Hvordan Leie Eiendommen Avskrivninger Fungerer

Real estate avskrivninger er et viktig verktøy for å leie bolig. Det gir deg mulighet til å trekke fra utgifter fra din skatt for å kjøpe og forbedre en eiendom over sin levetid, og dermed reduserer den skattepliktige inntekten i prosessen.

Skatt Skrive-Offs

å Investere i utleieboliger, kan vise seg å være en smart finansiell flytte. For det første, en leie eiendommen kan gi en jevn kilde til inntekt mens du bygger opp egenkapital i eiendommen som det (ideelt sett) setter pris over tid. Det er også flere skattefordeler., Du kan ofte trekke din leiekostnad fra eventuelle leieinntekter du tjener, og dermed senke den generelle skatteplikten.

de Fleste leie eiendommen utgifter, inkludert utgifter til boliglån forsikring, eiendomsskatt, reparasjon og vedlikehold kostnader, home office utgifter, forsikring, profesjonelle tjenester, og utgifter knyttet til forvaltning er alle fradragsberettigede i året du bruke pengene.

Real Estate Avskrivninger

en Annen tast for skattefradrag—nemlig fradrag for avskrivninger—fungerer noe annerledes., Avskrivninger er prosessen som brukes til å trekke kostnadene av å kjøpe og forbedre en rental eiendom. Snarere enn å ta en stor reduksjon i året du kjøpe (eller bedre) eiendommen, avskrivninger distribuerer fradrag i hele levetiden av eiendommen.

The Internal Revenue Service (IRS) har svært spesifikke regler for avskrivninger, og hvis du eier leie eiendommen, er det viktig å forstå hvordan prosessen fungerer.

Som Eiendel Er Avskrivbare?,

Ifølge SKATTEMYNDIGHETENE, kan du avskrive en leie eiendommen hvis det oppfyller alle disse kravene:

• Du eier eiendom (du vurdert å være eier selv om eiendommen er underlagt en gjeld).
• Du bruke eiendommen i bedriften eller som en inntektsgivende aktivitet.
• eiendommen har en bestembare levetid, noe som betyr at det»er noe som bærer ut, forfaller, blir brukt opp, blir foreldet, eller mister sin verdi fra naturlige årsaker.
• eiendommen er forventet å vare i mer enn ett år.,

Selv om eiendommen oppfyller alle kravene ovenfor, kan det ikke bli svekket hvis du har plassert det i service og kastes av det (eller ikke lenger bruker det for business bruk) i samme år.

Merk at landet er»t anses avskrivbare siden det aldri blir «brukt opp.»Og generelt, er at du ikke kan avskrive kostnader til rydding, planting, og landskapsarkitektur, som de aktiviteter som anses som en del av kostnaden for landet og ikke bygningene.

Når er Avskrivninger Start?,

Du kan begynne å ta fradrag for avskrivninger så snart du setter holderen i tjenesten, eller når det er klar og tilgjengelig for å bruke som en utleie.

Her»s et eksempel: Du kjøper en leie eiendommen 15. Mai. Etter at du har arbeidet på huset i flere måneder, har du det klart til leie på juli 15, så begynner du å annonsere på nettet og i lokalavisene. Du finner en leietaker, og leieperioden begynner i September. 1., Som eiendommen ble satt i drift—som er klar til å leies ut og okkuperte—på juli 15, vil du begynne å avskrive hus i juli og ikke i September, når du begynner å samle låne.

Du kan fortsette å avskrive eiendom inntil en av følgende betingelser er oppfylt:

• Du har trukket fra din totale kostnaden eller andre basis i eiendommen.
• Du kan trekke deg tilbake eiendommen fra tjenesten, selv om du har ikke helt kommet seg sine kostnader eller andre grunnlag., En eiendom som er pensjonert fra tjenesten når du ikke lenger bruke den som en inntektsgivende eiendom, eller om du selge eller bytte den, kan du konvertere den til personlig bruk, forlate det, eller hvis det er ødelagt.

Du kan fortsette å kreve en avskrivninger fradrag for eiendom som»s» midlertidig «tomgang» eller ikke er i bruk. Hvis du gjør reparasjoner etter en leietaker flytter ut, for eksempel, kan du fortsette å avskrive eiendom når du får den klar for neste.,

Hvordan for å Beregne Avskrivninger

det er Tre faktorer som bestemmer mengden av avskrivninger du kan trekke hvert år: din basis i eiendommen, utvinning perioden, og avskrivninger metode som er brukt.

Noen privat leie leilighet plassert i tjenesten etter 1986 er avskrevet ved bruk av den Modifiserte Akselerert Cost Recovery System (MACRS), en regnskapsmessig teknikk som sprer seg kostnader (og avskrivning fradrag) over på 27,5 år. Dette er tiden SKATTEMYNDIGHETENE anser for å være «utnyttbar levetid» av en rental eiendom.,

Mens det er alltid anbefalt at du jobber med en kvalifisert regnskapsfører skatt ved beregning av avskrivninger, her er de grunnleggende trinnene:

– >

1. Bestemme grunnlag av eiendommen. På grunnlag av eiendommen er dens kostnad eller beløpet du har betalt (i kontanter, med et boliglån, eller i noen annen måte) til å erverve eiendommen. Noen oppgjør gebyrer og avsluttende kostnader, inkludert advokathonorarer, registrering avgifter, undersøkelser, overføre avgifter, tittel forsikring og beløp som selger skylder på at du samtykker i å betale (for eksempel tilbake skatt), er inkludert i grunnlaget., Noen oppgjør gebyrer og avsluttende kostnader kan ikke inkluderes i grunnlaget. Disse inkluderer brann forsikringspremier, leie for leie av holderen før du lukker, og kostnader knyttet til å få eller refinansiering av et lån, inkludert poeng, boliglån forsikringspremier, kreditt-rapporten kostnader, og avgrensningsbrønner avgifter.
2. Separate kostnaden av tomt og bygninger. Så du kan bare avskrive kostnader av bygningen og ikke landet, må du finne ut verdien av hvert å avskrive riktig mengde., Å fastslå verdien, kan du bruke den markedsverdien for hver gang du kjøpte eiendommen, eller du kan basere antall på utlignet eiendomsskatt verdier. Si at du har kjøpt et hus for $110,000. Den nyeste eiendomsmegling ligningen verdier hotellet på $90,000, hvorav $81,000 er for hus og $9000 er for landet. Derfor kan du fordele 90% ($81,000 ÷ $90,000) av kjøpesummen til huset og 10% ($9,000 ÷ $90,000) av kjøpesummen til landet.
3. Bestemme din grunnlag i huset., Nå som du vet basis av eiendom (hus pluss land), og verdien av huset, du kan finne din grunnlag i huset. Ved hjelp av ovennevnte eksempel, din grunnlag i huset—det beløp som kan bli avskrevet—ville være $99,000 (90% av $110,000). Din grunnlag i landet ville være $11,000 (10% av $110,000).
4. Bestemme justert basis, hvis det er nødvendig. Du kan ha å gjøre økes eller reduseres til din grunnlag for visse hendelser som skjer mellom tiden du kjøpe eiendommen, og den tiden du har den klar for utleie., Eksempler på øker grunnlag for å inkludere kostnaden av eventuelle tillegg til eller forbedringer som har en levetid på minst ett år gjøres før du setter holderen i tjenesten, penger som brukes til å gjenopprette skadet eiendel, kostnaden av å bringe verktøyet tjenester til eiendommen, og visse juridiske avgifter. Reduseres til grunnlaget kan være fra forsikring betalinger du mottar som følge av skade eller tyveri, havari tap som ikke dekkes av forsikringen og som du fant en reduksjon, og pengene du får til å gi en easement.,

Som å Bruke Systemet

Det neste trinnet er å bestemme hvilken av de to MACRS gjelder: den Generelle Avskrivninger System (GDS) eller Alternativ Avskrivninger System (ADS). GDS gjelder for de fleste egenskaper plassert i tjeneste, og generelt, må du bruke den med mindre du gjør en ugjenkallelig valg for ANNONSER eller loven krever du å bruke ANNONSER.,

ANNONSER er påbudt når eiendommen:

• Har en kvalifisert business bruke 50% av tiden eller mindre
• Har en skattefritak bruk
• Er finansiert av skattefritak obligasjoner
• brukes først og fremst i oppdrett

generelt, du»ll bruk GDS med mindre du har en slik en grunn til å ansette ANNONSER. Igjen, er det anbefalt at du konsultere en kvalifisert skatt revisor, som kan hjelpe deg med å finne den mest gunstige måten å avskrive din utleieboliger.,

Når du vet hvilken MACRS systemet gjelder, kan du finne utvinning perioden for eiendommen. Utvinning perioden ved hjelp av GDS er 27,5 år for private utleieboliger. Hvis du»re ved hjelp av ANNONSER, utvinning perioden for den samme type eiendom er 30 år for eiendom plassert i tjenesten etter Des. 31, 2017, eller 40 år hvis satt i drift før det.

Neste, finne ut hvor mye du kan avskrive hvert år. Som de fleste bolig leie eiendommen bruker GDS, vi vil fokusere på at beregningen.,

For hvert hele år at en eiendom som er i tjeneste, du ville avskrive et tilsvarende beløp: 3.636% hvert år så lenge du fortsetter å avskrive eiendom. Dersom eiendommen var i tjeneste for mindre enn ett år (for eksempel, du har kjøpt et hus i Mai og begynte å leie det i juli), du ville avskrive en mindre andel av det året, avhengig av når det ble satt i tjeneste., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
August	1.364%
September	1.061%
oktober	0.758%
November	0.455%
desember	0.152%

For eksempel, ta et hus som har en basis av $99,000 og som ble satt i tjeneste i juli 15.

• For det første året, vil du avskrive 1.667%, eller kr 1,650.33 ($99,000 x 1.,667%).
• For hvert år deretter, du vil svekke med en hastighet på 3.636%, eller $3,599.64, så lenge leieforholdet er i tjeneste for hele året.

Merk at dette tallet er i hovedsak tilsvarer tar grunnlag og dividere med 27,5 recovery periode: $99,000 ÷ 27.5 = $3,600. Den lille forskjellen stammer fra det første året av delvis service.

Hvor Mye koster Avskrivninger Redusere Skatt?,

Hvis du ønsker å leie en eiendom, har du vanligvis rapporten leieinntekter og utgifter for hver utleie av eiendom på den aktuelle linjen i vedlegg E når du filen din årlige selvangivelse. Gevinst eller tap deretter går på 1040 form. Avskrivninger er en av de utgifter som du vil inkludere i rute E, så avskrivninger beløp som effektivt reduserer skatt for året.

Hvis du avskrive $3,599.64 og du er med i 22% skatt brakett, for eksempel, vil du spare $791.92 ($3,599.64 x 0.22) i skatt dette året.,

Den Nederste Linjen

Avskrivninger kan være et verdifullt verktøy hvis du investere i utleieboliger, fordi det gir deg mulighet til å spre seg ut kostnaden av å kjøpe eiendom over flere tiår, og dermed redusere hvert år skatt regningen. Selvfølgelig, hvis du avskrive eiendommen, og deretter selge den for mer enn sin avskrevet verdi, kan du»ll skylder skatt på gevinsten gjennom avskrivninger gjenfangst skatt.,

Fordi leie eiendommen skattemessige lover og regler som er komplisert og endres med jevne mellomrom, det er alltid anbefalt at du jobber med en kvalifisert skatt regnskapsfører ved etablering, drift, og selge dine utleie av eiendom. På den måten kan du være sikker på å få mest gunstig skattemessig behandling, og unngå overraskelser på skatt tid.

Boliglån diskriminering er forbudt., Hvis du tror du»har blitt diskriminert på grunn av rase, religion, kjønn, ekteskapelig status, bruk av offentlig støtte, nasjonal opprinnelse, funksjonshemming eller alder, det er skritt du kan ta. Et slikt skritt er å sende inn en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller med US Department of Housing and Urban Development (HUD).,

– >

– >

– >

– >

---