Wat is de Betekenis van de bruto-Huurmultiplier bij investeringen in onroerend goed?
investeringen in onroerend goed zijn materiële activa die om vele redenen waarde kunnen verliezen. Daarom is het belangrijk dat u waarde hecht aan een vastgoedbelegging voordat u deze koopt om eventuele gevolgen te voorkomen. Succesvolle vastgoedbeleggers gebruiken verschillende waarderingsmethoden om een vastgoedbelegging te waarderen en deze omvatten onder andere bruto Huurmultiplier (GRM), kapitalisatiepercentage, Cash on Cash Return., Elke vastgoedwaarderingsmethode analyseert de prestaties met behulp van verschillende variabelen. Bijvoorbeeld, de cash on cash return meet de prestaties van het geld geïnvesteerd in een vastgoedbelegging negeren en niet goed te maken voor een hypotheek, op zich. Kapitalisatie rate, aan de andere kant, kan gunstiger zijn voor inkomsten genereren of huurwoningen. Dit is omdat de kapitalisatie rate meet het rendement op een vastgoedbelegging onroerend goed op basis van de inkomsten die het onroerend goed wordt verwacht te genereren.
hoe zit het met de bruto huurvermenigvuldiger?, En wat is de betekenis ervan in vastgoedinvesteringen?
in dit artikel zullen we uitleggen wat bruto huur Multiplier is, de betekenis en beperkingen ervan. Om u een beter idee van de bruto huur Multiplier te geven, zullen we het vergelijken met een andere onroerend goed waarderingsmethode, kapitalisatie rate of ” cap rate.”
Wat is bruto Huurvermenigvuldiger?
net als bij andere methoden voor de waardering van onroerend goed wordt de multiplicator van de brutohuur effectief bij het screenen, waarderen en vergelijken van beleggingsobjecten., In tegenstelling tot andere waarderingsmethoden, echter, de bruto huur Multiplier analyseert huurwoningen met alleen de bruto-inkomsten. Het is de verhouding tussen de prijs van een woning en de bruto huurinkomsten. Door middel van top-line inkomsten, de bruto huur Multiplier zal u vertellen hoeveel maanden of jaren het duurt voor een vastgoedbelegging te betalen voor zichzelf.
GRM wordt berekend door de reële marktwaarde of vraagprijs van het onroerend goed te delen door de geschatte jaarlijkse bruto-huurinkomsten. De formule is:
GRM = prijs / bruto jaarlijkse huur
laten we een voorbeeld nemen., Laten we aannemen dat u streven naar een huurwoning te kopen voor $200.000 dat een maandelijkse huurinkomsten van $2,300 zal produceren. Voordat we de cijfers in de vergelijking stoppen, willen we het jaarlijkse bruto-inkomen berekenen. Pas op! Dus, $ 2.300 * 12= $ 27.600. Nu hebben we alle variabelen die nodig zijn voor onze vergelijking.
bruto huur Multiplier = vastgoedprijs / bruto jaarlijkse huur = $ 200.000/ $ 27.600 = 7,25.
De bruto Huurvermenigvuldiger bedraagt dus 7,25. Maar wat betekent dat?, De GRM kan u vertellen hoeveel huur je zal verzamelen ten opzichte van de prijs of de kosten van onroerend goed en / of hoeveel tijd het zal duren voor uw investering te betalen voor zichzelf door middel van huur. In ons voorbeeld zal de vastgoedbelegger een 87-maanden ($200.000/$2.300) payoff ratio hebben, wat zich vertaalt in 7.25 jaar. Dat is de bruto huur Multiplier!
gerelateerd: hoe een vastgoedbelegging waarderen
Wat Is een goede bruto-Huurmultiplier?
in ons vorige voorbeeld kwam de GRM uit op 7,25 jaar. Je vraagt je misschien af, is dit een goed tarief? Zeker. Hoe lager de GRM, hoe beter., Dit betekent dat uw huurwoning minder tijd in beslag neemt om de prijs af te betalen. Typisch, u wilt dat uw bruto huur Multiplier te variëren van 4 tot 7. Denk er eens over na, je wilt zoveel huur krijgen als je kunt voor de minste kosten.
gerelateerd: Cap Rate Versus bruto huur Multiplier: voor-en nadelen
bij de berekening van GRM is het belangrijk om de eventuele reparatiekosten te beoordelen en hiermee rekening te houden. Vaak kopen vastgoedbeleggers huurwoningen voor te goedkoop die ook een lage GRM hebben., Echter, ze negeren het feit dat reparaties aan investeringsobjecten als zodanig kan u verlaten met meer jaren om de prijs van het onroerend goed af te betalen. Ga niet altijd voor te goedkope woningen. Wij raden u aan GRM te vergelijken voor verschillende beleggingsobjecten binnen een locatie. In feite wordt de GRM het beste gebruikt in vergelijking met andere Grm ‘ s voor soortgelijke eigendommen binnen een vastgoedmarkt.
Wat zijn de voors en tegens van het gebruik van de bruto huur Multiplier?
Pros
- Het is eenvoudig te gebruiken.,
- om de bruto Huurmultiplier te berekenen, moet u rekening houden met de bruto huurinkomsten. Aangezien de huurinkomsten marktgedreven zijn, maakt GRM een betrouwbare methode voor de waardering van onroerend goed voor het vergelijken van beleggingsobjecten.
- het maakt een effectieve screening tool voor potentiële eigenschappen: deze tool stelt u in staat om verschillende eigenschappen binnen een onroerend goed markt te vergelijken en te contrasteren en te concluderen op een onroerend goed met de meeste belofte voor zover de prijs en huur verzameld.
Cons
- de GRM houdt geen rekening met exploitatiekosten., Een vastgoedbelegging kan echter wel 12 GRM bedragen, terwijl een ander vastgoedbelegging een GRM van 5 kan hebben en kosten heeft gemaakt die hoger zijn dan 5% van de vastgoedprijs. Merk op dat oudere woningen kunnen verkopen voor lagere en dus hebben een lagere GRM. Echter, ze hebben de neiging om hogere kosten. Daarom zal bij het in rekening brengen van de kosten het aantal jaren om de prijs van het onroerend goed terug te betalen hoger zijn. Omdat de GRM alleen rekening houdt met het bruto-inkomen, verzuimt GRM onderscheid te maken tussen vastgoedbeleggingen met lagere of hogere exploitatiekosten.,
- de GRM houdt geen rekening met verzekeringen of onroerendgoedbelasting. U kunt twee woningen hebben met dezelfde vastgoedprijs en huurinkomsten, maar verschillende verzekeringen en onroerendgoedbelasting. Dit betekent dat bij de boekhouding voor verzekeringen en onroerendgoedbelasting, de hoeveelheid tijd om de prijs van het onroerend goed te betalen hoger zal zijn dan de GRM.
- aangezien de vermenigvuldigingsfactor voor de brutohuur alleen gebruik maakt van de bruto huurprijs in plaats van van het netto-inkomen, wordt er niet voor vacatures geteld en berekend., Van alle vastgoedbeleggingen wordt verwacht dat ze vacatures hebben; in feite hebben slechtere vastgoedbeleggingen meestal hogere vacaturepercentages. Het is belangrijk dat vastgoedbeleggers een onderscheid maken tussen wat een vastgoedbelegging kan opleveren en wat het daadwerkelijk genereert, waar GRM geen rekening mee houdt.
Wat Is het verschil tussen de bovengrens en de bruto-Huurmultiplier?
veel vastgoedbeleggers verwarren cap rate en GRM. We zullen dit voor je uitzoeken., In de eerste plaats is het maximumpercentage gebaseerd op het nettobedrijfsresultaat en niet op het bruto gepland inkomen zoals berekend in GRM. Dus voor de cap rate vergelijking, in plaats van de prijs van onroerend goed te delen door top-line inkomsten zoals gedaan in de GRM meting, we delen netto bedrijfsresultaat (NOI) door de prijs van onroerend goed. Wat verschilt in de cap rate van GRM is dat cap rate rekening houdt met de meeste van de operationele kosten, waaronder reparaties, hulpprogramma ‘ s, en upgrades. Sommige vastgoedbeleggers zouden kunnen denken dat cap rate een betere indicator is van de prestaties van een vastgoedbelegging., Merk echter op dat vaak tijden kosten kunnen worden gemanipuleerd, omdat het moeilijk kan zijn om de operationele kosten van een woning te schatten. Daarom kunnen we concluderen dat het GLB-percentage moeilijker te controleren is dan GRM.
gerelateerd: hier Is alles wat u moet weten over Vastgoedmarktanalyse
samenvattend is de bruto Huurmultiplier een methode voor de waardering van onroerend goed om u te helpen bij het screenen op potentiële vastgoedbeleggingen. Het is een goede vuistregel om u te helpen een woning te analyseren en te selecteren uit potentiële investeringen in onroerend goed., Houd er rekening mee dat de GRM geen rekening houdt met exploitatiekosten, vacatures, verzekeringen en belastingen. Zorg ervoor dat deze kosten in uw vastgoedbelegging analyse. Voor meer informatie over bruto huur Multiplier of andere waarderingsmethoden, bezoek Mashvisor. Eigenlijk, Mashvisor ‘ S rental property calculator kan u helpen met deze berekeningen.
bij Mashvisor zijn we er trots op u en alle vastgoedbeleggers te helpen begrijpen hoeveel ze moeten betalen voor een bepaald vastgoedbeleggingsobject om een positieve cashflow tot stand te brengen., Klik hier om meer te weten te komen over uw mogelijkheden om u aan te melden voor onze diensten.