임대 부동산 감가 상각 작동 방식

부동산 감가 상각은 임대 부동산 소유주에게 중요한 도구입니다. 그것은 당신이 비용을 공제 세금에서의 구입 및 개선하고 속성을 통해 유용한 생활,따라서 낮추고하는 과세소득에서 처리합니다.

세금 삭제

에 투자는 임대 객실을 증명할 수 있는 스마트 금융 이동합니다. 우선,임대 객실을 제공할 수 있습 꾸준한 소득하는 동안 당신을 구축 자본에서 제공으로(그 이상적으로)평가한다. 또한 여러 가지 세금 혜택이 있습니다., 할 수 있습을 공제하여 비용을에서 임대 수입 적립함으로써 낮추고 전반적인 세금 책임을 지지 않습니다.

대부분의 렌트 속성은 비용을 포함하여,저당 보험,재산세,수리와 유지 보수 비용,가정 사무실 비용,보험,전문 서비스 및 여행 관련 비용 관리가 모두 공제는 올해에 당신을 보내서 돈입니다.

부동산 감가상각

또 다른 주요 세금 공제—즉 허용 한도에 대한 감가상각—작동 약간 다릅니다., 감가 상각은 임대 주택 구매 및 개선 비용을 공제하는 데 사용되는 프로세스입니다. 보다는 오히려 하나 큰 공제는 올해에서 구입(또는 개선)제공,감가상각 분산 공제에서의 수명을 제공합니다.

국세청(IRS)에는 매우 특정한 규칙에 대한 감가상각,그리고 당신이 자신의 임대 시설,그것은 중요한 방법을 이해하는 프로세스 작동합니다.

어떤 속성이 감가 상각 가능합니까?,

국세청에 따르면,당신이 하락할 수 있는 임대 객실을 모두 충족하는 경우 이러한 요구 사항:

• 당신은 당신의 자신의 속성을(당신이 될 것으로 간주의 소유자인 경우에도 시체는 부채).
• 귀하는 귀하의 사업 또는 소득 생산 활동으로 재산을 사용합니다.
• 호텔 보유하고 유용한 생활,의미는 그것을”뭔가 착용한,썩어져 사용가 더 이상 유효하지 않거나 값을 잃는 자연에서 발생합니다.
• 속성은 1 년 이상 지속될 것으로 예상됩니다.,

경우에도 재산을 모두 충족하는 위의 요구 사항할 수 없습니다 하락하면 당신은 그것을 배치 서비스에서의 폐기(또는 더 이상 그것을 사용해 비즈니스 사용)같은 해에.

참고 토지 isn”t 간주 감가 상각 이후 그것은 결코”사용.”그리고 일반적으로,할 수 없습니다 하락하는 비용 청소기 조경,으로 그 활동의 일부로 간주되는 비용의 땅과하지 않는 건물.

감가 상각은 언제 시작합니까?,

을 시작할 수 있습 감가 공제대로 빨리 당신은 장소가 숙박 시설에 서비스 또는 그 때”s 준비하고 사용할 수 있으로 사용됩니다.예를 들어 5 월 15 일에 임대 주택을 구입합니다. 몇 달 동안 집에서 일한 후 7 월 15 일에 임대 할 준비가되었으므로 온라인 및 지역 신문에 광고하기 시작합니다. 임차인을 찾으면 9 월에 임대가 시작됩니다. 1., 로 숙박 시설에 배치 서비스는 준비를 임대할 점령—월 15 일에 시작하는 것은 약세를 집 월에,그리고 일을 시작할 때 수집하세요.

할 수 있습을 계속 하락하실 때까지 다음의 조건이 충족되:

• 공제는 전체 비용 또는 다른 기준을 제공합니다.<리>당신은 완전히 비용 또는 기타 기준을 복구하지 않은 경우에도,서비스에서 속성을 은퇴., 속성에서 은퇴할 때 서비스 당신은 당신이 더 이상 사용하지 않으로 소득 생산 또는 판매하는 경우 교환로 변환하여 개인적인 사용을 포기하는 경우,또는 그것을”파괴되었다.

을 계속할 수 있습니다 주장하는 감가상각을 공제한 객실”s 을 일시적으로”유휴 상태”또는 사용하지 않습니다. 예를 들어 한 임차인이 이사 한 후에 수리를 한 경우 다음 임차인을 준비하는 동안 재산을 계속 감가 상각 할 수 있습니다.,

을 계산하는 방법을 감가상각

세 가지 요소의 양을 결정하는 감가상각을 공제할 수 있습 각 년도:당신의 기초에 속성을 회복 기간,그리고 감가상각 방법이 사용됩니다.

어떤 주거 임대 서비스에 배치 한 후에 1986 년은 상각액을 사용하여 수정된 가속화 비용을 복구 시스템(MACRS),회계 기술을 확산 비용(과 감가상각비를 제한 금액 공제)이상 27.5 년입니다. 이것은 국세청이 임대 주택의”유용한 삶”으로 간주하는 시간입니다.,

는 동안 그것은 항상 그 권장하는 작업할 자격을 갖춘 세무사를 계산할 때 감가상각,기본 단계는 다음과 같습니다:

1. 기초를 결정의 시설을 제공합니다. 의 기초 재산은 그 비용 또는 양 당신이 지불금(현금으로,저당,또는 일부에서 다른 방식으로)획득을 제공합니다. 일부 결제 수수료 및 비용을 닫는 포함하여 법적인 요금을 기록,수수료,설문 조사를 전송,세금,제목,보험 및 모든 금액 판매자의 빚을 지불하는 데 동의(과 같은 다시 세금),에 포함되는 기준으로합니다., 일부 결제 수수료 및 마감 비용은 귀하의 근거에 포함될 수 없습니다. 이러한 화재 보험료,대여를 위해 임차 재산을 닫기 전에,그리고 비용 연결을 얻고 또는 재정을 재건 대출을 포함한 포인트는,저당 보험료,신용 보고,비용,및 평가 요금이다.<리>토지와 건물의 비용을 분리합니다. 으로 할 수 있습만 하락의 비용 건물과하지 않는 땅을 확인해야 합니다 각각의 가치를 하락 정확한 금액입니다., 값을 확인합니다,사용할 수 있는 공정한 시장가치의 각 시간에 당신은 재산을 구입,또는 당신할 수 있습베이스에 수정한 부동산 세 값입니다. 110,000 달러에 집을 샀다고 가정 해보십시오. 가장 최근 부동산세 평가 값을 숙박 시설에$90,000,중$81,000 은 집$9,000 이 있습니다. 따라서 구매 가격의 90%($81,000÷$90,000)를 집에 할당하고 구매 가격의 10%($9,000÷$90,000)를 토지에 할당 할 수 있습니다.
2. 집안의 기초를 결정하십시오., 이제 재산의 기초(집 플러스 토지)와 집의 가치를 알게되었으므로 집안의 기초를 결정할 수 있습니다. 위의 예를 사용하면 집안의 기초—감가 상각 될 수있는 금액-은 99,000 달러($110,000 의 90%)가됩니다. 토지에있는 당신의 기초는$11,000($110,000 의 10%)일 것입니다.
3. 필요한 경우 조정 된 기초를 결정하십시오. 당신이해야 할 필요가있을 수 있습니다 증가 또는 감소의 기준으로 특정 일어나는 이벤트 사이의 시간을 당신은 재산을 사고 시간을 준비 대여 등이 있습니다., 의 예 증가를 기준으로 포함하는 비용의 추가 사항 또는 개선하는 유용한의 삶은 적어도 일 년 전에 당신은 장소가 숙박 시설에는 서비스,소요되는 복원이 재산 피해,비용을 가져다의 유틸리티 서비스를 제공,그리고 특정한 변호사 비용을 방지합니다. 을 감소하는 기초할 수 있습에서 보험료를 받으로 결과의 손상이나 도난 사상자가 손실되지 않는 보험 보장을 위해 당신했다 공제고 받는 돈을 부여하는 지고 있습니다.,

는 시스템을 사용하여

다음 단계를 포함하는 결정을 두 MACRS 적용합니다:일반적인 감가상각 시스템(GDS)또는 감가상각 시스템(광고). GDS 적용하는 대부분의 속성에 배치 서비스,그리고 일반적으로,당신은 그것을 사용해야 하지 않으면 당신은 돌이킬 수 없는 선거에 대한 광고 또는 법률이 요구하는 당신을 활용한 광고입니다.,

광고를 위임할 때산:

• 는 자격을 갖춘 비즈니스 사용의 50% 시간 또는 덜
• 는 세금 면제 사용하여
• 융자하여 세금을 면제 채권
• 사용에서 주로 농업

에서 일반적으로,당신은”사용 GDS 지 않는 한 당신이 그러한 이유를 고용 하는 광고입니다. 다시,그것은 당신의 자격을 갖춘 세무사,누가 결정할 수 있도록 도울 수 있는 가장 유리한 방법으로 약세하량을 제공합니다.,

어떤 MACRS 시스템이 적용되는지 알게되면 속성에 대한 복구 기간을 결정할 수 있습니다. Gds 를 사용한 복구 기간은 주거용 임대 주택의 경우 27.5 년입니다. 는 경우 당신은”다시 사용하여 광고를 복구 기간과 동일한 유형의 숙박 시설은 30 년의 속성에 대한 서비스에 배치 한 후 Dec. 31,2017,또는 그 이전에 서비스에 배치 된 경우 40 년. 다음으로 매년 감가 상각 할 수있는 금액을 결정하십시오. 대부분의 주거용 임대 주택이 GDS 를 사용함에 따라 우리는 그 계산에 집중할 것입니다.,

에 대한 모든 가득해 속에서 서비스,당신은 약세 동일한 금액:3.636%매년 만큼 당신이 계속 하락 시설을 제공합니다. 는 경우에 숙박 시설에서 서비스를 위한 미 년(예를 들어,당신은 집을 구입할 수 있고 시 임대 그것은 월에),당신은 깎은 작은 비율이 그 해에,경우에 따라 그것에서 서비스입니다., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
월	1.364%
월	1.061%
월	0.758%
월	0.455%
월	0.152%

예를 들어, 을 가지고 집의 기초$99,000 고에 넣기 서비스에 July15.첫 해에는 1.667%또는$1,650.33($99,000×1.,667%).

매년 그 후,당신은 약세 속도 3.636%,또는$3,599.64 는 한,대여에 대한 서비스에 있습니다.

이 그림은 기본적으로 동등한을 기준으로 분할하여 27.5 복구 기간:$99,000÷27.5=$3,600. 작은 차이는 부분 서비스의 첫 해에서 유래합니다.

감가 상각은 세금 책임을 얼마나 줄입니까?,

경우를 임대,부동산,당신은 일반적으로 보고서의 대여에 대한 수입과 지출 각 임대 숙박 시설에는 적절한 라인의 일정을 전자 파일 때 당신의 연례 세금 반환합니다. 순 이득 또는 손실은 다음 1040 양식에 간다. 감가 상각은 일정 E 에 포함시킬 비용 중 하나이므로 감가 상각액은 해당 연도의 세금 책임을 효과적으로 줄입니다.

경우에 당신은 약세$3,599.64 에 있는 22%세 부류로,예를 들어,당신은 저장$791.92($3,599.64×0.22)에서 세금을니다.,

Bottom Line

감가상각한 유용한 도구가 될 수 있습니다 투자 하는 경우에는 임대하기 때문에,자신의 비용을 구입하실 수십 년 동안 함으로써,해마의 세금 청구. 물론 당신은 약세 속이고 그것을 판매하는 것 이상의 가치 하락,당신은”빚을 세금에서 이득을 통해 감가상각을 탈환하 세습니다.,

기 때문에량 재산세 법률은 복잡하고 변경하는 주기적으로,그것은 항상 그 권장하는 작업할 자격을 갖춘 세무법인을 설정하는 경우,운영,판매 및 임대 사업이다. 그렇게하면 가장 유리한 세금 대우를 받고 세금 시간에 놀라움을 피할 수 있습니다.

모기지 대출 차별은 불법입니다., 당신이 생각하는 경우에 당신은”ve 차별에 따라 인종,종교,성별,결혼상태의 사용 공원,국적,장애,나이,우리가 할 수 있는 일이 있습니다. 하나의 단계는 파일 보고서는 소비자금융보호국과 함께 또는 미 국무부의 주택도시개발(HUD).,

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