Hur hyra egendom avskrivningar fungerar

fastigheter avskrivningar är ett viktigt verktyg för uthyrning fastighetsägare. Det gör att du kan dra av kostnaderna från dina skatter för att köpa och förbättra en fastighet över dess livslängd, och därmed sänker din beskattningsbara inkomst i processen.

skatteavskrivningar

investeringar i hyresfastigheter kan visa sig vara ett smart finansiellt drag. Till att börja med kan en hyresfastighet ge en stadig inkomstkälla medan du bygger eget kapital i fastigheten som det (helst) uppskattar över tiden. Det finns också flera skatteförmåner., Du kan ofta dra av dina hyreskostnader från alla hyresintäkter du tjänar, vilket sänker din totala skatteskuld.

de flesta hyresfastighetsutgifter, inklusive hypotekslånförsäkring, fastighetsskatt, reparations-och underhållskostnader, hemmakontorskostnader, försäkring, professionella tjänster och resekostnader relaterade till ledningen är alla avdragsgilla under det år du spenderar pengarna.

Fastighetsavskrivningar

ett annat viktigt skatteavdrag—nämligen avskrivningsavdraget—fungerar något annorlunda., Avskrivningar är den process som används för att dra av kostnaderna för att köpa och förbättra en hyresfastighet. I stället för att ta ett stort avdrag under året du köper (eller förbättra) fastigheten, avskrivningar fördelar avdraget över nyttjandeperioden av fastigheten.

Internal Revenue Service (IRS) har mycket specifika regler för avskrivningar, och om du äger hyresfastigheter är det viktigt att förstå hur processen fungerar.

vilken egenskap är avskrivningsbar?,

enligt IRS kan du skriva av en hyresfastighet om den uppfyller alla dessa krav:

• du äger fastigheten (du anses vara ägare även om fastigheten är föremål för en skuld).
• du använder egendomen i ditt företag eller som en inkomstproducerande aktivitet.
• egenskapen har ett avgörande nyttjandeliv, vilket betyder att det är något som slits ut, sönderfaller, blir förbrukat, blir föråldrat eller förlorar sitt värde från naturliga orsaker.
• egenskapen förväntas pågå i mer än ett år.,

även om fastigheten uppfyller alla ovanstående krav, kan den inte skrivas av om du placerade den i tjänst och avyttrade den (eller inte längre använda den för affärsbruk) under samma år.

Observera att mark inte anses vara avskrivningsbar eftersom den aldrig blir”förbrukad.”Och i allmänhet kan du inte avskriva kostnaderna för clearing, plantering och landskapsarkitektur, eftersom dessa aktiviteter anses vara en del av kostnaden för marken och inte byggnaderna.

när startar avskrivningen?,

Du kan börja ta avskrivningsavdrag så snart du placerar fastigheten i tjänst eller när den är klar och tillgänglig att använda som hyra.

här är ett exempel: du köper en hyresfastighet den 15 maj. Efter att ha arbetat på huset i flera månader har du det redo att hyra den 15 juli, så du börjar annonsera online och i lokala papper. Du hittar en hyresgäst, och hyresavtalet börjar på September. 1., Eftersom fastigheten placerades i tjänst-det vill säga redo att hyras och ockuperas—den 15 juli skulle du börja avskriva huset i juli och inte i September när du börjar samla hyran.

Du kan fortsätta att skriva av egendomen tills ett av följande villkor är uppfyllt:

• du har dragit av hela kostnaden eller annan grund i egendomen.
• du går i pension fastigheten från tjänsten, även om du inte helt har återhämtat sin kostnad eller annan grund., En fastighet är pensionerad från tjänsten när du inte längre använder den som en inkomstproducerande egendom—eller om du säljer eller byter ut den, konverterar den till personligt bruk, överger den eller om den förstörs.

Du kan fortsätta att göra anspråk på ett avskrivningsavdrag för egendom som”är tillfälligt ”inaktiv” eller inte används. Om du gör reparationer efter en hyresgäst flyttar ut, till exempel, kan du fortsätta att avskriva fastigheten medan du gör det redo för nästa.,

hur man beräknar avskrivningar

tre faktorer bestämmer hur mycket avskrivningar du kan dra av varje år: Din grund i fastigheten, återhämtningsperioden och den avskrivningsmetod som används.

alla bostäder hyresfastigheter placeras i tjänst efter 1986 skrivs av med hjälp av den modifierade Accelerated Cost Recovery System (MACRS), en bokföringsteknik som sprider kostnader (och avskrivningar avdrag) över 27,5 år. Detta är den tid IRS anser vara ”nyttjandeperioden” av en hyresfastighet.,

Även om det alltid rekommenderas att du arbetar med en kvalificerad skatterevisor vid beräkning av avskrivningar, här är de grundläggande stegen:

1. bestämma grunden för fastigheten. Grunden för fastigheten är dess kostnad eller det belopp du betalat (kontant, med en inteckning eller på något annat sätt) för att förvärva fastigheten. Vissa avvecklingsavgifter och stängningskostnader, inklusive juridiska avgifter, registreringsavgifter, undersökningar, överföringsskatter, titelförsäkring och eventuellt belopp som säljaren är skyldig att betala (till exempel tillbaka skatter) ingår i grunden., Vissa avvecklingsavgifter och stängning kostnader kan inte ingå i din grund. Dessa inkluderar brand försäkringspremier, hyra för hyresrätt av fastigheten innan stängning, och avgifter i samband med att få eller refinansiering ett lån, inklusive poäng, inteckning försäkringspremier, kredit rapport kostnader, och bedömning avgifter.
2. separera kostnaden för mark och byggnader. Eftersom du bara kan avskriva kostnaden för byggnaden och inte marken måste du bestämma värdet för varje för att avskriva rätt belopp., För att bestämma värdet kan du använda det verkliga marknadsvärdet för varje vid den tidpunkt du köpte fastigheten, eller du kan basera numret på de bedömda fastighetsskattevärdena. Säg att du köpte ett hus för 110000 dollar. Den senaste fastighetsskatten värderar fastigheten till $ 90.000, varav $ 81.000 är för huset och $ 9.000 är för landet. Därför kan du allokera 90% ($81,000 € 90,000) av köpeskillingen till huset och 10% ($9,000 € 90,000) av köpeskillingen till marken.
3. Bestäm din grund i huset., Nu när du vet grunden för fastigheten (hus plus mark) och värdet av huset, kan du bestämma din grund i huset. Med hjälp av ovanstående exempel, din grund i huset—det belopp som kan skrivas av—skulle vara $99,000 (90% av $110,000). Din grund i landet skulle vara $ 11,000 (10% av $110,000).
4. Bestäm den justerade grunden, om det behövs. Du kan behöva göra ökningar eller minskningar till din grund för vissa händelser som händer mellan den tid du köper fastigheten och den tid du har det redo för uthyrning., Exempel på ökningar till grund inkluderar kostnaden för eventuella tillägg eller förbättringar som har en livslängd på minst ett år innan du placerar fastigheten i tjänst, pengar som spenderas för att återställa skadad egendom, kostnaden för att föra allmännyttiga tjänster till fastigheten och vissa juridiska avgifter. Minskar till grund kan vara från försäkringsbetalningar du får till följd av skada eller stöld, förlust av olycksfall som inte täcks av försäkring som du tog avdrag för och pengar du får för att bevilja en lättnad.,

vilket System som ska användas

nästa steg innebär att man bestämmer vilken av de två MACRS som ska tillämpas: det allmänna avskrivningssystemet (GDS) eller det alternativa avskrivningssystemet (ADS). GDS gäller för de flesta egenskaper som tas i bruk, och i allmänhet måste du använda den om du inte gör ett oåterkalleligt val för annonser eller lagen kräver att du använder annonser.,

annonser är mandat när fastigheten:

• har en kvalificerad företagsanvändning 50% av tiden eller mindre
• har en skattebefriad användning
• finansieras av skattebefriade obligationer
• används främst inom jordbruket

i allmänhet använder du GDS om du inte har en sådan anledning att använda annonser. – herr talman! Återigen rekommenderas att du konsulterar en kvalificerad skatterevisor, som kan hjälpa dig att bestämma det mest gynnsamma sättet att avskriva din hyresfastighet.,

När du väl vet vilket MACRS-system som gäller kan du bestämma återhämtningsperioden för fastigheten. Återhämtningsperioden med hjälp av GDS är 27,5 år för bostäder hyresfastigheter. Om du använder annonser är återhämtningsperioden för samma typ av egendom 30 år för egendom som tas i bruk efter Dec. 31, 2017, eller 40 år om de tas i bruk före det.

därefter bestämmer du det belopp som du kan avskriva varje år. Eftersom de flesta bostäder hyresfastigheter använder GDS, kommer vi att fokusera på denna beräkning.,

för varje helår som en fastighet är i tjänst skulle du avskriva ett lika stort belopp: 3.636% varje år så länge du fortsätter att avskriva egendomen. Om fastigheten var i tjänst i mindre än ett år (till exempel köpte du ett hus i maj och började hyra det i juli), skulle du avskriva en mindre procentandel det året, beroende på när det togs i bruk., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
augusti	1,364%
September	1,061%
oktober	0,758%
november	0,455%
december	0,152%

ta till exempel ett hus som har en grund för $99,000 och som togs i bruk den 15 juli.

• för det första året kommer du att avskriva 1,667%, eller $1,650.33 ($99,000 x 1.,667%).
• för varje år därefter kommer du att avskriva med en hastighet av 3.636%, eller $3,599.64, så länge hyran är i tjänst för hela året.

Observera att denna siffra i huvudsak motsvarar att grunda och dividera med 27.5 återhämtningsperioden: $99,000 27.5 = $3,600. Den lilla skillnaden härrör från det första året av partiell service.

hur mycket minskar avskrivningen skatteskulden?,

om du hyr fastigheter rapporterar du vanligtvis dina hyresintäkter och kostnader för varje hyresfastighet på lämplig Schema E När du lämnar in din årliga deklaration. Nettovinsten eller förlusten går sedan på din 1040-blankett. Avskrivningar är en av de kostnader som du kommer att inkludera på Schema E, så avskrivningsbeloppet minskar effektivt din skatteskuld för året.

om du avskriver $3,599.64 och du befinner dig i skattefästet på 22% sparar du till exempel $791.92 ($3,599.64 x 0.22) i skatter det året.,

den nedersta raden

avskrivningar kan vara ett värdefullt verktyg om du investerar i hyresfastigheter, eftersom det tillåter dig att sprida ut kostnaden för att köpa fastigheten över årtionden, vilket minskar varje års skatteräkning. Naturligtvis, om du avskriva egendom och sedan sälja den för mer än dess avskrivna värde, du”ll skyldig skatt på denna vinst genom avskrivningar återta skatt.,

eftersom lagstiftningen om fastighetsskatt för uthyrning är komplicerad och ändras regelbundet rekommenderas det alltid att du arbetar med en kvalificerad skatterevisor när du etablerar, driver och säljer din fastighetsverksamhet. På så sätt kan du vara säker på att få den mest gynnsamma skattebehandlingen och undvika överraskningar vid skattetid.

diskriminering av hypotekslån är olaglig., Om du tror att du har diskriminerats på grund av ras, religion, kön, civilstånd, användning av offentligt stöd, nationellt ursprung, funktionshinder eller ålder, finns det åtgärder du kan vidta. Ett sådant steg är att skicka in en rapport till Consumer Financial Protection Bureau eller med den AMERIKANSKA Institutionen av Housing and Urban Development (HUD).,

---