wszystko, co musisz wiedzieć o tym, jak założyć firmę Self-Storage

od Alaski po Alabamę, około 50 000 obiektów self-storage jest rozsianych po całym kraju. To prawie tyle samo miejsc McDonald ' s, Starbucks i metra w Stanach Zjednoczonych razem. Obiekty te są fundamentem amerykańskiego przemysłu self-storageÂ, który miał wygenerować 37 miliardów dolarów przychodów w 2019 roku.,

w kaĺľdym z tych obiektĂłw, ludzie pĹ 'acÄ … czynsz — zwykle w miesiÄ … cu — przechowywaÄ ‡ swoje rzeczy w jednostkach răłĺľnej wielkoĹ ” ci. Mogą to być przechowywanie mebli, sztuki, urządzeń, telewizorów, dokumentów, dekoracji świątecznych, wina, pojazdów, łodzi lub Kamperów. Wiele małych firm polegać na SELF-storage jednostek do przechowywania sprzętu biznesowego, zapasów i dostaw. Niektórzy klienci nawet konwertowane jednostki self-storage do wysokiej klasy â € œman caves†i “she szopy.”

każdy z tych obiektów self-storage to nie tylko magazyn naszych wyrobów †” każdy obiekt to również mała firma., I to może być lukratywny biznes. Według jednego oszacowania, typowa marża zysku firmy self-storage w USA wynosi 11 procent. That’s znacznie powyżej marży zysku dla wielu innych rodzajów małych firm; na przykład, typowa marża zysku restauracji waha się od 3 procent do 5 procent.

biorąc pod uwagę te liczby, rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej brzmi całkiem atrakcyjnie, prawda? Na pewno., Jednak każdy, kto chce założyć własną firmę, musi spojrzeć poza zyski i rozważyć praktyczne kwestie:

• ile będzie kosztować założenie własnej firmy?
• jakie badania i planowanie należy wykonać przed rozpoczęciem własnej działalności gospodarczej?
• czy należy kupić istniejący obiekt z własnym magazynem?
• czy należy budować obiekt samoobsługowy od podstaw?
• ile kosztuje prowadzenie własnej działalności gospodarczej?
• jak będziesz zarządzać i sprzedawać swój własny obiekt magazynowy?,

są to oczywiście duże pytania, ale wtedy rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej jest dużym przedsięwzięciem. Podążaj za nami, przeprowadzając Cię przez to, czego potrzeba, aby rozpocząć działalność self-storageÂ.

ważenie kosztów wejścia do własnej działalności magazynowej

przed sprawdzeniem lokalizacji obiektu magazynowego — bez względu na to, czy szukasz zakupu istniejącego obiektu, czy budowy nowego — musisz schrupać kilka liczb.

na początku będziesz potrzebował dobrego poczucia, ile będzie kosztowało wejście do firmy self-Storage., Liczby będą się znacznie różnić w zależności od różnych czynników, takich jak lokalizacja, koszty nabycia, koszty gruntów i koszty budowy. (W szczegóŠ' y wejdziemy później.)

nie tylko musisz myśleć o kosztach zakupu lub rozwoju obiektu, ale także musisz sprawdzić, skąd będą pochodzić pieniądze:

• czy masz wystarczająco dużo aktywów płynnych, aby kupić lub rozwinąć obiekt self-storage na własną rękę? Czy stać Cię na przeznaczyć te aktywa na własny magazyn?
• potrzebujesz wziąć i nabyć kredyt budowlany?,
• czy potrzebujesz pozyskać inwestorów, którzy pomogą sfinansować transakcję nabycia lub deweloperską?

Po uzyskaniu odpowiedzi na te pytania, będziesz musiał dowiedzieć się, ile będzie kosztować obsługa obiektu, gdy będzie on twój. Czy ty i twoja rodzina będziecie prowadzić to sami? Czy będziesz musiał zatrudnić pracowników do obsługi? Czy najlepiej byłoby pozostawić stronę operacyjną zewnętrznej firmie zarządzającej? Czy musisz zainstalować oprogramowanie do zarządzania self-storage od dostawcy takiego jak SiteLink?, Na koniec, ile czasu chcesz poświęcić na prowadzenie samodzielnego magazynu?

pamiętaj, że obiekt do samodzielnego przechowywania to coś więcej niż struktura. To biznes.

aby dostać się do działalności self-storageÂ, you’ll prawie na pewno trzeba wyciąć miliony dolarów na zakup lub budowę obiektu, i na pokrycie różnych kosztów operacyjnych, szczególnie płac i podatków., Z raportu opublikowanego na początku 2018 r. przez firmę CBRE na rynku nieruchomości komercyjnych wynika, że podatki od nieruchomości stanowiły 28 procent wszystkich kosztów operacyjnych związanych z Magazynem samoobsługowym, a koszty zarządzania na miejscu i poza nim pochłaniają kolejne 38 procent kosztów operacyjnych.

sporządzanie Studium Wykonalności

Kiedy już zaczniesz myśleć o rozpoczęciu własnej działalności magazynowej, nadszedł czas, aby przeprowadzić pewne badania. Wszystkie te badania trafią do studium wykonalności, które, jak sama nazwa wskazuje, powie Ci, czy pomysł na biznes jest wykonalny., Możesz być w stanie zrobić to badanie na własną rękę, ale you’d lepiej zatrudnić konsultanta self-storage, aby go wykonać.

niezależnie od trasy, musisz odpowiedzieć na krytyczne pytanie:

jeśli ją zbuduję lub Kupię, czy przyjdą?

innymi słowy: jeśli zainwestujesz pieniądze w obiekt self-storageÂ, czy wygenerujesz wystarczająco dużo przychodów, aby pokryć koszty obsługi zadłużenia i koszty operacyjne, a nadal osiągniesz zysk?

przeprowadzanie badań rynku ma kluczowe znaczenie. To ćwiczenie pomoże Ci określić dane demograficzne bazy klientów w promieniu od jednego do pięciu mil od obiektu., Powierzchnia od trzech do pięciu mil jest typową wielkością rynku dla obiektu z własnym magazynem.

Youâ € ™ll chcesz przygwoździć medianę dochodów w obszarze rynku (najemcy self-storage wydają się być w nawiasach średniego dochodu i górnego średniego dochodu), wraz z medianą wieku (najemcy self-storage są zwykle w ich wczesnych 20s do połowy 50s).

ponadto, you’ll chcesz przejrzeć następujące aspekty proponowanego obszaru rynku:

• obecna populacja (od około 20,000 osób w otoczeniu wiejskim do 100,000 lub więcej w otoczeniu miejskim, jako ogólne wytyczne).,
• prognozowany wzrost liczby mieszkańców (więcej osób oznacza więcej potencjalnych najemców).
• dzienny ruch pojazdów (wiÄ ™ kszoĹ „Ä ‡ obiektĂłw samoobsĺ' ugowych w duĹźym stopniu zaleĹźy od ruchu samochodowego, aby przyciÄ … gnÄ … Ä ‡ klientĂłw).
• KtĂłre obiekty magazynowe juĹź dziaĹ ' ajÄ … w okolicy? Jaki jest ich wskaźnik obłożenia? Czy są jakieś obiekty, które są w budowie lub są planowane w strefie handlowej?,

inne elementy studium wykonalności Zwykle obejmie przegląd branży self-storageÂ; dalekosiężne prognozy dla stawek czynszu, dochodów, wydatków i wartości nieruchomości; oraz szczegóły dotyczące zagospodarowania przestrzennego projektu składowania€™s.

pisanie biznesplanu

każda firma powinna mieć biznes plan. Mówiąc najprościej, biznes plan może pomóc napędzać firmę w kierunku sukcesu, pozwalając realizować swoje cele i zarządzać problemami, które mogą się pojawić. Większość kredytodawców będzie chciała zobaczyć biznesplan przed przedłużeniem pożyczki.,

do napisania biznesplanu jest dostępnych wiele szablonów internetowych, więc na pewno możesz spróbować samemu sobie z tym poradzić. Możesz również szukać pomocy u organizacji non-profit, takiej jak SCORE, która oferuje bezpłatny mentoring biznesowy, lub możesz zatrudnić pisarza specjalizującego się w biznes planach.

należy pamiętać, że biznesplan dla istniejącego obiektu z własnym magazynem będzie wyglądał zupełnie inaczej niż biznesplan dla proponowanego obiektu.,

każdy biznes plan powinien być dopasowany do własnych potrzeb, ale biznes plan dla samodzielnego lokalu zazwyczaj zawiera informacje takie jak:

• misja.
• Oświadczenie o wizji.
• struktura własnościowa.
• struktura biznesowa (taka jak LLC lub spółka z ograniczoną odpowiedzialnością).
• role i obowiązki pracowników.
• Analiza SWOT (mocne, słabe strony, szanse i zagrożenia).
• analiza rynku.
• analiza konkurencji.
• strategie marketingowe i sprzedażowe.
• strategia cenowa., Z grubsza rzecz biorąc, Miesięczne czynsze za obiekt self-storage w obszarze o dużej populacji może wynosić od 50 centów do 4 dolarów za stopę kwadratową.
• Menu produktów i usług, w tym zestawienie rozmiarów jednostek, takich jak 5×5, 10×10 i 10×20.
• źródła kapitału.
• strumienie przychodów.
• prognozy przychodów i kosztów obejmujące kilka lat. Modelowanie finansowe umożliwi oszacowanie przychodów i wydatków na stopę kwadratową.

jednym z czynników zapewniających spełnienie prognoz przychodów jest marketing., Podczas ruchu drive-by dostarcza wiele klientów, marketing †„”szczególnie marketing internetowy â € „” nie można ignorować. Konsumenci z Self-storage coraz częściej zwracają się do Internetu jako pierwszego przystanku przy zakupie jednostki pamięci masowej.

każda inteligentna strategia internetowa powinna zapewnić, że Twój obiekt będzie można znaleźć w wyszukiwarkach takich jak Google, a także za pośrednictwem internetowych sklepów samoobsługowych, takich jak SpareFoot. Ponadto Twoja strona internetowa powinna być aktualna. Firmy takie jak storeEDGE specjalizują się w tworzeniu, modernizacji i utrzymywaniu gotowych do użycia urządzeń mobilnych stron internetowych dla operatorów self-storage.,

zakup obiektu do samodzielnego magazynowania

jeśli chodzi o zakup istniejącego obiektu, ceny są na całej mapie, podobnie jak same obiekty do samodzielnego magazynowania. Jak można się spodziewać, istniejący obiekt self-storage w Nowym Jorku, NY, prawdopodobnie pójdzie za dziesiątki milionów dolarów, podczas gdy istniejący obiekt w wiejskiej Iowa prawdopodobnie można kupić za mniej niż 1 milion dolarów.

analiza spot obiektów self-storage na sprzedaż w marcu 2019 r.wykazała, że ceny wywoławcze na ogół wahały się od 1 mln USD do 10 mln USD za obiekt., Niektóre obiekty na rynku były również sprzedawane jako jeden portfel.

O ile nie jesteś licencjonowanym profesjonalistą w dziedzinie nieruchomości, dobrze jest wynająć doświadczonego brokera self-storage, który pomoże Ci znaleźć i ostatecznie kupić obiekt. Doświadczony broker zna rynek i wie, jak negocjować cenę.

Jeśli zamierzasz prowadzić obiekt, oczywiście będziesz chciał kupić obiekt w regionie, w którym mieszkasz. Ale jeśli tyâ € ™ll być przekazanie operacji do trzeciej firmy zarządzającej, to nie musi mieć znaczenia, gdzie znajduje się obiekt., Po prostu upewnij się, że ty i twój broker dobrze rozumiecie lokalny rynek.

Budowa samodzielnego obiektu magazynowego

nie powinno to dziwić, ale lokalizacja odgrywa również dużą rolę w kosztach budowy nowego obiektu. Możesz być w stanie postawić jednopiętrowy, 40,000-stóp kwadratowych SELF-storage rozwoju w małym mieście za 1 milion dolarów lub mniej, podczas gdy dwupiętrowy, 80,000-stóp kwadratowych obiektu w bardziej miejskim otoczeniu może ustawić z powrotem 6 milionów dolarów. Należy pamiętać,że są to szacunkowe dane.,

z reguły możesz spodziewać się wydatków w dowolnym miejscu od $25 do $75 za metr kwadratowy na nową budowę. Jednak to tylko przybliżony zakres. Ponownie, lokalizacja obiektu †„”w tym koszt gruntu †„” będzie dyktować cenę budowy.

oto kilka statystyk, o których należy pamiętać, jeśli opracowujesz obiekt self-storageÂ:

• Obiekty wahają się od 10 000 stóp kwadratowych do 100 000 stóp kwadratowych lub więcej.,
• Przeciętny obiekt typu self-storage obejmuje 46 000 stóp kwadratowych netto do wynajęcia (ilość generującej pieniądze powierzchni, która może być wynajęta przez najemców).
• obiekt zazwyczaj zajmuje powierzchnię od 2,5 do 5 akrów.

poniżej przedstawiamy sześć rzeczy, które należy wziąć pod uwagę przy budowaniu jednostek magazynowych:

1. jaka będzie mieszanka jednostek?Jeśli obiekt znajduje się w strefie handlowej, która jest zamieszkana głównie przez wynajmujących mieszkania, możesz chcieć dołączyć więcej małych jednostek, takich jak 5×5 lub 5×10., Ale jeśli mieszkańcy strefy handlu są głównie właścicielami domów, więcej jednostek 10×10 i 10×20 może być w porządku.
2. czy obiekt powinien być zgodny tylko z jednostkami napędowymi czy tylko wewnętrznymi?A może powinna istnieć mieszanka jednostek drive-up i indoor-access. Odpowiedzi zależą od demografii strefy handlu.
3. czy powinny być tylko jednostki sterowane klimatem czy tylko jednostki nie sterowane klimatem?A może powinna być kombinacja tych dwóch? Lokalny klimat wejdzie w grę w odniesieniu do tej decyzji, podobnie jak Twój budżet budowlany.,
4. czy należy ograniczyć obiekt do jednego budynku?A może będziesz miał wystarczająco dużo miejsca i czy ma to sens, aby rozłożyć jednostki w kilku budynkach? Na konfigurację obiektu będzie miała wpływ ilość dostępnych gruntów oraz przewidywany popyt.
5. czy należy przeznaczyć miejsce na przechowywanie łodzi, Kamperów i innych pojazdów? odpowiedź zależy częściowo od badania rynku wskazującego, ilu właścicieli łodzi, Kamperów i pojazdów mieszka w strefie handlowej.,
6. czy warto przyjrzeć się przekształceniu istniejącej struktury, np. zamkniętego sklepu detalicznego, w obiekt samozasysający? wielu deweloperów self-storage z powodzeniem przekształciło niewykorzystane i często pomijane przestrzenie w generujące przychody podatkowe i tworzące miejsca pracy magazyny.

oprócz tego, jak będzie wyglądał obiekt, kolejnym kluczowym czynnikiem jest zagospodarowanie przestrzenne i uprawnienia.

ogromnym problemem będzie sposób zagospodarowania nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest już strefowa do samodzielnego przechowywania, usuwa to ogromną przeszkodę., Ale jeśli nieruchomość musi zostać ponownie zagospodarowana, możesz poświęcić miesiące, a nawet lata na poszukiwanie zgody na zmianę zagospodarowania przestrzennego.

w niektã3rych miejscach, urzędnicy rzÄ … dowi i mieszkaĹ „cy energicznie przeciwstawiajä … siÄ ™ obiektom samo-magazynowym, opierajÄ … c siÄ ™ na zĹ' o poinformowanym przekonaniu, ĹĽe obiekty te sÄ … magnesami dla przestÄ ™ pczoĺ ” ci i ruchu, i ĹĽe sÄ … oczami. W rzeczywistości jest odwrotnie. Self-storage obiektów don’t spowodować wzrost przestępczości lub ruchu, a wiele nowoczesnych obiektów są zaprojektowane tak, aby pasowały do, a nawet akcentować dzielnic.

, Wiąże się to z uzyskaniem zgody od jednostek rządowych na twoje plany rozwoju. Podobnie jak w przypadku przeniesienia, sprawa uprawnienia może przeciągać się przez miesiące po miesiącach.

mając to wszystko na uwadze, należy pamiętać o dwóch rzeczach:

1. rozwój samodzielnego magazynu wymaga czasu i cierpliwości (i oczywiście pieniędzy). poza zagospodarowaniem przestrzennym i uprawnieniami, budowa może być opóźniona przez złą pogodę, niedobory siły roboczej i ograniczone dostawy materiałów budowlanych.
2. Budowa samodzielnego obiektu magazynowego wymaga specjalistycznej wiedzy., Zespół Deweloperski powinien składać się z doświadczonych prawników, nieruchomości, finansowych, budowlanych i projektowych. Niewiele osób, które są nowe w branży self-storage może przejść samodzielnie podczas opracowywania nowego obiektu.

finansowanie obiektu Self-StorageÂ

podobnie jak w przypadku każdej firmy, istnieją pewne trudne prawdy o self-storage, bez względu na to, czy you’re mówi o nowo wybudowanym lub nowo nabytym obiekcie.

Po pierwsze, potrzebujesz pieniędzy, aby uruchomić biznes i utrzymać go w ruchu.,

jak już wspomnieliśmy, ilość pieniędzy, które wkładasz w obiekt, różni się znacznie w zależności od lokalizacji i niezliczonych innych czynników. Ale zanim wydasz ani grosza, będziesz musiał zdecydować, w jaki sposób będziesz mógł sfinansować zakup lub nowy rozwój.

na przykład czy będziesz musiał wziąć pożyczkę? Dostępnych jest wiele opcji, takich jak pożyczki na zakup, kredyty budowlane i pożyczki SBA. Wiele z tych pożyczek obejmuje okres od 10 do 25 lat. Pracuj z profesjonalnym kredytodawcą, który jest dobrze zorientowany w branży self-Storage, aby wskazać ci właściwy kierunek.,

aby zakwalifikować się do kredytu self-storage, oto cztery rzeczy, które prawdopodobnie potrzebujesz:

• wynik kredytowy co najmniej 680.
• historia kredytowa z ostatnich bankructw, foreclosures i zastawów podatkowych.
• Zaliczka gotówkowa w wysokości 10% lub więcej.
• prowadzenie działalności gospodarczej przez co najmniej trzy lata.

być może nie musisz brać kredytu, a zamiast tego masz wystarczająco dużo płynnego kapitału, aby kupić lub zbudować obiekt. Jednak, czy masz wystarczająco dużo pieniędzy, aby obsługiwać obiekt?, Nie chcesz drenować swojego funduszu emerytalnego, aby kupić lub rozwinąć obiekt self-storageÂ.

lub możesz rozważyć współpracę z innymi inwestorami, aby kupić lub zbudować obiekt. Można to zrobić poprzez:

• spółkę dłużną, która jest stosunkiem kredytowym, który nie przenosi udziału własnościowego na osobę lub podmiot, od którego pożyczasz pieniądze.
• Spółka Akcyjna, w której każdy wspólnik wpłaca określoną kwotę gotówki i posiada udział w spółce.
• spółka joint venture z np. deweloperem self-storage., Każdy partner posiada pewien procent firmy.
• konsorcjum akredytowanych inwestorów skupione wyłącznie w celu zakupu lub rozbudowy obiektu.
• układ lokatorski, który pozwala co najmniej dwóm osobom na posiadanie nieruchomości i umożliwia stosunkowo bezproblemowe przeniesienie udziału własnościowego na inną stronę.

zarabianie pieniędzy w Self-Storage

podczas obiektów self-storage tradycyjnie generować zdrowe, stabilne przepływy pieniężne, każdy wchodzący do działalności self-storage musi zdać sobie sprawę, że to won’t być get-Rich-Szybkie działanie.,

Ogólnie rzecz biorąc, wskaźnik obłożenia obiektów self-storage wahają się od 70 procent do 95 procent. Z obiektu, ktã3ry€™s nowo zbudowane lub that’s jest repozycjonowane, nowy właściciel często będzie twarz okres dzierżawy od 18 do 36 miesięcy, zanim obiekt osiągnie stabilizację obłożenia. Dodatni przepływ środków pieniężnych również może być lat w dół drogi.

jednak dobrą wiadomością jest to, że wskaźnik obłożenia obiektu z własnym magazynem spada znacznie poniżej innych klas aktywów., Według jednej miary próg rentowności wynosi od 40 do 45 procent zajętości w self-storage, w porównaniu do 60 procent lub więcej w sektorze wielorodzinnym. Ponadto obiekty typu self-storage mogą pochwalić się jednymi z najlepszych krótkoterminowych i długoterminowych zwrotów w Nieruchomościach Komercyjnych.

Jeśli chodzi o zakup obiektu self-storageÂ, jeden numer inwestycji, który’s niezbędne do zwrócenia uwagi jest stopa kapitalizacji (cap rate w skrócie)., â € œCapitalization stawki są zawsze nadrzędne uwagę zarówno dla kupujących i sprzedających w branży self-storageÂ, †według self-storage firmy maklerskiej Skyview Advisors.

jak wyjaśniają SkyView Advisors, stawka cap jest stosunkiem Noi property’s (dochód operacyjny netto) do wartości nieruchomości. Na przykład, jeśli nieruchomość sprzedaje się za 1,5 miliona dolarów, a jej NOI wynosi 120 000 dolarów, wówczas stawka ograniczenia wynosi 8 procent(120 000 dolarów to 8 procent z 1,5 miliona dolarów).,

w najprostszych terminach stawka cap ujawnia inwestorowi nieruchomości dochód, jaki procent może oczekiwać, aby zarobić, jeśli kupi nieruchomość za całą gotówkę, Â € ” Skyview Advisors powiedział.

na przykład, jeśli inwestor uważa, że nieruchomość jest warta 8 procent, to oczekuje zwrotu gotówki w wysokości 8 procent.

według CBRE w trzecim kwartale 2018 r.limity dla obiektów z własnym magazynem wahały się od 4,5 proc. w obiektach klasy A do 8,5 proc. w obiektach klasy C.,

Bottom Line

pod koniec dnia zakup lub budowa samodzielnego obiektu z pewnością pochłonie czas, energię i pieniądze. Jednak wypłata może być znaczna w stale rozwijającej się branży. Świadczy o tym wiele:

• w 2018 r.wskaźniki wynajmu powierzchni magazynowych i czynszów na wielu rynkach w USA osiągnęły rekordowe wyniki.,
• popyt na self-storage rośnie dzięki szeregowi trendów, w tym ogólnej redukcji gospodarstw domowych baby boomers’, ogólne preferencje wśród millenialsów na wynajem mieszkań w porównaniu do posiadania domów i trwałej mobilności pracowników amerykańskich.
• z biegiem czasu self-storage wykazał, że jest to sektor odporny na recesję.

krótko mówiąc, self-storage dostarcza wielu powodów, dla których nabycie istniejącego obiektu lub budowa nowego obiektu może otworzyć drzwi do atrakcyjnych zysków inwestycyjnych.,

urządzenia magazynowe wymagają niewielkich nakładów kapitałowych lub utrzymania, ich podatki od nieruchomości są skromne, a przejęcia netto w tym sektorze wzrosły, Forbes.com w listopadzie 2017 wystąpił Brad Thomas. â € œAnd więc, w dobrych czasach iw złych, jak małżeństwo, stare dobre jednostki magazynowe są jak wierny  € / małżonek.

---