Cum funcționează amortizarea Proprietății de închiriere
amortizarea imobiliară este un instrument important pentru proprietarii de proprietăți de închiriere. Vă permite să deduceți costurile din impozitele dvs. de cumpărare și îmbunătățire a unei proprietăți pe parcursul vieții sale utile și, astfel, scade venitul impozabil în acest proces.
Takeaways cheie
- proprietarii de proprietăți De închiriere folosesc amortizarea pentru a deduce prețul de achiziție și costurile de îmbunătățire din declarațiile dvs. fiscale.
- amortizarea începe de îndată ce proprietatea este pusă în funcțiune sau disponibilă pentru a fi folosită ca închiriere.,
- prin convenție, cea mai mare proprietate de închiriere rezidențială din SUA este depreciată la o rată de 3.636% în fiecare an timp de 27.5 ani.
- numai valoarea clădirilor poate fi amortizată, nu puteți deprecia terenul.
reduceri fiscale
investiția în proprietăți de închiriere se poate dovedi a fi o mișcare financiară inteligentă. Pentru început, o proprietate de închiriere poate oferi o sursă constantă de venit în timp ce construiți capitaluri proprii în proprietate, deoarece (în mod ideal) apreciază în timp. Există, de asemenea, mai multe beneficii fiscale., Puteți deduce adesea cheltuielile dvs. de închiriere din orice venit de închiriere pe care îl câștigați, reducând astfel datoria fiscală globală.cele mai multe cheltuieli de proprietate de închiriere, inclusiv asigurarea ipotecară, impozitele pe proprietate, cheltuielile de reparații și întreținere, cheltuielile Biroului de acasă, asigurarea, serviciile profesionale și cheltuielile de călătorie legate de management sunt toate deductibile în anul în care cheltuiți banii.o altă deducere fiscală cheie-și anume alocația pentru amortizare—funcționează oarecum diferit., Amortizarea este procesul utilizat pentru a deduce costurile de cumpărare și îmbunătățirea unei proprietăți de închiriere. În loc să luați o deducere mare în anul în care cumpărați (sau îmbunătățiți) proprietatea, deprecierea distribuie deducerea pe durata de viață utilă a proprietății.Internal Revenue Service (IRS) are reguli foarte specifice în ceea ce privește amortizarea, iar dacă dețineți proprietăți de închiriere, este important să înțelegeți cum funcționează procesul.
ce proprietate este amortizabilă?, potrivit IRS, puteți deprecia o proprietate de închiriere dacă îndeplinește toate aceste cerințe:
- dețineți proprietatea (sunteți considerat a fi proprietarul, chiar dacă proprietatea este supusă unei datorii).
- utilizați proprietatea în afacerea dvs. sau ca activitate producătoare de venituri.
- proprietatea are o viață utilă determinabilă, ceea ce înseamnă că este ceva care se uzează, se descompune, se consumă, devine învechit sau își pierde valoarea din cauze naturale.
- proprietatea este de așteptat să dureze mai mult de un an.,chiar dacă proprietatea îndeplinește toate cerințele de mai sus, nu poate fi amortizată dacă ați pus-o în funcțiune și ați eliminat-o (sau nu o mai utilizați pentru uz comercial) în același an.
rețineți că terenul nu este considerat amortizabil, deoarece nu se consumă niciodată.”Și, în general, nu puteți deprecia costurile de compensare, plantare și amenajare a teritoriului, deoarece aceste activități sunt considerate parte din costul terenului și nu al clădirilor.
când începe deprecierea?,
puteți începe să luați deduceri de amortizare de îndată ce plasați proprietatea în serviciu sau când este gata și disponibilă pentru a fi folosită ca închiriere.
Iată un exemplu: cumpărați o proprietate de închiriere pe 15 mai. După ce ați lucrat la casă timp de câteva luni, o aveți gata de închiriat pe 15 iulie, astfel încât să începeți să faceți publicitate online și în ziarele locale. Veți găsi un chiriaș, iar contractul de închiriere începe pe Septembrie. 1., Pe măsură ce proprietatea a fost pusă în funcțiune—adică gata să fie închiriată și ocupată—pe 15 iulie, veți începe să depreciați casa în iulie și nu în septembrie când începeți să colectați chiria.puteți continua să depreciați proprietatea până când una dintre următoarele condiții este îndeplinită:
- ați dedus întregul cost sau altă bază în proprietate.
- vă retrageți proprietatea din serviciu, chiar dacă nu ați recuperat integral costul sau altă bază., O proprietate este retrasă din serviciu atunci când nu o mai utilizați ca proprietate producătoare de venituri-sau dacă o vindeți sau o schimbați, o convertiți în uz personal, o abandonați sau dacă este distrusă.
puteți continua să solicitați o deducere de amortizare pentru proprietatea care”este temporar „inactivă” sau nu este utilizată. Dacă faceți reparații după ce un chiriaș se mută, de exemplu, puteți continua să depreciați proprietatea în timp ce o pregătiți pentru următoarea.,
cum se calculează amortizarea
trei factori determină valoarea amortizării pe care o puteți deduce în fiecare an: baza dvs. în proprietate, perioada de recuperare și metoda de amortizare utilizată.
Orice rezidențiale de proprietate de închiriere, puse în funcțiune după anul 1986 este amortizat folosind Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), o tehnică de contabilitate care se raspandeste costurile (și deduceri de amortizare), de peste 27.5 ani. Aceasta este perioada de timp IRS consideră a fi „viața utilă” a unei proprietăți de închiriere.,deși este întotdeauna recomandat să lucrați cu un contabil fiscal calificat atunci când calculați amortizarea, iată pașii de bază:
- determinați baza proprietății. Baza proprietății este costul sau suma pe care ați plătit-o (în numerar, cu ipotecă sau în alt mod) pentru a achiziționa proprietatea. Unele taxe de decontare și costuri de închidere, inclusiv taxe legale, taxe de înregistrare, sondaje, taxe de transfer, asigurare de titlu și orice sumă pe care vânzătorul o datorează pe care sunteți de acord să o plătiți (cum ar fi impozitele înapoi), sunt incluse în bază., Unele taxe de decontare și costuri de închidere nu pot fi incluse în baza dvs. Acestea includ primele de asigurare de incendiu, chiria pentru închirierea proprietății înainte de închidere și taxele legate de obținerea sau refinanțarea unui împrumut, inclusiv puncte, primele de asigurare ipotecară, costurile raportului de credit și taxele de evaluare.
- separați costul terenurilor și clădirilor. Deoarece puteți deprecia doar costul clădirii și nu terenul, trebuie să determinați valoarea fiecăruia pentru a deprecia suma corectă., Pentru a determina valoarea, puteți utiliza valoarea de piață justă a fiecăruia în momentul în care ați cumpărat proprietatea sau puteți baza numărul pe valorile evaluate ale impozitului imobiliar. Să zicem că ai cumpărat o casă cu 110.000 de dolari. Cea mai recentă evaluare a impozitului imobiliar evaluează proprietatea la $90,000, din care $81,000 este pentru casă și $9,000 este pentru teren. Prin urmare, puteți aloca 90% ($81,000 ÷ $90,000) din prețul de achiziție a casei și 10% ($9,000 ÷ $90,000) din prețul de achiziție a terenului.
- determinați-vă baza în casă., Acum că știți baza proprietății (Casa plus terenul) și valoarea casei, vă puteți determina baza în casă. Folosind exemplul de mai sus, baza dvs. în casă—suma care poate fi amortizată—ar fi de 99.000 USD (90% din 110.000 USD). Baza ta în teren ar fi $11,000 (10% din $110,000).
- determinați baza ajustată, dacă este necesar. Este posibil să trebuiască să faceți creșteri sau scăderi la baza dvs. pentru anumite evenimente care se întâmplă între momentul în care cumpărați proprietatea și momentul în care o aveți pregătită pentru închiriere., Exemple de creșteri la bază includ costul oricăror adăugiri sau îmbunătățiri care au o durată de viață utilă de cel puțin un an înainte de a plasa proprietatea în serviciu, banii cheltuiți pentru a restabili proprietatea deteriorată, costul de a aduce servicii de utilități în proprietate și anumite taxe legale. Scăderile la bază pot fi din plățile de asigurare pe care le primiți ca urmare a daunelor sau furtului, pierderea de accidente care nu este acoperită de asigurarea pentru care ați luat o deducere și banii pe care îi primiți pentru a acorda o servitute.,
ce sistem să utilizați
următorul pas implică determinarea care dintre cele două MACRS se aplică: sistemul general de amortizare (GDS) sau sistemul alternativ de amortizare (ADS). GDS se aplică majorității proprietăților plasate în serviciu și, în general, trebuie să îl utilizați, cu excepția cazului în care faceți o alegere irevocabilă pentru anunțuri sau legea vă cere să utilizați anunțuri.,
anunțurile sunt mandatate atunci când proprietatea:
- are o utilizare de afaceri calificată 50% din timp sau mai puțin
- are o utilizare scutită de taxe
- este finanțată prin obligațiuni scutite de taxe
- este utilizată în principal în agricultură
în general, au un astfel de motiv pentru a angaja anunțuri. Din nou, este recomandat să consultați un contabil fiscal calificat, care vă poate ajuta să determinați cel mai favorabil mod de a vă deprecia proprietatea de închiriere.,odată ce știți ce sistem MACRS se aplică, puteți determina perioada de recuperare pentru proprietate. Perioada de recuperare folosind GDS este de 27,5 ani pentru proprietăți rezidențiale de închiriere. Dacă utilizați anunțuri, perioada de recuperare pentru același tip de proprietate este de 30 de ani pentru proprietatea pusă în serviciu după decembrie. 31, 2017 sau 40 de ani dacă sunt puse în funcțiune înainte de aceasta. apoi, determinați suma pe care o puteți deprecia în fiecare an. Ca cele mai multe proprietăți rezidențiale de închiriere utilizează GDS, ne vom concentra pe acest calcul.,
pentru fiecare an complet în care o proprietate este în serviciu, v-ar deprecia o sumă egală: 3.636% în fiecare an, atâta timp cât veți continua să se deprecieze proprietatea. Dacă proprietatea a fost în serviciu mai puțin de un an (de exemplu, ați cumpărat o casă în mai și ați început să o Închiriați În iulie), ați deprecia un procent mai mic în acel an, în funcție de momentul în care a fost pusă în funcțiune., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:
January
3.485%
February
3.182%
March
2.879%
April
2.576%
May
2.273%
June
1.970%
July
1.,667%
August
1.364%
septembrie
1.061%
octombrie
0.758%
august
0.455%
decembrie
0.152%
De exemplu, ia-o casă care are o baza de $99,000 și care a fost pus în funcțiune pe data de 15 iulie.
- pentru primul an, veți deprecia 1.667%, sau $1,650.33 ($99,000 x 1.,667%).
- pentru fiecare an după aceea, vă veți deprecia la o rată de 3.636%, sau $3,599.64, atâta timp cât închirierea este în serviciu pentru întregul an.
rețineți că această cifră este în esență echivalentă cu luarea bazei și împărțirea la perioada de recuperare 27.5: $99,000 ÷ 27.5 = $3,600. Diferența mică provine din primul an de serviciu parțial.
cât de mult amortizarea Reduce răspunderea fiscală?,
dacă închiriați proprietăți imobiliare, raportați de obicei veniturile și cheltuielile din închiriere pentru fiecare proprietate de închiriere pe linia corespunzătoare a programului e atunci când depuneți declarația fiscală anuală. Câștigul sau pierderea netă merge apoi pe formularul 1040. Amortizarea este una dintre cheltuielile pe care le veți include în programul E, astfel încât valoarea amortizării reduce efectiv obligația fiscală pentru anul respectiv.
Dacă se deprecieze $3,599.64 și ești în 22% impozit, de exemplu, veți economisi $791.92 ($3,599.64 x 0.22) impozite în acel an.,deprecierea poate fi un instrument valoros dacă investiți în proprietăți de închiriere, deoarece vă permite să răspândiți costul cumpărării proprietății pe parcursul deceniilor, reducând astfel factura fiscală din fiecare an. Desigur, dacă depreciați proprietatea și apoi o vindeți pentru mai mult decât valoarea sa depreciată, veți datora impozit pe acest câștig prin impozitul de recuperare a amortizării.,deoarece legile privind impozitul pe proprietate de închiriere sunt complicate și se schimbă periodic, este întotdeauna recomandat să lucrați cu un contabil fiscal calificat atunci când stabiliți, operați și vindeți afacerea dvs. imobiliară de închiriere. În acest fel, puteți fi sigur că veți primi cel mai favorabil tratament fiscal și veți evita orice surprize la momentul fiscal.
de creditare Ipotecară discriminarea este ilegală., Dacă credeți că ați fost discriminați pe baza rasei, religiei, sexului, stării civile, utilizării asistenței publice, originii naționale, dizabilității sau vârstei, există pași pe care îi puteți lua. Un astfel de pas este de a depune un raport la Biroul de protecție financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA (HUD).,
rețineți că terenul nu este considerat amortizabil, deoarece nu se consumă niciodată.”Și, în general, nu puteți deprecia costurile de compensare, plantare și amenajare a teritoriului, deoarece aceste activități sunt considerate parte din costul terenului și nu al clădirilor.
când începe deprecierea?,
puteți începe să luați deduceri de amortizare de îndată ce plasați proprietatea în serviciu sau când este gata și disponibilă pentru a fi folosită ca închiriere.
Iată un exemplu: cumpărați o proprietate de închiriere pe 15 mai. După ce ați lucrat la casă timp de câteva luni, o aveți gata de închiriat pe 15 iulie, astfel încât să începeți să faceți publicitate online și în ziarele locale. Veți găsi un chiriaș, iar contractul de închiriere începe pe Septembrie. 1., Pe măsură ce proprietatea a fost pusă în funcțiune—adică gata să fie închiriată și ocupată—pe 15 iulie, veți începe să depreciați casa în iulie și nu în septembrie când începeți să colectați chiria.puteți continua să depreciați proprietatea până când una dintre următoarele condiții este îndeplinită:
- ați dedus întregul cost sau altă bază în proprietate.
- vă retrageți proprietatea din serviciu, chiar dacă nu ați recuperat integral costul sau altă bază., O proprietate este retrasă din serviciu atunci când nu o mai utilizați ca proprietate producătoare de venituri-sau dacă o vindeți sau o schimbați, o convertiți în uz personal, o abandonați sau dacă este distrusă.
puteți continua să solicitați o deducere de amortizare pentru proprietatea care”este temporar „inactivă” sau nu este utilizată. Dacă faceți reparații după ce un chiriaș se mută, de exemplu, puteți continua să depreciați proprietatea în timp ce o pregătiți pentru următoarea.,
cum se calculează amortizarea
trei factori determină valoarea amortizării pe care o puteți deduce în fiecare an: baza dvs. în proprietate, perioada de recuperare și metoda de amortizare utilizată.
Orice rezidențiale de proprietate de închiriere, puse în funcțiune după anul 1986 este amortizat folosind Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), o tehnică de contabilitate care se raspandeste costurile (și deduceri de amortizare), de peste 27.5 ani. Aceasta este perioada de timp IRS consideră a fi „viața utilă” a unei proprietăți de închiriere.,deși este întotdeauna recomandat să lucrați cu un contabil fiscal calificat atunci când calculați amortizarea, iată pașii de bază:
- determinați baza proprietății. Baza proprietății este costul sau suma pe care ați plătit-o (în numerar, cu ipotecă sau în alt mod) pentru a achiziționa proprietatea. Unele taxe de decontare și costuri de închidere, inclusiv taxe legale, taxe de înregistrare, sondaje, taxe de transfer, asigurare de titlu și orice sumă pe care vânzătorul o datorează pe care sunteți de acord să o plătiți (cum ar fi impozitele înapoi), sunt incluse în bază., Unele taxe de decontare și costuri de închidere nu pot fi incluse în baza dvs. Acestea includ primele de asigurare de incendiu, chiria pentru închirierea proprietății înainte de închidere și taxele legate de obținerea sau refinanțarea unui împrumut, inclusiv puncte, primele de asigurare ipotecară, costurile raportului de credit și taxele de evaluare.
- separați costul terenurilor și clădirilor. Deoarece puteți deprecia doar costul clădirii și nu terenul, trebuie să determinați valoarea fiecăruia pentru a deprecia suma corectă., Pentru a determina valoarea, puteți utiliza valoarea de piață justă a fiecăruia în momentul în care ați cumpărat proprietatea sau puteți baza numărul pe valorile evaluate ale impozitului imobiliar. Să zicem că ai cumpărat o casă cu 110.000 de dolari. Cea mai recentă evaluare a impozitului imobiliar evaluează proprietatea la $90,000, din care $81,000 este pentru casă și $9,000 este pentru teren. Prin urmare, puteți aloca 90% ($81,000 ÷ $90,000) din prețul de achiziție a casei și 10% ($9,000 ÷ $90,000) din prețul de achiziție a terenului.
- determinați-vă baza în casă., Acum că știți baza proprietății (Casa plus terenul) și valoarea casei, vă puteți determina baza în casă. Folosind exemplul de mai sus, baza dvs. în casă—suma care poate fi amortizată—ar fi de 99.000 USD (90% din 110.000 USD). Baza ta în teren ar fi $11,000 (10% din $110,000).
- determinați baza ajustată, dacă este necesar. Este posibil să trebuiască să faceți creșteri sau scăderi la baza dvs. pentru anumite evenimente care se întâmplă între momentul în care cumpărați proprietatea și momentul în care o aveți pregătită pentru închiriere., Exemple de creșteri la bază includ costul oricăror adăugiri sau îmbunătățiri care au o durată de viață utilă de cel puțin un an înainte de a plasa proprietatea în serviciu, banii cheltuiți pentru a restabili proprietatea deteriorată, costul de a aduce servicii de utilități în proprietate și anumite taxe legale. Scăderile la bază pot fi din plățile de asigurare pe care le primiți ca urmare a daunelor sau furtului, pierderea de accidente care nu este acoperită de asigurarea pentru care ați luat o deducere și banii pe care îi primiți pentru a acorda o servitute.,
ce sistem să utilizați
următorul pas implică determinarea care dintre cele două MACRS se aplică: sistemul general de amortizare (GDS) sau sistemul alternativ de amortizare (ADS). GDS se aplică majorității proprietăților plasate în serviciu și, în general, trebuie să îl utilizați, cu excepția cazului în care faceți o alegere irevocabilă pentru anunțuri sau legea vă cere să utilizați anunțuri.,
anunțurile sunt mandatate atunci când proprietatea:
- are o utilizare de afaceri calificată 50% din timp sau mai puțin
- are o utilizare scutită de taxe
- este finanțată prin obligațiuni scutite de taxe
- este utilizată în principal în agricultură
în general, au un astfel de motiv pentru a angaja anunțuri. Din nou, este recomandat să consultați un contabil fiscal calificat, care vă poate ajuta să determinați cel mai favorabil mod de a vă deprecia proprietatea de închiriere.,odată ce știți ce sistem MACRS se aplică, puteți determina perioada de recuperare pentru proprietate. Perioada de recuperare folosind GDS este de 27,5 ani pentru proprietăți rezidențiale de închiriere. Dacă utilizați anunțuri, perioada de recuperare pentru același tip de proprietate este de 30 de ani pentru proprietatea pusă în serviciu după decembrie. 31, 2017 sau 40 de ani dacă sunt puse în funcțiune înainte de aceasta. apoi, determinați suma pe care o puteți deprecia în fiecare an. Ca cele mai multe proprietăți rezidențiale de închiriere utilizează GDS, ne vom concentra pe acest calcul.,
pentru fiecare an complet în care o proprietate este în serviciu, v-ar deprecia o sumă egală: 3.636% în fiecare an, atâta timp cât veți continua să se deprecieze proprietatea. Dacă proprietatea a fost în serviciu mai puțin de un an (de exemplu, ați cumpărat o casă în mai și ați început să o Închiriați În iulie), ați deprecia un procent mai mic în acel an, în funcție de momentul în care a fost pusă în funcțiune., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:
|
January |
3.485% |
|
February |
3.182% |
|
March |
2.879% |
|
April |
2.576% |
|
May |
2.273% |
|
June |
1.970% |
|
July |
1.,667% |
|
August |
1.364% |
|
septembrie |
1.061% |
|
octombrie |
0.758% |
|
august |
0.455% |
|
decembrie |
0.152% |
De exemplu, ia-o casă care are o baza de $99,000 și care a fost pus în funcțiune pe data de 15 iulie.
- pentru primul an, veți deprecia 1.667%, sau $1,650.33 ($99,000 x 1.,667%).
- pentru fiecare an după aceea, vă veți deprecia la o rată de 3.636%, sau $3,599.64, atâta timp cât închirierea este în serviciu pentru întregul an.
rețineți că această cifră este în esență echivalentă cu luarea bazei și împărțirea la perioada de recuperare 27.5: $99,000 ÷ 27.5 = $3,600. Diferența mică provine din primul an de serviciu parțial.
cât de mult amortizarea Reduce răspunderea fiscală?,
dacă închiriați proprietăți imobiliare, raportați de obicei veniturile și cheltuielile din închiriere pentru fiecare proprietate de închiriere pe linia corespunzătoare a programului e atunci când depuneți declarația fiscală anuală. Câștigul sau pierderea netă merge apoi pe formularul 1040. Amortizarea este una dintre cheltuielile pe care le veți include în programul E, astfel încât valoarea amortizării reduce efectiv obligația fiscală pentru anul respectiv.
Dacă se deprecieze $3,599.64 și ești în 22% impozit, de exemplu, veți economisi $791.92 ($3,599.64 x 0.22) impozite în acel an.,deprecierea poate fi un instrument valoros dacă investiți în proprietăți de închiriere, deoarece vă permite să răspândiți costul cumpărării proprietății pe parcursul deceniilor, reducând astfel factura fiscală din fiecare an. Desigur, dacă depreciați proprietatea și apoi o vindeți pentru mai mult decât valoarea sa depreciată, veți datora impozit pe acest câștig prin impozitul de recuperare a amortizării.,deoarece legile privind impozitul pe proprietate de închiriere sunt complicate și se schimbă periodic, este întotdeauna recomandat să lucrați cu un contabil fiscal calificat atunci când stabiliți, operați și vindeți afacerea dvs. imobiliară de închiriere. În acest fel, puteți fi sigur că veți primi cel mai favorabil tratament fiscal și veți evita orice surprize la momentul fiscal.
de creditare Ipotecară discriminarea este ilegală., Dacă credeți că ați fost discriminați pe baza rasei, religiei, sexului, stării civile, utilizării asistenței publice, originii naționale, dizabilității sau vârstei, există pași pe care îi puteți lua. Un astfel de pas este de a depune un raport la Biroul de protecție financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA (HUD).,