Jak działa amortyzacja Nieruchomości najmu

amortyzacja nieruchomości jest ważnym narzędziem dla właścicieli nieruchomości najmu. To pozwala odliczyć koszty z podatków zakupu i poprawy nieruchomości w ciągu jej okresu użytkowania, a tym samym obniża dochód podlegający opodatkowaniu w procesie.

odpisy podatkowe

inwestowanie w nieruchomości na wynajem może okazać się sprytnym posunięciem finansowym. Na początek, wynajem nieruchomości może zapewnić stałe źródło dochodu podczas budowania kapitału własnego w nieruchomości, ponieważ (najlepiej) docenia się w czasie. Istnieje również kilka korzyści podatkowych., Często możesz odliczyć koszty wynajmu od wszelkich dochodów z wynajmu, które zarobisz, obniżając w ten sposób ogólny obowiązek podatkowy.

większość wydatków na wynajem nieruchomości, w tym ubezpieczenie kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości, koszty naprawy i konserwacji, wydatki na biuro domowe, Ubezpieczenie, Usługi profesjonalne i koszty podróży związane z zarządzaniem, podlegają odliczeniu w roku, w którym wydasz pieniądze.

amortyzacja Nieruchomości

kolejna istotna ulga podatkowa—czyli ulga amortyzacyjna—działa nieco inaczej., Amortyzacja jest procesem wykorzystywanym do odliczenia kosztów zakupu i ulepszenia najmu nieruchomości. Zamiast jednego dużego odliczenia w roku, w którym kupujesz (lub ulepszasz) nieruchomość, amortyzacja rozkłada odliczenie na cały okres użytkowania nieruchomości.

Urząd Skarbowy (IRS) ma bardzo szczegółowe zasady dotyczące amortyzacji, a jeśli jesteś właścicielem nieruchomości najmu, ważne jest, aby zrozumieć, jak działa ten proces.

która nieruchomość podlega amortyzacji?,

według IRS możesz zamortyzować wynajmowaną nieruchomość, jeśli spełnia wszystkie te wymagania:

• jesteś właścicielem nieruchomości (jesteś uważany za właściciela, nawet jeśli nieruchomość podlega długowi).
• korzystasz z nieruchomości w swojej firmie lub jako działalność przynosząca dochód.
• właściwość ma określony okres użytkowania, co oznacza, że jest czymś, co zużywa się, rozkłada, zużywa się, staje się przestarzałe lub traci swoją wartość z przyczyn naturalnych.
• nieruchomość ma trwać dłużej niż rok.,

nawet jeśli nieruchomość spełnia wszystkie powyższe wymagania, nie można jej zamortyzować, jeśli oddałeś ją do użytku i zbyłeś (lub nie używasz jej do celów biznesowych) w tym samym roku.

zauważ, że ziemia nie jest uważana za amortyzującą, ponieważ nigdy się nie zużywa.”Ogólnie rzecz biorąc, nie można amortyzować kosztów czyszczenia, sadzenia i kształtowania krajobrazu, ponieważ działania te są uważane za część kosztów ziemi, a nie budynków.

kiedy zaczyna się amortyzacja?,

możesz przystąpić do odpisów amortyzacyjnych od razu po oddaniu nieruchomości do użytku lub gdy będzie ona gotowa i dostępna do wykorzystania jako najem.

oto przykład: kupujesz nieruchomość na wynajem 15 maja. Po kilku miesiącach pracy nad domem, masz go gotowy do wynajęcia 15 lipca, więc zaczynasz reklamować się online i w lokalnych gazetach. Znajdujesz najemcę, a umowa najmu rozpoczyna się w dniu 09.09.2011 r. 1., Ponieważ nieruchomość została oddana do użytku—czyli gotowa do dzierżawy i zajmowania-15 lipca, zaczniesz amortyzować dom w lipcu, a nie we wrześniu, gdy zaczniesz pobierać czynsz.

możesz nadal amortyzować nieruchomość, dopóki nie zostanie spełniony jeden z następujących warunków:

• odliczyłeś cały koszt lub inną podstawę w nieruchomości.
• wycofujesz nieruchomość z eksploatacji, nawet jeśli nie odzyskałeś w pełni jej kosztu lub innej podstawy., Nieruchomość jest wycofana z użytku, gdy nie używasz jej już jako nieruchomości przynoszącej dochód—lub jeśli sprzedajesz lub wymieniasz ją, przekształcasz na użytek osobisty, porzucasz ją lub jeśli jest zniszczona.

możesz nadal ubiegać się o odpis amortyzacyjny za nieruchomość, która jest tymczasowo”bezczynna „lub nie jest używana. Jeśli na przykład dokonasz naprawy po wyprowadzeniu jednego najemcy, możesz nadal amortyzować nieruchomość, przygotowując ją do następnego.,

Jak obliczyć amortyzację

kwotę amortyzacji, którą możesz odliczyć każdego roku, określają trzy czynniki: podstawa w nieruchomości, okres zwrotu i zastosowana metoda amortyzacji.

każda nieruchomość mieszkalna oddana do użytku po 1986 r.jest amortyzowana za pomocą zmodyfikowanego przyspieszonego systemu zwrotu kosztów (MACRS), techniki księgowej, która rozkłada koszty (i odpisy amortyzacyjne) na okres 27,5 lat. Jest to czas, jaki Urząd Skarbowy uważa za „żywotność” wynajmowanej nieruchomości.,

podczas obliczania amortyzacji zawsze zaleca się współpracę z wykwalifikowanym księgowym podatkowym, oto podstawowe kroki:

1. Określ podstawę nieruchomości. Podstawą nieruchomości jest jej koszt lub kwota zapłacona (gotówką, hipoteką lub w inny sposób) w celu nabycia nieruchomości. Niektóre opłaty rozliczeniowe i koszty zamknięcia, w tym opłaty prawne, opłaty za nagrywanie, ankiety, podatki transferowe, ubezpieczenie tytułu własności i wszelkie kwoty, które sprzedawca jest winien, aby zapłacić (takie jak podatki zwrotne), są wliczone w podstawę., Niektóre opłaty rozliczeniowe i koszty zamknięcia nie mogą być uwzględnione w podstawie. Obejmują one składki ubezpieczenia przeciwpożarowe, czynsz za najem nieruchomości przed zamknięciem, i opłaty związane z uzyskaniem lub refinansowania kredytu, w tym punkty, hipoteczne składki ubezpieczeniowe, koszty raportu kredytowego, i opłaty wyceny.
2. wyodrębnić koszty gruntów i budynków. Ponieważ możesz amortyzować tylko koszt budynku, a nie Ziemi, musisz określić wartość każdego z nich, aby amortyzować prawidłową kwotę., Aby określić wartość, możesz użyć uczciwej wartości rynkowej każdego z nich w momencie zakupu nieruchomości, lub możesz oprzeć numer na obliczonej wartości podatku od nieruchomości. Powiedzmy, że kupiłeś dom za $110,000. Najnowsza ocena podatku od nieruchomości wartości nieruchomości w $90,000, z czego $81,000 jest dla domu i $9,000 jest dla Ziemi. Dlatego można przeznaczyć 90% ($81,000 ÷ $90,000) ceny zakupu do domu i 10% ($9,000 ÷ $90,000) ceny zakupu do ziemi.
3. , Teraz, gdy znasz podstawę nieruchomości (Dom plus grunt) i wartość domu, możesz określić swoją podstawę w domu. Korzystając z powyższego przykładu, twoja podstawa w domu-kwota, którą można zamortyzować-wynosiłaby 99 000 USD (90% z 110 000 USD). Twoja podstawa w ziemi będzie $11,000 (10% z $110,000).
4. Być może będziesz musiał zwiększyć lub zmniejszyć podstawę dla pewnych zdarzeń, które mają miejsce między momentem zakupu nieruchomości a czasem, w którym jest ona gotowa do wynajmu., Przykłady podwyżek do podstawy obejmują koszt wszelkich dodatków lub ulepszeń, które mają okres użytkowania wynoszący co najmniej jeden rok przed oddaniem nieruchomości do użytku, pieniądze wydane na przywrócenie uszkodzonego mienia, koszt doprowadzenia usług użyteczności publicznej do nieruchomości oraz pewne opłaty prawne. Zniżki na podstawę mogą pochodzić z płatności ubezpieczeniowych, które otrzymujesz w wyniku uszkodzenia lub kradzieży, straty nieujętej w ubezpieczeniu, za które wziąłeś odliczenie, oraz pieniędzy, które otrzymujesz na udzielenie służebności.,

który System stosować

następny krok polega na określeniu, która z dwóch makr ma zastosowanie: ogólny system amortyzacji (GDS) lub alternatywny System Amortyzacji (ADS). GDS ma zastosowanie do większości nieruchomości umieszczonych w serwisie i ogólnie rzecz biorąc, musisz z niego korzystać, chyba że dokonasz nieodwołalnego wyboru dla reklam lub prawo wymaga od Ciebie korzystania z reklam.,

reklamy są obowiązkowe, gdy nieruchomość:

• ma kwalifikowane wykorzystanie biznesowe 50% czasu lub mniej
• ma zastosowanie zwolnione z podatku
• jest finansowana z obligacji zwolnionych z podatku
• jest używana głównie w rolnictwie

ogólnie rzecz biorąc,”ll używać GDS, chyba że masz taki powód, aby zatrudniać reklamy. Ponownie zaleca się skonsultowanie się z wykwalifikowanym księgowym podatkowym, który pomoże Ci określić najbardziej korzystny sposób amortyzacji wynajmowanej nieruchomości.,

gdy wiesz, który system MACRS ma zastosowanie, możesz określić okres odzyskiwania dla właściwości. Okres windykacji przy użyciu GDS wynosi 27,5 roku dla nieruchomości na wynajem mieszkań. Jeśli korzystasz z ogłoszeń, okres zwrotu dla tego samego rodzaju nieruchomości wynosi 30 lat dla nieruchomości oddanej do użytku po 12.02.2012 r. 31, 2017, lub 40 lat, jeśli został oddany do użytku wcześniej.

następnie określ kwotę, którą możesz amortyzować każdego roku. Ponieważ większość nieruchomości mieszkalnych na wynajem korzysta z GDS, skupimy się na tych obliczeniach.,

za każdy pełny rok, w którym dana nieruchomość jest użytkowana, amortyzujesz równą kwotę: 3,636% każdego roku, o ile nadal amortyzujesz nieruchomość. Jeśli nieruchomość była użytkowana krócej niż rok (na przykład kupiłeś dom w maju i zacząłeś go wynajmować w lipcu), stracisz mniejszy procent w tym roku, w zależności od tego, kiedy został oddany do użytku., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
sierpień	1.364%
październik	0.758%
listopad	0.455%
grudzień	0.152%

na przykład weźmy dom, który ma podstawę w wysokości 99 000 USD i który został oddany do użytku 15 lipca.

• przez pierwszy rok stracisz 1.667%, czyli 1.650, 33 zł (99.000 x 1.,667%).
• za każdy kolejny rok będziesz amortyzować według stawki 3,636%, czyli $3,599. 64, o ile czynsz jest w eksploatacji przez cały rok.

zauważ, że liczba ta jest zasadniczo równa pobraniu podstawy i podzieleniu przez okres 27,5: $99,000 ÷ 27,5 = $3,600. Niewielka różnica wynika z pierwszego roku częściowej obsługi.

w jakiej wysokości amortyzacja zmniejsza obowiązek podatkowy?,

jeśli wynajmujesz nieruchomość, zazwyczaj zgłaszasz przychody z wynajmu i wydatki dla każdej wynajmowanej nieruchomości w odpowiedniej linii harmonogramu E, gdy składasz roczne zeznanie podatkowe. Zysk lub strata netto przechodzi następnie na formularzu 1040. Amortyzacja jest jednym z wydatków, które uwzględnisz w harmonogramie E, więc kwota amortyzacji skutecznie zmniejsza twoje zobowiązanie podatkowe za rok.

Jeśli na przykład stracisz $3,599.64 i jesteś w przedziale podatkowym 22%, zaoszczędzisz $791.92 ($3,599.64 x 0.22) w podatkach w tym roku.,

Dolna linia

amortyzacja może być cennym narzędziem, jeśli inwestujesz w nieruchomości na wynajem, ponieważ pozwala na rozłożenie kosztów zakupu nieruchomości na dziesięciolecia, zmniejszając w ten sposób roczny rachunek podatkowy. Oczywiście, jeśli amortyzujesz nieruchomość, a następnie sprzedajesz ją za więcej niż jej zamortyzowana wartość, będziesz winien podatek od tego zysku poprzez podatek amortyzacyjny.,

ponieważ przepisy dotyczące podatku od wynajmu nieruchomości są skomplikowane i zmieniają się okresowo, zawsze zaleca się współpracę z wykwalifikowanym księgowym podatkowym przy zakładaniu, prowadzeniu i sprzedaży działalności związanej z wynajmem nieruchomości. W ten sposób możesz mieć pewność, że otrzymasz najbardziej korzystne traktowanie podatkowe i unikniesz niespodzianek w czasie opodatkowania.

kredyt hipoteczny dyskryminacja jest nielegalna., Jeśli uważasz, że jesteś dyskryminowany ze względu na rasę, religię, płeć, stan cywilny, korzystanie z pomocy publicznej, narodowość, niepełnosprawność lub Wiek, możesz podjąć kroki. Jednym z takich kroków jest złożenie raportu do Biura Ochrony finansowej konsumentów lub do amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).,

div>

div >

---