jakie znaczenie ma mnożnik czynszu brutto w inwestycjach w nieruchomości?
inwestycje w nieruchomości to rzeczowe aktywa, które z wielu powodów mogą stracić na wartości. Dlatego ważne jest, aby wyceniać nieruchomość inwestycyjną przed jej zakupem, aby uniknąć ewentualnych spadków. Odnoszący sukcesy inwestorzy nieruchomości wykorzystują różne metody wyceny, aby wyceniać nieruchomość inwestycyjną, w tym m.in. mnożnik czynszu brutto (GRM), stopę kapitalizacji, gotówkę na zwrocie gotówki., Każda metoda wyceny nieruchomości analizuje wyniki przy użyciu różnych zmiennych. Na przykład, gotówka na zwrot gotówki mierzy wydajność środków pieniężnych zainwestowanych w nieruchomości inwestycyjnej ignorując i nie ujmując hipoteki, per se. Stopa kapitalizacji, z drugiej strony, może być bardziej korzystne dla dochodów generujących lub wynajem nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ stopa kapitalizacji mierzy stopę zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej w oparciu o dochód, który oczekuje się, że nieruchomość wygeneruje.
a co z mnożnikiem czynszu brutto?, A jakie jest jego znaczenie w inwestycjach w nieruchomości?
w tym artykule wyjaśnimy, czym jest mnożnik czynszu brutto, jego znaczenie i ograniczenia. Aby lepiej zrozumieć mnożnik czynszu brutto, porównamy go z inną metodą wyceny nieruchomości, stopą kapitalizacji lub „cap rate”.”
Co To jest mnożnik czynszu brutto?
podobnie jak inne metody wyceny nieruchomości, mnożnik czynszu brutto staje się skuteczny podczas kontroli, wyceny i porównywania nieruchomości inwestycyjnych., W przeciwieństwie jednak do innych metod wyceny, mnożnik czynszu brutto analizuje nieruchomości najmu wyłącznie na podstawie ich dochodu brutto. Jest to stosunek ceny nieruchomości do dochodu z najmu brutto. Dzięki najwyższej linii przychodów, mnożnik czynszu brutto powie Ci, ile miesięcy lub lat zajmuje nieruchomość inwestycyjna, aby zapłacić za siebie.
GRM oblicza się dzieląc wartość rynkową godziwą lub cenę wywoławczą nieruchomości przez szacowany roczny dochód brutto z najmu. Wzór jest następujący:
GRM= Cena/czynsz roczny brutto
weźmy przykład., Załóżmy, że dążysz do zakupu nieruchomości na wynajem za $200,000, która przyniesie miesięczny dochód z wynajmu w wysokości $2,300. Zanim podłączymy liczby do równania, chcemy obliczyć roczny dochód brutto. Uważaj! Więc, $ 2,300*12= $27,600. Teraz mamy wszystkie zmienne niezbędne do naszego równania.
mnożnik czynszu brutto = Cena Nieruchomości/ czynsz roczny brutto = 200 000 USD/27 600 USD = 7,25.
mnożnik czynszu brutto wynosi zatem 7,25. Ale co to znaczy?, GRM może powiedzieć, ile czynszu będzie zbierać w stosunku do ceny nieruchomości lub kosztów i / lub ile czasu zajmie dla inwestycji, aby zapłacić za siebie poprzez czynsz. W naszym przykładzie inwestor nieruchomości będzie miał 87-miesięczny ($200,000/$2,300) współczynnik wypłat, który przekłada się na 7,25 lat. To mnożnik czynszu brutto!
podobne: jak wycenić nieruchomość inwestycyjną
Co To jest dobry mnożnik czynszu brutto?
w poprzednim przykładzie GRM wyszło na 7,25 roku. Możesz się zastanawiać, czy to dobra stawka? Oczywiście. Im niższy GRM, tym lepiej., Oznacza to, że wynajęta nieruchomość zajmie mniej czasu, aby spłacić cenę nieruchomości. Zazwyczaj chcesz, aby mnożnik czynszu brutto wahał się od 4 do 7. Pomyśl o tym, Chcesz Dostać jak najwięcej czynszu, jak to tylko możliwe za najmniejszą cenę.
Related: cap Rate vs.brutto czynsz mnożnik: zalety i wady
przy obliczaniu GRM, ważne jest, aby ocenić opłaty naprawcze, które mogą powstać i wziąć je pod uwagę. Często zdarza się, że inwestorzy nieruchomości kupują wynajem nieruchomości za zbyt tanie, które również mają niski GRM., Jednak zaniedbują fakt, że naprawy wykonane w Nieruchomościach inwestycyjnych jako takie mogą pozostawić Ci więcej lat na spłatę ceny nieruchomości. Nie zawsze wybieraj zbyt tanie nieruchomości. Zalecamy porównanie GRM w różnych obiektach inwestycyjnych w danej lokalizacji. W rzeczywistości, GRM jest najlepiej używany w porównaniu do innych GRM dla podobnych nieruchomości na rynku nieruchomości.
jakie są plusy i minusy stosowania mnożnika czynszu brutto?
plusy
- jest łatwy w użyciu.,
- aby obliczyć mnożnik czynszu brutto, należy uwzględnić przychód z najmu brutto. Ponieważ przychody z najmu są zależne od Rynku, GRM tworzy wiarygodną metodę wyceny nieruchomości do porównywania nieruchomości inwestycyjnych.
- to sprawia, że skuteczne narzędzie kontroli potencjalnych nieruchomości: narzędzie to pozwala porównać i skontrastować kilka nieruchomości na rynku nieruchomości i zawrzeć na nieruchomości z największą obietnicą, jeśli chodzi o cenę i czynsz pobrany.
- GRM nie rozlicza kosztów operacyjnych., Jedna nieruchomość inwestycyjna może mieć aż 12 GRM, jednak wiąże się z minimalnymi kosztami, podczas gdy inna nieruchomość inwestycyjna może mieć 5 GRM i poniosła koszty przekraczające 5% ceny nieruchomości. Należy pamiętać, że starsze właściwości mogą sprzedawać za niższe, a tym samym mają niższy GRM. Jednak mają tendencję do wyższych wydatków. Dlatego przy rozliczaniu wydatków liczba lat na zwrot ceny nieruchomości będzie wyższa. Ponieważ GRM bierze pod uwagę tylko dochód brutto, GRM nie rozróżnia nieruchomości inwestycyjnych o niższych lub wyższych kosztach operacyjnych.,
- GRM nie rozlicza się z ubezpieczenia ani podatku od nieruchomości. Możesz mieć dwie nieruchomości o tej samej cenie nieruchomości i przychodach z wynajmu, ale różne ubezpieczenia i podatek od nieruchomości. Oznacza to, że przy rozliczaniu podatku od ubezpieczeń i nieruchomości, czas na spłatę ceny nieruchomości będzie wyższy niż GRM.
- ponieważ mnożnik czynszu brutto wykorzystuje tylko zaplanowane czynsze brutto w przeciwieństwie do dochodu netto, nie wylicza i nie oblicza wolnych miejsc pracy., Oczekuje się, że we wszystkich obiektach inwestycyjnych będą wolne miejsca; w rzeczywistości gorzej prosperujące inwestycje w nieruchomości mają tendencję do wyższych wskaźników pustostanów. Ważne jest, aby inwestorzy nieruchomości rozróżniali, co nieruchomość inwestycyjna może wnieść, a co faktycznie generuje, czego GRM nie bierze pod uwagę.
Jaka jest różnica między stawką graniczną a mnożnikiem czynszu brutto?
wielu inwestorów nieruchomości myli cap rate i GRM. Załatwimy to za ciebie., Po pierwsze i najważniejsze, stopa ograniczenia opiera się na zysku operacyjnym netto, a nie na zaplanowanym zysku brutto obliczonym w GRM. Tak więc dla równania cap rate, zamiast dzielenia ceny nieruchomości przez przychody z najwyższej linii, jak to ma miejsce w pomiarze GRM, dzielimy dochód operacyjny netto (NOI) przez cenę nieruchomości. Co różni się w stawce WPR od GRM jest to, że stawka WPR bierze pod uwagę większość kosztów operacyjnych, w tym naprawy, narzędzia, i modernizacje. Niektórzy inwestorzy nieruchomości mogą myśleć, że stopa ograniczenia sprawia, że lepszy wskaźnik wyników nieruchomości inwestycyjnej., Należy jednak pamiętać, że często wydatki razy mogą być manipulowane, jak to może być trudne do oszacowania kosztów operacyjnych nieruchomości. W związku z tym możemy stwierdzić, że stawka WPR jest trudniejsza do zweryfikowania w przeciwieństwie do GRM.
Related: Here Is Everything You Need to Know About Real Estate Property Market Analysis
podsumowując, mnożnik czynszu brutto jest metodą wyceny nieruchomości, która pomoże Ci podczas badania potencjalnych nieruchomości inwestycyjnych. Jest to dobra zasada, aby pomóc Ci przeanalizować nieruchomość i wybrać z potencjalnych inwestycji w nieruchomości., Należy pamiętać, że GRM nie uwzględnia kosztów operacyjnych, wolnych miejsc pracy, ubezpieczenia i podatków. Pamiętaj, aby uwzględnić te wydatki w analizie nieruchomości inwestycyjnych. Więcej informacji na temat mnożnika czynszu brutto lub innych metod wyceny można znaleźć na stronie Mashvisor. W rzeczywistości Kalkulator nieruchomości najmu Mashvisor może pomóc w tych obliczeniach.
w Mashvisor, jesteśmy dumni z tego, że pomagamy Tobie i wszystkim inwestorom w nieruchomości zrozumieć, ile trzeba zapłacić za daną nieruchomość inwestycyjną, aby przynieść pozytywne przepływy pieniężne., Aby dowiedzieć się o opcjach rejestracji w naszych usługach, kliknij tutaj.