alles wat u moet weten over het starten van een Zelfopslagbedrijf

van Alaska tot Alabama zijn ongeveer 50.000 zelfopslagfaciliteiten verspreid over het land. Dat is ongeveer hetzelfde aantal McDonald ‘ s, Starbucks en metro locaties in de VS gecombineerd. Deze faciliteiten vormen de basis van de Amerikaanse zelfopslagindustrie, die naar verwachting in 2019 een omzet van $37 miljard zou genereren.,

bij elk van deze zelfopslagfaciliteiten betalen mensen meestal per maand huur om hun spullen in eenheden van verschillende grootte op te slaan. Ze kunnen worden stashing meubels, kunst, Apparaten, TV ‘ s, documenten, vakantie decoraties, wijn, voertuigen, boten of campers. Veel kleine bedrijven vertrouwen op self-storage units om zakelijke apparatuur, inventaris en benodigdheden te houden. Sommige klanten hebben zelfs self-storage units omgebouwd tot high-end “man holtes” en ” She loodsen. € ”

elk van deze zelf-opslag eigenschappen is niet alleen een magazijn voor onze waren €” elke faciliteit is ook een klein bedrijf., En het kan een lucratieve business zijn. Volgens een schatting, de typische winstmarge van een self-storage bedrijf in de VS is 11 procent. Dat is ruim boven de winstmarges voor vele andere soorten kleine bedrijven; bijvoorbeeld, de typische winstmarge van een restaurant varieert van 3 procent tot 5 procent.

gegeven deze cijfers klinkt het starten van een zelfopslagbedrijf best aantrekkelijk, nietwaar? Dat doet het zeker., Echter, iedereen die kijkt naar het starten van een self-storage bedrijf moet verder kijken dan de winst en de praktische overwegingen afwegen:

• hoeveel kost het om een self-storage bedrijf te starten?
• wat voor soort onderzoek en planning moet u doen voordat u een self-storage bedrijf begint?
• moet u een bestaande faciliteit voor zelfopslag kopen?
• moet u een faciliteit voor zelfopslag vanaf de grond opbouwen?
• hoeveel kost het om uw eigen opslagbedrijf uit te voeren?
• Hoe gaat u uw self-storage facility beheren en op de markt brengen?,

dat zijn natuurlijk grote vragen, maar dan is het starten van een self-storage bedrijf een grote onderneming. Volg mee als we u begeleiden door wat er nodig is om een self-storage bedrijf te starten.

het wegen van de kosten van het betreden van het Zelfopslagsysteem

voordat u locaties scout voor een zelfopslagsysteem — Het maakt niet uit of u op zoek bent naar het kopen van een bestaande faciliteit of het bouwen van een nieuwe faciliteit — U zult enkele cijfers moeten kraken.

in het begin heb je een goed gevoel nodig van hoeveel het kost om in de self-storage business te komen., De aantallen zullen sterk variëren op basis van een verscheidenheid aan factoren, zoals locatie, acquisitiekosten, grondkosten en bouwkosten. (We komen later in de details.)

u moet niet alleen nadenken over de kosten om een faciliteit te kopen of te ontwikkelen, maar u moet ook onderzoeken waar het geld vandaan komt:

• heeft u genoeg liquide middelen om zelf een opslagfaciliteit te kopen of te ontwikkelen? Kunt u zich veroorloven om die activa te oormerken voor een zelfopslagfaciliteit?
• moet u een lening afsluiten en aanschaffen of een bouwlening afsluiten?,
• moet u zelfopslageâ investeerders werven om een acquisitie-of ontwikkelingsovereenkomst te helpen financieren?

nadat u met antwoorden op deze vragen bent gekomen, moet u erachter komen hoeveel het kost om de faciliteit te exploiteren zodra deze van u is. Gaan jij en je familie het alleen runnen? Moet je personeel inhuren om het te bedienen? Zou het het beste zijn om de operationele kant over te laten aan een externe beheermaatschappij? Moet u self-storage management software installeren van een provider zoals SiteLink?, Uiteindelijk, hoeveel tijd wil je besteden aan het runnen van een self-storage faciliteit?

onthoud dat een faciliteit voor zelfopslag meer is dan een structuur. Het is een bedrijf.

om in de self-storage business te komen, zult u vrijwel zeker miljoenen dollars moeten uitsplitsen om een faciliteit te kopen of te bouwen, en om diverse operationele kosten te dekken, met name salarisadministratie en belastingen., Een rapport uitgebracht in het begin van 2018 door commercieel vastgoed bedrijf CBRE toont onroerend goed belastingen goed voor 28 procent van alle Self-storage operationele kosten, met on-site en off-site management kosten eten nog eens 38 procent van de operationele kosten.

het samenstellen van een haalbaarheidsstudie

Als u eenmaal op hoog niveau hebt nagedacht over het starten van een zelfopslagbedrijf, is het tijd om wat onderzoek te doen. Al dat onderzoek zal gaan in een haalbaarheidsstudie die zal, zoals de naam al doet vermoeden, u vertellen of het business idee haalbaar is., Je zou in staat zijn om deze studie te doen op uw eigen, maar je bent beter af het inhuren van een self-storage consultant om het uit te voeren.

welke route je ook gaat, je moet een kritische vraag beantwoorden:

als ik het bouw of koop, komen ze dan?

met andere woorden: als u geld investeert in een self-storage faciliteit, zult u dan voldoende inkomsten genereren om de schuldendienst en de exploitatiekosten te dekken, en toch winst maken?

het uitvoeren van marktonderzoek is cruciaal. Deze oefening zal u helpen bij het lokaliseren van de demografie van het klantenbestand binnen een straal van één tot vijf mijl van de faciliteit., Een gebied van drie tot vijf mijl is de typische grootte van een markt voor een zelfopslagfaciliteit.

u wilt het mediane inkomen in de markt (zelfopslaghuurders bevinden zich meestal in de middeninkomens en hogere middeninkomens), samen met de mediane leeftijd (zelfopslaghuurders zijn normaal gesproken begin 20 tot midden 50).

daarnaast wilt u de volgende aspecten van uw voorgestelde marktgebied herzien:

• huidige bevolking (van ongeveer 20.000 mensen in een landelijke omgeving tot 100.000 of meer in een stedelijke omgeving, als algemene richtlijn).,
• verwachte Bevolkingsgroei (meer mensen betekent meer potentiële huurders).
• dagelijks voertuigenverkeer (de meerderheid van de zelfopslagfaciliteiten is sterk afhankelijk van drive-by verkeer om klanten aan te trekken).
• Competitive landscape. Welke self-storage faciliteiten zijn al actief in de omgeving? Wat is hun bezettingsgraad? Zijn er faciliteiten in aanbouw of gepland binnen het handelsgebied?,

andere componenten van de haalbaarheidsstudie zullen normaal gesproken een overzicht van de zelfopslagindustrie omvatten; langeafstandsprognoses voor huurprijzen, inkomsten, uitgaven en waarde van onroerend goed; en details over de zonering van het opslagproject.

schrijven van een businessplan

elk bedrijf moet een businessplan hebben. Simpel gezegd, een businessplan kan helpen bij het voortstuwen van een bedrijf in de richting van succes, zodat u uw doelen te realiseren en het beheer van problemen die zich kunnen voordoen. De meeste kredietverstrekkers zullen willen zien een business plan voordat de uitbreiding van een lening.,

Er zijn veel online sjablonen beschikbaar voor het schrijven van een businessplan, dus u kunt het zeker zelf proberen aan te pakken. U kunt ook hulp zoeken bij een non-profit zoals SCORE, die gratis business mentoring biedt, of u kunt een schrijver die gespecialiseerd is in businessplannen huren.

Houd er rekening mee dat een businessplan voor een bestaande faciliteit voor zelfopslag er heel anders uit zal zien dan een businessplan voor een voorgestelde faciliteit.,

elk businessplan moet worden afgestemd op uw eigen behoeften, maar een businessplan voor een self-storage faciliteit bevat meestal informatie zoals:

• Mission statement.
• Vision statement.
• eigendomsstructuur.
• bedrijfsstructuur (zoals een LLC, of naamloze vennootschap).
• taken en verantwoordelijkheden van het personeel.
• SWOT-analyse (sterke punten, zwakke punten, kansen en bedreigingen).
• marktanalyse.
• Concurrentieanalyse.
• Marketing-en verkoopstrategieën.
• prijsstrategie., Ruwweg, maandelijkse huur voor een self-storage faciliteit in een hoge bevolking gebied kan overal van 50 cent tot $4 per vierkante voet.
• Menu met producten en diensten, inclusief een overzicht van de grootte van de eenheden, zoals 5×5, 10×10 en 10×20.
• bronnen van kapitaal.
• inkomstenstromen.
• omzet-en uitgavenprognoses voor meerdere jaren. Financiële modellering zal schattingen van de inkomsten en uitgaven op een per-vierkante-voet basis mogelijk te maken.

Eén factor om ervoor te zorgen dat de omzetprognoses worden gehaald, is marketing., Terwijl drive-by verkeer levert veel klanten, marketing-in het bijzonder internet marketing-kan niet worden genegeerd. Zelfopslageenheid consumenten wenden zich steeds vaker tot internet als hun eerste stop bij het winkelen voor een opslageenheid.

elke slimme internetstrategie moet ervoor zorgen dat uw faciliteit kan worden gevonden op zoekmachines zoals Google en via online self-storage marktplaatsen zoals SpareFoot. Daarnaast moet de website van uw facility up-to-date zijn. Bedrijven als storeEDGE zijn gespecialiseerd in het ontwikkelen, vernieuwen en onderhouden van mobiele-ready websites voor self-storage operators.,

het kopen van een Zelfopslagfaciliteit

in termen van het kopen van een bestaande faciliteit staan de prijzen overal op de kaart, net als de zelfopslagfaciliteiten zelf. Zoals je zou verwachten, een bestaande self-storage faciliteit in New York City, NY, zal waarschijnlijk gaan voor tientallen miljoenen dollars, terwijl een bestaande faciliteit in landelijke Iowa waarschijnlijk kan worden gekocht voor minder dan $ 1 miljoen.

uit een spotanalyse van zelfopslagfaciliteiten die in Maart 2019 te koop werden aangeboden, bleek dat de vraagprijzen over het algemeen varieerden van $1 miljoen tot $10 miljoen per faciliteit., Sommige faciliteiten op de markt werden ook gebundeld voor verkoop als één portefeuille.tenzij u een gelicentieerde vastgoedprofessional bent, is het verstandig om een ervaren Self-storage broker in te huren om u te helpen een faciliteit te vinden en uiteindelijk te kopen. Een doorgewinterde makelaar kent de markt en weet hoe de prijs te onderhandelen.

Als u de faciliteit gaat runnen, wilt u natuurlijk een faciliteit kopen in de regio waar u woont. Maar als je de overdracht van activiteiten aan een derde partij management bedrijf, dan is het niet noodzakelijk uit waar de faciliteit is., Maar zorg ervoor dat u en uw makelaar hebben een goed begrip van de lokale markt.

het ontwikkelen van een self-storage faciliteit

Dit zou geen verrassing moeten zijn, maar locatie speelt ook een grote rol in de kosten van het bouwen van een nieuwe faciliteit. Je zou in staat zijn om een zelfopslagproject van 40.000 vierkante meter in een kleine stad op te zetten voor $1 miljoen of minder, terwijl een faciliteit van twee verdiepingen van 80.000 vierkante meter in een meer stedelijke omgeving je $6 miljoen zou kunnen kosten. Houd er rekening mee dat dit ruwe schattingen zijn.,

als vuistregel kun je verwachten dat je $25 tot $75 per vierkante voet aan nieuwbouw besteedt. Echter, dat is slechts een benaderende bereik. Nogmaals, de locatie van de faciliteit-met inbegrip van de kosten van het land-dicteert het prijskaartje voor de bouw.

Hier zijn enkele statistieken om in gedachten te houden als u een zelfopslagfaciliteit ontwikkelt:

• faciliteiten variëren van 10.000 vierkante voet tot 100.000 vierkante voet of meer.,
• De gemiddelde zelfopslagfaciliteit omvat 46.000 netto huurbare vierkante voet (de hoeveelheid geld genererende ruimte die door huurders kan worden gehuurd).
• een faciliteit beslaat doorgaans 2,5 tot 5 hectare.

Wat zijn zes dingen waarmee rekening moet worden gehouden wanneer u opslageenheden bouwt:

1. Wat zal de mix van eenheden zijn? als de faciliteit is in een handelsgebied dat is voornamelijk bevolkt door huurders van appartementen, dan wilt u misschien meer kleine eenheden, zoals 5×5 of 5×10., Maar als de bewoners van het handelsgebied meestal huiseigenaren zijn, kunnen meer 10×10 en 10×20 eenheden in orde zijn.
2. moet de voorziening alleen consistent zijn met aandrijvingseenheden of alleen binneneenheden?Of moet er een mix van drive-up en indoor-access units zijn. De antwoorden zijn afhankelijk van de demografie van het handelsgebied.
3. moeten er alleen klimaatgecontroleerde eenheden of alleen niet-klimaatgecontroleerde eenheden zijn?Of moet er een combinatie van de twee zijn? Het lokale klimaat zal in het spel komen met betrekking tot deze beslissing, evenals uw bouwbudget.,
4. moet u de faciliteit beperken tot één gebouw?Of heb je genoeg ruimte â € ” en is het zinvol — om de units over meerdere gebouwen te verspreiden? Hoeveel land er beschikbaar is en hoeveel vraag er wordt verwacht, zal de configuratie van de faciliteit beïnvloeden.
5. moet ruimte worden gereserveerd voor de opslag van boten, campers en andere voertuigen?Het antwoord hangt deels af van marktonderzoek dat aangeeft hoeveel boot -, camper-en voertuigeigenaren er in het handelsgebied wonen.,
6. zou u moeten kijken naar het omzetten van een bestaande structuur, zoals een gesloten winkel, naar een zelfopslagfaciliteit?Een aantal ontwikkelaars van self-storage hebben met succes ongebruikte en vaak over het hoofd gezien ruimtes omgetoverd tot belastinginkomsten genererende, werkscheppende opslagfaciliteiten.

afgezien van hoe de faciliteit eruit zal zien, is een andere belangrijke factor bestemmingsplan en recht.

een groot probleem zal zijn hoe de eigenschap wordt gezoneerd. Als het pand al is gezoneerd voor Zelfopslag, dan verwijdert dat een enorme hindernis., Maar als het pand moet worden geherzoneerd, dan kun je maanden of zelfs jaren besteden aan het zoeken naar goedkeuring voor een zonering verandering.

Op sommige plaatsen verzetten overheidsfunctionarissen en omwonenden zich krachtig tegen zelfopslagfaciliteiten, op basis van het slecht geïnformeerde idee dat deze faciliteiten magneten zijn voor misdaad en verkeer, en dat ze doorkijkjes zijn. Het omgekeerde is waar. Zelfopslagfaciliteiten veroorzaken geen toename van criminaliteit of verkeer, en veel moderne faciliteiten worden ontworpen om in buurten te passen en zelfs te accentueren.

bovendien is er de kwestie van het recht., Dit houdt in het verkrijgen van goedkeuring van overheidsinstanties voor uw ontwikkelingsplannen. Net als bij herindeling kan een rechtzaak maanden op maanden aanslepen.

Dit gezegd zijnde, houd twee dingen in gedachten:

1. ontwikkeling van een zelfopslagfaciliteit kost tijd en geduld (en natuurlijk geld).Afgezien van de zonering en het recht, de bouw kan worden vertraagd door slecht weer, tekorten aan arbeidskrachten en beperkte leveringen van bouwmaterialen.
2. ontwikkeling van een self-storage faciliteit vereist expertise.,Een ontwikkelingsteam moet doorgewinterde juridische, vastgoed -, financiële, bouw-en ontwerpprofessionals omvatten. Weinig mensen die nieuw zijn in de self-storage-industrie kunnen het alleen doen bij het ontwikkelen van een nieuwe faciliteit.

financiering van een faciliteit voor Zelfopslag

net als bij elk bedrijf, zijn er enkele harde waarheden over Zelfopslag, ongeacht of u het hebt over een nieuw gebouwde of nieuw verworven faciliteit.

ten eerste heb je geld nodig om het bedrijf op te starten en draaiende te houden.,

zoals we al eerder zeiden, varieert de hoeveelheid geld die je in een faciliteit stopt sterk, gebaseerd op locatie en talloze andere factoren. Maar voordat je een dubbeltje, je moet beslissen hoe je gaat over de financiering van een overname of een nieuwe ontwikkeling.

bijvoorbeeld, moet u een lening afsluiten? Er zijn een aantal opties beschikbaar, zoals acquisitieleningen, bouwleningen en SBA-leningen. Veel van deze leningen hebben een looptijd van 10 tot 25 jaar. Werk samen met een kredietverlenende professional die goed thuis is in de self-storage-industrie om u in de juiste richting te wijzen.,

om in aanmerking te komen voor een self-storage lening, zijn hier vier dingen die je waarschijnlijk nodig hebt:

• een credit score van ten minste 680.
• een kredietgeschiedenis die vrij is van recente faillissementen, executieverkopen en fiscale pandrechten.
• een aanbetaling in contanten van 10% of meer.
• een business track record van ten minste drie jaar.

misschien hoeft u geen lening af te sluiten en heeft u in plaats daarvan voldoende liquide middelen om een faciliteit te kopen of te bouwen. Maar heb je genoeg geld om de faciliteit te exploiteren?, Je wilt je Pensioenfonds niet leegzuigen om een self-storage faciliteit te kopen of te ontwikkelen.

of u kunt overwegen samen te werken met andere investeerders om een faciliteit te kopen of te bouwen. Dit kan worden gedaan door middel van:

• een schuldpartnerschap, een leenrelatie waarbij geen eigendomsbelang wordt toegewezen aan de persoon of entiteit waarvan u het geld leent.
• een aandelenpartnerschap, waarbij elke partner een bepaald bedrag in contanten afsplit en een aandeel in het bedrijf bezit.
• een joint venture met bijvoorbeeld een ontwikkelaar van Zelfopslag., Elke partner bezit een bepaald percentage van het bedrijf.
• een syndicaat van geaccrediteerde beleggers dat uitsluitend is samengesteld om een faciliteit te kopen of te ontwikkelen.
• een gemeenschappelijke huurderregeling, die ten minste twee personen in staat stelt een eigendom te bezitten en die de relatief naadloze overdracht van een eigendomsbelang aan een andere partij mogelijk maakt.

geld verdienen in Self-Storage

terwijl self-storage faciliteiten traditioneel een gezonde, stabiele cashflow genereren, moet iedereen die de Self-Storage business binnenkomt zich realiseren dat dit niet een snel-rijk-operatie zal zijn.,

over het algemeen varieert de bezettingsgraad van zelfopslagfaciliteiten van 70 procent tot 95 procent. Met een faciliteit die nieuw gebouwd is of die herpositioneerd wordt, zal een nieuwe eigenaar vaak geconfronteerd worden met een leaseperiode van 18 tot 36 maanden voordat een faciliteit de bezettingsgraad stabiliseert. Positieve cashflow kan ook jaren later zijn.

echter, het goede nieuws is dat de break-even bezettingsgraad voor een zelfopslagfaciliteit ver onder andere activaklassen ligt., Het break-even punt is 40 procent tot 45 procent bezetting in self-storage, tegenover 60 procent of meer in de meergezins-sector. Bovendien bieden zelfopslagfaciliteiten een aantal van de beste opbrengsten op korte en langere termijn in commercieel vastgoed.

als het gaat om het kopen van een zelfopslagfaciliteit, is een investeringsnummer dat essentieel is om op te merken de kapitalisatie rate (cap rate voor kort)., â € œkapitalisatie tarieven zijn altijd de overkoepelende overweging voor zowel kopers als verkopers in de self-storage industrie,€ œ volgens Self-storage Makelaardij SkyView Advisors.

zoals uitgelegd door SkyView Advisors, is de cap rate de verhouding tussen het NOI (netto bedrijfsresultaat) van een onroerend goed en de waarde van het onroerend goed. Bijvoorbeeld, als een woning verkoopt voor $ 1.5 miljoen en de NOI is $ 120.000, dan is de cap tarief is 8 procent ($120.000 is 8 procent van $ 1.5 miljoen).,

â € œIn de eenvoudigste termen, de cap rate onthult aan een inkomen vastgoedbelegger welk percentage kan verwachten te verdienen als hij koopt het pand met alle contant geld, â € œ SkyView adviseurs zei.

bijvoorbeeld, als een belegger denkt dat een onroerend goed een cap rate van 8 procent waard is, dan verwacht hij of zij een cash return van 8 procent.

in het derde kwartaal van 2018 varieerden de cap-tarieven voor zelfopslagfaciliteiten van 4,5 procent onder Klasse A-faciliteiten tot 8,5 procent voor klasse C-faciliteiten, volgens CBRE.,

Bottom Line

aan het eind van de dag zal het kopen of bouwen van een zelfopslagfaciliteit zeker tijd, energie en geld kosten. De uitbetaling kan echter aanzienlijk zijn in een voortdurend groeiende industrie. Bewijs van die groei is overvloedig:

• in 2018 bereikten de bezettingsgraad en huurprijzen voor Zelfopslag in een aantal Amerikaanse markten recordhoogtes.,
• de vraag naar Zelfopslag blijft stijgen dankzij een reeks trends, waaronder de algehele inkrimping van babyboomers ‘ huishoudens, de algemene voorkeur onder millennials voor het huren van appartementen versus het bezitten van huizen en de aanhoudende mobiliteit van Amerikaanse werknemers.
• in de loop van de tijd heeft Zelfopslag aangetoond dat het een recessie-resistente sector is.

kortom, Zelfopslag levert een schat aan redenen op waarom de aanschaf van een bestaande faciliteit of de bouw van een nieuwe faciliteit de roll-up deur kan openen voor aantrekkelijke investeringswinsten.,

“opslagfaciliteiten hebben weinig kapitaaluitgaven of onderhoud nodig, hun onroerendgoedbelasting is bescheiden en de nettoaankopen in die sector zijn gestegen,” Forbes.com medewerker Brad Thomas waargenomen in November 2017. “en zo, in goede tijden en in slechte, een soort van huwelijk, goede oude opslag units zijn als een trouwe” echtgenoot.”

---