Vad är betydelsen av Bruttohyremultiplikator i fastighetsinvesteringar?
fastighetsinvesteringar är materiella tillgångar som kan förlora värde av många skäl. Således, det är viktigt att du värdesätter en förvaltningsfastighet innan du köper den för att undvika eventuella fallouts. Framgångsrika fastighetsinvesterare använder olika värderingsmetoder för att värdera en förvaltningsfastighet och dessa inkluderar Bruttohyremultiplikator (GRM), Kapitaliseringsränta, kontanter på kontant avkastning, bland annat., Varje fastighetsvärderingsmetod analyserar resultatet med olika variabler. Till exempel mäter cash on Cash return resultatet av de pengar som investeras i en förvaltningsfastighet ignorerar och inte står för en inteckning, i sig. Kapitalisering ränta, å andra sidan, kan vara mer fördelaktigt för inkomstgenererande eller hyresfastigheter. Detta beror på att kapitaliseringsgraden mäter avkastningen på en fastighetsinvesteringsfastighet baserat på den inkomst som fastigheten förväntas generera.
hur är det med bruttohyresmultiplikatorn?, Och vad är dess betydelse i fastighetsinvesteringar?
i den här artikeln kommer vi att förklara vilken Bruttohyremultiplikator som är, dess betydelse och begränsningar. För att ge dig en bättre uppfattning om Bruttohyremultiplikator, kommer vi att jämföra den med en annan fastighetsvärderingsmetod, kapitaliseringsränta eller ”cap rate.”
Vad är Bruttohyresmultiplikator?
i likhet med andra fastighetsvärderingsmetoder blir Bruttohyresmultiplikatorn effektiv vid screening, värdering och jämförelse av investeringsegenskaper., I motsats till andra värderingsmetoder analyserar dock Bruttohyremultiplikatorn hyresfastigheter med endast dess bruttoinkomst. Det är förhållandet mellan en fastighet pris till bruttohyreinkomst. Genom Top-line intäkter, brutto hyra multiplikator kommer att berätta hur många månader eller år det tar för en förvaltningsfastighet att betala för sig själv.
GRM beräknas genom att dividera det verkliga marknadsvärdet eller begära fastighetspriset med den beräknade årliga bruttohyreinkomsten. Formeln är:
GRM= pris/brutto årlig hyra
låt oss ta ett exempel., Låt oss anta att du syftar till att köpa en hyresfastighet för $ 200,000 som kommer att producera en månadshyra inkomst på $ 2,300. Innan vi pluggar siffrorna i ekvationen vill vi beräkna den årliga bruttoinkomsten. Akta dig! Så, $ 2,300 * 12= $ 27,600. Nu har vi alla variabler som behövs för vår ekvation.
Bruttohyremultiplikator = Fastighetspris/ brutto årlig hyra = $200,000/$27.600 = 7.25.
Bruttohyremultiplikatorn är således 7,25. Men vad betyder det?, GRM kan berätta hur mycket hyra du kommer att samla i förhållande till fastighetspriset eller kostnaden och / eller hur mycket tid det tar för din investering att betala sig själv genom hyra. I vårt exempel kommer fastighetsinvesteraren att ha en 87-månad ($200,000/ $ 2,300) payoff-förhållande som översätts till 7.25 år. Det är Bruttohyresmultiplikatorn!
relaterat: hur värderar du en förvaltningsfastighet
Vad är en bra Bruttohyremultiplikator?
i vårt tidigare exempel kom GRM ut till 7,25 år. Du kanske undrar, Är detta en bra takt? Säkert. Ju lägre GRM desto bättre., Detta innebär att din hyresfastighet tar mindre tid att betala av dess fastighetspris. Vanligtvis vill du att din Bruttohyresmultiplikator ska sträcka sig från 4 till 7. Tänk på det, du vill få så mycket hyra som du kan för den minsta kostnaden.
relaterat: Cap Rate vs Gross Rent Multiplier: fördelar och nackdelar
Vid beräkning av GRM är det viktigt att bedöma reparationsavgifter som kan uppstå och ta hänsyn till dem. Ofta köper fastighetsinvesterare hyresfastigheter för för billigt som också har en låg GRM., Men de försummar det faktum att reparationer som görs på förvaltningsfastigheter som sådan kan lämna dig med fler år att betala av fastighetspriset. Gå inte alltid för billiga egenskaper. Vi rekommenderar att du jämför GRM över olika förvaltningsfastigheter inom en plats. I själva verket används GRM bäst jämfört med andra GRMs för liknande egenskaper inom en fastighetsmarknad.
Vad är fördelarna och nackdelarna med att använda Bruttohyremultiplikator?
proffsen
- Det är lätt att använda.,
- för att beräkna Bruttohyresmultiplikatorn måste du redovisa bruttohyreinkomsten. Eftersom hyresintäkterna är marknadsdrivna, gör GRM en tillförlitlig fastighetsvärderingsmetod för att jämföra förvaltningsfastigheter.
- Det gör en effektiv screening verktyg för potentiella egenskaper: detta verktyg kan du jämföra och kontrastera flera egenskaper inom en fastighetsmarknad och ingå på en fastighet med mest löfte när det gäller pris och hyra samlas.
nackdelar
- GRM svarar inte för driftskostnader., En förvaltningsfastighet kan ha så hög som 12 GRM, men medför minimala kostnader, medan en annan förvaltningsfastighet kan ha en GRM på 5 och har haft kostnader för att överstiga 5% av fastighetspriset. Observera att äldre egenskaper kan sälja för lägre och därmed ha en lägre GRM. De tenderar dock att ha högre kostnader. Därför, när man redovisar kostnader, kommer antalet år att betala tillbaka fastighetspriset att vara högre. Eftersom GRM endast beaktar bruttointäkterna skiljer GRM inte på förvaltningsfastigheter med lägre eller högre rörelsekostnader.,
- GRM står inte för försäkring eller fastighetsskatt. Du kan ha två Fastigheter med samma fastighetspris och hyresintäkter men olika försäkrings-och fastighetsskatt. Detta innebär att när redovisning av försäkring och fastighetsskatt, kommer den tid att betala av fastighetspriset vara högre än GRM.
- eftersom Bruttohyremultiplikatorn endast använder schemalagda bruttohyror i motsats till nettoinkomst, misslyckas den med att räkna upp och beräkna för lediga platser., Alla förvaltningsfastigheter förväntas ha lediga platser; i själva verket tenderar fattigare utför fastighetsinvesteringar att ha högre vakans priser. Det är viktigt att fastighetsinvesterare skiljer mellan vad en förvaltningsfastighet kan ta in och vad den faktiskt genererar, varav GRM inte står för.
Vad är skillnaden mellan Cap Rate och Gross Rent Multiplier?
många fastighetsinvesterare förvirrar cap rate och GRM. Vi löser det här åt dig., Först och främst baseras den gemensamma jordbrukspolitiken på rörelseresultatet i stället för den beräknade bruttoinkomsten enligt GRM. Så för cap rate ekvation, i stället för att dividera fastighetspriset med Top-line intäkter som gjort i GRM mätning, vi dividera netto rörelseresultatet (NOI) med fastighetspriset. Vad som är annorlunda i takräntan från GRM är att cap rate tar hänsyn till de flesta av driftskostnaderna inklusive reparationer, verktyg och uppgraderingar. Vissa fastighetsinvesterare kanske tror att cap rate gör en bättre indikator på resultatet av en förvaltningsfastighet., Observera dock att ofta gånger kostnader kan manipuleras, eftersom det kan vara svårt att uppskatta en fastighet driftskostnader. Därför kan vi dra slutsatsen att den gemensamma jordbrukspolitiken är svårare att kontrollera i motsats till GRM.
relaterat: här är allt du behöver veta om Fastighetsmarknadsanalys
för att sammanfatta är Bruttohyremultiplikatorn en fastighetsvärderingsmetod för att hjälpa dig när du söker efter potentiella investeringsfastigheter. Det är en bra tumregel för att hjälpa dig att analysera en fastighet och välja från potentiella fastighetsinvesteringar., Tänk på att GRM inte står för driftskostnader, lediga platser och försäkring och skatter. Se till att faktor dessa kostnader i din förvaltningsfastighetsanalys. För mer information om Bruttohyremultiplikator eller andra värderingsmetoder, besök Mashvisor. Faktum är att Mashvisors hyra fastighetsräknare kan hjälpa dig med dessa beräkningar.
hos Mashvisor är vi stolta över att hjälpa dig och alla fastighetsinvesterare att förstå hur mycket du ska betala för en viss investeringsfastighet för att få ett positivt kassaflöde., Om du vill veta mer om dina alternativ för att registrera dig för våra tjänster, klicka här.