Allt Du Behöver Veta Om Hur man Startar en Self-Storage Business

Från Alaska till Alabama, ungefär 50 000 self-storage anläggningar är utspridda runt om i landet. That’s ungefär samma antal McDonald’s, Starbucks och Tunnelbana platser i U. S.  kombination. Dessa anläggningar är grunden för den amerikanska självlagringsindustrin, som beräknades generera $ 37 miljarder i intäkter i 2019.,

vid var och en av dessa self-storage anläggningar, människor betalar hyra — vanligtvis i månaden — att lagra sina saker i enheter av olika storlekar. De kan vara stashing möbler, konst, apparater, tv, dokument, juldekorationer, vin, fordon, båtar eller husvagnar. Många småföretag förlitar sig på självlagringsenheter för att hålla affärsutrustning, lager och förnödenheter. Vissa kunder har även omvandlas själv storage enheter i high-end “man caves” och “she skjul.â€

var och en av dessa self-storage egenskaper är inte bara ett lager för våra varor — varje anläggning är också ett litet företag., Och det kan vara en lukrativ verksamhet, på det. Med en uppskattning är den typiska vinstmarginalen för en självlagringsverksamhet i USA 11 procent. That’s långt över vinstmarginalerna för många andra typer av småföretag; till exempel, den typiska vinstmarginalen för en restaurang varierar från 3 procent till 5 procent.

Med tanke på dessa siffror, starta en self-storage företag låter ganska tilltalande, doesn’t det? Det gör det verkligen., Men någon som tittar på att starta ett självlagringsföretag måste se bortom vinsten och väga de praktiska övervägandena:

• hur mycket kostar det att starta ett självlagringsföretag?
• vilken typ av forskning och planering behöver du göra innan du startar ett självlagringsföretag?
• ska du köpa en befintlig self-storage anläggning?
• ska du bygga en self-storage anläggning från grunden?
• hur mycket kostar det att driva din egen lagringâ företag?
• hur kommer du hantera och marknadsföra din egen lagring?,

det är stora frågor, naturligtvis, men sedan starta en self-storage företag är ett stort företag. Följ med när vi guidar dig genom vad som krävs för att starta en egen lagringâ företag.

vägning av kostnaderna för att komma in i Self-Storage Business

innan scouting platser för en self-storage anläggning — oavsett om you’re tittar på att köpa en befintlig anläggning eller bygga en ny — you’ll behöver kritan några nummer.

i början behöver du en bra känsla för hur mycket it’ll kostar för att komma in i självlagringsbranschen., Siffrorna kommer att variera kraftigt baserat på en mängd olika faktorer, såsom plats, anskaffningskostnader, markkostnader och byggkostnader. (We’ll komma in i detaljerna senare.)

inte bara måste du tänka på kostnaderna för att köpa eller utveckla en anläggning, men du måste också undersöka var pengarna kommer ifrån:

• har du tillräckligt med likvida tillgångar för att köpa eller utveckla en egen lagringsanläggning? Har du råd att öronmärka dessa tillgångar för en self-storage anläggning?
• behöver du ta ut och förvärv eller bygglån?,
• behöver du rekrytera självlagringsinvesterare för att hjälpa till att finansiera ett förvärv eller utvecklingsavtal?

efter you†™ ve komma med svar på dessa frågor, you’ll behöver räkna ut hur mycket it’ll kostar att driva anläggningen när it’s din. Ska du och din familj sköta det själv? Måste du anställa personal för att driva den? Skulle det vara bäst att lämna operationssidan till ett tredje part förvaltningsbolag? Behöver du installera självlagring programvara från en leverantör som SiteLink?, I slutändan, hur mycket tid vill du spendera kör en self-storage anläggning?

Kom ihåg, en self-storage anläggning är mer än en struktur. Itâ € ™s ett företag.

för att komma in i self-storage företag, youâ € ™ ll nästan säkert behöver skära ut miljontals dollar för att köpa eller bygga en anläggning, och för att täcka olika driftskostnader, särskilt löner och skatter., En rapport som publicerades i början av 2018 av kommersiella fastighetsbolag CBRE visar fastighetsskatter stod för 28 procent av alla självlagringsoperationskostnader, med på plats och off-site förvaltningskostnader äter upp ytterligare 38 procent av rörelsekostnaderna.

att sätta ihop en genomförbarhetsstudie

När du har gjort några höga tankar om att starta en egen lagringâ företag, it’s tid att göra en del efterforskningar. All denna forskning kommer att gå in i en genomförbarhetsstudie som, som namnet antyder, kommer att berätta om affärsidén är genomförbar., Du kanske kan göra denna studie på egen hand, men you’d vara bättre att anställa en Self-storage konsult för att utföra det.

oavsett vilken rutt du går måste du svara på en kritisk fråga:

om jag bygger den eller köper den, kommer de att komma?

med andra ord: om du investerar pengar i en self-storage anläggning, kommer du att generera tillräckligt med intäkter för att täcka skulden service och driftskostnader, och ändå göra en vinst?

marknadsundersökningar är avgörande. Denna övning kommer att hjälpa dig att precisera demografi kundbasen inom en en-till fem mil radie av anläggningen., En tre-till fem mil område är den typiska storleken på en marknad för en self-storage anläggning.

Youâ € ™ ll vill spika ner medianinkomsten i marknadsområdet (Self-storage hyresgäster tenderar att vara i mitten-inkomst och övre-medelinkomst parentes), tillsammans med medianåldern (Self-storage hyresgäster är normalt i deras tidiga 20-talet till mitten av 50-talet).

dessutom vill du se över följande aspekter av ditt föreslagna marknadsområde:

• nuvarande befolkning (någonstans från cirka 20 000 personer i en lantlig miljö till 100 000 eller mer i en urban miljö, som en allmän riktlinje).,
• Beräknad befolkningstillväxt (fler människor betyder fler potentiella hyresgäster).
• daglig fordonstrafik (majoriteten av self-storage anläggningar beror kraftigt på drive-by trafik för att locka kunder).
• konkurrenskraftigt landskap. Vilka self-storage anläggningar redan är verksamma i området? Vad är deras beläggning? Finns det några anläggningar som är under uppbyggnad eller planeras inom handelsområdet?,

andra komponenter i genomförbarhetsstudien kommer normalt att innehålla en översikt över självlagringsindustrin; långväga prognoser för priser, intäkter, kostnader och fastighetsvärde; och detaljer om lagringsprojektet.

skriva en affärsplan

varje företag ska ha en affärsplan. Enkelt uttryckt, en affärsplan kan hjälpa driva ett företag mot framgång, så att du förverkliga dina mål och hantera problem som kan uppstå. De flesta långivare vill se en affärsplan innan du förlänger ett lån.,

massor av online-mallar är tillgängliga för att skriva en affärsplan, så du kan säkert försöka ta itu med det på egen hand. Du kan också söka hjälp från en ideell som poäng, som erbjuder gratis affärs mentorskap, eller så kan du hyra en författare som specialiserat sig på affärsplaner.

tänk på att en affärsplan för en befintlig self-storage anläggning kommer att se helt annorlunda från en affärsplan för en föreslagen anläggning.,

varje affärsplan bör anpassas till dina egna behov, men en affärsplan för en egen lagring anläggning kommer vanligtvis att innehålla information som:

• uppdragsbeskrivning.
• vision uttalande.
• ägarstruktur.
• affärsstruktur (som en LLC, eller aktiebolag).
• personalroller och ansvarsområden.
• SWOT-analys (styrkor, svagheter, möjligheter och hot).
• marknadsanalys.
• konkurrensanalys.
• marknadsförings-och försäljningsstrategier.
• prissättningsstrategi., Grovt sett kan månadshyror för en egen lagringsanläggning i ett högbefolkningsområde vara allt från 50 cent till $4 per kvadratfot.
• meny med produkt-och tjänsteutbud, inklusive en genomgång av enhetsstorlekarna, som 5×5, 10×10 och 10×20.
• källor till kapital.
• intäktsströmmar.
• intäkts-och kostnadsberäkningar som täcker flera år. Finansiell modellering möjliggör uppskattningar av intäkter och kostnader per kvadratmeter.

en faktor för att se till att intäktsprognoserna uppfylls är marknadsföring., Medan drive-by trafik levererar massor av kunder, marknadsföring †”särskilt Internet marknadsföring â €” canâ € ™t ignoreras. Self-storage konsumenterna alltmer vänder sig till internet som deras första stopp när shopping för en lagringsenhet.

alla smart Internet strategi bör se till att din anläggning kan hittas på sökmotorer som Google samt via online Self-storage marknadsplatser som SpareFoot. Dessutom bör din facility’s webbplats vara uppdaterad. Företag som storeEDGE specialiserar sig på att utveckla, modernisera och underhålla mobila webbplatser för Self-storage operatörer.,

köpa en egen Lagringâ anläggning

När det gäller att köpa en befintlig anläggning, priserna är över hela kartan, precis som själv lagringâ anläggningar själva är. Som man kan förvänta sig av ett existerande själv storage anläggning i New York City, NY, sannolikt kommer att gå för tiotals miljoner dollar, medan en befintlig anläggning på landsbygden i Iowa sannolikt kan köpas för mindre än $1 miljon.

en spotanalys av self-storage anläggningar till salu i mars 2019 fann att Begär priser i allmänhet varierade från $1 miljoner till $10 miljoner per anläggning., Vissa anläggningar på marknaden var också paketerade för försäljning som en enda portfölj.

om you’re en licensierad fastigheter professionell, it’s klokt att anställa en erfaren Self-storage mäklare för att hjälpa dig att hitta och så småningom köpa en anläggning. En erfaren mäklare känner till marknaden och vet hur man förhandlar om priset.

om you’re kommer att köra anläggningen, du, naturligtvis, kommer att vilja köpa en anläggning i den region där du bor. Men om you’ll att lämna över verksamheten till en tredje part förvaltningsbolag, då det doesn’t nödvändigtvis oavsett var anläggningen är., Bara vara säker på att du och din mäklare har ett bra grepp om den lokala marknaden.

utveckla en self-Storage anläggning

detta bör komma som ingen överraskning, men plats spelar också en stor roll i kostnaden för att bygga en ny anläggning. Du kanske kan sätta upp en enda berättelse, 40,000-kvadratfot självlagringsutveckling i en liten stad för $ 1 miljoner eller mindre, medan en två våningar, 80,000-kvadratfot anläggning i en mer urban miljö kan ställa dig tillbaka $ 6 miljoner . Tänk på att det här är grova uppskattningar.,

som tumregel kan du förvänta dig att spendera allt från $25 till $75 per kvadratfot på nybyggnad. Men that’s bara ett ungefärligt intervall. Återigen, platsen för anläggningen — inklusive kostnaden för marken — kommer att diktera prislappen för konstruktion.

™här är några statistik att komma ihåg om youâ € ™ re utveckla en egen lagring anläggning:

• anläggningar sträcker sig från 10.000 kvadratfot till 100.000 kvadratfot eller mer.,
• Den genomsnittliga self-storage anläggningen omfattar 46,000 netto uthyrbara kvadratfot (mängden pengar generera utrymme som kan hyras av hyresgäster).
• en anläggning täcker normalt 2,5 till 5 tunnland.

Följande är sex saker att ta hänsyn till när you’re bygga lagringsenheter:

1. vad kommer blandningen av enheter vara? om anläggningen är i ett handelsområde som befolkas främst av hyresgäster, kanske du vill inkludera fler små enheter, till exempel 5×5 eller 5×10., Men om invånarna i handelsområdet är mestadels villaägare, mer 10×10 och 10×20 enheter kan vara i ordning.
2. ska anläggningen endast bestå av enhetsenheter eller endast inomhusenheter? eller bör det finnas en blandning av drive-up och inomhus-access enheter. Svaren beror på handelsområdets demografi.
3. bör det endast finnas klimatstyrda enheter eller endast icke-klimatstyrda enheter? eller ska det finnas en kombination av de två? Det lokala klimatet kommer att träda i kraft när det gäller detta beslut, liksom din byggbudget.,
4. bör du begränsa anläggningen till en byggnad? eller har du tillräckligt med utrymme †”och är det vettigt — att sprida enheterna över flera byggnader? Hur mycket mark är tillgängligt, tillsammans med hur mycket efterfrågan beräknas, kommer att påverka anläggningens konfiguration.
5. bör utrymme avsättas för lagring av båtar, husvagnar och andra fordon? svaret hänger delvis på marknadsundersökningar som visar hur många båt -, RV-och fordonsägare som bor i handelsområdet.,
6. ska du titta på att konvertera en befintlig struktur, till exempel en slutare butik, till en self-storage anläggning? ett antal Self-storage utvecklare har framgångsrikt förvandlat oanvända och ofta förbises utrymmen till skatteintäktsgenererande, jobbskapande lagringsanläggningar.

bortsett från hur anläggningen kommer att se ut, är en annan nyckelfaktor zonindelning och rätt.

ett stort problem kommer att vara hur fastigheten är planlagd. Om fastigheten redan är planlagd för självlagring, tar det bort ett stort hinder., Men om fastigheten behöver omplaneras, då kan du ägna månader eller till och med år för att söka godkännande för en zonindelning förändring.

på vissa ställen, regeringstjänstemän och lokalbefolkningen kraftfullt motsätter sig självlagringsanläggningar, baserat på dåligt informerade uppfattningen att dessa anläggningar är magneter för brott och trafik, och att they’re eyesores. Det omvända är faktiskt sant. Self-storage anläggningar don’t orsaka en ökning brott eller trafik, och många moderna faciliteter är utformade för att passa in och även accentuera stadsdelar.

dessutom är det fråga om rätt., Detta innebär att få godkännande från statliga enheter för dina utvecklingsplaner. Som med rezoning kan ett rättighetsfall dra på i månader efter månader.

allt detta som sagt, hålla två saker i åtanke:

1. utveckling av en self-storage anläggning tar tid och tålamod (och, naturligtvis, pengar). bortsett från zonindelning och rätt, konstruktion kan försenas av dåligt väder, brist på arbetskraft och begränsade leveranser av byggmaterial.
2. utveckling av en self-storage anläggning kräver expertis., ett utvecklingsteam bör omfatta erfarna juridiska, Fastigheter, Finansiella, konstruktion och design proffs. Få människor som är nya för självlagringsindustrin kan gå ensam när man utvecklar en ny anläggning.

finansiera en egen lagring anläggning

precis som det finns med alla företag, det finns några hårda sanningar om Self-storage, oavsett om you’re talar om en nybyggd eller nyförvärvad anläggning.

för en sak behöver du pengar för att starta verksamheten och hålla den igång.,

som vi nämnde tidigare varierar mängden pengar du lägger in i en anläggning kraftigt, baserat på plats och myriad av andra faktorer. Men innan du spenderar en dime måste du bestämma hur du ska finansiera ett förvärv eller en ny utveckling.

till exempel, kommer du att behöva ta ut ett lån? Ett antal alternativ finns tillgängliga, såsom förvärvslån, bygglån och SBA-lån. Många av dessa lån täcker villkoren för 10 till 25 år. Arbeta med en utlåning professionell who’s väl insatt i self-storage industrin att peka dig i rätt riktning.,

för att kvalificera sig för ett Self-storage lån, här är fyra saker you’ll sannolikt behöver:

• en kredit värdering av minst 680.
• en kredithistoria klar av senaste konkurser, utmätningar och skattelättnader.
• en kontantbetalning på 10 procent eller mer.
• en Business track record på minst tre år.

kanske du don’t behöver ta ut ett lån och, i stället, har tillräckligt med likvida kapital för att köpa eller bygga en anläggning. Men har du tillräckligt med pengar för att driva anläggningen?, Du donâ € ™t vill tömma din pensionsfond för att köpa eller utveckla en egen lagringâ anläggning.

eller du kan överväga att samarbeta med andra investerare för att köpa eller bygga en anläggning. Detta kan göras genom:

• ett skuldpartnerskap, vilket är ett utlåningsförhållande som inte tilldelar en ägarandel till den person eller enhet du lånar pengarna från.
• ett eget partnerskap, med varje partner chipping i en viss mängd kontanter och äga en andel av verksamheten.
• ett joint venture med, säg, en Self-storage Utvecklare., Varje partner äger en viss andel av verksamheten.
• ett syndikat av ackrediterade investerare monterade för det enda syftet att köpa eller utveckla en anläggning.
• en hyresgäst-i-gemensamt arrangemang, som gör det möjligt för minst två personer att äga en fastighet och möjliggör relativt sömlös överföring av en ägarandel till en annan part.

tjäna pengar i Self-Storage

medan self-storage anläggningar traditionellt generera friska, stabila kassaflöde, alla som kommer in i self-storage verksamheten måste inse att detta won’t vara en get-rich-snabb operation.,

generellt sett varierar beläggningsgraden för självlagringsanläggningar från 70 procent till 95 procent. Med en anläggning som är nybyggd eller som är omplacerad, kommer en ny ägare ofta att möta en hyresperiod på 18 till 36 månader innan en anläggning når närvarostabilisering. Positivt kassaflöde kan också vara år på vägen.

den goda nyheten är dock att breakeven beläggning för en self-storage anläggning faller långt under andra tillgångsklasser., Med ett mått är brytpunkten 40 procent till 45 procent beläggning i självlagring, mot 60 procent eller mer i multifamiljesektorn. Dessutom, self-storage anläggningar skryta några av de bästa kortare och längre sikt avkastning i kommersiella fastigheter.

När det gäller att köpa en self-storage anläggning, ett investeringsnummer that’s viktigt att notera är kapitaliseringstakten (cap rate för kort)., â € œCapitalization priser är alltid den övergripande övervägande för både köpare och säljare i självlagringsbranschen, â € enligt Self-storage mäklarfirma SkyView Advisors.

som förklaras av SkyView Advisors, är den maximala räntan förhållandet mellan en property’s NOI (netto rörelseresultat) till värdet av fastigheten. Till exempel, om en fastighet säljer för $1,5 miljoner och dess NOI är $120,000, är cap-kursen 8 procent ($120,000 är 8 procent av $1,5 miljoner).,

â € œI de enklaste termerna avslöjar takräntan för en inkomstfastighetsinvesterare vilken procentandel som kan förvänta sig att tjäna om han köper fastigheten med alla pengar, säger Skyview Advisors.

till exempel, om en investerare tycker att en fastighet är värd en takränta på 8 procent, förväntar han eller hon sig en kontant avkastning på 8 procent.

under tredje kvartalet 2018 varierade cap-priserna för självlagringsanläggningar från 4.5 procent bland klass A-anläggningar till 8.5 procent för klass C-anläggningar, enligt CBRE.,

nedre raden

i slutet av dagen, köpa eller bygga en egen lagring anläggning kommer säkerligen förbrukar tid, energi och pengar. Utbetalningen kan dock vara betydande i en ständigt växande industri. Bevis på att tillväxt vimlar:

• 2018, self-storage beläggningsgrad och priser i ett antal AMERIKANSKA marknaderna nått rekordnivåer.,
• efterfrågan på Self-storage fortsätter att gå upp tack vare en rad trender, inklusive den totala nedskärningen av baby boomersâ € ™ hushåll, den allmänna preferensen bland millennials för att hyra lägenheter jämfört med att äga hem och den fortsatta rörligheten för amerikanska arbetare.
• med tiden har Self-storage visat att it’s en recession-resistent sektor.

kort sagt ger Self-storage en mängd anledningar till att förvärva en befintlig anläggning eller bygga en ny anläggning kan öppna upprullningsdörren till attraktiva investeringsvinster.,

“Storage anläggningar behöver lite kapital utlägg eller underhåll, deras fastighetsskatt är blygsam,och nettoförvärv i denna sektor har stigit, †Forbes.com bidragsgivare Brad Thomas observerade i November 2017. â € œoch så, i goda tider och i dåliga, ungefär som äktenskap, gamla goda lagringsenheter är som en pålitlig … make.”

---