알아야 할 모든 것을 시작하는 방법에 대해 자체 스토리지 사업

알라스카에서 알라바마,약 50,000 자체 저장시설은 주위에 흩어져 있는 나라입니다. That’의 McDonald’의 같은 수에 대해,스타 벅스와 지하철 위치는 미국 전역에서 결합. 이러한 시설은 2019 년에 370 억 달러의 매출을 창출 할 것으로 예상 된 미국 자체 저장 산업의 기초입니다.,

이러한 자체 저장 시설 각각에서 사람들은 다양한 크기의 단위로 물건을 보관하기 위해 보통 월까지 임대료를 지불합니다. 그들은 수를 빼돌 가구,예술,가전제품,Tv,문서,휴식,와인,차량,보트 또는 RVs. 많은 중소기업은 비즈니스 장비,재고 및 소모품을 보관하기 위해 자체 보관 장치에 의존합니다. 일부 고객은 심지어 자체 저장 장치를 하이 엔드 “man caves”및 “she 헛간으로 변환했습니다.”

의 각 사람은 자기 storage 속성 뿐만 아니라 창고에 대한 우리의 상품 —모든 시설 또는 작은 사업입니다., 그리고 그것은 수익성있는 사업이 될 수 있습니다. 한 가지 추정에 따르면 미국의 자체 저장 사업의 전형적인 이익률은 11%입니다. That’는 잘 중소 기업의 많은 다른 유형의 이윤 이상이야;예를 들어,레스토랑의 전형적인 이익률은 3%에서 5%에 이릅니다.

그 숫자를 감안할 때,자기 저장 사업을 시작하는 것은 꽤 매력적으로 들립니다. 그것은 확실합니다., 그러나 사람을 시작으로 찾고 있 자 storage 회사상의 이익과 무게를 실용적인 고려 사항:

• 얼마나 많은 것입니다 비용을 시작하는 자 storage 비즈니스?
• 자체 저장 사업을 시작하기 전에 어떤 종류의 연구 및 계획이 필요합니까?
• 기존 자체 저장 시설을 구입해야합니까?
• 지상에서 자체 저장 시설을 구축해야합니까?
• 자기 저장 사업을 운영하는 데 드는 비용은 얼마입니까?
• 당신은 어떻게 당신의 각자 storage 시설을 처리하고 시장에 내놓을 것입니까?,

그것들은 물론 큰 질문이지만,자기 저장 사업을 시작하는 것은 큰 사업입니다. 우리가 자기 storage 사업을 시작하는 데 걸리는 통해 당신을 안내로 따라.

무게의 비용이 들어가는 자 Storage 업

하기 전에 스카우트 위치에 대해 자 storage 시설 —여부에 상관없이 you’re 보고 기존 구매 시설 또는 건물은 새로운 한 —you’ll 해야하는 위기는 일부 숫자입니다.

처음부터,시타€™는 자체 storage 사업에 들어갈 비용이 얼마나되는지에 대한 좋은 감각이 필요합니다., 숫자에 따라 크게 달라질의 다양한 요인과 같은 위치에,취득 비용,토지 비용 및 건설 비용. (Wea€™는 나중에 세부 사항에 들어갈 것이다.)

지 비용에 대해 생각 구매하거나 개발한 시설,그러나 당신은 또한 검사해야 하는 돈을 어디에서 올 것이다:

• 너는 충분한 액체 자산 구매하거나 개발 자체 storage 시설에서 당신의 자신가? 자체 저장 시설을 위해 해당 자산을 표시 할 여유가 있습니까?리>당신은 꺼내 인수 또는 건설 대출을해야합니까?,
• 인수 또는 개발 거래에 자금을 지원하기 위해 자체 저장 투자자를 모집해야합니까?

후 you’ve come up 으로 그 질문에 대한 답변을,you’ll 는 방법을 알아낼 필요가 많 it’ll 비용을 작동하는 시설이 일단 it’s 당신입니다. 당신과 당신의 가족이 독자적으로 그것을 운영 할 것입니까? 당신은 그것을 운영하기 위해 직원을 고용해야 할 것인가? 운영 측면을 제 3 자 관리 회사에 맡기는 것이 가장 좋을까요? SiteLink 와 같은 공급자로부터 자체 스토리지 관리 소프트웨어를 설치해야합니까?, 결국 셀프 저장 시설을 운영하는 데 얼마나 많은 시간을 할애하고 싶습니까?

자체 저장 시설은 구조 이상의 것임을 기억하십시오. It’의 사업.

를 얻으로 자 storage 비즈니스,you’ll 거의 확실해야를 개척하기 위해 수백만 달러의 구매하거나 구축 시설,그리고 커버하는 다양한 운영 비용,특히 급여 및 세금입니다., 보고서 발표에 2018 년 초에 의한 상업 부동산 회사에 초청을 보여주는 부동산금을 차지의 28%를 차지한 모든 셀프장,운영 비용에는 사이트 및 오프 사이트 관리 비용을 먹는 다른 38%의 운영 비용입니다.

함께 넣어 가능성 연구

한 번 you’ve 약간 높은 수준의 생각을 시작에 대해 자 storage 비즈니스 it’s 시간 몇 가지 연구를 할 수 있습니다. 의 모든는 연구이 타당성을 연구하는 것,그 이름에서 알 수 있듯,당신을 말할지 여부 비즈니스 아이디어가 가능합니다., 할 수 있습니다 이 연구에서 당신의 자신의하지만,you’d be better off 고용 자기관 컨설턴트를 수행할 수니다.

어느 경로를 당신이,당신이 대답해야 할 중요한 질문:

경우 나는 그것을 건축하거나 그것을 살 것입니다,그들은?

에서 다른 말로:는 경우에 돈을 투자 자 storage 시설을 생성합니다 충분한 수익을 빚을 커버 서비스 및 운영 비용,그리고 아직도 수익을 창출합니까?

시장 조사를 수행하는 것이 중요합니다. 이 운동은 시설의 1~5 마일 반경 내에서 고객 기반의 인구 통계를 정확하게 파악하는 데 도움이됩니다., 3~5 마일 면적은 자체 저장 시설 시장의 전형적인 크기입니다.

You’ll 고 싶어 네일 아래로 평균 수입 시장 영역에서(자기소 임대하는 경향이에 있는 중입자와 중소득 대괄호)과 함께,평균 연령(자기관 거주자는 일반적으로 20 대 초반하는 50 대 중반).

또한,you’ll 를 검토하고 다음과 같은 측면의 제안 시장 지역:

• 현재 인구(어디에서 약 20,000 명 전원 지역에 설정 100,000 나 이상에서 도시의 설정,일반적으로).,
• 예상 인구 증가(더 많은 사람들이 더 많은 잠재 세입자를 의미).
• 일상 차량(대부분의 자 storage 시설에 크게 의존해 트래픽을 유치 하 고객).리>경쟁 풍경. 이 지역에서 어떤 자체 저장 시설이 이미 운영되고 있습니까? 그들의 점유율은 얼마입니까? 무역 지역 내에 건설 중이거나 계획중인 시설이 있습니까?,

기타 구성 요소의 가능성 연구 일반적으로는 것에 대한 개요를 포함한 자 storage 산업 장거리 예측한 대여금,수익,비용 및 속성 값에 대한 정보와 스토리지 project’s zoning.

사업 계획서 작성

모든 사업에는 사업 계획이 있어야합니다. 간단히 말해,비즈니스 계획 추진하는 데 도움 비즈니스 성공을 향해시키고,당신의 목표를 실현 하고 관리하는 문제 발생할 수 있습니다. 대부분의 대출 기관은 대출을 연장하기 전에 사업 계획을보고 싶어 할 것입니다.,

의 많은 온라인 템플릿을 작성에 사용할 수 있는 비즈니스 계획,그래서 당신은 확실히 시도할 수 있는 태클 당신의 자신에 그것입니다. 당신은 또한에서 도움을 요청하는 비영리 같은 점수를 제공하며,무료로 사업 멘토링,또는 당신이 작가를 고용 할 수 있는 전문 사업계획을 수립합니다.

계속 마음에서는 비즈니스 계획을 위해 기존 자 storage 시설이 매우 다르게 보일에서는 비즈니스에 대한 계획을 제안했습니다.,

각 사업 계획에 있어야 맞춤형을 자신의 필요하지만,비즈니스 계획에 대해 자 storage 시설에는 일반적으로 기능과 같은 정보가:

• Mission statement.
• 비전 진술.
• 소유권 구조.
• 사업 구조(예:LLC 또는 유한 책임 법인).
• 직원의 역할과 책임.
• SWOT 분석(강점,약점,기회 및 위협).
• 시장 분석.
• 경쟁 분석.
• 마케팅 및 판매 전략.
• 가격 전략., 대략 말하자면,인구 밀도가 높은 지역의 자체 저장 시설에 대한 월간 임대료는 평방 피트 당 50 센트에서 4 달러까지 어느 곳에서나 가능합니다.
• 5×5,10×10 및 10×20 과 같은 단위 크기의 런 다운을 포함하여 제품 및 서비스 제공 메뉴.
• 자본의 출처.
• 수익원.
• 몇 년을 다루는 수익 및 비용 예측. 재무 모델링은 평방 피트 당 기준으로 수익 및 비용 추정을 가능하게합니다.

수익 예측이 충족되는지 확인하는 한 가지 요소는 마케팅입니다., 드라이브 바이 트래픽은 많은 고객을 제공하지만 마케팅”특히 인터넷 마케팅”은 무시 될 수 없습니다. 셀프 스토리지 소비자들은 점점 더 스토리지 유닛을 쇼핑 할 때 첫 번째 정류장으로 인터넷에 의존하고 있습니다.

어떤 스마트 인터넷 전략을 보장해야 귀하의 시설에 발견될 수 있는 구글과 같은 검색 엔진뿐 아니라 온라인을 통해 자체 스토리지 플랫폼 SpareFoot. 또한 귀하의 facility’의 웹 사이트는 최신 상태 여야합니다. 회사는 다음과 같 storeEDGE 전문 개발하는,개조 및 유지 모바일에서 웹사이트에 대한 자기 저장 연산자입니다.,

을 구입하는 자 Storage 시설

측면에서의 구매 기존 시설로,가격은 모든지도를 통해으로,자 storage 시설을 자신 있다. 으로 기대할 수도,기존의 자체 storage 시설에는 뉴욕,NY,가능성이 가서해 수백만 달러의 수천하는 반면,기존 시설을 시골에서 아이오와 가능성이 구입하실 수 있습 less than$1million.

2019 년 3 월에 판매 된 자체 저장 시설의 현장 분석을 통해 묻는 가격은 일반적으로 시설 당 1 백만 달러에서 1 천만 달러 사이 인 것으로 나타났습니다., 시장에 나와있는 일부 시설도 단일 포트폴리오로 판매용으로 번들로 제공되었습니다.

지 않는 한 you’re 라이센스는 부동산 전문가,it’s 는 것이 현명하량을 경험있는 자기관 브로커를 찾는 데 도움이 되고,결국 사는 시설입니다. 노련한 중개인은 시장을 알고 가격을 협상하는 방법을 알고 있습니다.

경우 you’re 가 실행하기 위해 시설,당신은 물론,를 구입하는 것이 시설 지역에서 당신이 살고있는 곳. 그러나 시타€™는 타사 관리 회사에 작업을 넘겨 할 것이다 경우,그것은€™t 는 시설이 어디에 있는지 반드시 문제를 doesnâ., 다만 당신과 당신의 중개인이 현지 시장의 좋은 파악이 있다는 것을 확실하십시오.

개발 자체 Storage 시설

이해하지만,위치 또한 재생에서 큰 부분의 비용은 새로운 시설입니다. 수도 있습을 넣을 수 있는 하나의 이야기,40,000-square-foot 자 storage 개발에서 작은 마을을 위해$1 백만 또는 더 적은 반면,두 개의 이야기,80,000-square-foot 시설에서 더 많은 도시의 설정이 다시 설정할 수 있습$6million. 이것들은 대략적인 추정치라는 것을 명심하십시오.,

엄지 손가락의 규칙으로,당신은 새로운 건설에 평방 피트 당$25 에서$75 어디서나 지출 기대할 수 있습니다. 그러나 대략적인 범위 일뿐입니다. 다시 말하지만,시설의 위치는”토지 비용을 포함하여”건설을위한 가격표를 지시 할 것입니다.

여기에 몇 가지 통계를 유지하면 마음에 you’re 개발 자체 storage 시설:

• 까지 다양한 부대 시설이 마련되어에서 10,000 평방 피트의 100,000 평방피트 이상입니다.,
• 평균 자기 storage 시설을 포함 46,000net 임대 가능 square feet(돈의 양을 생성할 수 있는 공간을 임대하여 거주자).
• 시설은 전형적으로 2.5 에서 5 에이커를 포함합니다.

What 다음과 같은 여섯 가지고 갈 것이다 것으로 계정할 때 you’re 건물 스토리지 단위:

1. 것입니다 무엇의 혼합 단위 수? 는 경우 이 시설에서는 무역에 지역 냉장고,미니바,커피/티 메이커 채워 주로 아파트먼트 임대,다음을 포함할 수 있는 더 작은 단위와 같은 5×5 또는 5×10., 그러나 무역 지역의 거주자가 대부분 주택 소유자 인 경우 10×10 및 10×20 단위가 더 많을 수 있습니다.
2. 시설은 드라이브 업 유닛 또는 실내 액세스 유닛 만 일치해야합니까? 또는 드라이브 업 및 실내 액세스 장치가 혼합되어 있어야합니다. 대답은 무역 지역의 인구 통계에 달려 있습니다.
3. 기후 제어 단위 만 있거나 비 기후 제어 단위 만 있어야합니까? 또는이 둘의 조합이 있어야합니까? 지역 기후는 건설 예산과 마찬가지로이 결정에 관한 놀이로 올 것이다.,
4. 시설을 하나의 건물로 제한해야합니까?또는 당신은 충분한 공간 —이있을 것이다 그것은 여러 건물에 걸쳐 단위를 확산€”의미가 있습니까? 어떻게 많은 땅과 함께 사용할 수 있는 방법을 많이 수요가 예상된 것,영향력 구성의 시설입니다.
5. 보트,Rv 및 기타 차량의 보관을 위해 공간을 따로 보관해야합니까? 대답은 경첩,부품,시장에서의 연구를 나타내는 방법은 많은 보트,RV 차량 소유주에 살고 있습니다.,
6. shuttered 소매점과 같은 기존 구조를 자체 저장 시설로 변환하는 것을 살펴 봐야합니까? 의 숫자를 자기 저자가 성공적으로 변환되지 않는 자주 간과하는 공백으로 면세 수익을 생성,작업성 보관 시설을 제공해야 합니다.

시설이 어떻게 보이는지 제외하고 또 다른 핵심 요소는 구역 설정 및 자격 부여입니다.

거대한 문제는 속성이 어떻게 구역화되는지입니다. 속성이 이미 자체 저장을 위해 구역화 된 경우 거대한 장애물을 제거합니다., 그러나 재산을 다시 구역화해야하는 경우 구역 변경에 대한 승인을 구하는 데 몇 달 또는 몇 년을 바칠 수 있습니다.

어떤 장소에서,정부 관리들과 지역 주민의 적극적으로 반대하는 자 storage 시설을 기반으로,이 정보는 개념 이러한 시설을 위한 자석을 범죄하고 트래픽을,그리고 they’다시 눈에 가시가. 그 반대는 실제로 사실입니다. 자 storage 시설 don’t 는 상승을 일으키는 원인이 될 범죄 또는 트래픽이 많은 현대적인 시설은 것에 맞게 설계되었으로도 강조 지역에 있습니다.또한 자격 부여 문제가 있습니다., 이것은 귀하의 개발 계획에 대한 정부 기관의 승인을 얻는 것을 포함합니다. 재 구역화와 마찬가지로 자격 부여 사례는 수개월에 걸쳐 수개월 동안 끌 수 있습니다.

의 모든 말해서,유지 마음에 두 가지:

1. 의 개발 자체 storage 시설은 시간이 걸리고 인내심(그리고 물론 돈). 구역 설정 및 자격 외에도 악천후,노동력 부족 및 건축 자재 공급이 제한되어 건설이 지연 될 수 있습니다.
2. 자체 저장 시설을 개발하려면 전문 지식이 필요합니다., 개발 팀은 노련한 법률,부동산,금융,건설 및 디자인 전문가를 포함해야합니다. 새로운 시설을 개발할 때 자체 저장 업계를 처음 사용하는 사람은 거의 없습니다.

융자 자 Storage 시설

마찬가지로 어떤 비즈니스,거기에 몇 가지 하는 진리에 대한 자기관,여부에 상관없이 you’re 에 대해 얘기되거나 새롭게 획득했습니다.

한 가지 들어,시타€™는 사업을 시작하고 실행을 유지하기 위해 돈이 필요합니다.,앞서 언급했듯이 시설에 투입하는 금액은 위치와 무수한 다른 요인에 따라 크게 다릅니다. 하지만 지출하기 전에 한푼도,you’ll 있는 방법을 결정하는 you’ll go 에 대한 자금 조달 획득 또는 새로운 개발.

예를 들어 대출을 받아야합니까? 인수 대출,건설 대출 및 SBA 대출과 같은 다양한 옵션을 사용할 수 있습니다. 이러한 대출 중 상당수는 10 년에서 25 년의 조건을 커버합니다. 올바른 방향으로 당신을 가리 키도록 자기 storage 산업에 정통한 대출 전문가 who’와 함께 작동합니다.,

를 받기 위해 자체 스토리지 대출,여기에는 네 가지 you’ll 가능성이 필요합니다.

• 는 신용장의 680.
• 최근 파산,압류 및 세금 유치권의 명확한 신용 기록.
• 10%이상의 현금 계약금.리>적어도 3 년의 비즈니스 트랙 기록.

아마도 당신은€™t 대출을 꺼내 대신,구입하거나 시설을 구축 할 수있는 충분한 액체 자본을 가지고 도나. 그러나 시설을 운영하기에 충분한 돈이 있습니까?, 당신은€™t 를 구입하거나 자체 storage 시설을 개발하기 위해 은퇴 자금을 배출 할 도나€또는 다른 투자자와 팀을 구성하여 시설을 구매하거나 건설하는 것을 고려할 수도 있습니다. 이를 통해 수행할 수 있습니다.

• 부채 파트너십은 대출이 관계는 해당 소유권 지분을 개인 또는 법인은 돈을 차입니다.
• 각 파트너가 일정 금액의 현금을 치핑하고 비즈니스의 점유율을 소유 한 주식 파트너십.
• 셀프 스토리지 개발자와의 합작 투자., 각 파트너는 비즈니스의 일정 비율을 소유합니다.
• 시설을 구입하거나 개발하는 유일한 목적으로 조립 된 공인 투자자의 신디케이트.
• 거주자-in-일반적인 배열할 수 있는 적어도 두 사람들이 재산을 소유할 수 있도 상대적으로 원활한 전송의 소유권 지분 또 다른 파티입니다.

돈에서는 자체 저장

는 동안 자 storage 시설로는 전통적으로 건강한 생성,안정적인 현금 흐름,사람이 들어가는 자 storage 사업을 실현해야 하는 이 스피커 수 get-rich-quick 작업입니다.,

일반적으로 자체 저장 시설의 점유율은 70%에서 95%까지 다양합니다. 시설로 냉장고,미니바,커피/티 메이커 새로 건설 또는 냉장고,미니바,커피/티 메이커는 재배치,새로운 소유자가 자주 얼굴을 임대 기간 18~36 개월 전 시설에 도달 occupancy 안정화 기능이 있습니다. 긍정적 인 현금 흐름은 길 아래로 몇 년이 될 수도 있습니다.

그러나,좋은 소식은 손익 점유율에 대한 자 storage 시설에 떨어지 아니라 다른 자산 클래스입니다., 한 가지 조치로 손익분기 점은 다세대 부문의 60%이상에 비해 셀프 스토리지에서 40%~45%점유입니다. 또한 자체 저장 시설은 상업용 부동산에서 최고의 단기 및 장기 수익률을 자랑합니다.

을 구입할 때 자 storage 시설 중 하나,투자 수는 냉장고,미니바,커피/티 메이커 참고하는 것이 필수적입 자본화 비율(캡 평가 짧은)., “Capitalization 요금은 항상 일반 고려사항에 대한 구매자와 판매자 모두에서 자 storage 산업,”에 따라 자기소개 회사 SkyView Advisors.

SkyView Advisors 에 의해 설명 된 바와 같이,cap rate 는 부동산 가치에 대한 property’의 NOI(순 영업 이익)의 비율입니다. 예를 들어,부동산이 150 만 달러에 판매되고 NOI 가 120,000 달러 인 경우 캡 비율은 8%(120,000 달러는 150 만 달러의 8%)입니다.,

“In 가장 간단한 약관,모자 비율을 보여준에는 수입 자산 투자자 비율을 얻을 것으로 예상 할 수있다면 그는 재산을 구입과 함께 모든 현금,”SkyView 자문 말했다.

예를 들어,투자자가 부동산이 8%의 캡 율 가치가 있다고 생각하면 그 또는 그녀는 8%의 현금 수익을 기대합니다.

2018 년 3 분기에 자체 저장 시설의 캡 요금은 CBRE 에 따르면 클래스 a 시설 중 4.5%에서 클래스 C 시설의 8.5%까지 다양했습니다.,

결론

하루가 끝나면 자체 저장 시설을 구입하거나 구축하면 시간,에너지 및 돈이 가장 확실하게 소모됩니다. 그러나 보수는 지속적으로 성장하는 산업에서 상당 할 수 있습니다. 그 성장의 증거는 풍부합니다:

• 2018 년 미국 시장의 여러 곳에서 셀프 스토리지 점유율과 임대료가 사상 최고치에 도달했습니다.,
• 에 대한 수요 자기장을 유지 올라가 배열 덕분에 트렌드를 포함하여,전반적인 소형화의 아기 boomers’가구,일반적인 기본 사이에는 밀레니엄을 위한 임대 아파트에 대을 소유하는 가정과적인 이동성은 미국의 노동자입니다.리>시간이 지남에 따라,자체 저장 남™는 불황 저항 부문이야€것을 증명했다.

에서 짧은 자기관을 비치적 이유를 획득하고 기존 시설 또는 건물의 새로운 시설을 열 수 있는 롤업에 문 매력적인 투자 이익입니다.,

“Storage 시설을 필요로 조금 자본 지출 또는 보수,그들의 재산세는 겸손과 순수는 분야는 급등했,”Forbes.com 참가자 브래드 토마스에서 관찰 월 2017. “And 그래서,좋은 시기에,같은 종류의 결혼,좋은 오래 된 저장 장치는 같은 신뢰할 수있는 …배우자.쩔짤쨌짱쨘쨍

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