tudo o que você precisa saber sobre como iniciar um negócio de auto-armazenamento

do Alasca ao Alabama, cerca de 50.000 instalações de auto-armazenamento estão espalhadas pelo país. That’s aproximadamente o mesmo número de McDonald’s, Starbucks e locais de metrô em todo o U. S.  combinados. Estas instalações são a fundação da indústria de self-storage dos EUA, que foi projetado para gerar $37 bilhões em receita em 2019.,

em cada uma destas instalações auto-storageÂ, as pessoas pagam aluguel †“geralmente por mês †“” para armazenar suas coisas em unidades de vários tamanhos. Eles poderiam estar escondendo móveis, arte, Eletrodomésticos, TVs, documentos, decorações de férias, vinho, veículos, barcos ou RVs. Muitas pequenas empresas dependem de unidades de auto-armazenamento para manter o equipamento de negócios, inventário e suprimentos. Alguns clientes até converteram unidades de self-storage em topo de gama “man caves” e “She she’s sheds”.cada uma dessas propriedades de auto-armazenamento não é apenas um armazém para os nossos produtos cada instalação é também um pequeno negócio., E pode ser um negócio lucrativo. Por uma estimativa, a margem de lucro típica de um negócio auto-storage nos EUA é de 11 por cento. That’s bem acima das margens de lucro para muitos outros tipos de pequenas empresas; por exemplo, a margem de lucro típica de um restaurante varia de 3 por cento a 5 por cento.dados Estes números, iniciar um negócio de auto-storage parece bastante atraente, doesn’t it? Claro que sim., No entanto, qualquer pessoa que olhe para começar uma empresa de auto-storage deve olhar para além dos lucros e pesar as considerações práticas:

• Quanto custará para iniciar um negócio de auto-storageÂ?que tipo de pesquisa e planejamento você precisa fazer antes de iniciar um negócio de auto-armazenamento?deve comprar uma instalação de self-storage existente?deve construir uma instalação de auto-armazenamento a partir do zero?quanto custará operar o seu negócio de auto-armazenamento?como gerirá e comercializará as suas instalações de auto-armazenamento?,estas são grandes questões, claro, mas começar um negócio de auto-armazenamento é uma grande empresa. Siga ao longo como nós guiamos você através do que é preciso para começar um negócio de auto-storageÂ.

  Pesando os Custos de Introduzir a Auto-Storage de Negócios

  Antes de escotismo locais para uma auto-storage facilidade — não importa se you’re olhando para a compra de uma instalação existente ou a construção de um novo — you’ll necessidade de triturar alguns números.

  no início, you’ll precisa de um bom senso de quanto it’ll custo para entrar no negócio auto-storageÂ., Os números variam amplamente com base em uma variedade de fatores, tais como localização, custos de aquisição, custos de terrenos e custos de construção. (We’ll get into the details later.)

  Não só você deve pensar sobre os custos para comprar ou desenvolver uma facilidade, mas você também deve examinar de onde o dinheiro virá de:

  • você tem ativos líquidos suficientes para comprar ou desenvolver uma auto-storage facilidade em seu próprio país? Pode reservar esses bens para uma instalação de auto-armazenamento?precisa de pedir um empréstimo de aquisição ou de construção?,precisa de recrutar investidores para ajudar a financiar um negócio de aquisição ou desenvolvimento?

  Após you’ve chegar com respostas para essas perguntas, you’ll necessidade de descobrir quanto it’ll custo para operar a facilidade uma vez it’s seu. Tu e a tua família vão geri-lo sozinhos? Terá de contratar pessoal para o operar? Seria melhor deixar o lado das operações para uma empresa de gestão de terceiros? Precisa de instalar um software de gestão de auto-armazenamento de um fornecedor como o SiteLink?, No final, quanto tempo você quer gastar gerindo uma instalação auto-storageÂ?lembre-se, uma instalação de auto-armazenamento é mais do que uma estrutura. É um negócio.

  para entrar no negócio auto-storageÂ, you’ll quase certamente necessidade de esculpir milhões de dólares para comprar ou construir uma instalação, e para cobrir várias despesas operacionais, particularmente folha de pagamento e impostos., Um relatório divulgado no início de 2018 pela empresa de imóveis comerciais CBRE mostra impostos imobiliários responsáveis por 28 por cento de todas as despesas operacionais de auto-armazenamento, com os custos de gestão no local e fora do local consumindo mais 38 por cento das despesas operacionais.

  a montar um Estudo de Viabilidade

  

  uma Vez you’ve feito algumas de alto nível a pensar em abrir uma auto-storage de negócios, it’s tempo para fazer alguma pesquisa. Toda essa pesquisa irá para um estudo de viabilidade que irá, como o seu nome sugere, dizer-lhe se a ideia de negócio é viável., Você pode ser capaz de fazer este estudo por conta própria, mas você’D seria melhor contratar um consultor de auto-armazenamento para executá-lo.

  qualquer que seja o caminho que você vai, você precisa responder a uma pergunta crítica:

  Se eu construi-lo ou comprá-lo, eles virão?

  em outras palavras: se você investir dinheiro em uma instalação auto-storageÂ, você vai gerar receitas suficientes para cobrir o serviço de dívida e despesas operacionais, e ainda fazer um lucro?a realização de estudos de mercado é crucial. Este exercício irá ajudá – lo a identificar a demografia da base de clientes dentro de um raio de 1 a 8 km da instalação., Uma área de três a cinco milhas é o tamanho típico de um mercado para uma instalação auto-storageÂ.

  You’ll want to nail down the median income in the market area (self-storage renters tender to be in the middle-income and upper-middle-income brackets), along with the median age (self-storage locators are normally in their early 20s to mid-50s).

  além disso, you’ll quer rever os seguintes aspectos da sua área de mercado proposta:

  • população atual (em qualquer lugar de cerca de 20.000 pessoas em um ambiente rural para 100.000 ou mais em um ambiente urbano, como uma orientação geral).,crescimento previsto da população (mais pessoas significa mais inquilinos potenciais).
  • tráfego diário de veículos (a maioria das instalações self-storage dependem fortemente do tráfego drive-by para atrair clientes).paisagem competitiva. Que instalações de auto-armazenamento já estão operando na área? Qual é a taxa de ocupação? Existem instalações em construção ou previstas na zona comercial?,

  outros componentes do estudo de viabilidade normalmente irá incluir uma visão geral da indústria de self-storageÂ; projeções de longo alcance para taxas de aluguer, renda, despesas e valor da propriedade; e detalhes sobre o projeto de armazenamento€™s zoning.cada empresa deve ter um plano de negócios. Simplificando, um plano de negócios pode ajudar a impulsionar um negócio para o sucesso, deixando você realizar seus objetivos e gerenciar questões que possam surgir. A maioria dos mutuantes vai querer ver um plano de negócios antes de estender um empréstimo.,

  muitos modelos online estão disponíveis para escrever um plano de negócios, então você certamente pode tentar resolvê-lo por conta própria. Você também pode procurar assistência de uma sem fins lucrativos como SCORE, que oferece orientação de negócios grátis, ou você pode contratar um escritor que se especializa em planos de negócios.

  tenha em mente que um plano de negócios para uma instalação existente auto-storage parecerá muito diferente de um plano de negócios para uma instalação proposta.,cada plano de negócios deve ser adaptado às suas próprias necessidades, mas um plano de negócios para uma instalação de auto-armazenamento geralmente contará com informações como:

  • Declaração de missão.Descrição da visão.estrutura de propriedade.estrutura empresarial (como uma LLC, ou sociedade de Responsabilidade Limitada).funções e responsabilidades do pessoal.análise SWOT (pontos fortes, pontos fracos, oportunidades e ameaças).análise de mercado.análise concorrencial.estratégias de Marketing e de vendas.estratégia de preços., Grosso modo, os aluguéis mensais para uma instalação de auto-armazenamento em uma área de alta população pode ser em qualquer lugar de 50 centavos a $4 por pé quadrado.
  • Menu de ofertas de produtos e serviços, incluindo um resumo dos tamanhos das unidades, como 5×5, 10×10 e 10×20.Fontes de capital.fluxos de receitas.projecções relativas a receitas e despesas abrangendo vários anos. A modelagem financeira permitirá estimativas de receitas e despesas por metro quadrado.um factor para garantir que as projecções das receitas são cumpridas é a comercialização., Enquanto o tráfego drive-by entrega lotes de clientes, marketing †“”particularmente internet marketing — can’t ser ignorado. Os consumidores de auto-armazenamento estão cada vez mais se voltando para a internet como sua primeira parada ao comprar uma unidade de armazenamento.qualquer estratégia inteligente de internet deve garantir que a sua instalação possa ser encontrada em motores de busca como o Google, bem como através de mercados de auto-armazenamento online como o SpareFoot. Além disso, o seu site facility’s deve estar atualizado. Empresas como a storeEDGE se especializam no desenvolvimento, renovação e manutenção de sites prontos para uso móvel para operadores de auto-armazenamento.,

    comprar uma instalação de auto-armazenamento

    em termos de compra de uma instalação existente, os preços estão por todo o lado, tal como as próprias instalações de auto-armazenamento são. Como você pode esperar, uma instalação de auto-armazenamento existente em Nova York, NY, provavelmente irá para dezenas de milhões de dólares, enquanto uma instalação existente no Iowa rural provavelmente pode ser comprado por menos de US $1 milhão.uma análise pontual das instalações de self-storage para venda em Março de 2019 descobriu que os preços de pedido geralmente variavam de US $1 milhão a US $10 milhões por instalação., Algumas instalações no mercado também foram agrupadas para venda como uma única carteira.

    A menos que you’re um profissional imobiliário licenciado, it’s sábio para contratar um corretor de auto-armazenamento experiente para ajudá-lo a encontrar e, eventualmente, comprar uma instalação. Um corretor experiente conhece o mercado e sabe como negociar o preço.

    If you’re going to be running the facility, you, of course, will want to buy a facility in the region where you live. Mas se you’ll estar entregando as operações a uma empresa de gestão de terceiros, em seguida, não importa necessariamente onde a facilidade é., Certifique-se apenas de que você e o seu corretor têm uma boa compreensão do mercado local.

    desenvolver uma instalação de auto-armazenamento

    isto não deve surpreender, mas a localização também desempenha um papel importante no custo da construção de uma nova instalação. Você pode ser capaz de colocar uma história única, de 40.000 pés quadrados de auto-storage desenvolvimento em uma cidade pequena por US $1 milhão ou menos, enquanto uma instalação de dois andares, 80.000 pés quadrados em um cenário mais urbano poderia custar-lhe $6 milhões. Tenha em mente que estas são estimativas aproximadas.,

    Como regra geral, você pode esperar gastar em qualquer lugar de $25 a $75 por pé quadrado em nova construção. No entanto, that’s meramente uma gama aproximada. Mais uma vez, a localização da facilidade —” incluindo o custo da terra †“” vai ditar o preço para a construção.

    Aqui estão algumas estatísticas a ter em mente se você’re desenvolver uma instalação auto-storageÂ:

    • instalações variam de 10,000 pés quadrados a 100,000 pés quadrados ou mais.,
    • a instalação média de self-storage abrange 46.000 pés quadrados rentáveis líquidos (a quantidade de espaço gerador de dinheiro que pode ser alugado pelos inquilinos).uma instalação normalmente cobre 2,5 a 5 acres.

    o que se segue são seis coisas a ter em conta quando você está construindo unidades de armazenamento:

    1. Qual será o mix de unidades? Se a facilidade está em uma área de comércio that’s povoado predominantemente por inquilinos apartamento, então você pode querer incluir mais pequenas unidades, tais como 5×5 ou 5×10., Mas se os residentes da área de comércio são principalmente proprietários, mais 10×10 e 10×20 unidades podem estar em ordem.a instalação deve ser consistente apenas com unidades de drive-up ou apenas com unidades de acesso interior? ou deve haver uma mistura de unidades de drive-up e de acesso interior. As respostas dependem da demografia da área comercial.deve haver apenas unidades controladas pelo clima ou apenas unidades não controladas pelo clima? ou deve haver uma combinação dos dois? O clima local vai entrar em jogo em relação a esta decisão, assim como o seu orçamento de construção.,deve limitar as instalações a um edifício? ou você terá espaço suficiente †“”e faz sentido †“” para espalhar as unidades através de vários edifícios? Quanto terreno está disponível, juntamente com a quantidade de demanda projetada, irá influenciar a configuração da instalação.deve ser reservado espaço para o armazenamento de barcos, RVs e outros veículos? a resposta dobradiças, em parte, em pesquisa de mercado indicando quantos barcos, RV e proprietários de veículos vivem na área de comércio.,você deve olhar para a conversão de uma estrutura existente,como uma loja de varejo fechado, em uma instalação auto-storageÂ? uma série de desenvolvedores de auto-armazenamento têm transformado com sucesso espaços não utilizados e muitas vezes negligenciados em instalações de armazenamento geradoras de receitas fiscais, criação de emprego.para além do aspecto da instalação, outro factor-chave é o zoneamento e o direito.

       uma enorme questão será como a propriedade é zoneada. Se a propriedade já está zoneada para auto-armazenamento, então isso remove um grande obstáculo., Mas se a propriedade precisa de ser reformulada, então você poderia dedicar meses ou mesmo anos à procura de aprovação para uma mudança de zoneamento.

       em alguns lugares, funcionários do governo e residentes locais se opõem vigorosamente a instalações de auto-storageÂ, com base na noção mal informada de que essas instalações são ímãs para o crime e o tráfego, e que thes’re eyesores. O contrário é verdade. Auto-storage instalações don’t causar um aumento do crime ou do tráfego, e muitas instalações modernas estão sendo projetados para se encaixar e até mesmo acentuar bairros.além disso, há a questão do direito., Isso envolve a obtenção de aprovação de Entidades Governamentais para seus planos de desenvolvimento. Tal como no caso do rezoning, um caso de direito pode arrastar-se durante meses a meses.dito isto, tenha em mente duas coisas: desenvolvimento de uma instalação de auto-armazenamento requer tempo e paciência (e, claro, dinheiro). além do zoneamento e direito, a construção pode ser adiada por mau tempo, escassez de mão-de-obra e suprimentos limitados de materiais de construção.o desenvolvimento de uma instalação de self-storage requer experiência., uma equipe de desenvolvimento deve incluir experientes profissionais legais, imobiliários, financeiros, de construção e design. Poucas pessoas que são novas para a indústria auto-storage pode ir sozinho quando desenvolver uma nova facilidade.

    financiar uma instalação Auto-StorageÂ

    assim como existe com qualquer negócio, existem algumas verdades duras sobre o auto-armazenamento, não importa se you’re falar de uma instalação recém-construída ou recém-adquirida.

    para uma coisa, você’vai precisar de dinheiro para lançar o negócio e mantê-lo funcionando.,

    Como mencionamos anteriormente, a quantidade de dinheiro que você coloca em uma facilidade varia muito, com base na localização e miríade de outros fatores. Mas antes de gastar um centavo, você’terá que decidir como você’ll ir sobre o financiamento de uma aquisição ou um novo desenvolvimento.por exemplo, terá de pedir um empréstimo? Estão disponíveis várias opções, tais como empréstimos de aquisição, empréstimos de construção e empréstimos SBA. Muitos destes empréstimos cobrem prazos de 10 a 25 anos. Trabalhe com um looking profissional who’s bem versed na indústria self-storage para apontá-lo na direção certa.,

    para se qualificar para um empréstimo de auto-armazenamento, Aqui estão quatro coisas you’ll necessidade provável:

    • uma pontuação de crédito de pelo menos 680.
    • um histórico de crédito livre de falências recentes, execuções hipotecárias e liens fiscais.um pagamento em dinheiro igual ou superior a 10%.um historial de actividade de, pelo menos, três anos.

    talvez você don’t necessidade de contrair um empréstimo e, em vez disso, tem capital líquido suficiente para comprar ou construir uma facilidade. No entanto, tem dinheiro suficiente para operar as instalações?, Você don’t quer drenar o seu fundo de aposentadoria para comprar ou desenvolver uma instalação auto-storageÂ.ou pode considerar juntar-se a outros investidores para comprar ou construir uma instalação. Isto pode ser feito através de:

    • uma parceria de dívida, que é uma relação de empréstimo que não atribui uma participação de propriedade para a pessoa ou entidade a quem você está pedindo o dinheiro emprestado.uma parceria de capitais próprios, com cada parceiro a depositar uma determinada quantia em dinheiro e a deter uma parte da empresa.uma joint venture com, digamos, um desenvolvedor de auto-armazenamento., Cada sócio possui uma certa percentagem do negócio.um sindicato de investidores acreditados, reunido com o único objectivo de comprar ou desenvolver uma instalação.um acordo de arrendamento em comum, que permite que pelo menos duas pessoas sejam proprietárias de um bem e permite a transferência relativamente uniforme de uma participação de propriedade para outra parte.

    ganhar dinheiro em auto-armazenamento

    enquanto as instalações self-storage tradicionalmente gerar fluxo de caixa saudável e estável, qualquer pessoa que entrar no negócio self-storage deve perceber que este won’t ser uma operação de ficar rico-rápido.,de um modo geral, as taxas de ocupação das instalações de self-storage variam entre 70% e 95%. Com uma facilidade that’s recém-construído ou that’s sendo reposicionado, um novo proprietário muitas vezes vai enfrentar um período de leasing-up de 18 a 36 meses antes de uma instalação atinge a estabilização de ocupação. O fluxo de caixa positivo também pode ser anos mais à frente.no entanto, a boa notícia é que a taxa de ocupação inicial de uma instalação de self-storage se situa muito abaixo de outras classes de activos., Por uma medida, o ponto de ruptura é de 40% a 45% de ocupação no auto-armazenamento, contra 60% ou mais no setor multifamiliar. Além disso, as instalações self-storage se orgulham de alguns dos melhores retornos de curto e longo prazo em imóveis comerciais.

    Quando se trata de comprar uma instalação auto-storageÂ, um número de investimento that’s essencial para notar é a taxa de capitalização (taxa de cap para curto)., “as taxas de capitalização são sempre a principal consideração para os compradores e vendedores na indústria de auto-armazenamento”, de acordo com a empresa de corretagem de auto-armazenamento SkyView Advisors.

    Como explicado pela SkyView Advisors, a taxa de cap é o rácio de um property’s NOI (renda operacional líquida) para o valor da propriedade. Por exemplo, se uma Propriedade Vende por US $1,5 milhão e seu NOI é US $120,000, então a taxa de cap é de 8 por cento (us$120,000 é 8 por cento de US $1,5 milhão).,”nos termos mais simples, a taxa de cap revela a um investidor de propriedade de renda que porcentagem pode esperar ganhar se ele comprar a propriedade com todo o dinheiro”, disse a SkyView Advisors.por exemplo, se um investidor pensa que uma propriedade vale uma taxa máxima de 8%, então ele ou ela espera um retorno em dinheiro de 8%.

    no terceiro trimestre de 2018, as taxas de cap para instalações de self-storage variaram de 4,5 por cento entre instalações de classe A a 8,5 por cento para instalações de Classe C, De acordo com CBRE.,

    conclusão

    no final do dia, comprar ou construir uma instalação de auto-armazenamento irá certamente consumir tempo, energia e dinheiro. No entanto, o pagamento pode ser substancial em uma indústria em crescimento contínuo. Evidências de que o crescimento abunda:

    • em 2018, as taxas de ocupação de auto-armazenamento e taxas de aluguer em um número de mercados dos EUA atingiram níveis recordes.,a demanda por auto-armazenamento continua subindo graças a uma série de tendências, incluindo a redução geral das famílias baby boomers’, a preferência geral entre os milênios para alugar apartamentos versus possuir casas e a mobilidade sustentada dos trabalhadores americanos.ao longo do tempo, o auto-armazenamento tem demonstrado que it’s um setor resistente à recessão.em resumo, o auto-armazenamento Fornece uma série de razões pelas quais a aquisição de uma instalação existente ou a construção de uma nova instalação pode abrir a porta de implantação a ganhos de investimento atractivos.,as instalações de armazenagem necessitam de pouco investimento ou manutenção, os seus impostos sobre a propriedade são modestos e as aquisições líquidas nesse sector aumentaram. Forbes.com o colaborador Brad Thomas observou em novembro de 2017. â € œAnd assim, em bons tempos e em mau, tipo de casamento, as boas unidades de armazenamento velho são como um fiel … cônjuge. / p>
      

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