Tot ce Trebuie să Știți Despre Cum să Înceapă o Auto-Depozitare de Afaceri

Din Alaska până în Alabama, aproximativ 50.000 de auto-depozitare sunt împrăștiate în jurul valorii de țară. That’s despre același număr de McDonald’s, Starbucks și Metrou locații din S. U.  combinate. Aceste facilități sunt fundamentul industriei de auto-depozitare din SUA, care a fost proiectată să genereze venituri de 37 de miliarde de dolari în 2019.,la fiecare dintre aceste facilități de auto-storageÂ, oamenii plătesc chirie —, de obicei, de luna — pentru a stoca lucrurile lor în unități de diferite dimensiuni. Acestea ar putea fi stashing mobilier, artă, aparate, Televizoare, documente, decoratiuni de vacanta, vin, vehicule, bărci sau RVs. Multe întreprinderi mici se bazează pe unități de auto-storage pentru a păstra echipamente de afaceri, inventar și consumabile. Unii clienți chiar s-au convertit auto-storage unități în high-end “man caves” și “she grajduri.fiecare dintre aceste proprietăți de auto-storage nu este doar un depozit pentru produsele noastre — fiecare facilitate, de asemenea, este o afacere mică., Și poate fi o afacere profitabilă, la asta. De o estimare, marja de profit tipic de o afacere de auto-storage în SUA este 11 la sută. That†™ s cu mult peste marjele de profit pentru multe alte tipuri de întreprinderi mici; de exemplu, marja de profit tipic de un restaurant variază de la 3 la sută la 5 la sută.avand in vedere aceste numere, inceperea unei afaceri de auto-depozitare suna destul de atragatoare, nu-i asa? Sigur că da., Cu toate acestea, oricine s-ar uita la a începe un auto-storage societatea trebuie să privească dincolo de profit și cântărește considerente de ordin practic:

• Cât de mult va costa pentru a începe un auto-storage de afaceri?
• ce fel de cercetare și planificare trebuie să faceți înainte de a începe o afacere de auto-storageÂ?
• ar trebui să cumpere o facilitate de auto-storage existente?
• ar trebui să vă construi o facilitate de auto-storage de la sol în sus?
• cat de mult va costa pentru a opera afacerea dvs. de auto-storageÂ?
• cum veti gestiona si comercializa facilitatea de auto-depozitare?,

acestea sunt întrebări mari, desigur, dar apoi începe o afacere de auto-storage este o întreprindere mare. Urmați de-a lungul ca noi vă ghida prin ceea ce este nevoie pentru a începe o afacere de auto-storageÂ.de asemenea, este important sa va informati cu privire la modul in care va desfasurati activitatea si sa va informati cu privire la modul in care va desfasurati activitatea.de asemenea, va oferim servicii de curatenie in Bucuresti si Ilfov., Numerele vor varia foarte mult în funcție de o varietate de factori, cum ar fi locația, costurile de achiziție, costurile terenului și costurile de construcție. Va asteptam cu drag!)

nu numai că trebuie să vă gândiți la costurile de achiziție sau de dezvoltare a unei facilități, dar trebuie să examinați și de unde vor veni banii:

• aveți suficiente active lichide pentru a cumpăra sau a dezvolta o facilitate de auto-depozitare pe cont propriu? Vă puteți permite să aloce aceste active pentru o facilitate de auto-storageÂ?
• ai nevoie pentru a lua și de achiziție sau de împrumut de construcție?,
• aveți nevoie pentru a recruta investitori auto-storage pentru a ajuta la finanțarea unei achiziții sau a unei tranzacții de dezvoltare?de asemenea, va oferim servicii de curatenie la cele mai inalte standarde de calitate. Tu și familia ta o veți conduce singuri? Va trebui să angajeze personal să-l opereze? Ar fi mai bine să lăsați partea de operațiuni unei companii de administrare terță parte? Aveți nevoie să instalați software de gestionare a stocării de la un furnizor precum SiteLink?, În cele din urmă, cât de mult timp vrei să-și petreacă rulează o facilitate de auto-storageÂ?

  amintiți-vă, o facilitate de auto-storage este mai mult decât o structură. Este o afacere.pentru a intra în afaceri de auto-storageÂ, you’ll aproape sigur nevoie pentru a sculpta milioane de dolari pentru a cumpăra sau de a construi o facilitate, și pentru a acoperi diverse cheltuieli de exploatare, în special de salarizare și impozite., Un raport publicat la începutul anului 2018 comercial companiei imobiliare CBRE arată impozite imobiliare au reprezentat 28% din toate auto-depozitare, cheltuieli de exploatare, cu on-site și off-site-costurile de gestionare a manca un alt 38 la sută din cheltuielile de exploatare.

  de a Pune Împreună un Studiu de Fezabilitate

  

  Odată ce you’am făcut un înalt nivel de gândire despre a începe un auto-storage de afaceri, ita€™s timp pentru a face unele de cercetare. Toate aceste cercetări vor intra într-un studiu de fezabilitate care, după cum sugerează și numele, vă va spune dacă ideea de afaceri este fezabilă., S-ar putea fi capabil de a face acest studiu pe cont propriu, dar you’d fi mai bine angajarea unui consultant de auto-stocare pentru a efectua.indiferent de ruta pe care o parcurgeți, trebuie să răspundeți la o întrebare critică:

  dacă o construiesc sau o cumpăr, vor veni?cu alte cuvinte: dacă investiți bani într-o facilitate de auto-depozitare, veți genera venituri suficiente pentru a acoperi cheltuielile de serviciu și de exploatare și veți obține totuși un profit?

  efectuarea de cercetări de piață este crucială. Acest exercițiu vă va ajuta să identificați datele demografice ale bazei de clienți pe o rază de unu până la cinci mile a instalației., O zonă de trei până la cinci mile este dimensiunea tipică a unei piețe pentru o instalație de auto-depozitare.

  you’ll doresc să unghii în jos venitul median în zona de piață (chiriașii auto-depozitare tind să fie în paranteze cu venituri medii și superioare-mijloc-venit), împreună cu vârsta mediană (chiriași auto-depozitare sunt în mod normal, la începutul anilor 20 la mijlocul anilor 50).în plus, veți dori să revizuiți următoarele aspecte ale zonei de piață propuse:

  • populația actuală (oriunde de la aproximativ 20.000 de persoane într-un cadru rural la 100.000 sau mai mult într-un cadru urban, ca orientare generală).,creșterea estimată a populației (mai multe persoane înseamnă mai mulți chiriași potențiali).
  • traficul zilnic de vehicule (majoritatea facilităților de auto-depozitare depind în mare măsură de traficul drive-by pentru a atrage clienții).
  • Peisaj competitiv. Ce facilități de auto-depozitare funcționează deja în zonă? Care este gradul lor de ocupare? Există facilități care sunt în construcție sau sunt planificate în zona comercială?,

  Alte componente din studiul de fezabilitate, în mod normal, va include o prezentare generală a auto-storage industrie; cu rază lungă de proiecții pentru ratele de închiriere, veniturile, cheltuielile și valoarea proprietății; și detalii despre stocare project’s de zonare.

  scrierea unui plan de afaceri

  fiecare afacere ar trebui să aibă un plan de afaceri. Mai simplu spus, un plan de afaceri poate ajuta la propulsarea unei afaceri spre succes, permițându-vă să vă realizați obiectivele și să gestionați problemele care ar putea apărea. Majoritatea creditorilor vor dori să vadă un plan de afaceri înainte de a prelungi un împrumut.,o mulțime de șabloane online sunt disponibile pentru scrierea unui plan de afaceri, astfel încât cu siguranță puteți încerca să îl abordați pe cont propriu. De asemenea, puteți solicita asistență de la o organizație non-profit, cum ar fi SCORE, care oferă îndrumare gratuită pentru afaceri sau puteți angaja un scriitor specializat în planuri de afaceri.

  rețineți că un plan de afaceri pentru o facilitate de auto-storage existente va arata destul de diferit de un plan de afaceri pentru o facilitate propuse.,

  Fiecare plan de afaceri ar trebui să fie adaptate la propriile nevoi, dar un plan de afaceri pentru o auto-storage facilitatea de obicei, va cuprinde informații precum:

  • declarația de Misiune.
  • declarație de viziune.
  • structura de proprietate.
  • structura de afaceri (cum ar fi un SRL, sau societate cu răspundere limitată).
  • rolurile și responsabilitățile personalului.
  • analiza SWOT (puncte forte, puncte slabe, oportunități și amenințări).
  • Analiza pieței.
  • Analiza competitivă.
  • strategii de Marketing și vânzări.
  • strategia de stabilire a prețurilor., Aproximativ vorbind, chiriile lunare pentru o facilitate de auto-storage într-o zonă cu populație ridicată poate fi oriunde de la 50 cenți la $4 pe picior pătrat.
  • meniu de oferte de produse și servicii, inclusiv o trecere în revistă a dimensiunilor unității, cum ar fi 5×5, 10×10 și 10×20.
  • surse de capital.
  • fluxuri de venituri.proiecții de venituri și cheltuieli care acoperă mai mulți ani. Modelarea financiară va permite estimări ale veniturilor și cheltuielilor pe bază de pătrat-picior.

  un factor în a vă asigura că proiecțiile de venituri sunt îndeplinite este marketingul., În timp ce mașina de trafic oferă o mulțime de clienți, marketing — deosebit de marketing pe internet — can’t fi ignorat. Consumatorii cu auto-stocare se îndreaptă din ce în ce mai mult către internet ca primă oprire atunci când cumpără o unitate de stocare.orice strategie inteligentă de internet ar trebui să vă asigure că facilitatea dvs. poate fi găsită pe motoarele de căutare precum Google, precum și prin piețe online de auto-stocare, cum ar fi SpareFoot. În plus, site-ul facility’s ar trebui să fie actualizate. Companii precum StorEdge se specializează în dezvoltarea, modernizarea și menținerea site-urilor web pregătite pentru Dispozitive mobile pentru operatorii de auto-stocare.,

  cumpararea unei facilitati de auto-depozitare

  In ceea ce priveste cumpararea unei facilitati existente, preturile sunt peste tot pe harta, la fel ca si facilitatile de auto-depozitare in sine. Așa cum s-ar putea aștepta, o facilitate de auto-storage existente în New York City, NY, probabil va merge pentru zeci de milioane de dolari, întrucât o facilitate existente în mediul rural Iowa probabil pot fi achiziționate pentru mai puțin de $1 milioane.

  o analiză la fața locului a facilităților de auto-depozitare de vânzare în martie 2019 a constatat că prețurile solicitate au variat, în general, de la $1 milioane la $10 milioane pe instalație., Unele facilități de pe piață, de asemenea, au fost grupate pentru vânzare ca un singur portofoliu.daca nu sunteti un profesionist autorizat in domeniul imobiliar, este intelept sa angajati un broker cu experienta de auto-stocare pentru a va ajuta sa gasiti si in cele din urma sa cumparati o facilitate. Un broker experimentat cunoaște piața și știe cum să negocieze prețul.daca aveti de gând sa fie difuzate facilitatea, tu, desigur, va dori să cumpere o facilitate în regiunea în care locuiți. Dar dacă youâ € ™ll fi predarea operațiunilor la o companie de administrare terță parte, atunci nu contează neapărat în cazul în care instalația este., Doar asigurați-vă că dvs. și brokerul dvs. aveți o bună înțelegere a pieței locale.

  Dezvoltarea unei Auto-Storage Facilitatea

  

  Acest lucru ar trebui să vină ca o surpriză, dar, de locație, de asemenea, joacă un rol important în costul de a construi o nouă facilitate. S-ar putea fi capabil de a pune o singură poveste, 40,000-pătrat-picior de dezvoltare de auto-storage într-un oraș mic pentru 1 milion de dolari sau mai puțin, întrucât o facilitate cu două etaje, 80,000-pătrat-picior într-un cadru mai urban ar putea stabili înapoi 6 milioane de dolari. Rețineți că acestea sunt estimări brute.,

  ca o regulă de degetul mare, vă puteți aștepta să-și petreacă oriunde de la $25 la $75 pe picior pătrat pe Construcții noi. Cu toate acestea, that’s doar o gamă aproximativă. Din nou, locația instalației — inclusiv costul terenului — va dicta eticheta de preț pentru construcție.

  iată câteva statistici pentru a păstra în minte dacă you’re în curs de dezvoltare o facilitate de auto-storageÂ:

  • facilități variază de la 10.000 de metri pătrați la 100.000 de metri pătrați sau mai mult.,
  • facilitatea medie de auto-depozitare cuprinde 46.000 de metri pătrați închiriați net (cantitatea de spațiu generatoare de bani care poate fi închiriată de chiriași).
  • o facilitate acoperă de obicei 2.5 la 5 acri.

  ce urmează sunt șase lucruri să ia în considerare atunci când you’re construirea de unități de stocare:

  1. care va fi amestecul de unități? În cazul în care facilitatea este într-o zonă comercială that’s populat predominant de chiriasi apartament, atunci ați putea dori să includă mai multe unități mici, cum ar fi 5×5 sau 5×10., Dar dacă locuitorii zonei comerciale sunt în mare parte proprietari de case, mai multe unități 10×10 și 10×20 ar putea fi în ordine.
  2. ar trebui ca instalația să fie compatibilă numai cu unități de acționare sau numai cu unități de acces în interior? sau ar trebui să existe un amestec de drive-up și unități de acces interior. Răspunsurile depind de demografia zonei comerciale.
  3. ar trebui să existe numai unități controlate de climă sau numai unități care nu sunt controlate de climă? sau ar trebui să existe o combinație a celor două? Climatul local va intra în joc cu privire la această decizie, la fel ca și bugetul dvs. de construcție.,
  4. ar trebui să limitați facilitatea la o clădire? sau veti avea suficient spatiu â € „si are sens â €” sa imprastiati unitatile in mai multe cladiri? Cât de mult teren este disponibil, împreună cu cât de mult cererea este proiectat, va influența configurația instalației.
  5. ar trebui să fie rezervat spațiu pentru depozitarea bărcilor, RV-urilor și a altor vehicule? raspunsul depinde, in parte, de cercetarile de piata care indica cati proprietari de barci, rulote si vehicule locuiesc in zona comerciala.,
  6. ar trebui să te uiți la transformarea unei structuri existente, cum ar fi un magazin de vânzare cu amănuntul obloane, într-o facilitate de auto-storageÂ? un număr de dezvoltatori de auto-depozitare au transformat cu succes spațiile neutilizate și adesea trecute cu vederea în facilități de depozitare generatoare de venituri fiscale, care creează locuri de muncă.în afară de cum va arăta instalația, un alt factor cheie este zonarea și dreptul.o problemă uriașă va fi modul în care proprietatea este zonată. Dacă proprietatea este deja zonată pentru auto-depozitare, atunci aceasta elimină un obstacol imens., Dar dacă proprietatea trebuie să fie rezonată, atunci puteți dedica luni sau chiar ani pentru a solicita aprobarea unei schimbări de zonare.

     În unele locuri, oficiali guvernamentali și localnicii se opună auto-storage facilitati, pe baza de prost informat ideea că aceste facilități sunt magneți pentru crimă și trafic, și că they’re eyesores. Reversul este de fapt adevărat. Facilitati de auto-storage donâ € ™t provoca o crimă creștere sau de trafic, și multe facilități moderne sunt proiectate pentru a se potrivi în și chiar accentua cartiere.in plus, exista o problema a dreptului., Aceasta implică obținerea aprobării de la entitățile guvernamentale pentru planurile dvs. de dezvoltare. Ca și în cazul rezoning, un caz de drept ar putea trage de luni de zile.toate acestea fiind spuse, tineti cont de doua lucruri: dezvoltarea unei facilitati de auto-depozitare necesita timp si rabdare (si, desigur, bani). În afară de zonare și dreptul, construcția poate fi amânată din cauza vremii nefavorabile, a lipsei de forță de muncă și a aprovizionării limitate cu materiale de construcție.dezvoltarea unei facilitati de auto-depozitare necesita expertiza., o echipa de dezvoltare ar trebui să includă maturate juridice, imobiliare, financiare, constructii si design profesionisti. Puțini oameni care sunt noi pentru industria de auto-storage poate merge singur atunci când în curs de dezvoltare o nouă facilitate.

  o Finanțare Auto-Storage Facilitatea

  la fel cum este orice afacere, există unele adevăruri dure despre auto-depozitare, indiferent dacă you’re vorbesc despre un nou construite sau nou-dobândite facilitate.pentru un singur lucru, you’ll nevoie de bani pentru a lansa afacerea și păstrați-l rulează.,după cum am menționat anterior, suma de bani pe care o puneți într-o instalație variază foarte mult, în funcție de locație și de numeroși alți factori. Dar înainte de a petrece un ban, youâ € ™ll trebuie să decidă cum you’ll merge despre finanțarea unei achiziții sau o nouă dezvoltare.

  de exemplu, va trebui să luați un împrumut? Sunt disponibile o serie de opțiuni, cum ar fi împrumuturile pentru achiziții, împrumuturile pentru construcții și împrumuturile SBA. Multe dintre aceste împrumuturi acoperă termeni de la 10 la 25 de ani. Lucrul cu un profesionist de creditare who’s bine versat în industria de auto-storage pentru a vă punctul în direcția cea bună.,pentru a beneficia de un credit de auto-stocare, aici sunt patru lucruri pe care youâ € ™ ll probabil nevoie:

  • un scor de credit de cel puțin 680.
  • un istoric de credit clar de falimente recente, foreclosures și Lis fiscale.
  • o plată în numerar în jos de 10 la sută sau mai mult.
  • un istoric de afaceri de cel puțin trei ani.poate ca nu aveti nevoie de un imprumut si, in schimb, aveti suficient capital lichid pentru a cumpara sau construi o facilitate. Cu toate acestea, aveți suficienți bani pentru a opera instalația?, Tu donâ € ™t doresc să se scurgă fondul de pensionare pentru a cumpăra sau de a dezvolta o facilitate de auto-storageÂ.sau puteți lua în considerare colaborarea cu alți investitori pentru a cumpăra sau construi o facilitate. Acest lucru se poate face prin:
    • un parteneriat de datorii, care este o relație de creditare care nu atribuie o miză de proprietate persoanei sau entității de la care împrumutați banii.
    • un parteneriat de capital, cu fiecare partener ciobire într-o anumită sumă de numerar și care deține o parte din afacere.
    • un joint-venture cu, să zicem, un dezvoltator de auto-stocare., Fiecare partener deține un anumit procent din afacere.
    • un sindicat de investitori acreditați asamblate pentru unicul scop de a cumpăra sau de a dezvolta o facilitate.
    • un aranjament comun de chiriaș, care permite cel puțin două persoane să dețină o proprietate și permite transferul relativ fără probleme a unui pachet de proprietate către o altă parte.in timp ce facilitatile de auto-depozitare genereaza in mod traditional un flux de numerar sanatos si stabil, oricine intra in afacerea de auto-depozitare trebuie sa-si dea seama ca aceasta nu va fi o operatiune rapida.,

      În general vorbind, ratele de ocupare a facilităților de auto-depozitare variază de la 70 la sută la 95 la sută. Cu o facilitate care este nou construită sau care este repoziționată, un nou proprietar se va confrunta adesea cu o perioadă de închiriere de 18 până la 36 de luni înainte ca o instalație să ajungă la stabilizarea ocupării. Fluxul de numerar pozitiv, de asemenea, ar putea fi Ani în jos pe drum.

      cu toate acestea, vestea bună este că rata de ocupare breakeven pentru o facilitate de auto-storage scade cu mult sub alte clase de active., Printr-o măsură, punctul de rentabilitate este de 40% până la 45% ocupare în auto-depozitare, față de 60% sau mai mult în sectorul Multifamilial. În plus, facilități de auto-storage lăuda unele dintre cele mai bune pe termen scurt și pe termen lung se întoarce în imobiliare comerciale.

      cand vine vorba de cumpararea unei facilitati de auto-depozitare, un numar de investitii care este esential de notat este rata de capitalizare (rata de cap pentru scurt)., “Capitalization tarifele sunt întotdeauna major considerare atât pentru cumpărători și vânzători în auto-storage industrie,” în funcție de auto-depozitare, firma de brokeraj SkyView Consilieri.dupa cum se explica prin SkyView Advisors, rata de plafon este raportul dintre noi (venitul net din exploatare) al unei proprietati si valoarea proprietatii. De exemplu, dacă o proprietate se vinde pentru 1,5 milioane USD, iar NOI-ul său este de 120,000 USD, atunci rata de plafon este de 8% (120,000 USD este de 8% din 1,5 milioane USD).,“In cele mai simple Termeni, rata de capac dezvăluie un investitor de proprietate venit ce procent se poate aștepta să câștige în cazul în care el cumpără proprietatea cu toți banii,â€SkyView Advisors a spus.de exemplu, în cazul în care un investitor crede că o proprietate este în valoare de o rată de capac de 8 la sută, atunci el sau ea se așteaptă la un randament de numerar de 8 la sută.în al treilea trimestru al anului 2018, ratele de plafonare pentru facilitățile de auto-depozitare au variat de la 4.5 la sută în rândul facilităților de clasă A la 8.5 la sută pentru facilitățile de clasă C, potrivit CBRE.,

      linia de fund

      la sfarsitul zilei, cumpararea sau construirea unei facilitati de auto-depozitare va consuma cu siguranta timp, energie si bani. Cu toate acestea, răsplata poate fi substanțială într-o industrie în continuă creștere. Dovada acestei creșteri abundă:

      • în 2018, ratele de ocupare a auto-stocării și ratele de închiriere pe o serie de piețe din SUA au atins valori record.,
      • Cererea de auto-depozitare continuă să crească datorită o serie de tendințe, inclusiv starea generala de reducere a copilului boomers’ gospodării, preferința generală printre mileniului pentru închirierea de apartamente versus deține case și susținută de mobilitate a muncitorilor Americani.de-a lungul timpului, auto-stocarea a demonstrat că este un sector rezistent la recesiune.pe scurt, Auto-depozitarea furnizează o multitudine de motive pentru care achiziționarea unei instalații existente sau construirea unei noi instalații poate deschide ușa roll-up către câștiguri atractive de investiții.,

        “Storage facilități de nevoie cheltuieli de capital sau de întreținere, lor, impozitele pe proprietate sunt modeste, și achizițiile nete în acest sector au crescut,” Forbes.com colaborator Brad Thomas observate în noiembrie 2017. â € œAnd deci, în vremuri bune și în rău, un fel de căsătorie, bun unități de stocare vechi sunt ca un încredere … soț.†” p

---