Como a amortização da propriedade para arrendamento funciona

a amortização da propriedade imobiliária é uma ferramenta importante para os proprietários de imóveis para arrendamento. Ele permite que você deduza os custos de seus impostos de compra e melhoria de uma propriedade ao longo de sua vida útil, e assim reduz o seu rendimento tributável no processo.

Write-Offs fiscais

investir em imóveis para arrendamento pode revelar-se uma jogada financeira inteligente. Para começar, uma propriedade de aluguer pode fornecer uma fonte estável de renda, enquanto você construir o capital próprio na propriedade como ele (idealmente) aprecia ao longo do tempo. Existem também vários benefícios fiscais., Você muitas vezes pode deduzir as suas despesas de aluguer de qualquer renda que você ganha, reduzindo assim o seu passivo fiscal global.

a maioria das despesas de arrendamento, incluindo o seguro hipotecário, impostos sobre a propriedade, despesas de reparação e manutenção, despesas de escritório, seguros, serviços profissionais e despesas de viagem relacionadas com a gestão são dedutíveis no ano em que você gasta o dinheiro.outra dedução fiscal fundamental-nomeadamente a dedução para amortizações—funciona de forma um pouco diferente., Depreciação é o processo usado para deduzir os custos de compra e melhoria de uma propriedade de aluguel. Ao invés de fazer uma grande dedução no ano que você compra (ou melhora) a propriedade, a depreciação distribui a dedução durante a vida útil da propriedade.

The Internal Revenue Service (IRS) has very specific rules regarding amortization, and if you own rental property, it’s important to understand how the process works.Que propriedade é amortizável?,

de acordo com as IRS, você pode depreciar uma propriedade de aluguel se ela atender a todos estes requisitos:

• a propriedade é sua (você é considerado o proprietário, mesmo que a propriedade esteja sujeita a uma dívida).utiliza a propriedade na sua empresa ou como actividade de produção de rendimentos.
• a propriedade tem uma vida útil determinável, o que significa que é algo que se desgasta, decai, se gasta, se torna obsoleto, ou perde seu valor de causas naturais.
• a propriedade deverá durar mais de um ano.,

mesmo que a propriedade cumpra todos os requisitos acima, não pode ser depreciada se a colocar em serviço e a alienar (ou deixar de usá-la para uso profissional) no mesmo ano.Note-se que os terrenos não são considerados depreciáveis, uma vez que nunca se esgotam.”E, em geral, você não pode depreciar os custos de limpeza, plantio e Paisagismo, uma vez que essas atividades são consideradas parte do custo do terreno e não dos edifícios.Quando Começa a amortização?,

você pode começar a ter deduções de depreciação assim que você colocar a propriedade em serviço ou quando ele”está pronto e disponível para usar como um aluguel.

Aqui ” é um exemplo: você compra uma propriedade de aluguel em 15 de Maio. Depois de trabalhar na casa por vários meses, você tê-lo pronto para alugar em 15 de julho, então você começa a anunciar on-line e nos jornais locais. Se encontrares um inquilino, o contrato começa em Setembro. 1., Como a propriedade foi colocada em serviço—isto é, pronta para ser alugada e ocupada—em 15 de Julho, você começaria a depreciar a casa em julho, e não em setembro, quando você começar a cobrar renda.

você pode continuar a depreciar a propriedade até que uma das seguintes condições seja cumprida:

• você deduziu todo o seu custo ou outra base na propriedade.você retira a propriedade do serviço, mesmo que não tenha recuperado totalmente o seu custo ou outra base., Uma propriedade é retirada do serviço quando você já não usá-la como uma propriedade produtora de renda—ou se você vendê-la ou trocá-la, convertê-la para uso pessoal, abandoná-la, ou se ela é destruída.

você pode continuar a reclamar uma dedução de depreciação para propriedades que”estão temporariamente “ociosas” ou não estão em uso. Se você fizer reparos após um inquilino se mudar, por exemplo, você pode continuar a desvalorizar a propriedade enquanto você a prepara para o próximo.,

como calcular a depreciação

três factores determinam o montante da depreciação que pode deduzir anualmente: a sua base no imóvel, o período de recuperação e o método de depreciação utilizado.todos os imóveis para arrendamento de habitação colocados em serviço após 1986 são amortizados utilizando o sistema de recuperação de custos acelerado modificado (macr), uma técnica contabilística que diferencia os custos (e as deduções das amortizações) durante 27,5 anos. Esta é a quantidade de tempo que o IRS considera ser a “vida útil” de uma propriedade de aluguel.,embora seja sempre recomendado que trabalhe com um contabilista qualificado para calcular a depreciação, Aqui estão os passos básicos:

1. determina a base da propriedade. A base da propriedade é o seu custo ou o montante que você pagou (em dinheiro, com uma hipoteca, ou de alguma outra forma) para adquirir a propriedade. Algumas taxas de liquidação e custos de encerramento, incluindo taxas legais, taxas de registro, levantamentos, impostos de transferência, seguro de Título, e qualquer quantia que o vendedor deve que você concorda em pagar (tais como impostos retroativos), estão incluídos na base., Algumas taxas de liquidação e custos de fechamento não podem ser incluídos em sua base. Estes incluem prémios de seguro de incêndio, Renda para o arrendamento da propriedade antes de fechar, e encargos relacionados com a obtenção ou refinanciamento de um empréstimo, incluindo pontos, apólices de seguro hipotecário, custos de relatório de crédito, e taxas de avaliação.separe o custo dos terrenos e edifícios. Como você só pode depreciar o custo do edifício e não do terreno, você deve determinar o valor de cada um para depreciar o valor correto., Para determinar o valor, você pode usar o justo valor de mercado de cada um no momento em que você comprou a propriedade, ou você pode basear o número nos valores avaliados do imposto imobiliário. Digamos que compraste uma casa por $110.000. A mais recente avaliação do imposto imobiliário estima a propriedade em 90 mil dólares, dos quais 81 mil são para a casa e 9 mil são para a terra. Portanto, você pode alocar 90% ($81.000 ÷ $90.000) do preço de compra para a casa e 10% ($9.000 ÷ $ 90.000) do preço de compra para o terreno.Determine a sua base na casa., Agora que você conhece a base da propriedade (Casa Mais terra) e o valor da casa, você pode determinar a sua base na casa. Usando o exemplo acima, sua base na casa—o valor que pode ser depreciado-seria de US $99.000 (90% de US $110.000). Sua base na terra seria de US $11.000 (10% de US $110.000).se necessário, determinar a base ajustada. Você pode ter que fazer aumentos ou diminuições à sua base para certos eventos que acontecem entre o tempo que você compra a propriedade e o tempo que você tem pronto para o aluguer., Exemplos de aumentos de base incluem o custo de quaisquer adições ou melhorias que tenham uma vida útil de pelo menos um ano antes de colocar a propriedade em serviço, o dinheiro gasto para restaurar a propriedade danificada, o custo de trazer serviços de utilidade pública para a propriedade, e certas taxas legais. Diminuições para a base pode ser a partir de pagamentos de seguro que você recebe como resultado de danos ou roubo, perda de vítimas não coberto pelo seguro para o qual você tomou uma dedução, e dinheiro que você recebe para conceder uma facilidade.,

que Sistema utilizar

a próxima etapa envolve determinar qual dos dois macr se aplica: o sistema geral de amortização (GDS) ou o sistema alternativo de amortização (ADS). O GDS se aplica à maioria das propriedades colocadas em serviço, e em geral, você deve usá-lo a menos que você faça uma eleição irrevogável para anúncios ou a lei exige que você utilize anúncios.,

ANÚNCIOS é obrigatória quando a propriedade:

• Tem um qualificada de uso de negócios de 50% do tempo, ou menos
• Tem uma isenção de impostos de uso
• É financiado pela isenção de impostos títulos
• É utilizado, principalmente, na agricultura

Em geral, você”ll usar GDS, a menos que você tem uma razão para empregar ANÚNCIOS. Mais uma vez, é recomendado que você consulte um contabilista qualificado, que pode ajudá-lo a determinar a maneira mais favorável de depreciar a sua propriedade de aluguel.,

Uma vez que você sabe que sistema MACRS se aplica, você pode determinar o período de recuperação para a propriedade. O período de recuperação usando GDS é de 27,5 anos para aluguel de imóveis residenciais. Se você ” está usando anúncios, o período de recuperação para o mesmo tipo de propriedade é de 30 anos para a propriedade colocada em serviço após dez. 31, 2017, ou 40 anos se colocado em serviço antes disso.

a seguir, determine a quantidade que você pode depreciar a cada ano. Como a maioria dos imóveis residenciais usa GDS, vamos concentrar-nos nesse cálculo.,

para cada ano completo em que uma propriedade está em serviço, você depreciaria um valor igual: 3,636% a cada ano, desde que você continue a depreciar a propriedade. Se a propriedade estivesse em serviço por menos de um ano (por exemplo, você comprou uma casa em Maio e começou a alugá-la em Julho), você depreciaria uma porcentagem menor naquele ano, dependendo de quando foi colocado em serviço., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
agosto	1.364%
setembro	1.061%
outubro	0.758%
novembro	0.455%
dezembro	0.152%

Por exemplo, tome uma casa que tem uma base de us $99,000 e que foi colocado em serviço no dia 15 de julho.no primeiro ano, depreciar-se-á 1,667%, ou seja, 1,650.33 dólares (99 mil x 1.,667%).

para cada ano seguinte, você vai depreciar a uma taxa de 3,636%, ou $3,599.64, desde que o aluguel está em serviço para todo o ano.

Note que este valor é essencialmente equivalente a tomar a base e a dividir pelo período de recuperação de 27,5: $99,000 ÷ 27,5 = $ 3,600. A pequena diferença decorre do primeiro ano de serviço parcial.

quanto é que a amortização reduz o passivo fiscal?, se alugar imóveis, normalmente reporta os seus rendimentos e despesas de aluguer de cada propriedade na linha apropriada do calendário e quando apresentar a sua declaração fiscal anual. O ganho ou perda líquido, em seguida, vai em sua forma 1040. Depreciação é uma das despesas que você vai incluir no cronograma E, de modo que o montante de depreciação efetivamente reduz o seu passivo de imposto para o ano.

Se você depreciar $ 3,599. 64 e você estiver na faixa de imposto de 22%, por exemplo, você vai economizar $791.92 ($3,599.64 x 0,22) em impostos naquele ano.,

a linha de fundo

depreciação pode ser uma ferramenta valiosa se você investir em Propriedades de aluguel, porque permite que você divida o custo de compra da propriedade ao longo de décadas, reduzindo assim a conta fiscal de cada ano. Claro, se você depreciar a propriedade e, em seguida, vendê-lo por mais do que o seu valor depreciado, você”ll deve imposto sobre esse ganho através da depreciação recaptura imposto.,

Uma vez que as leis do imposto sobre imóveis para arrendamento são complicadas e mudam periodicamente, é sempre recomendado que trabalhe com um contabilista qualificado ao estabelecer, operar e vender o seu negócio de arrendamento. Dessa forma, você pode ter certeza de receber o tratamento fiscal mais favorável e evitar quaisquer surpresas no momento fiscal.

a discriminação dos empréstimos hipotecários é ilegal., Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, origem nacional, deficiência ou idade, há passos que você pode tomar. Um desses passos é apresentar um relatório para o Departamento de proteção financeira ao Consumidor ou com o Departamento de habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos (HUD).,

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