Hoe de afschrijving van onroerend goed werkt

de afschrijving van onroerend goed is een belangrijk instrument voor eigenaren van onroerend goed. Het stelt u in staat om de kosten af te trekken van uw belastingen van het kopen en verbeteren van een woning over zijn nuttige levensduur, en dus verlaagt uw belastbaar inkomen in het proces.

belastingafschrijvingen

investeren in onroerend goed kan een slimme financiële zet blijken te zijn. Om te beginnen kan een huurwoning een stabiele bron van inkomsten bieden, terwijl u eigen vermogen bouwt in het pand zoals het (idealiter) in de loop van de tijd waardeert. Er zijn ook verschillende fiscale voordelen., U kunt vaak uw huurkosten aftrekken van de huurinkomsten die u verdient, waardoor uw totale belastingplicht wordt verlaagd.

De meeste huurkosten, inclusief hypotheekverzekering, onroerendgoedbelasting, reparatie-en onderhoudskosten, kantoorkosten aan huis, verzekeringen, professionele diensten en reiskosten In verband met het beheer, zijn allemaal aftrekbaar in het jaar dat u het geld uitgeeft.

afschrijving van onroerend goed

een andere belangrijke belastingaftrek – namelijk de aftrek voor afschrijving—werkt enigszins anders., Afschrijving is het proces dat wordt gebruikt om de kosten van het kopen en verbeteren van een huurwoning af te trekken. In plaats van het nemen van een grote aftrek in het jaar dat u koopt (of te verbeteren) van het onroerend goed, afschrijving verdeelt de aftrek over de nuttige levensduur van het onroerend goed.

de Internal Revenue Service (IRS) heeft zeer specifieke regels met betrekking tot afschrijving, en als u eigenaar bent van een huurwoning, is het belangrijk om te begrijpen hoe het proces werkt.

welk onroerend goed Is af te schrijven?,

volgens de IRS kunt u een huurwoning afschrijven als het aan al deze vereisten voldoet:

• u bent eigenaar van de woning (U wordt beschouwd als de eigenaar, zelfs als de woning onderhevig is aan een schuld).
• u gebruikt het onroerend goed in uw bedrijf of als een inkomstenproducerende activiteit.
• de eigenschap heeft een bepaalbare nuttige levensduur, wat betekent dat het iets is dat slijt, vervalt, opgebruikt raakt, verouderd raakt, of zijn waarde verliest door natuurlijke oorzaken.
• de eigenschap zal naar verwachting langer dan één jaar duren.,

zelfs als het onroerend goed aan alle bovenstaande vereisten voldoet, kan het niet worden afgeschreven als u het in bedrijf hebt gesteld en hebt vervreemd (of het niet langer voor zakelijk gebruik gebruikt) in hetzelfde jaar.

merk op dat land niet als afschrijfbaar wordt beschouwd omdat het nooit wordt opgebruikt.”En in het algemeen, je kunt niet de kosten van clearing af te schrijven, planten, en landschapsarchitectuur, als die activiteiten worden beschouwd als een deel van de kosten van de grond en niet de gebouwen.

Wanneer begint de afschrijving?,

u kunt beginnen met afschrijvingen af te trekken zodra u het pand in gebruik neemt of wanneer het klaar en beschikbaar is voor gebruik als huur.

Hier is een voorbeeld: U koopt een huurwoning op 15 mei. Na een aantal maanden aan het huis te hebben gewerkt, heb je het op 15 juli klaar om te huren, dus begin je online en in de lokale kranten te adverteren. Je vindt een huurder, en de huurovereenkomst begint op Sept. 1., Aangezien het pand op 15 juli in gebruik werd genomen—dat wil zeggen, klaar om te worden verhuurd en bewoond—, zou u het huis in juli beginnen af te schrijven, en niet in September wanneer u de huur begint te innen.

u kunt het onroerend goed blijven afschrijven totdat aan een van de volgende voorwaarden is voldaan:

• u hebt uw volledige kosten of andere basis in het onroerend goed afgetrokken.
• u trekt het onroerend goed uit dienst, Zelfs als u de kosten of andere basis niet volledig hebt teruggevorderd., Een eigendom wordt uit dienst genomen wanneer u het niet langer gebruikt als een inkomen producerende eigenschap-of als u het verkoopt of omruilt, converteert naar persoonlijk gebruik, verlaat het, of als het wordt vernietigd.

u kunt een afschrijvingsaftrek blijven aanvragen voor onroerend goed dat tijdelijk “inactief” is of niet in gebruik is. Als u reparaties nadat een huurder verhuist, bijvoorbeeld, kunt u blijven af te schrijven van het pand, terwijl u het klaar voor de volgende.,

hoe de afschrijving te berekenen

drie factoren bepalen het bedrag van de afschrijving die u elk jaar kunt aftrekken: uw basis in de woning, de herstelperiode en de gebruikte afschrijvingsmethode.

alle huurwoningen die na 1986 in gebruik zijn genomen, worden afgeschreven met behulp van het Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), een boekhoudtechniek die kosten (en afschrijvingsaftrek) spreidt over 27,5 jaar. Dit is de hoeveelheid tijd die de IRS beschouwt als de” nuttige levensduur ” van een huurwoning.,

hoewel het altijd wordt aanbevolen dat u werkt met een gekwalificeerde belasting accountant bij het berekenen van afschrijvingen, zijn hier de basisstappen:

1. Bepaal de basis van de eigenschap. De basis van het onroerend goed is de kosten of het bedrag dat u betaald (in contanten, met een hypotheek, of op een andere manier) om het onroerend goed te verwerven. Sommige afwikkelingskosten en sluitingskosten, waaronder juridische kosten, opnamekosten, enquêtes, overdrachtsbelastingen, eigendomsverzekering en elk bedrag dat de verkoper verschuldigd is dat u ermee instemt te betalen (zoals achterstallige belastingen), zijn opgenomen in de basis., Sommige afwikkelingskosten en sluitingskosten kunnen niet in uw basis worden opgenomen. Deze omvatten brandverzekeringspremies, huur voor de huur van het onroerend goed voor het sluiten, en kosten verbonden aan het krijgen of herfinanciering van een lening, met inbegrip van punten, hypotheekverzekeringspremies, kredietrapportkosten, en taxatiekosten.
2. scheiden de kosten van terreinen en gebouwen. Aangezien u alleen de kosten van het gebouw en niet de grond kunt afschrijven, moet u de waarde van elk bepalen om het juiste bedrag af te schrijven., Om de waarde te bepalen, kunt u gebruik maken van de reële marktwaarde van elk op het moment dat u het onroerend goed gekocht, of u kunt het nummer baseren op de beoordeelde waarde van de onroerendgoedbelasting. Stel dat je een huis kocht voor $110.000. De meest recente taxatie onroerend goed taxeert het onroerend goed op $ 90.000, waarvan $ 81.000 is voor het huis en $9.000 is voor het land. Daarom kunt u 90% ($81,000 ÷ $90,000) van de aankoopprijs toewijzen aan het huis en 10% ($9,000 ÷ $90,000) van de aankoopprijs aan het land.
3. Bepaal uw basis in het huis., Nu u de basis van het pand (huis plus grond) en de waarde van het huis kent, kunt u uw basis in het huis bepalen. Met behulp van het bovenstaande voorbeeld, uw basis in het huis—het bedrag dat kan worden afgeschreven-zou zijn $99.000 (90% van $110.000). Uw basis in het land zou zijn $ 11.000 (10% van $110.000).
4. bepaal zo nodig de aangepaste basis. Het kan zijn dat u uw basis moet verhogen of verlagen voor bepaalde gebeurtenissen die plaatsvinden tussen de tijd dat u het pand koopt en de tijd dat u het klaar hebt voor verhuur., Voorbeelden van verhogingen op basis zijn de kosten van eventuele aanvullingen of verbeteringen die een nuttige levensduur van ten minste een jaar hebben voordat u de woning in dienst plaatst, geld besteed aan het herstellen van beschadigde woning, de kosten van het brengen van nutsdiensten naar de woning, en bepaalde juridische kosten. Dalingen tot de basis kan zijn van verzekeringsbetalingen die u ontvangt als gevolg van schade of diefstal, schadeverlies dat niet wordt gedekt door de verzekering waarvoor u een aftrek hebt genomen, en geld dat u ontvangt om een erfdienstbaarheid toe te kennen.,

welk systeem

De volgende stap bestaat erin te bepalen welke van de twee macr ‘ s van toepassing is: het algemene afschrijvingssysteem (GDS) of het alternatieve afschrijvingssysteem (ADS). GDS is van toepassing op de meeste eigendommen die in gebruik zijn genomen, en in het algemeen moet u deze gebruiken, tenzij u een onherroepelijke verkiezing voor advertenties maakt of de wet vereist dat u advertenties gebruikt.,

ADS is verplicht wanneer het onroerend goed:

• heeft een gekwalificeerd zakelijk gebruik 50% van de tijd of minder
• heeft een belastingvrij gebruik
• wordt gefinancierd door belastingvrij obligaties
• wordt voornamelijk gebruikt in de landbouw

in het algemeen gebruikt u GDS, tenzij je hebt zo ‘ n reden om advertenties te gebruiken. Nogmaals, het is aanbevolen dat u een gekwalificeerde fiscaal accountant te raadplegen, die u kan helpen bij het bepalen van de meest gunstige manier om uw huurwoning af te schrijven.,

zodra u weet welk MACRS-systeem van toepassing is, kunt u de herstelperiode voor de eigenschap bepalen. De herstelperiode met behulp van GDS is 27,5 jaar voor residentiële huurwoning. Als u ‘ re met behulp van advertenties, de herstelperiode voor hetzelfde type woning is 30 jaar voor onroerend goed in dienst na Dec. 31, 2017, of 40 jaar indien geplaatst in dienst voorafgaand aan dat.

bepaal vervolgens het bedrag dat u elk jaar kunt afschrijven. Aangezien de meeste residentiële huurwoningen gebruik maken van GDS, zullen we ons richten op die berekening.,

voor elk volledig jaar dat een onroerend goed in gebruik is, zou u een gelijk bedrag afschrijven: 3,636% per jaar zolang u het onroerend goed blijft afschrijven. Als het pand was in gebruik voor minder dan een jaar (bijvoorbeeld, je kocht een huis in Mei en begon het te huren in Juli), zou je een kleiner percentage dat jaar af te schrijven, afhankelijk van wanneer het in dienst werd gesteld., According to the IRS Residential Rental Property GDS table, that is:

January	3.485%
February	3.182%
March	2.879%
April	2.576%
May	2.273%
June	1.970%
July	1.,667%
augustus	1.364%
September	1.061%
oktober	0.758%
November	0.455%
December	0.152%

bijvoorbeeld, een huis dat een basis van $99,000 en dat was in dienst gesteld op 15 juli.

• gedurende het eerste jaar wordt 1,667% afgeschreven, ofwel $1,650.33 ($99.000 x 1.,667%).
• voor elk jaar daarna, U zult afschrijven tegen een tarief van 3,636%, of $ 3,599. 64, zolang de huur in dienst is voor het hele jaar.

merk op dat dit cijfer in wezen gelijk is aan het nemen van de basis en delen door de 27.5 herstelperiode: $99,000 ÷ 27.5 = $3.600. Het kleine verschil komt voort uit het eerste jaar van gedeeltelijke dienst.

hoeveel vermindert afschrijvingen de belastingschuld?,

Als u onroerend goed huurt, rapporteert u meestal uw huurinkomsten en-uitgaven voor elke huurwoning op de juiste regel van Schema E wanneer u uw jaarlijkse belastingaangifte indient. De netto winst of verlies gaat dan op uw 1040 formulier. Afschrijving is een van de kosten die u zult opnemen op Schema E, zodat de afschrijving effectief vermindert uw belastingplicht voor het jaar.

als je $3,599. 64 afschrijft en je zit bijvoorbeeld in de 22% belastingschijf, bespaar je dat jaar $791,92 ($3,599.64 x 0,22) aan belastingen.,

de Bottom Line

afschrijving kan een waardevolle tool zijn als u investeert in huurwoningen, omdat het u in staat stelt om de kosten van het kopen van het onroerend goed over decennia te spreiden, waardoor de belastingrekening van elk jaar wordt verlaagd. Natuurlijk, als u onroerend goed af te schrijven en vervolgens te verkopen voor meer dan de afgeschreven waarde, u”ll verschuldigd belasting op die winst door de afschrijving recapture belasting.,

omdat de wetgeving op het gebied van de onroerendgoedbelasting ingewikkeld is en periodiek verandert, is het altijd aan te raden om met een gekwalificeerde accountant te werken bij het opzetten, exploiteren en verkopen van uw vastgoedbedrijf. Op die manier kunt u er zeker van zijn dat u de meest gunstige fiscale behandeling ontvangt en eventuele verrassingen op belastingtijd vermijdt.

discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal., Als je denkt dat je gediscrimineerd bent op basis van ras, religie, geslacht, burgerlijke staat, gebruik van overheidssteun, nationaliteit, handicap of leeftijd, zijn er stappen die je kunt nemen. Een dergelijke stap is het indienen van een rapport aan de Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Ministerie van huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD).,

---