Najemca'prawo do zerwania umowy najmu w Teksasie
wielu najemców, którzy podpisują umowę najmu swojego mieszkania lub jednostki wynajmu, planuje pozostać przez cały czas wymagany w umowie najmu, na przykład jeden rok. Jednak pomimo najlepszych intencji możesz chcieć (lub potrzebować) opuścić mieszkanie przed zakończeniem umowy najmu—na przykład, jeśli jesteś studentem University of Texas at Austin i chcesz pozostać w mieszkaniu tylko przez okres, przez który szkoła jest w sesji. A może wprowadzasz się do swojego chłopaka lub dziewczyny., Czasami musisz się przeprowadzić, aby być bliżej nowej pracy lub starszego rodzica, który potrzebuje twojej pomocy.
opuszczenie przed wygaśnięciem umowy najmu na czas określony bez uiszczenia pozostałej części czynszu należnego z tytułu umowy najmu nazywa się zerwaniem umowy najmu. Oto krótki przegląd praw najemcy w Teksasie do zerwania umowy najmu bez dalszej odpowiedzialności za czynsz.
Prawa i obowiązki najemcy przy podpisywaniu umowy najmu w Teksasie
umowa najmu zobowiązuje zarówno Ciebie, jak i Twojego właściciela na określony okres czasu, zwykle rok., W przypadku typowej umowy najmu wynajmujący nie może podnieść czynszu ani zmienić innych warunków, dopóki umowa najmu się nie skończy (chyba że sama umowa najmu przewiduje zmianę, np. podwyżkę czynszu w połowie okresu najmu). Wynajmujący nie może zmusić cię do wyprowadzki przed końcem najmu, chyba że nie zapłacisz czynszu lub naruszysz inny znaczący okres, taki jak wielokrotne rzucanie dużymi i hałaśliwymi stronami. W takich przypadkach właściciele w Teksasie muszą przestrzegać określonych procedur, aby zakończyć najem., Na przykład, właściciel musi dać ci trzy dni wypowiedzenia (chyba że umowa najmu określa krótszy lub dłuższy czas) do zapłaty czynszu lub urlopu (Texas Prop. Kod Ann. § 24.005) przed złożeniem pozwu o eksmisję.
najemcy są prawnie zobowiązani do płacenia czynszu za cały okres najmu, zazwyczaj jeden rok, niezależnie od tego, czy nadal mieszkasz w wynajętym lokalu—z pewnymi wyjątkami, jak poniżej.
gdy złamanie umowy najmu jest uzasadnione w Teksasie
istnieją pewne ważne wyjątki od zasady koczowniczej, że najemca, który złamał umowę najmu, jest winien czynsz za cały okres najmu., Możesz być w stanie legalnie wyprowadzić się przed końcem okresu najmu w następujących sytuacjach.
Rozpoczynasz czynną służbę wojskową
Jeśli po podpisaniu umowy najmu przystąpisz do czynnej służby wojskowej, masz prawo do zerwania umowy najmu zgodnie z Prawem Federalnym. (War and National Defense Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 i następne.,) Musisz być częścią „służb mundurowych”, w skład których wchodzą siły zbrojne, korpus zamówiony national Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), korpus zamówiony Publicznej Służby Zdrowia i aktywowana Gwardia Narodowa. Musisz złożyć wynajmującemu pisemne zawiadomienie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu z powodów wojskowych. Gdy wypowiedzenie zostanie wysłane pocztą lub dostarczone, umowa najmu wygaśnie 30 dni po dacie, że wynajem jest następny należny, nawet jeśli data ta jest kilka miesięcy przed wygaśnięciem umowy najmu., Prawo stanowe może przewidywać dodatkowe Zasady przedterminowego rozwiązania z powodu czynnej służby wojskowej.
jesteś ofiarą (lub rodzicem ofiary) napaści seksualnej lub stalkingu
prawo stanowe (Tex. Rekwizyt. Kod Ann. § 92.0161) przewiduje prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy dla najemców będących ofiarami napaści seksualnej lub stalkingu, pod warunkiem spełnienia określonych warunków (takich jak zabezpieczenie lokatora nakazem ochronnym).,
Wypożyczalnia jest niebezpieczna lub narusza Texas Health or Safety Codes
Jeśli wynajmujący nie zapewnia mieszkań mieszkalnych zgodnie z lokalnymi i stanowymi kodeksami mieszkaniowymi, sąd prawdopodobnie stwierdzi, że zostałeś „konstruktywnie eksmitowany”; oznacza to, że wynajmujący, dostarczając niewyobrażalne mieszkania, ma dla wszystkich praktycznych celów „eksmitowany” ciebie, więc nie masz dalszej odpowiedzialności za czynsz. Prawo Teksasu (Tex. Kod Promocyjny Ann. § § 92.056, 92.0561) określa szczególne wymagania dotyczące procedur, których należy przestrzegać przed wyprowadzką z powodu poważnego problemu z naprawą., Problem musi być naprawdę poważny, taki jak brak ciepła lub innych niezbędnych usług.
Twój Wynajmujący nęka Cię lub narusza Twoje prawa do Prywatności
w Teksasie nie ma prawa stanowego, które określa kwotę wypowiedzenia, które wynajmujący musi przekazać, aby wejść do najmu nieruchomości. Jeśli wynajmujący wielokrotnie narusza Twoje prawa do prywatności, lub robi rzeczy takie jak usunięcie okien lub drzwi, wyłączenie mediów lub zmiana zamków, zostaniesz uznany za „konstruktywnie eksmitowany”, jak opisano powyżej; Zwykle uzasadnia to zerwanie umowy najmu bez dalszego obowiązku czynszu.,
obowiązek Wynajmującego, aby znaleźć nowego najemcę w Teksasie
Jeśli nie masz prawnego uzasadnienia do zerwania umowy najmu, dobrą wiadomością jest to, że nadal możesz być zwolniony z opłaty za cały czynsz należny za pozostały okres najmu. Dzieje się tak dlatego, że zgodnie z Prawem Teksańskim (Tex. Rekwizyt. Kod Ann. § 91.006), wynajmujący musi dołożyć uzasadnionych starań, aby ponownie wynająć lokal-bez względu na powód opuszczenia-zamiast pobierać opłaty za całkowity pozostały czynsz należny z tytułu najmu. Więc może nie trzeba płacić dużo, jeśli jakikolwiek dodatkowy czynsz, jeśli złamać Leasing., Musisz zapłacić tylko kwotę czynszu właściciel traci, ponieważ wyprowadził się wcześniej. To dlatego, że Texas wymaga właścicieli do podjęcia rozsądnych kroków, aby utrzymać swoje straty do minimum – lub „łagodzenia szkód” w kategoriach prawnych.
Jeśli więc złamiesz umowę najmu i wyprowadzisz się bez uzasadnienia prawnego, właściciel zazwyczaj nie może po prostu usiąść i poczekać do końca umowy najmu, a następnie pozwać cię o całkowitą kwotę utraconego czynszu. Wynajmujący musi spróbować rerent nieruchomości rozsądnie szybko i odjąć czynsz otrzymany od nowych najemców od kwoty należy., Wynajmujący nie musi rozluźniać standardów akceptowalnych lokatorów—na przykład, aby zaakceptować kogoś ze słabą historią kredytową. Ponadto, wynajmujący nie jest zobowiązany do wynajęcia jednostki za mniej niż godziwej wartości rynkowej, lub natychmiast zwrócić swoją uwagę na wynajem jednostki pomijając inne sprawy. Ponadto wynajmujący może dodać uzasadnione wydatki do rachunku—na przykład koszty reklamy nieruchomości.,
Jeśli właściciel ponownie nieruchomości szybko (bardziej prawdopodobne w miastach uniwersyteckich i podobnych rynkach), wszystko, co będziesz odpowiedzialny za jest (miejmy nadzieję, krótki) ilość czasu jednostka była pusta.
zła wiadomość jest taka, że jeśli właściciel spróbuje zmienić twoją jednostkę i nie może znaleźć akceptowalnego najemcy, będziesz odpowiedzialny za opłacenie czynszu za pozostałą część okresu najmu. Może to być znaczna kwota pieniędzy, jeśli wyjedziesz kilka miesięcy przed końcem leasingu. Właściciel prawdopodobnie najpierw użyje kaucji, aby pokryć kwotę, którą jesteś winien., Ale jeśli depozyt nie jest wystarczający, właściciel może pozwać cię, prawdopodobnie w sądzie dla drobnych roszczeń, gdzie limit wynosi $10,000 w Teksasie.
jak zminimalizować odpowiedzialność finansową przy zerwaniu Umowy Najmu
Jeśli chcesz wyjść wcześniej, a nie masz na to prawnego uzasadnienia, istnieją lepsze opcje niż tylko wyprowadzka i nadzieja, że właściciel szybko znajdzie nowego najemcę. Możesz wiele zrobić, aby ograniczyć kwotę pieniędzy, której potrzebujesz, aby zapłacić właścicielowi-i pomóc zapewnić dobre referencje od właściciela, gdy szukasz następnego miejsca do zamieszkania.,
Możesz bardzo pomóc w tej sytuacji, zapewniając jak najwięcej powiadomienia i pisząc szczery list do właściciela, wyjaśniając, dlaczego musisz wyjechać wcześniej. Idealnie można zaoferować wynajmującemu wykwalifikowanego najemcę zastępczego, kogoś z dobrym kredytem i doskonałymi referencjami, aby podpisać nową umowę najmu z właścicielem.,
więcej informacji na temat praw najemcy do zerwania umowy najmu
Every Tenant ' s Legal Guide, Janet Portman i Marcia Stewart (Nolo) zawiera obszerne porady prawne i praktyczne, które każdy najemca potrzebuje, od przeprowadzki do przeprowadzki, w tym jak zmusić właściciela do anulowania umowy najmu, a także dziesiątki formularzy i przykładowych listów.
więcej informacji na temat Landlord-Tenant Law in Texas
aby dowiedzieć się więcej na temat landlord-tenant laws in your state, zobacz sekcję State Landlord-Tenant Laws na stronie Nolo.