Alt Du Trenger å Vite Om Hvordan å Starte en Self-Storage-Business

Fra Alaska til Alabama, rundt 50.000 self-storage fasiliteter er spredt rundt om i landet. That’s omtrent samme antall McDonald’s, Starbucks og Subway steder i U. S.  kombinert. Disse fasiliteter er grunnlaget for den AMERIKANSKE self-storage industri, som ble anslått til å generere $37 milliarder kroner i omsetning i 2019.,

På hver av disse selv-storage fasiliteter, folk betaler leie — vanligvis av måneden — til å lagre sine ting i enheter av ulike størrelser. De kan være stashing møbler, kunst, hvitevarer, Tv, dokumenter, juledekorasjoner, vin, biler, båter og Bobiler. Mange små bedrifter, stole på selv-storage enheter for å holde virksomheten utstyr, inventar og rekvisita. Noen kunder har selv konvertert selv-storage enheter i high-end “man caves” og “she boder.”

Hver av de selv-storage egenskaper er ikke bare et lager for våre varer — hver anlegget også er en liten bedrift., Og det kan være en lukrativ business, på den. Etter anslag, typisk fortjenestemargin av en selv-storage virksomhet i USA er 11 prosent. That’s godt over marginer for mange andre typer av små bedrifter, for eksempel, den typiske resultatmargin på en restaurant varierer fra 3 prosent til 5 prosent.

Gitt disse tallene, start et selv-storage business høres ganske tiltalende, doesn’t det? Det gjør sikkert., Imidlertid, noen som ser på å starte en selv-storage selskapet må se utover overskuddet og veier praktiske hensyn:

• Hvor mye vil det koste å starte en selv-storage bedrift?
• Hva slags forskning og planlegging må du gjøre før du starter en selv-storage bedrift?
• du Bør kjøpe en eksisterende self-storage anlegget?
• Skal du bygge en selv-storage anlegget fra grunnen av?
• Hvor mye vil det koste å drifte selv-storage bedrift?
• Hvordan vil du behandle og markedsføre deg selv-storage anlegget?,

De er store spørsmål, selvfølgelig, men for så å starte en selv-storage virksomhet er en stor oppgave. Følg med når vi guide deg gjennom hva det tar å starte en selv-storage virksomhet.

Veie Kostnadene ved å skrive Inn Selv-Storage Business

Før speiding steder for en selv-storage anlegget — det spiller ingen rolle om you’re ser på å kjøpe en eksisterende anlegget, eller bygge en ny — you’ll trenger å knase noen tall.

I begynnelsen, you’ll trenger en god følelse av hvor mye it’ll koster å komme inn selv-storage virksomhet., Tallene vil variere mye basert på en rekke faktorer, slik som beliggenhet, anskaffelseskost, tomtekostnader og byggekostnader. (We’ll få inn detaljene senere.)

Ikke bare må du tenke på kostnadene til å kjøpe eller utvikle et anlegg, men du må også undersøke hvor pengene kommer fra:

• du har nok likvide midler til å kjøpe eller utvikle en selv-storageÂ-anlegget på egen hånd? Kan du råd til å øremerke disse eiendelene for en selv-storage anlegget?
• har du behov for å ta ut og oppkjøp eller byggelån?,
• har du behov for å rekruttere selv-storage investorer å bidra til å finansiere et oppkjøp eller utvikling deal?

Etter you’ve komme opp med svar på disse spørsmålene, you’ll trenger å finne ut hvor mye it’ll kostnaden for å drive anlegget når it’s din. Er du og din familie kommer til å kjøre det på din egen? Vil du har til å ansette personale til å betjene den? Ville det være best å la operasjoner side til en tredjepart management-selskapet? Trenger du å installere self-storage management programvare fra en leverandør som Entiteter?, I slutten, hvor mye tid ønsker du å tilbringe kjører en selv-storage anlegget?

Husk, en selv-storage anlegget er mer enn en struktur. It’s en bedrift.

for Å komme inn selv-storage virksomhet, you’ll nesten være sikker på at du trenger å skjære ut millioner av dollar for å kjøpe eller bygge et anlegg, og for å dekke ulike driftskostnader, spesielt lønn og avgifter., En rapport utgitt tidlig i 2018 av commercial real estate selskapet CBRE viser eiendomsmegling skatter sto for 28 prosent av alle self-storage driftskostnader, med on-site og off-site management koster å spise opp en annen 38 prosent av driftskostnadene.

å Sette Sammen en Mulighetsstudie

Når you’ve gjort noen high-nivå tenker på å starte en selv-storage virksomhet, it’s tid til å gjøre noen undersøkelser. Alle som forskning vil gå inn i en mulighetsstudie som vil, som navnet antyder, fortelle deg om forretningsidé er mulig., Du kan være i stand til å gjøre denne undersøkelsen på egen hånd, men you’d være bedre å ansette en self-storage konsulent til å utføre det.

uansett Hvilken rute du går, må du svare på et kritisk spørsmål:

Hvis jeg bygge den, eller kjøpe det, vil de komme?

med andre ord: hvis du investerer penger i en selv-storage anlegget, vil du generere nok inntekter til å dekke gjeld og driftskostnader, og fortsatt gjøre en fortjeneste?

Utføre markedsundersøkelser er avgjørende. Denne øvelsen vil hjelpe deg med å finne demografi av kundebasen innen et en – til fem-kilometer radius av anlegget., En tre – til fem-kilometer området er typisk størrelse på et marked for en selv-storage anlegget.

You’ll ønsker å spikre ned medianinntekten i markedet-området (self-storage leietakere tendens til å være i middels inntekt og øvre middels inntekt parentes), sammen med median alder (self-storage leietakere er normalt i sine tidlige 20-årene til midten av 50-tallet).

I tillegg, you’ll ønsker å gjennomgå følgende aspekter av din foreslått markedet område:

• Nåværende befolkningen (hvor som helst fra rundt 20.000 mennesker i landlige omgivelser, 100 000 eller mer i en urban setting, som en generell retningslinje).,
• Forventede befolkningsveksten (flere mennesker betyr flere potensielle leietakere).
• Daglig biltrafikk (de fleste av selv-storage fasiliteter avhenge sterkt på drive-by-trafikk for å tiltrekke seg kunder).
• Konkurransedyktige landskapet. Som self-storage fasilitetene som allerede er i drift i området? Hva er deres belegg pris? Er det noen fasiliteter som er under bygging eller er planlagt innenfor handel området?,

Andre komponenter av mulighetsstudien normalt vil inneholde en oversikt over det selv-storage bransjen, langsiktige prognoser for leie priser, inntekter, kostnader og eiendommens verdi; og detaljer om lagring project’s reguleringsplan.

Skrive en forretningsplan

Alle bedrifter bør ha en forretningsplan. Enkelt sagt, en forretningsplan kan bidra til å drive en virksomhet mot suksess, slik at du kan realisere dine mål og håndtere problemer som kan oppstå. De fleste långivere vil ønske å se en forretningsplan før forlenge et lån.,

Massevis av online maler er tilgjengelige for å skrive en forretningsplan, så du kan absolutt prøve å håndtere det på egen hånd. Du kan også søke hjelp fra en ideell organisasjon som RESULTAT, som tilbyr gratis business veiledning, eller du kan leie en forfatter som spesialiserer seg på forretningsplaner.

husk at en forretningsplan for en eksisterende self-storage anlegget vil se ganske forskjellig fra en forretningsplan for en foreslåtte anlegget.,

Hver forretningsplan bør være skreddersydd til dine egne behov, men en forretningsplan for en selv-storage anlegget vanligvis vil inneholde informasjon, for eksempel:

• formålsparagraf.
• Visjon.
• eierstruktur.
• Forretnings-struktur (for eksempel en LLC, eller med begrenset ansvar aksjeselskap).
• Ansatte roller og ansvar.
• SWOT-analyse (styrker, svakheter, muligheter og trusler).
• Marked analyse.
• Konkurransedyktig analyse.
• Markedsføring og salg strategier.
• Prising strategi., Grovt sett, månedlig leie for en selv-storage anlegget i en high-befolkningen området kan være alt fra 50 cent til $4 per kvadratmeter.
• Meny produkt-og tjenestetilbud, inkludert en gjennomgang av enhet størrelser, som 5×5, 10×10 og 10×20.
• Kilder til kapital.
• inntektsstrømmer.
• Inntekter og kostnader anslag som dekker flere år. Finansiell modellering vil gjøre anslag over inntekter og utgifter på en per-square-foot basis.

En faktor i å sørge for inntekter øvrig er oppfylt er markedsføring., Mens drive-by-trafikk leverer massevis av kunder, markedsføring — særlig internett markedsføring — kan€™t bli ignorert. Self-storage forbrukerne i økende grad er å snu til internett som deres første stopp når shopping for en lagringsenhet.

Noen smarte internett-strategien skal sikre at anlegget kan bli funnet på søkemotorer som Google, så vel som gjennom online self-storage markedsplasser som SpareFoot. I tillegg facility’s hjemmeside bør være opp til dato. Selskaper som storeEDGE spesialiserer seg i å utvikle, videreføring og vedlikehold av mobil-klar nettsteder for self-storage operatører.,

å Kjøpe en Selv-Storage Anlegget

I forhold til å kjøpe en eksisterende anlegget, prisene er over hele kartet, akkurat som den selv-storage fasiliteter seg selv er. Som du kanskje forventer, en eksisterende self-storage anlegget i New York City, NY, trolig vil gå for titalls millioner dollar, mens en eksisterende fasilitet i landlige Iowa sannsynlig kan kjøpes for mindre enn $1 million.

Et sted analyse av selv-storage fasiliteter for salg i Mars 2019 funnet det å spørre om priser generelt varierte fra $1 million til $10 millioner kroner per innretning., Enkelte fasiliteter på markedet også var sammen for salg som en samlet portefølje.

Hvis you’re en lisensiert eiendomsmegler profesjonell, it’s lurt å leie en erfaren self-storage megler for å hjelpe deg med å finne og til slutt kjøpe et anlegg. En erfaren megler kjenner markedet og vet hvordan å forhandle pris.

Hvis you’re kommer til å kjøre anlegget, du, selvfølgelig, vil du ønsker å kjøpe en anlegget i regionen der du bor. Men hvis you’ll være avlevering av virksomhet til en tredjepart management selskap, så det doesn’t nødvendigvis rolle hvor anlegget ligger., Bare være sikker på at du og din megler har et godt grep om det lokale markedet.

å Utvikle en Selv-Storage Anlegget

Dette burde ikke komme som noen overraskelse, men beliggenheten spiller også en stor del i kostnaden med å bygge et nytt anlegg. Du kan være i stand til å sette opp en enkel historie, 40,000-square-foot selv-storage utvikling i en liten by for $1 million kroner eller mindre, mens en to-etasjers, lag 80 000 kvadratmeter anlegget i en mer urban setting kan sette deg tilbake $6 millioner kroner. Husk at dette er grove anslag.,

Som en tommelfingerregel, kan du forvente å bruke hvor som helst fra $25 til $75 per kvadrat fot på ny konstruksjon. Imidlertid, that’s bare en omtrentlig rekkevidde. Igjen, plasseringen av anlegget — inkluderer kostnaden av landet — vil diktere prislappen for bygg og anlegg.

Her er noen statistikk å huske på hvis you’re å utvikle en selv-storage anlegget:

• Fasiliteter rekkevidde fra 10 000 kvadratmeter til 100 000 kvadratmeter eller mer.,
• Den gjennomsnittlige selv-storage anlegget omfatter 46,000 netto leies kvadratfot (mengden av penger som genererer plass som kan leies av leietakere).
• Et anlegg som vanligvis dekker 2,5 til 5 dekar.

Det følgende er seks ting å ta hensyn til når you’re bygning, lagring enheter:

1. Hva vil blanding av enheter være? Hvis anlegget er i en handel området that’s befolket hovedsakelig av leilighet leietakere, da kan det hende du ønsker å inkludere flere små enheter, som for eksempel 5×5 eller 5×10., Men hvis innbyggerne i handel området er for det meste huseiere, mer 10×10 og 10×20 enheter kan være i orden.
2. Må anlegget konsekvent bare av drive-opp-enheter, eller bare innendørs-tilgang enheter? Eller bør det være en blanding av drive-opp og innendørs-tilgang enheter. Svarene avhenger av demografi av handel området.
3. Skal det være bare klima-kontrollerte enheter eller bare ikke-klima-kontrollerte enheter? Eller bør det være en kombinasjon av de to? Det lokale klimaet vil komme inn å spille om dette vedtaket, som vil konstruksjonen budsjett.,
4. Bør du begrense anlegget til en bygning? Eller vil du ha nok plass — og gjør det fornuftig — for å spre enheter på tvers av flere bygninger? Hvor mye land er tilgjengelig, sammen med hvor mye etterspørselen er anslått, vil det virke inn på konfigurasjonen av anlegget.
5. Må plassen være satt til side for lagring av båter, Bobiler og andre kjøretøy? svaret hengsler, delvis på markedsundersøkelser som viser hvor mange båt, BOBIL og kjøretøy eierne leve i handelen i området.,
6. Bør du se til å konvertere en eksisterende struktur, for eksempel en lukket butikk, inn i en selv-storage anlegget? En rekke self-storage utviklere har blitt forvandlet ubrukt og ofte oversett områder i skatt-inntekt-generering, jobb-lage oppbevaring.

Bortsett fra det anlegget vil se ut, er en annen viktig faktor er reguleringsplan og rettigheter.

Et stort problem vil være hvordan eiendommen er regulert. Dersom eiendommen er allerede regulert for self-storage, så som fjerner et stort hinder., Men hvis eiendommen må være omgjorde, så du kan vie måneder eller år for å søke godkjenning for en reguleringsplan endre.

I noen steder, offentlige tjenestemenn og lokale innbyggere kraftig motsetter seg selv-storage fasiliteter, basert på dårlig informert forestillingen om at disse fasilitetene er magneter for kriminalitet og trafikk, og at they’re eyesores. Det motsatte er faktisk sant. Self-storage fasiliteter don’t føre til en økning av kriminalitet eller trafikk, og mange moderne fasiliteter som er blitt designet til å passe inn og selv fremheve nabolag.

i Tillegg, there’s utstedelse av rettigheter., Dette innebærer å innhente godkjennelse fra offentlige myndigheter for din utvikling planer. Som med rezoning, en rett tilfelle kan dra på i flere måneder ved måneder.

Alt som blir sagt, holde to ting i tankene:

1. Utvikling av en selv-storage anlegget tar tid og tålmodighet (og, selvfølgelig, penger). Bortsett fra reguleringsplan og rett, konstruksjon kan bli forsinket på grunn av dårlig vær, knapphet på arbeidskraft og begrenset tilgang på byggematerialer.
2. Utvikling av en selv-storage anlegget krever kompetanse., En utvikling team bør omfatte erfarne juridiske, eiendom, finans, konstruksjon og design fagfolk. Noen folk som er nye til selv-storage industri kan gjøre det alene ved utvikling av et nytt anlegg.

Finansiering en Selv-Storage Anlegget

Akkurat som det er med enhver bedrift, er det noen harde sannheter om self-storage, uansett om you’re snakker om en nylig bygget eller nylig kjøpte anlegget.

For en ting, you’ll trenger penger for å starte bedrift og holde den i gang.,

Som vi har nevnt før, er mengden av penger du putter inn i et anlegg varierer mye, basert på plassering og utallige andre faktorer. Men før du tilbringer en krone, you’ll har til å bestemme hvordan you’ll gå om å finansiere et oppkjøp eller en ny utvikling.

For eksempel, vil du trenger for å ta opp et lån? En rekke alternativer er tilgjengelige, for eksempel kjøp lån, byggelån og SBA-lån. Mange av disse lånene dekker form av 10 til 25 år. Arbeidet med et utlån profesjonell who’s godt bevandret i self-storage industrien til å peke deg i riktig retning.,

for Å kvalifisere for en self-storage lån, her er fire ting you’ll sannsynligvis trenger du:

• En kreditt score på minst 680.
• A vaere klar av de siste konkurser, foreclosures og skatt heftelser.
• Et kontant forskuddsbetaling på 10 prosent eller mer.
• En bedrift track record på minst tre år.

Kanskje du don’t trenger å ta opp et lån, og i stedet, har nok likvide midler til å kjøpe eller bygge et anlegg. Men, du har nok penger til å drive anlegget?, Du don’t ønsker å drenere din pensjonsfond til å kjøpe eller utvikle en selv-storage anlegget.

Eller du kan vurdere å samarbeide med andre investorer for å kjøpe eller bygge et anlegg. Dette kan gjøres gjennom:

• En gjeld partnerskapet, som er et lån forhold som ikke tilordne en eierpart til den personen eller enheten som du låne penger fra.
• En egenkapital partnerskap, med hver partner chipping i en viss mengde penger og eie en del av virksomheten.
• Et joint venture med, si, en selv-lagring developer., Hver partner eier en viss prosentandel av virksomheten.
• Et syndikat av akkrediterte investorer samlet for det formål å kjøpe eller utvikle en anlegget.
• En leietaker-i-felles arrangement, som gir minst to personer til å eie en eiendom, og gjør det mulig relativt sømløs overføring av en eierandel eierandel til en annen part.

Å tjene Penger i Self-Storage

Mens selv storage fasiliteter tradisjonelt generere en sunn, stabil kontantstrøm, alle som kommer inn selv-storage bedrifter må innse at dette won’t være en get-rich-quick drift.,

Generelt sett, belegg priser av selv-storage fasiliteter varierer fra 70 prosent til 95 prosent. Med et anlegg that’s nybygde eller that’s blir omplassert, at en ny eier vil ofte møte en leie-up periode på 18 til 36 måneder før en innretning når en person stabilisering. Positiv kontantstrøm også kunne år nedover veien.

Men, den gode nyheten er at breakeven personer pris for en selv-storage anlegget faller godt under andre aktivaklasser., Med ett mål, breakeven punktet er 40 prosent til 45 prosent belegg i self-storage, mot 60 prosent eller mer i stand sektor. Videre, selv-storage fasiliteter skryte av noen av de beste kortere sikt og på lengre sikt avkastning på næringseiendom.

Når det kommer til å kjøpe en selv-storageÂ-anlegget, en investering antall that’s viktig å merke seg er den store bokstaver pris (cap pris for kort)., “Capitalization priser er alltid det overordnede hensyn for både kjøpere og selgere i self-storage industri,” ifølge self-storage meglerfirma Himmelvisning Rådgivere.

Som forklart av Himmelvisning Rådgivere, hetten pris er forholdet mellom en property’s NOI (netto driftsinntekter) til verdien av eiendommen. For eksempel, hvis en eiendom selger for $1.5 millioner og dens NOI er $120,000, deretter hetten rente er 8% ($120,000 er 8 prosent av de $1,5 millioner).,

“In den enkleste form, hetten pris avslører en inntekt eiendom investor på hvor stor prosentandel kan forvente å tjene hvis han kjøper eiendommen med alle kontanter,” Himmelvisning Rådgivere sagt.

For eksempel, dersom en investor tror at en eiendel er verdt en cap sats på 8 prosent, så han eller hun forventer en kontant avkastning på 8 prosent.

I tredje kvartal 2018, cap priser for self-storage fasiliteter varierte fra 4,5 prosent blant Klasse A fasiliteter til 8,5 prosent for Klasse C fasiliteter, ifølge CBRE.,

Nederste Linjen

På slutten av dagen, kjøpe eller bygge en selv-storage anlegget vil absolutt bruker tid, energi og penger. Men gevinsten kan bli betydelig i en stadig voksende industri. Bevis på at veksten i massevis:

• I 2018, self-storage belegg priser og bilutleie priser i en rekke AMERIKANSKE markeder nådd record highs.,
• Etterspørsel for self-storage fortsetter å gå opp, takket være en rekke trender, inkludert generell nedbygging av baby boomers’ husholdninger, generell preferanse blant millennials for leie av leiligheter kontra eie boliger og vedvarende mobilitet av Amerikanske arbeidere.
• Over tid, self-storage har vist at it’s en resesjon-resistente sektor.

kort sagt, self-storage gir et vell av grunnene til anskaffelse av et eksisterende anlegg eller bygge et nytt anlegg kan åpne roll-up dør til attraktiv investering gevinster.,

“Storage fasiliteter trenger lite pengeutlegg eller vedlikehold, deres eiendomsskatt er beskjedne, og nettoinvestering i at sektoren har strømmet,” Forbes.com bidragsyter Brad Thomas observert i November 2017. “And så, i gode tider og i dårlige, typen som ekteskap, gode gamle lagring enheter er som en trofast … ektefelle.”

---