Mieter's Recht, einen Mietvertrag in Texas zu brechen
Viele Mieter, die einen Mietvertrag für ihre Wohnung oder Mieteinheit unterzeichnen, planen, für die gesamte im Mietvertrag erforderliche Zeit zu bleiben, z. B. ein Jahr. Aber trotz Ihrer besten Absichten möchten (oder müssen) Sie vielleicht gehen, bevor Ihr Mietvertrag abgelaufen ist—zum Beispiel, wenn Sie ein Student an der University of Texas in Austin sind und nur für den Zeitraum in Ihrer Wohnung bleiben möchten, in dem sich die Schule befindet. Oder vielleicht ziehen Sie mit Ihrem Freund oder Ihrer Freundin ein., Manchmal müssen Sie möglicherweise umziehen, um Ihrem neuen Job oder einem älteren Elternteil näher zu sein, der Ihre Hilfe benötigt.
Das Verlassen vor Ablauf eines befristeten Mietvertrags, ohne den Rest der im Rahmen des Mietvertrags fälligen Miete zu zahlen, wird als Bruch des Mietvertrags bezeichnet. Hier ist eine kurze Überprüfung der Mietrechte in Texas, um einen Mietvertrag ohne weitere Haftung für die Miete zu brechen.
Rechte und Pflichten des Mieters Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags in Texas
Ein Mietvertrag verpflichtet Sie und Ihren Vermieter für einen festgelegten Zeitraum, in der Regel ein Jahr., Im Rahmen eines typischen Mietvertrags kann ein Vermieter die Miete nicht erhöhen oder andere Bedingungen ändern, bis der Mietvertrag abgelaufen ist (es sei denn, der Mietvertrag selbst sieht eine Änderung vor, z. B. eine Mieterhöhung Mitte des Mietvertrags). Ein Vermieter kann Sie nicht zwingen, vor Ablauf des Mietvertrags auszuziehen, es sei denn, Sie zahlen die Miete nicht oder verletzen eine andere wichtige Frist, z. B. das wiederholte Werfen großer und lauter Partys. In diesen Fällen müssen Vermieter in Texas bestimmte Verfahren einhalten, um das Mietverhältnis zu beenden., Zum Beispiel muss Ihr Vermieter Ihnen eine Frist von drei Tagen einräumen (es sei denn, der Mietvertrag legt eine kürzere oder längere Zeit fest), um die Miete oder den Urlaub zu bezahlen (Texas Prop. Code Ann. § 24.005) vor der Einreichung einer Räumungsklage.
Mieter sind gesetzlich verpflichtet, die Miete für die gesamte Mietdauer zu zahlen, in der Regel ein Jahr, unabhängig davon, ob Sie weiterhin in der Mieteinheit leben oder nicht—mit einigen Ausnahmen wie folgt.
Wenn ein Mietvertrag in Texas gerechtfertigt ist
Es gibt einige wichtige Ausnahmen von der pauschalen Regel, dass ein Mieter, der einen Mietvertrag bricht, die Miete für die gesamte Mietdauer schuldet., Möglicherweise können Sie in den folgenden Situationen legal ausziehen, bevor die Mietdauer endet.
Sie beginnen den aktiven Militärdienst
Wenn Sie nach Unterzeichnung eines Mietvertrags in den aktiven Militärdienst eintreten, haben Sie das Recht, den Mietvertrag nach Bundesrecht zu brechen. (Krieg und Nationale Verteidigung Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 und folgende.,) Sie müssen Teil der „uniformierten Dienste“ sein, zu denen die Streitkräfte, das beauftragte Korps der National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), das beauftragte Korps des öffentlichen Gesundheitsdienstes und die Nationalgarde gehören. Sie müssen Ihren Vermieter schriftlich über Ihre Absicht informieren, Ihr Mietverhältnis aus militärischen Gründen zu kündigen. Sobald die Mitteilung verschickt oder geliefert wird, endet Ihr Mietverhältnis 30 Tage nach dem Datum, an dem die Miete als nächstes fällig wird, auch wenn dieses Datum mehrere Monate vor Ablauf Ihres Mietvertrags liegt., Das staatliche Recht kann zusätzliche Regeln für die vorzeitige Beendigung aufgrund des aktiven Militärdienstes vorsehen.
Sie sind ein Opfer (oder der Elternteil eines Opfers) von sexuellen Übergriffen oder Stalking
Staatsrecht (Tex. Prop. Code Ann. § 92.0161) sieht vorzeitige Kündigungsrechte für Mieter vor, die Opfer sexueller Übergriffe oder Stalking sind, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind (z. B. die Sicherung einer Schutzanordnung durch den Mieter).,
Die Mieteinheit ist unsicher oder verstößt gegen die Gesundheits-oder Sicherheitsvorschriften von Texas
Wenn Ihr Vermieter keine Wohnraum nach den örtlichen und staatlichen Wohnungsvorschriften zur Verfügung stellt, würde ein Gericht wahrscheinlich zu dem Schluss kommen, dass Sie „konstruktiv vertrieben“ wurden; Dies bedeutet, dass der Vermieter durch die Bereitstellung von nicht bewohnbarem Wohnraum Sie für alle praktischen Zwecke „vertrieben“ hat, sodass Sie keine weitere Verantwortung für die Miete haben. Texas Gesetz (Tex. Prop-Code Ann. § § 92.056, 92.0561) legt spezifische Anforderungen für die Verfahren fest, die Sie befolgen müssen, bevor Sie wegen eines größeren Reparaturproblems ausziehen., Das Problem muss wirklich ernst sein, wie der Mangel an Wärme oder andere wesentliche Service.
Ihr Vermieter belästigt Sie oder verletzt Ihre Datenschutzrechte
Texas verfügt nicht über ein staatliches Gesetz, das die Höhe der Benachrichtigung angibt, die Ihr Vermieter Ihnen für die Eingabe von Mietobjekten geben muss. Wenn Ihr Vermieter wiederholt Ihre Rechte auf Privatsphäre verletzt oder Dinge wie das Entfernen von Fenstern oder Türen, das Ausschalten Ihrer Versorgungsunternehmen oder das Wechseln der Schlösser tut, würden Sie als „konstruktiv vertrieben“ angesehen, wie oben beschrieben.,
Pflicht des Vermieters, einen neuen Mieter in Texas zu finden
Wenn Sie keine rechtliche Rechtfertigung haben, Ihren Mietvertrag zu kündigen, ist die gute Nachricht, dass Sie möglicherweise immer noch nicht bereit sind, alle für die verbleibende Mietdauer fälligen Mieten zu bezahlen. Dies ist, weil nach Texas Gesetz (Tex. Prop. Code Ann. § 91.006) muss Ihr Vermieter angemessene Anstrengungen unternehmen, um Ihre Einheit-unabhängig von Ihrem Grund zum Verlassen—neu zu vermieten, anstatt Ihnen die gesamte im Rahmen des Mietvertrags fällige Restmiete in Rechnung zu stellen. So müssen Sie möglicherweise nicht viel bezahlen, wenn eine zusätzliche Miete, wenn Sie Ihren Mietvertrag brechen., Sie müssen nur die Höhe der Miete zahlen, die der Vermieter verliert, weil Sie früh ausgezogen sind. Dies liegt daran, dass Texas Vermieter verpflichtet, angemessene Maßnahmen zu ergreifen, um ihre Verluste auf ein Minimum zu beschränken-oder um „Schäden zu mildern“ in rechtlicher Hinsicht.
Wenn Sie also Ihren Mietvertrag brechen und ohne rechtliche Begründung ausziehen, kann sich Ihr Vermieter normalerweise nicht einfach zurücklehnen und bis zum Ende des Mietvertrags warten und Sie dann auf den Gesamtbetrag der verlorenen Miete verklagen. Ihr Vermieter muss versuchen, die Immobilie relativ schnell zu vermieten und die von neuen Mietern erhaltene Miete von dem Betrag abzuziehen, den Sie schulden., Der Vermieter muss die Standards für akzeptable Mieter nicht lockern—zum Beispiel, um jemanden mit einer schlechten Kredithistorie zu akzeptieren. Außerdem ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Einheit für weniger als den beizulegenden Zeitwert zu mieten oder seine Aufmerksamkeit sofort auf die Anmietung Ihrer Einheit zu richten, ohne andere Geschäfte zu berücksichtigen. Außerdem kann der Vermieter legitime Ausgaben zu Ihrer Rechnung hinzufügen—zum Beispiel die Kosten für die Werbung für die Immobilie.,
Wenn Ihr Vermieter die Immobilie schnell umstellt (wahrscheinlicher in College-Städten und ähnlichen Märkten), sind Sie nur für die (hoffentlich kurze) Zeit verantwortlich, in der die Einheit leer war.
Die schlechte Nachricht ist, dass, wenn der Vermieter versucht, Ihre Einheit zu vermieten,und kann nicht einen akzeptablen Mieter finden, werden Sie für die Zahlung der Miete für den Rest Ihrer Mietdauer haften. Dies könnte eine erhebliche Menge an Geld sein, wenn Sie mehrere Monate verlassen, bevor Ihr Mietvertrag endet. Ihr Vermieter wird wahrscheinlich zuerst Ihre Kaution verwenden, um den Betrag zu decken, den Sie schulden., Wenn Ihre Einzahlung jedoch nicht ausreicht, kann Ihr Vermieter Sie verklagen, wahrscheinlich vor einem Gericht mit kleinen Ansprüchen, bei dem das Limit in Texas bei 10.000 US-Dollar liegt.
So minimieren Sie Ihre finanzielle Verantwortung beim Brechen eines Mietvertrags
Wenn Sie frühzeitig abreisen möchten und keine rechtliche Begründung dafür haben, gibt es bessere Möglichkeiten, als nur auszuziehen und zu hoffen, dass Ihr Vermieter schnell einen neuen Mieter bekommt. Sie können viel tun, um den Geldbetrag zu begrenzen, den Sie für die Bezahlung Ihres Vermieters benötigen—und um eine gute Referenz des Vermieters zu gewährleisten, wenn Sie nach Ihrem nächsten Wohnort suchen.,
Sie können der Situation sehr helfen, indem Sie so viel wie möglich kündigen und Ihrem Vermieter einen aufrichtigen Brief schreiben, in dem Sie erklären, warum Sie vorzeitig gehen müssen. Idealerweise können Sie Ihrem Vermieter einen qualifizierten Ersatzmieter, jemanden mit gutem Kredit und hervorragenden Referenzen, anbieten, um einen neuen Mietvertrag mit Ihrem Vermieter zu unterzeichnen.,
Weitere Informationen zu den Rechten des Mieters, einen Mietvertrag zu brechen
Der rechtliche Leitfaden jedes Mieters von Janet Portman und Marcia Stewart (Nolo) bietet umfassende rechtliche und praktische Ratschläge, die jeder Mieter benötigt, vom Einzug bis zum Auszug, einschließlich der Möglichkeit, Ihren Vermieter dazu zu bringen, Ihren Mietvertrag zu kündigen, sowie Dutzende von Formularen und Musterbriefen.
Weitere Informationen zum Vermieter-Mieter-Recht in Texas
Weitere Informationen zu den Vermieter-Mieter-Gesetzen in Ihrem Bundesstaat finden Sie im Abschnitt „Staatliche Vermieter-Mieter-Gesetze“ der Nolo-Website.