Hyresgäst's rätt att bryta ett hyresavtal i Texas
många hyresgäster som undertecknar ett hyresavtal för sin lägenhet eller hyra enhet planerar att stanna för hela den tid som krävs i hyresavtalet, till exempel ett år. Men trots dina bästa avsikter, kanske du vill (eller behöver) att lämna innan ditt hyresavtal är upp-till exempel, om du är student vid University of Texas i Austin och bara vill bo i din lägenhet under den tid som skolan är i session. Eller kanske du flyttar in med din pojkvän eller flickvän., Ibland kan du behöva flytta för att vara närmare ditt nya jobb eller en äldre förälder som behöver din hjälp.
att lämna innan ett tidsbegränsat hyresavtal löper ut utan att betala resten av hyran enligt hyresavtalet kallas att bryta hyresavtalet. Här är en kort genomgång av hyresgästen rättigheter i Texas att bryta ett leasingavtal utan ytterligare ansvar för hyran.
hyresrätt och ansvar när du undertecknar ett leasingavtal i Texas
ett leasingavtal förpliktar både dig och din hyresvärd under en viss tidsperiod, vanligtvis ett år., Under ett typiskt hyresavtal kan en hyresvärd inte höja hyran eller ändra andra villkor, tills hyresavtalet löper ut (om inte hyresavtalet i sig ger en förändring, till exempel en hyresökning i mitten av hyresavtalet). En hyresvärd kan inte tvinga dig att flytta ut innan hyresavtalet slutar, om du inte betalar hyran eller bryter mot en annan betydande term, till exempel upprepade gånger kasta stora och bullriga parter. I dessa fall måste hyresvärdar i Texas följa specifika förfaranden för att avsluta hyrestiden., Till exempel måste din hyresvärd ge dig tre dagars varsel (om inte hyresavtalet anger en kortare eller längre tid) för att betala hyran eller lämna (Texas Prop. Kod Ann. § 24.005) innan du lämnar in en vräkning rättegång.
hyresgästerna är juridiskt bundna att betala hyra för hela leasingperioden, vanligtvis ett år, oavsett om du fortsätter att bo i hyreskontoret—med vissa undantag, enligt följande.
när du bryter ett leasingavtal är motiverat i Texas
det finns några viktiga undantag från filtregeln att en hyresgäst som bryter ett leasingavtal är skyldig hyran för hela leasingperioden., Du kanske kan lagligt flytta ut innan leasingperioden slutar i följande situationer.
du börjar aktiv militärtjänst
om du går in i aktiv militärtjänst efter att ha undertecknat ett leasingavtal har du rätt att bryta hyresavtalet enligt federal lag. (Krig och National Defense Servicememembers Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 och följande.,) Du måste vara en del av” uniformerade tjänster”, som omfattar de väpnade styrkorna, uppdrag kår av National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), uppdrag kår av Public Health Service, och den aktiverade National Guard. Du måste ge din hyresvärd skriftligt meddelande om din avsikt att säga upp din hyresrätt av militära skäl. När meddelandet skickas eller levereras kommer din hyresrätt att upphöra 30 dagar efter det att hyran är nästa förfallodatum, även om det datumet är flera månader innan ditt hyresavtal löper ut., Statlig lag kan ge ytterligare regler för förtida uppsägning på grund av aktiv militär plikt.
du är offer (eller förälder till ett offer) för sexuella övergrepp eller förföljelse
statlig lag (Tex. Prop. Kod Ann. § 92.0161) ger förtida uppsägning rättigheter för hyresgäster som är offer för sexuella övergrepp eller förföljelse, förutsatt att särskilda villkor är uppfyllda (såsom hyresgästen säkra en skyddsorder).,
hyreskontoret är osäkert eller bryter mot Texas Health or Safety Codes
om din hyresvärd inte tillhandahåller beboeliga bostäder enligt lokala och statliga bostadskoder, skulle en domstol förmodligen dra slutsatsen att du har blivit ”konstruktivt vräkt;” detta innebär att hyresvärden, genom att leverera oländiga bostäder, har för alla praktiska ändamål ”vräkt” dig, så att du inte har något ytterligare ansvar för hyran. Texas lag (Tex. Prop Kod Ann. § § 92.056, 92.0561) anger särskilda krav för de procedurer du måste följa innan du flyttar ut på grund av ett stort reparationsproblem., Problemet måste vara verkligt allvarligt, till exempel bristen på värme eller annan viktig service.
din hyresvärd trakasserar dig eller kränker dina integritetsrättigheter
Texas har ingen statlig lag som anger mängden meddelande din hyresvärd måste ge dig att ange hyresfastigheter. Om din hyresvärd upprepade gånger kränker dina rättigheter till privatliv, eller gör saker som att ta bort fönster eller dörrar, stänga av dina verktyg, eller ändra lås, du skulle betraktas som ”konstruktivt vräkta”, som beskrivits ovan; detta skulle vanligtvis motivera dig att bryta hyresavtalet utan ytterligare hyra skyldighet.,
hyresvärdens skyldighet att hitta en ny hyresgäst i Texas
om du inte har en rättslig motivering för att bryta ditt hyresavtal, är den goda nyheten att du fortfarande kan vara utanför kroken för att betala all hyra för den återstående leasingperioden. Detta beror på att enligt Texas lag (Tex. Prop. Kod Ann. § 91.006), din hyresvärd måste göra rimliga ansträngningar för att åter hyra din enhet-oavsett vad din anledning att lämna—i stället för att debitera dig för den totala återstående hyran enligt hyresavtalet. Så du kanske inte behöver betala mycket, om någon extra hyra, om du bryter ditt hyresavtal., Du behöver bara betala hyran hyresvärden förlorar eftersom du flyttade ut tidigt. Detta beror på att Texas kräver hyresvärdar att vidta rimliga åtgärder för att hålla sina förluster till ett minimum—eller att ”mildra skador” i juridiska termer.
så om du bryter ditt hyresavtal och flyttar ut utan rättslig motivering kan din hyresvärd vanligtvis inte bara luta sig tillbaka och vänta till slutet av hyresavtalet och stämma dig för det totala beloppet av förlorad hyra. Din hyresvärd måste försöka rerent fastigheten någorlunda snabbt och subtrahera hyran från nya hyresgäster från det belopp du är skyldig., Hyresvärden behöver inte koppla av standarder för acceptabla hyresgäster-till exempel att acceptera någon med dålig kredithistoria. Dessutom är hyresvärden inte skyldig att hyra enheten för mindre än verkligt marknadsvärde, eller att omedelbart vända hans eller hennes uppmärksamhet för att hyra din enhet bortse från andra företag. Hyresvärden kan också lägga till legitima utgifter till din faktura-till exempel kostnaderna för att annonsera fastigheten.,
om din hyresvärd rerents fastigheten snabbt (mer sannolikt i college städer och liknande marknader), allt du kommer att ansvara för är den (förhoppningsvis kort) tid enheten var ledig.
den dåliga nyheten är att om hyresvärden försöker rerent din enhet, och inte kan hitta en acceptabel hyresgäst, kommer du att vara ansvarig för att betala hyra för resten av din leasingperiod. Detta kan vara en betydande summa pengar om du lämnar flera månader innan ditt hyresavtal slutar. Din hyresvärd kommer förmodligen först använda din deposition för att täcka det belopp du är skyldig., Men om din insättning inte är tillräcklig, din hyresvärd kan stämma dig, förmodligen i småmål domstol där gränsen är $ 10,000 i Texas.
hur du minimerar ditt ekonomiska ansvar när du bryter ett leasingavtal
om du vill lämna tidigt, och du inte har rättslig motivering att göra det, finns det bättre alternativ än att bara flytta ut och hoppas att din hyresvärd får en ny hyresgäst snabbt. Det finns mycket du kan göra för att begränsa hur mycket pengar du behöver betala din hyresvärd—och hjälpa till att säkerställa en bra referens från hyresvärden när du letar efter din nästa plats att bo.,
Du kan hjälpa situationen mycket genom att ge så mycket meddelande som möjligt och skriva ett uppriktigt brev till din hyresvärd som förklarar varför du behöver lämna tidigt. Helst kan du erbjuda din hyresvärd en kvalificerad ersättare hyresgäst, någon med god kredit och utmärkta referenser, att underteckna ett nytt leasingavtal med din hyresvärd.,
mer Information om hyresrätt att bryta ett leasingavtal
varje hyresgästs Legal Guide, av Janet Portman och Marcia Stewart (Nolo) ger omfattande juridiska och praktiska råd som varje hyresgäst behöver, från Flytta in för att flytta ut, inklusive hur du får din hyresvärd att avbryta ditt leasingavtal, plus dussintals former och provbrev.
mer Information om hyresvärd-hyresgäst lag i Texas
om du vill veta mer om hyresvärd-hyresgäst lagar i din stat, se den statliga Hyresvärd-Hyresgäst lagar delen av Nolo webbplats.