâのは、ビジネスを起動し、それを実行し続けるためにお金を必要とするでしょう。,
先に述べたように、施設に入れる金額は、場所やその他の無数の要因によって大きく異なります。 あなたがダイムを過ごす前にしかし、youâのはyouâのは、買収や新規開発の資金調達について行くだろう方法を決定する必要があります。
例えば、あなたはローンを取る必要がありますか？ いくつかの選択は獲得の貸付け金、構造の貸付け金およびSBAの貸付け金のような、利用できる。 これらの貸付け金の多数は10から25年の言葉をカバーする。 ﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂ,
自己ストレージローンの資格を得るために、ここでyouâのは、おそらく必要とするでしょう四つのことがあります：
- 少なくとも680のクレジットスコア。
- 最近の倒産、差し押さえや税の先取特権の明確な信用履歴。
- 10パーセント以上の現金前払い。
- 少なくとも三年のビジネス実績。
おそらく、あなたはうわさtは、ローンを取ると、代わりに、施設を購入または構築するのに十分な液体資本を持っている必要があります。 しかし、施設を運営するのに十分なお金がありますか？, ﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂﾂ
または、他の投資家と提携して施設を購入または建設することを検討するかもしれません。 これは次のように行うことができます：
- 債務パートナーシップは、あなたがお金を借りている人またはエンティティに所有権の株式を割り当てない貸
- 各パートナーは、現金の一定量でチッピングとビジネスのシェアを所有している株式パートナーシップ、。
- たとえば、自己ストレージ開発者との合弁事業です。, 各パートナーは、事業の一定割合を所有しています。
- 施設を購入または開発する唯一の目的のために組み立てられた認定された投資家のシンジケート。
- 少なくとも二人がプロパティを所有することを可能にし、別の当事者への所有権の株式の比較的シームレスな転送を可能にするテナント*イン*コモン
セルフストレージでお金を稼ぐ
セルフストレージ施設は、伝統的に健康で安定したキャッシュフローを生成しながら、セルフストレージビジネスに入る誰もが、このwonâtは、ゲットリッチクイック操作であることを認識しなければなりません。,
一般的に言えば、セルフストレージ施設の稼働率は70パーセントから95パーセントの範囲です。 タータsの新しく建設またはタータsの再配置されている施設では、施設が占有安定化に達する前に、新しい所有者は、多くの場合、18-36ヶ月のリース 肯定的な現金流動はまた道の下の年であることができる。
しかし、良いニュースは、自己貯蔵施設の損益分岐点稼働率が他の資産クラスをはるかに下回ることです。, ある尺度では、損益分岐点は、自己貯蔵における40％から45％の占有率であり、多世帯部門における60％以上である。 ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。
それは自己storageÂ施設を購入することになると、注意することが不可欠なタータsの一つの投資番号は、資本化率（短いためのキャップレート）です。, âœCapitalizationÂ率は、常に自己ストレージ証券会社SkyView Advisorsによると“、自己storageÂ業界での買い手と売り手の両方のためのオーバーアーチの考慮事項です。
SkyView Advisorsによって説明されたように、キャップレートは、プロパティの価値にpropertyâsのNOI（純営業利益）の比率です。 たとえば、プロパティが$1.5百万で販売し、そのNOIが$120,000である場合、キャップレートは8パーセントです（$120,000は$8百万の1.5パーセントです）。,
âœ最も簡単な用語では、キャップ率は、彼がすべての現金で財産を購入した場合、獲得することを期待することができます何パーセントが所得不動産投資家に明らかにし、Âœ SkyViewアドバイザーは述べています。
たとえば、投資家がプロパティが8パーセントのキャップレートの価値があると考えている場合、彼または彼女は8パーセントのキャッシュリターンを期
CBREによると、2018年の第三四半期におけるセルフストレージ施設のキャップ率は、クラスA施設の4.5％からクラスC施設の8.5％の範囲でした。,
ボトムライン
一日の終わりに、自己貯蔵施設を購入または構築することは、最も確かに時間、エネルギー、お金を消費します。 しかし、ペイオフは、継続的に成長している業界では実質的なことができます。 その成長の証拠はたくさんあります：
- 2018年には、多くの米国市場におけるセルフストレージ稼働率とレンタル料金が過去最高に達しました。,
- 自己ストレージのための需要は、ベビー boomersâ世帯の全体的な小型化、家を所有している対アパートを借りるための新世紀世代の間で一般的な好みとアメリカの労働者の持続的なモビリティを含む傾向の配列のおかげで上がり続けています。
- 時間が経つにつれて、自己ストレージは、サオは、不況耐性部門だことを実証しています。
要するに、自己貯蔵は、既存の施設を買収したり、新しい施設を建設したりすることで、魅力的な投資利益へのロールアップの扉を開くことができ,
âœStorage施設は少し資本支出や維持を必要とし、その固定資産税は控えめであり、そのセクターでの純買収はâœ、急増していますForbes.com 2017年にはブラッド-トーマスが監督を務めた。 âœAndそう、良い時代に、悪い、一種の結婚のように、古き良きストレージユニットは信頼â¦配偶者のようなものです。ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹ